Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
Mevrouw Jans heeft het woord.
We hebben het hier al vaak gehad over de thematiek rond studentenhuisvesting. Ik ga niet alle cijfers herhalen; ik noem ze ook in de door mij ingediende vraag. Minister en collega’s, we verwijzen daarin naar het Kotkompas, dat we kennen, en naar de conclusies van dat rapport, die toch wel heel verhelderend zijn. Tegen 2030 hebben we behoefte aan 95.000 extra studentenkamers, want het aantal studenten neemt toe.
Lang niet alle studenten gaan op kot. We kennen de kotratio: het aantal niet-thuiswonende studenten. Dat bedraagt gemiddeld zo’n 40 procent. Die studenten moeten op zoek naar een kamer, en daar knelt natuurlijk het schoentje. We weten immers dat ook daar de stijgende huurprijzen voor steeds meer mensen toch wel een probleem vormen. Het is stilletjesaan onmogelijk om nog een fatsoenlijke kamer te vinden tussen de 400 en 450 euro. Dat is toch wel een hele grote hap uit een modaal gezinsbudget, laat staan dat je meerdere kinderen hebt die op kamers gaan.
Minister, in vorige vragen om uitleg heb ik gepleit om de opdracht van sociale huisvestingsmaatschappijen uit te breiden met de mogelijkheid om ook sociale studentenkoten te bouwen. Op dat voorstel hebt u geantwoord dat u van mening bent, of dat het uw overtuiging is, dat de sociale huisvestingsmaatschappijen zich beter focussen op hun kerntaak, het voorzien van de hoofddomicilie, en dat ze daar eigenlijk de handen meer dan vol mee hebben.
Ondertussen zien we wel dat er wat beweegt ook op het veld. Op 1 juni verscheen een artikel naar aanleiding van een initiatief van de stad Gent, die een oproep lanceerde. Ze zijn op zoek naar mensen die een stuk grond hebben in de buurt van een campus. Zij willen dan de mogelijkheid naar voren schuiven om daar studentenkoten te bouwen. Eigenlijk wil de stad de grondeigenaars in contact brengen, matchen, met projectontwikkelaars. De stad Gent doet dat omdat er naar schatting tienduizend studenten in gezinswoningen wonen. We kennen de problematiek, dus ik begrijp dat de stad Gent daar actief probeert aan tegemoet te komen, al weten we ook wel dat de nieuwbouwprojectontwikkelaars kamers bouwen in het luxesegment. En dat is zo een beetje het probleem aan het worden omdat we vooral nood hebben aan diversiteit en ook aan veel betaalbare studentenkamers.
Ook in andere studentensteden blijft men niet bij de pakken zitten. Op dit moment zitten in Hasselt drie hogeronderwijsinstellingen samen met de twee sociale huisvestingsmaatschappijen van Hasselt. Dat zijn nu nog de twee huisvestingsmaatschappijen; straks wordt dat de woonmaatschappij. Maar ze zitten ook samen met de grondeigenaars die aan het zoeken zijn naar een sociale bestemming voor hun grond. Ze willen een gemengd project ontwikkelen. Ze willen sociale appartementen én sociale studentenkamers. Daarnaast wil men dan ook een plek geven aan een organisatie in de bijzondere jeugdzorg, en is er interesse vanuit het buurtopbouwwerk om daar een ontmoetingsplek te voorzien. Dat is een mooi project, als u het mij vraagt, met heel wat potentieel, maar het staat er nog niet.
Mijn vragen zijn dan ook, naar aanleiding van deze twee genoemde voorbeelden, eenvoudig. Hoe reageert u op het initiatief van het Gentse stadsbestuur en op het gemengd project dat men in Hasselt wil opzetten? Bent u bereid om in dialoog te gaan met de sociale huisvestingsmaatschappijen, al is het maar om zicht te krijgen op genoemde maar eventueel ook andere projecten die voor betaalbare studentenhuisvesting een verschil kunnen maken? Wat is de stand van zaken in de opvolging van het gesprek met de Vlaamse Vereniging van Studenten (VVS), dat u al zeer snel had naar aanleiding van hun rapport met concrete aanbevelingen? Ten slotte, wat is de huidige stand van zaken in de hervorming van de sociale huisvestingsmaatschappijen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Dank u wel voor uw vragen, mevrouw Jans. Dergelijke initiatieven kan ik uiteraard alleen maar toejuichen – juichen ga je mij niet snel horen doen, maar we ondersteunen dat toch. Aanboduitbreiding is dan ook cruciaal om de druk op de prijzen die nu in de verschillende steden wordt vastgesteld, te temperen. Bovendien ga ik ervan uit dat Gent in zijn gesprekken met de private ontwikkelaars garanties zal vragen, zodat niet enkel dure comfortkamers worden gebouwd, maar dat ook kamers in het meer betaalbare segment gerealiseerd worden. Het is aan de stad Gent om dat af te dwingen. Maar ik twijfel daar niet aan. Dat kan deel uitmaken van de voorwaarden van de oproep.
Ook tegenover het gemengde project in Hasselt sta ik positief. Het speelt in op de diversiteit aan noden die zich momenteel voordoen. De Vlaamse Codex Wonen 2021 laat ook toe dat sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) gemengde projecten kunnen realiseren. Dat staat dus effectief in de Vlaamse Codex Wonen. Die mogelijkheid blijft voor de toekomstige woonmaatschappijen behouden, waarbij de lokale besturen meer zeggenschap zullen hebben. Ik verwijs naar artikel 45 van de Vlaamse Codex, dat uitdrukkelijk verwijst naar gemengde projecten van sociale huisvesting en studentenkamers. In het geval van een gemengd project tussen SHM’s, of in de toekomst woonmaatschappijen, en onderwijsinstellingen zal het kwestie zijn dat elk vanuit de eigen financieringskanalen het desbetreffende projectgedeelte financiert.
Ook de Codex Hoger Onderwijs legt de onderwijsinstellingen op initiatieven te nemen inzake huisvesting, met als doel studenten ondersteuning en advies te verlenen en hen te sensibiliseren voor betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting. Daar kan op verschillende manieren invulling aan worden gegeven. Het wordt dus ook vanuit onderwijs gestimuleerd.
Ik zie dus wel wat mogelijkheden tot samenwerking, maar ik zou toch willen benadrukken dat niet alleen studenten, maar vooral gezinnen, eenoudergezinnen, werknemers, uitkeringsgerechtigden, jongeren en gepensioneerden moeilijkheden inzake betaalbaarheid ondervinden. Ik verwacht dan ook van de sociale huisvestingssector dat er vooral volop wordt ingezet op aanboduitbreiding van het sociale huuraanbod. Daarom wil ik toch oproepen tot redelijkheid inzake de verwachtingen ten aanzien van de sector als het over de realisatie van studentenhuisvesting gaat. Het is goed dat dergelijke gemengde projecten mogelijk zijn, maar de inspanningen van de sociale huisvestingssector moeten bij hun kerntaak liggen.
Eind deze maand zal er een open dialoog plaatsvinden met de studentensteden, hogeronderwijsinstellingen en studentenvertegenwoordigers om de huidige situatie op de studentenkotenmarkt te bespreken. Dat hebben we hier al verschillende keren aangekondigd.
Vanuit zowel mijn kabinet als vanuit Wonen-Vlaanderen en de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) zijn heel wat initiatieven genomen die SHM’s, sociale verhuurkantoren (SVK’s) en lokale besturen ondersteunen bij de implementatie van deze complexe hervormingsoperatie. Ik neem aan dat ik die hier niet allemaal moet opsommen, maar op basis van de signalen die mijn administratie opvangt, zijn alle betrokken actoren momenteel bezig met de nodige voorbereidende stappen om woonmaatschappijen te vormen. Momenteel zijn er al twee erkenningsaanvragen ingediend, maar in beide gevallen is de erkenningsaanvraag onvolledig, waardoor de aanvraag nog niet in behandeling kon worden genomen.
Naast de erkenningsaanvragen die we al ontvingen, verwachten we op basis van de informatie die mijn administratie heeft verzameld, nog een tiental andere erkenningsaanvragen in 2022. Voor de overige dertig werkingsgebieden wordt de erkenningsaanvraag in het vooruitzicht gesteld in het eerste semester van 2023.
Mevrouw Jans heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw antwoorden, ook voor de positiviteit waarmee u kijkt naar de twee voorbeelden die ik in mijn vraag aanhaalde. Ik deel inderdaad uw inschatting dat het belangrijk is en ik durf ook te hopen dat dat gebeurt, dat de stad Gent, wanneer men aan de slag kan gaan met projectontwikkelaars en eigenaars, de nodige garanties inbouwt. Ik neem aan dat dat zal gebeuren, want het is absoluut belangrijk dat dat niet enkel en alleen luxeprojecten worden, maar dat er op die diversiteit wordt ingezet.
Ook de bijkomende info die u mij gaf over het heel specifieke regelgevende kader dat er bestaat rond gemengde projecten voor studentenkamers is positief. Het blijft ook mogelijk – dat hebt u heel duidelijk gemaakt – in de toekomstige woonmaatschappijen. Maar u benadrukt wel dat inderdaad niet alleen studenten ... Oké, mijn vraag gaat heel specifiek over studentenhuisvesting en het heeft er ook mee te maken dat veel studenten in woningen wonen die misschien dan wel naar starters en jonge gezinnen kunnen gaan. We merken dat de druk daar steeds hoger wordt. Ik begrijp ook dat het een taak kan zijn van sociale huisvestingsmaatschappijen voorzien in artikel 45 van de Codex Wonen, maar dat u er de nadruk op legt dat er voldoende tempo wordt gemaakt met alle andere uitdagingen waar ze momenteel voor staan. Dat wil ik zeker onderschrijven.
Mijn laatste vraag was een heel korte vraag. Ik begrijp ook heel goed dat we hier niet de volledige hervorming naar voren kunnen brengen. Misschien is het goed – maar dat laat ik aan de voorzitter en de collega’s – om binnen een bepaalde tijd, wanneer het past binnen de werkzaamheden van de commissie, eens een round-up te doen van hoever we staan in de hele beweging van de hervorming van de woonmaatschappijen. Er is heel wat gaande, er wordt druk gewerkt door gemeenten en sociale huisvestingsactoren. Misschien geeft dat ons dan de mogelijkheid om een overzicht te krijgen. Maar op dit moment heb ik hierover geen bijkomende vragen.
Minister Diependaele heeft het woord.
Ik vind die gemengde projecten een goede zaak. We gaan ervan uit dat Gent daaraan die voorwaarden koppelt. Er is natuurlijk wel een verschil met een gemengd bouwproject waarbij een private ontwikkelaar en een SHM een bouw zetten met een deel sociale woningen, een deel studentenkamers, en eventueel nog eengezinswoningen. Want dat is een bouwproject dat ze samen doen. Dat is nog iets anders dan dat een SHM zelf studentenkamers gaat verhuren en effectief zelf de huur daarvan verzorgt. Want daar komen zeer veel administratie en werkingsmiddelen bij kijken en dat is iets helemaal anders.
Ik ben het helemaal eens met uw opmerking over het tempo. Het liefst zou ik aan een knopje kunnen draaien om dat tempo te verhogen. Maar op een bepaald moment hebben we een keuze gemaakt: ofwel doen we niets aan die sociale huisvestingsector en laten we die verdergaan zoals die bezig is, aan het tempo dat we nu maximaal blijken te halen, van 650 à 700 miljoen euro per jaar, ofwel gaan we daar effectief aan morrelen en een heel grondige hervorming doen, waardoor we door een moeilijke periode moeten om dat tempo nadien omhoog te krijgen. We hebben gekozen voor het tweede. Dat is een zwart-witkeuze, je kunt daar niet te veel tussenin blijven gaan. Maar ik ben ervan overtuigd dat dat op lange termijn wel degelijk zijn meerwaarde zal tonen.
Wat de round-up van de commissie betreft, schik ik mij geheel naar de wensen van de commissie. Als die vraag komt, zullen wij ons best doen om daar een zo volledig mogelijk overzicht van te geven.
We zullen die vraag behandelen in de regeling van de werkzaamheden.
De vraag om uitleg is afgehandeld.