Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
De heer Veys heeft het woord.
We zijn nog op zoek naar een behapbaar woord, maar wat houdt een financialisering concreet in? Dat de woningmarkt eigenlijk vooral een financieel product wordt, en dat appartementen en woningen louter een belegging zijn. We zitten hier toch met een Vlaamse overheid die dient te waken over het recht op wonen – en niet alleen dat, men moet daar ook actief naartoe werken. Maar dat is een discussie voor een andere keer.
De Tijd publiceerde op 1 juni 2022 een artikel over het neerstrijken van grote vastgoedinvesteerders op de Belgische woningmarkt. Maar liefst vier Belgische fondsen kondigden hun intrede op de residentiële huurmarkt aan. Samen beschikken deze fondsen over bijna 900 miljoen euro om te investeren in het aankopen en nadien verhuren van appartementen in eigen beheer. In Amsterdam is in 2019, op een jaar tijd, voor 900 miljoen euro vastgoed bij gigaverhuurders terechtgekomen. Dat geeft aan hoe snel het allemaal kan gaan met die financialisering.
De reden waarom die grote investeerders zich nu richten op massaal verhuren in eigen beheer, is logisch: er is een enorm tekort. Ik citeert uit het artikel: “Er is een enorm tekort aan kwalitatieve, betaalbare woningen in Brussel en Antwerpen.” Dat is de Vlaamse en ook de Brusselse wooncrisis die zichtbaar is, en waar men opportuniteiten in ziet. Een gevolg van de komst van deze spelers is dat projectontwikkelaars aangeven al van bij de start te kiezen voor een ‘build to rent’-aanpak, met ook een ‘block sale’. Dus in de plaats van verschillende appartementen te verkopen wordt dit in één keer verkocht.
We hebben in deze commissie met de Vooruitfractie al vaak gewaarschuwd voor de komst van grote investeerders op onze woningmarkt, gebaseerd op wat wij zien in buurlanden, en hoe dat, als dat niet goed gereguleerd en gemonitord wordt, toch wel tot grote excessen kan leiden. En dan drijft het de onbetaalbaarheid alleen maar op.
We weten dat Brussel vooralsnog het meest getroffen wordt door de massale opkoop voor verhuur, maar ook Antwerpen is blijkbaar in het vizier gekomen van deze grote fondsen. In het artikel stonden ook andere centrumsteden vermeld, maar ik denk dat het specifiek ook over Mechelen ging. Het kan natuurlijk snel gaan. De komst van het grote geld op de woningmarkt werkt prijsopdrijvend, en zorgt dat het kopen van een woning moeilijker wordt. Er is immers maar een bepaald aanbod. Door een groter aandeel woningen op te kopen, kunnen deze investeerders de huurprijs gaan bepalen. Onder meer in Amsterdam en Berlijn zitten we daar toch met dramatische situaties op het niveau van de huurprijzen.
Als ik hierover vragen stel – dat heb ik al een paar keer gedaan, dit jaar en vorig jaar – hoor ik telkens weer van u, minister, maar ook van andere leden van de meerderheid, dat de verhuurders in Vlaanderen allemaal kleine verhuurders zijn. De bewoordingen variëren wat, maar in globo komt het erop neer dat het om verhuurders gaat met slechts een of twee panden. Denk aan het klassieke beeld van de beenhouwer om de hoek die in zijn appeltje voor de dorst investeert.
Maar wanneer ik schriftelijke informatie opvraag, dan krijg ik te vaak het antwoord dat uw administratie niet over voldoende gegevens beschikt, minister. “Helaas zijn er momenteel nog niet zoveel cijfergegevens over de private huurmarkt uit administratieve databanken bruikbaar voor beleidsmatige analyses”, zo klinkt het. Als ik daar verder vragen over stel in verband met het profiel van de verhuurders – wie zijn die verhuurders, hoe zit dat in elkaar, hoeveel panden hebben zij – word ik doorverwezen naar het Grote Woononderzoek van 2013. Dat is dus tien jaar oud. Als we zien hoe snel het kan gaan, dan stel ik mij toch vragen. Lopen we daar niet serieus achter? In het interview met uw Nederlandse collega zei u dat het bij ons om slechts 5 procent grote investeerders gaat. Dan is dat toch niet gebaseerd op dat onderzoek van tien jaar geleden, mag ik hopen? En als dat wel zo is, hoe actueel is dat dan nog? Hoe à jour zijn al die zaken?
Minister, bent u het ermee eens dat de financialisering van de woningmarkt, met woningen die enkel nog een financieel product zijn, een slechte zaak is voor het recht op wonen en de betaalbaarheid van onze woningmarkt?
Wat is de huidige stand van zaken inzake grote investeerders die actief zijn op de Vlaamse woningmarkt? Hebben we daar zicht op, zijn we daarop voorbereid?
Bent u in staat, met de huidige instrumenten, om dit fenomeen van financialisering in de gaten te houden, om die beweging op te merken? Zo niet, hoe wilt u dit monitoren? Gaat u dat verbeteren?
Zult u maatregelen nemen om een financialisering van de woningmarkt degelijk te monitoren?
Hoe zult u ervoor zorgen dat er een einde komt aan het enorme tekort aan kwalitatieve en betaalbare huurwoningen in Vlaanderen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Dank voor uw vraag. Dit is een interessant thema dat over langere termijn in de gaten moet worden gehouden.
De financialisering van de woningmarkt behelst vele aspecten. Het feit dat de Vlaming historisch steeds gestimuleerd werd om een eigen woning te verwerven en daarvoor een hypothecair krediet af te sluiten is ook een vorm van financialisering die veel welvaart heeft opgeleverd voor de Vlaming. Ik heb recent de cijfers gezien van hoe hard dit de laatste tien jaar is gestegen: ongeveer van 140 naar 260 miljard euro of zoiets. Het is alleszins heel erg gestegen.
We moeten genuanceerd kijken naar de feiten en elke vorm van financialisering op zijn merites en risico’s beoordelen zonder vooringenomen te zijn. Het investeren in onroerend goed, zowel bedoeld voor huisvesting als voor andere doeleinden, bestaat al een hele tijd. Het is nooit beperkt gebleven tot huiseigenaren, erfgenamen van vastgoed of kleine beleggers. Sommige institutionele beleggers investeren al tientallen jaren in vastgoed. Er is in Vlaanderen, vooral sinds de crisis van 2008, een trend merkbaar die investeren in residentieel vastgoed populairder maakt. Dat heeft te maken met een combinatie van een aantal factoren. De rente staat sindsdien erg laag, vooral dat speelt mee. U verwees alleen naar het feit dat er een woningtekort zou zijn in Antwerpen en Brussel. U hebt dat geciteerd. Maar het heeft natuurlijk ook alles te maken met andere beleggingen die minder interessant worden. Dat speelt ook mee. De lage rente brengt investeerders tot andere ‘veilige’ alternatieven dan – bijvoorbeeld – de klassieke overheidsobligaties. De vastgoedprijzen zijn de afgelopen tientallen jaren alleen maar toegenomen.
Concreet zorgt vooral het gebrek aan andere veilige beleggingsproducten voor een verhoogde interesse in de vastgoedmarkt. Dat kan in een bepaalde context tot een opwaartse druk op de prijzen leiden. Dat geldt trouwens niet alleen bij residentiële woningbouw, maar ook voor zorgwoningen en dergelijke meer. Daar zijn dan nog eens fiscale voordelen aan verbonden. Ook daar werd de laatste tien à vijftien jaar meer en meer in geïnvesteerd.
Aan de andere kant kan die verhoogde interesse ook voor de broodnodige stijging van het aanbod aan huurwoningen in Vlaanderen zorgen. Dat betreft dan uw laatste vraag. Vergeet ook niet dat de huurmarkt in Vlaanderen in vergelijking met de meeste andere landen op dit moment nog eerder beperkt is, maar wel aan een inhaalbeweging bezig is. Op zich is het dus geen kwalijke zaak dat er investeerders zijn die het huuraanbod in Vlaanderen verruimen, want daar is effectief een vraag voor. Dergelijke investeerders zorgen voor een broodnodige kwaliteitsverbetering van het huuraanbod. De sterke stijging van de prijzen van de afgelopen jaren kent verschillende oorzaken, maar één ervan was net de krapte op de huurmarkt. Als er beleggers zijn die, uiteraard mits inachtneming van de rechten en plichten van de woninghuurwet, het woonaanbod kunnen verruimen, dan kunnen we dat van overheidswege alleen maar ondersteunen.
De voorbeelden die u geeft uit het buitenland betreffen volgens mij niet toevallig landen waar – ten eerste – een veel groter aandeel huurders ten opzichte van eigenaars-bewoners aanwezig is en – ten tweede – waar het professioneel verhuren van woningen veel breder aanwezig is dan in Vlaanderen. Bij ons wordt vastgoed vooral verhuurd door kleine beleggers en overervers. De grootste vastgoedportefeuilles inzake residentieel vastgoed bevinden zich in handen van sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en sociale verhuurkantoren (SVK’s). Daarnaast zijn er vanaf pakweg 1995 een aantal institutionele beleggers verenigd in wat we nu de gereglementeerde vastgoedvennootschappen noemen, zoals AG Real Estate en Befimmo. Maar hun focus ligt voorlopig nog op commercieel vastgoed.
Ik stel samen met u een toenemende belangstelling vast van vooral buitenlandse vastgoedspelers voor de residentiële vastgoedmarkt in België maar dat speelt zich voorlopig vooral in de marge af. Ik heb daarmee niet gezegd dat we het niet in de gaten moeten houden. Het heeft volgens mij te maken met de specifieke situatie in Vlaanderen. Hoe kleiner het aandeel van de huurdersmarkt is en hoe meer die verspreid zit bij een groot aantal spelers, hoe moeilijker het voor institutionele beleggers wordt om aanzienlijke portefeuilles op te bouwen.
Ik merk uit uw vraagstelling dat u vooral risico’s ziet inzake betaalbaarheid en het recht op wonen. Ik weet dat er zich in het buitenland feiten hebben afgespeeld bij de verhandeling van grote hoeveelheden residentieel vastgoed – voornamelijk residentieel sociaal vastgoed, Berlijn is daar een voorbeeld van – die inderdaad nefast waren voor de betaalbaarheid en het recht op wonen. Samen met mijn administratie heb ik verschillende casussen uit het buitenland bekeken zodat we de risico’s die gepaard gaan met de vooral financiële belangen van grote institutionele groepen op ons netvlies hebben en daar proactief op kunnen inspelen. Maar in een context van een aanbodtekort dat leidt tot stijgende prijzen, wil ik de beleggers in residentieel betaalbaar vastgoed – groot of klein – vooral ondersteunen als ze voor bijkomend kwalitatief woonaanbod kunnen zorgen. Dat geldt dan vooral voor het bouwen van nieuw aanbod. Het aanbod beter in verhouding tot de vraag brengen is de beste remedie om sterk stijgende prijzen tegen te gaan en op die manier ook te werken aan de betaalbaarheid.
Ook vanuit de bouwsector merken we een stijgende interesse om nieuwbouwprojecten ‘en bloc’ te verkopen, waardoor opportuniteiten kunnen ontstaan zowel voor de sociale huurmarkt als voor de private investeringsmarkt. Voor de sociale huurmarkt zijn de afgelopen jaren via de zogenaamde CBO-procedure (constructieve benadering overheidsopdrachten) al honderden bijkomende sociale woningen gerealiseerd op gronden van private eigenaars. Via het SVK Promodel proberen we een soortgelijke schaalvergroting te realiseren. Het gaat in dat geval louter om een pakket aan woningen dat in één keer in huur wordt genomen voor een periode van 18 jaar. Deze voorbeelden tonen aan dat de financialisering van de residentiële vastgoedmarkt ook veel kansen creëert. Wanneer die kansen in de praktijk leiden tot bijkomend, betaalbaar en kwalitatief privaat en sociaal woonaanbod, dan wil ik dat maximaal faciliteren.
In mijn beleid wens ik ook hierop in te zetten. In dat verband heeft de Vlaamse Regering onlangs de Mijn VerbouwLening goedgekeurd, waarbij eigenaars van woningen een renteloze lening tot 60.000 euro kunnen krijgen om hun woning kwaliteitsvol te laten renoveren en voor een duur van negen jaar met korting – u kent het systeem – te verhuren.
Maar ik bereid ook een beleidsinitiatief voor dat inzet op verdere aanboduitbreiding door ook nieuwbouw voor private huur te stimuleren, waarbij ik opnieuw voorwaarden wil stellen aan de huurprijs waartegen de woningen verhuurd zullen worden. Dit initiatief is nog in voorbereiding, dus ik kan nog niet te veel op de details ingaan, maar het is alleszins mijn bedoeling om nog voor het zomerreces een voorstel hieromtrent te laten goedkeuren door de Vlaamse Regering.
Het is immers mijn overtuiging dat aanboduitbreiding het beste antwoord is op de krapte op de markt. Maatregelen op de vraagzijde daarentegen hebben een prijsopdrijvend effect, als die niet met de nodige voorzorg en mate worden genomen.
Wat betreft uw vraag tot monitoring: mijn diensten houden wel degelijk de situatie op het terrein nauw in de gaten. Ik heb daarnet al gezegd dat we het inderdaad moeten opvolgen, daar ben ik het helemaal mee eens. Ze volgen de evoluties op de private huurmarkt onder andere op aan de hand van administratieve datasets, zoals de databank van de geregistreerde huurcontracten, de Censusdatabank en het rijksregister.
Maar daarnaast zijn vooral onze grootschalige woonsurveys heel belangrijk. Want hoewel administratieve datasets bepaalde voordelen hebben, zoals een continue dataverzameling en een volledige populatie, zijn ze niet voldoende uitgebreid om de private huurmarkt meer in detail te analyseren. Door een weldoordachte en omvattende vraagstelling en de ingebouwde link tussen huishoudkenmerken en woningkenmerken bieden onze woonsurveys de beste kans om analyses en monitoring uit te werken die anders niet mogelijk zijn. Ik denk hierbij onder meer aan de opvolging van de betaalbaarheid op de private huurmarkt, de monitoring van de kwaliteit van het huurpatrimonium en een uitgebreid profiel van verhuurders. Het klopt dat de Woonsurvey 2018 bepaalde analyses niet toeliet door de steekproefomvang, waaronder de analyses over het profiel van de verhuurder. Net dat. Maar de Woonsurvey 2018 liet wel toe om meest relevante indicatoren rond betaalbaarheid, kwaliteit, en toegang te monitoren voor Vlaanderen. In de Woonsurvey 2023 is de steekproef uitgebreid om analyses over de private verhuurder opnieuw mogelijk te maken, omdat ik uw stelling deel dat we dit in de gaten moeten houden.
Het is eigenlijk heel eenvoudig. Het is een keuze tussen effectief voortdurend monitoren, maar in welke diepte ga je en hoeveel administratieve last leg je daarmee op, en het om de zoveel tijd heel gedetailleerd aanpakken. In 2023 is er in elk geval opnieuw tijd voor een diepgravende woonsurvey waarin het profiel van de verhuurder wordt meegenomen.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw antwoorden.
Ik neem er akte van, hoewel we er op een verschillende manier naar kijken, dat u er zich ook van bewust bent dat dit risico's kan inhouden. Het ligt aan u wat de effecten kunnen zijn. Wat bedoel ik daarmee? U zei dat de huurmarkt in Vlaanderen traditioneel klein is en traditioneel weinig gereguleerd is. We hebben er weinig actief beleid rond gevoerd, omdat het natuurlijk past in de visie van het naoorlogse woonbeleid. Maar de Vooruitfractie en ik willen wel degelijk dat er iets verandert en dat we de huurmarkt ernstig nemen. Zeker aan betaalbaarheid – en ik denk dat alle collega's het daarover eens zijn – is er nog heel veel werk.
U verwees onder meer naar het verhogen van het aanbod, maar ik hoor weinig over hoe u dat concreet zult doen. Ik denk dat we meer in de hoogte zullen moeten gaan. Dat is natuurlijk een discussie die u samen met uw collega Demir zult moeten voeren. Ik zal daar ook nog wel wat vragen stellen.
Op basis van uw antwoorden heb ik nog twee bijkomende vragen. U zei dat het deels ook komt door het minder populair zijn van andere beleggingen. Dat past natuurlijk in de wereldwijde trend. We zien overal dat residentieel vastgoed nu interessant is. Welke andere beleggingen ziet u in een situatie van renteverhoging mogelijk als alternatief? Er gaat heel veel kapitaal naar de woningmarkt. Als dat in concurrentie komt met het kapitaal van individuen, van Vlamingen, van starters op de woningmarkt, van mensen die een eerste en enige woning willen kopen, hoe zorgen we dan dat het grootkapitaal niet te veel in concurrentie komt? Ziet u mogelijkheden?
U sprak ook over uw nieuw voorstel dat u al deed in januari. Ik kijk ernaar uit om dat te bekijken. Ik hoop dat het dan voor 15 juli wordt beslist, zodat we het er in het parlement ook nog eens over kunnen hebben. Als democratische controle lijkt me dit wel handig. Het gebeurt toch vaak dat er cruciale beslissingen op de ministerraad worden genomen als er nadien geen parlementaire zitting meer is.
U sprak over maximumhuurprijzen en betaalbare prijzen die u in het voorstel voorziet. Maar staat er ook in aan wie men zal verhuren en aan wie men zal toewijzen? Zit dat daar ook in? Denkt u daarover na? Kunt u daarover al een tipje van de sluier oplichten? Het zou toch wel cruciaal zijn om ervoor te zorgen dat uw voorstel effectief werkt in de realiteit.
Mevrouw Smeyers heeft het woord.
Minister, de collega heeft een interessante vraag gesteld. We weten dat we van mening verschillen over de oplossing, maar de bezorgdheid is wel dezelfde, namelijk dat de huurwoningen betaalbaar moeten blijven of opnieuw betaalbaar moeten worden.
Ik zou anderzijds toch ook wel geen al te negatieve impact willen zien of het niet al te zwart-wit willen zien. Er is misschien wel een mogelijk negatieve impact door wat de heer Veys de ‘financialisering’ noemt – ik ga het maar één keer zeggen –, maar we begrijpen de trend die hij schetst.
Ik denk dat het ook een positieve impact kan hebben. U kunt er zelf via uw beleid als minister van Wonen niet aan doen, maar parallel zorgt u wel voor de nodige beleidsinitiatieven. Mijn VerbouwLening is daar een goed voorbeeld van. Vorige week hebben we gezegd dat die nog wat meer in de kijker zou mogen staan. We kunnen het maar blijven herhalen en dan zal het wel ingang vinden en meer bekend zijn.
Uw aankondiging over het geconventioneerd huren kan ook soelaas bieden. Ik zie eigenlijk ook wel een positieve impact als het aanbod aan betaalbare huurwoningen daarmee vergroot, als investeringen versneld kunnen worden omdat er sprake is van schaalgrootte en schaalvoordelen, als stadskankers kunnen worden geconverteerd. Ik zie dan ook wel een positief aspect in. Een evaluatie en monitoring van de huurprijzen op termijn kan wel soelaas bieden, maar ik zou het niet te negatief zien.
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Minister, ik wil nog twee elementen aanbrengen. De renteloze verbouwing is inderdaad een heel goede zaak, maar ik zou het eigenlijk fantastisch vinden om er nog iets bij te doen. Ik weet dat burgers vanaf 2023 zelfs negatieve energieleningen kunnen krijgen. Een verbouwing is vaak gekoppeld aan energiebesparende oefeningen, die in dit geval ook voordelig zijn voor de huurders omdat ze dan lagere energiekosten hebben, en het is ook nog eens goed voor het klimaat. U hebt het daarnet ook duidelijk gesteld en dat is ook heel correct, maar de meeste verhuurders zijn geen kapitalisten en zijn mensen die hard hebben gewerkt om zo'n woning te kunnen verhuren. Ik denk dat het belangrijk is om toch eens de oefening te maken wat het financieel zou betekenen om die negatieve energieleningen die er vanaf 2023 zullen zijn voor burgers die een woning aankopen, ook open te stellen voor mensen die een woning verhuren. Dit zou ten voordele zijn van de huurders, die uiteindelijk lagere energiekosten zouden betalen, en het is nog eens goed voor het klimaat ook. Alle vliegen die er te slagen zijn in één klap. Ik wens daar dus uw aandacht voor te vragen.
U weet dat ik in het parlement in het verleden al veel bezig ben geweest, en nu nog, met nieuwe en alternatieve woonvormen. Ik denk dat dit in de discussie die collega Veys aanhaalt, ook heel belangrijk is. Als we verder inzetten op nieuwe woonvormen, zal dat ook een hulp zijn voor de betaalbaarheid van woningen.
Tot daar de twee nieuwe elementen die ik wenste aan te brengen.
Minister Diependaele heeft het woord.
Mijnheer Veys, eerst en vooral verwijs ik naar de kalender die daar onder uw blad ligt. Daar zie je dat de commissie nog kan vergaderen tot 22 juli, en dat er na de laatste Vlaamse Regering, die dit keer trouwens op 15 juli plaatsvindt, altijd nog een laatste plenaire vergadering gepland staat. Ik heb er als fractieleider jarenlang voor gepleit om ervoor te zorgen dat er na de laatste ministerraad inderdaad altijd nog een plenaire vergadering komt, of op zijn minst nog een commissievergadering. Ik roep daarbij Jan Peumans in als getuige. Björn Rzoska was daar trouwens ook altijd voorstander van, dus we hebben dat samen gedaan. U kunt dat dus ook bij hem navragen. Maar dat is altijd de bedoeling geweest. Nu, we zullen zien of dat nodig is; het is aan jullie om dat te beoordelen. Maar u hebt gelijk, ik vind ook dat het parlement moet kunnen … (Opmerkingen van Maxim Veys)
Natuurlijk, maar je hebt altijd ergens een laatste. Wanneer die ook plaatsvindt, er is altijd een laatste zitting. En we hebben dat in de kalender zo georganiseerd dat het parlement ook daarna altijd nog een laatste plenaire zitting heeft. Dat is als fractieleider ook altijd mijn vraag geweest. Maar dat terzijde. Ik steun u daar wel in, ik vind dat het parlement altijd het laatste woord heeft, ook op die punten.
Mevrouw De Vroe, over die nieuwe woonvormen ben ik het helemaal met u eens. En of mensen nu voor een bepaalde woonvorm kiezen omdat het goedkoop is of vanwege klimaatovertuigingen, mijn stelling is dat we als overheid een kader uit te werken hebben, zowel op het gebied van woonkwaliteit, ruimtelijke ordening als klimaat en dergelijke. Daar moeten wij voor zorgen. En binnen dat kader moet iedereen kunnen doen wat hij of zij wil. En dat kan elke woningvorm zijn die daaraan beantwoordt, of het nu een woonboot of een tiny house is. En onlangs hoorde ik zelfs iets over een soort mobilhome. Maar dan heb je geen vast adres, en dat is ook weer iets dat moet worden opgelost, maar daar ben ik niet voor bevoegd.
Maar mijn stelling is dat mensen zelf kiezen waar en hoe zij wonen, binnen dat kader dat hier door dit parlement moet worden uitgeklaard. Ik ben daar dus helemaal onthecht, in die zin dat mensen daar zelf de vrijheid in hebben, binnen dat kader. En hoe strak je dat kader maakt, is natuurlijk een belangrijke afweging.
Wat de Mijn VerbouwLening betreft, begrijp ik uw pleidooi enigszins. Nu, er is een verschil tussen die negatieve energieleningen en Mijn VerbouwLening. Er moet daar natuurlijk ook een beetje een evenwicht in zijn. Mijn uitgangspunt bij die Mijn VerbouwLening was als volgt: je hebt het systeem voor de eigenaars dat ontegensprekelijk goed zit. Daar is er geen probleem. Maar de vraag werd gesteld om dat ook voor verhuurders te doen, en ik begrijp die vraag zeer goed. Het gaat dan om iemand die een huisje geërfd heeft en zelf niet de middelen heeft om dat in orde te stellen. Die zou dat op die manier dan wel kunnen doen.
Maar het punt is nog altijd dat, als je zo’n tweede woning hebt, dat volgens mij per definitie een opbrengsteigendom is, tenzij jullie andere voorbeelden hebben. Dat is altijd een vorm van belegging, hoe dan ook. En dan is het natuurlijk moeilijk om uit te leggen dat je als overheid geld gaat geven aan een belegging, want dat is het uiteindelijk. Als je als overheid premies zou geven, dan wordt die woning meer waard. De waarde van die woning stijgt, en dan ga je eigenlijk een beleggingsproduct gaan ondersteunen met een premie. Daar hebben we de koppeling gemaakt met het feit dat men dan in ruil de huurprijs een deel moet laten zakken. Dat kunnen we doen, want het systeem is er nu.
En daar zit natuurlijk die grote evenwichtsoefening: het voordeel dat je krijgt van de overheid, in dit geval een nulprocentlening, moet wel in evenwicht zijn met het voordeel dat je de jaren nadien teruggeeft aan de overheid, maatschappelijk, door je huurprijs te laten zakken. En dan kun je daar in theorie heel ver in gaan. Maar bij elk voordeel dat je geeft, moet je wel zorgen dat dat gecompenseerd wordt, want ik vind niet dat wij als overheid subsidies of premies moeten geven als dat echt gaat om een beleggingsproduct. Geef mij gerust een voorbeeld waarbij het dat niet is. Er zijn er misschien wel een paar, maar ik ken er toch niet veel. Dat is een beetje het evenwicht dat we gezocht hebben.
Ik moet eerlijk zeggen, zoals het nu is uitgewerkt, dat ik dit een goede zaak vind. Je hebt die mensen geholpen, die verhuurders die niet direct de middelen hebben om iets te doen aan de kwaliteit van die woning, terwijl dat wel nodig is. Anderzijds hebben we die woning nodig om het aanbod op de woningmarkt te verhogen, en moet de kwaliteit van de woningmarkt omhoog voor de huurder. En de prijs moet wat geremd worden. Al die zaken proberen we te combineren.
Mijnheer Veys, u vraagt een beetje beleggingsadvies. Ik denk niet dat ik diegene ben waar u dat aan moet vragen, in alle eerlijkheid. Het heeft natuurlijk alles te maken, niet alleen met het voordeel dat je eruit kan halen – nu de rentes al opnieuw stijgen, zullen spaarboekjes en obligaties opnieuw omhooggaan, neem ik aan –, maar het hangt ook altijd vast aan een risico. Ik ken er niets van, ik ben echt geen expert, maar ik denk dat je op de beurs – als je dat goed kunt – nog altijd meer opbrengst kunt hebben dan op de vastgoedmarkt, maar dan heb je natuurlijk wel een veel groter risico. Waarom zeg ik dat? Dat is natuurlijk een van de grotere studies. Je moet daar niet eens een expert voor zijn, maar alle demografische ontwikkelingen of vooruitzichten voorspellen over heel de wereld – en ook hier – een enorme toename van het aantal huishoudens, zowel door migratie of natuurlijke aangroei of wat dan ook, als door gezinsverdunning. Dan weet je gewoon dat er in de toekomst, de komende decennia, meer woningen nodig zullen zijn. Het risico dat je woningen gaat bouwen die op een bepaald moment niet meer nodig gaan zijn, is dus eerder klein, denk ik.
Over geconventioneerd verhuren, lopen de gesprekken. U weet wat daar het kader van mijn intentie is. Nu moeten we kijken hoe we dat uitgewerkt krijgen in overleg met iedereen.
Ik ga tot slot heel eerlijk zijn wat betreft uw vraag over die financialisering. Ik heb al verschillende keren gezegd dat ik vind dat dat wel degelijk iets is dat we in de gaten moeten houden. Ik ben en blijf er heel hard voorstander van dat we het voor iedereen mogelijk moeten blijven maken – en dat staat onder druk, dat weten we allemaal, zeker met opnieuw stijgende renten – om een woning te kopen. Dat is de beste garantie, zowel tijdens uw werkend leven als nadien, voor uw pensioen. Het is de beste sociale ondersteuning die je hebt. Iedereen die een woning heeft, beseft dat en iedereen die er geen heeft, beseft dat nog meer. Dat betekent natuurlijk niet dat er daarnaast geen huurmarkt kan zijn. Natuurlijk wel, die moeten we ondersteunen, die is nodig. Sommige mensen kiezen er uitdrukkelijk voor, maar die is ook nodig. Maar mijn prioriteit blijft inzetten op dat eigenaarschap.
Ik word af en toe wel een keer uitgenodigd bij vastgoedontwikkelaars of wat dan ook, en dan hoor ik daar de term ‘living as a service’. Ik heb al bij elke gelegenheid die ik gehad heb, duidelijk gemaakt dat ik daar niet voor ben en dat dat iets is wat wij als overheid niet moeten ondersteunen. Ik vind niet dat wij dat moeten aanmoedigen. Dat mag bestaan. De huurmarkt en dergelijke meer mag uiteraard bestaan. Als er een markt voor is, geen probleem. Maar wij mogen dat niet ondersteunen. Ik vind niet dat wij dat moeten aanmoedigen of fiscaal bevoordelen of wat dan ook. Dat kan niet de bedoeling zijn.
Wat die huurmarkt betreft, zit je altijd met een evenwicht. We hebben dat aanbod nodig. We ondersteunen dus ontwikkelaars die woningen willen aanbieden. Dat is goed voor die markt. Als dat komt van institutionele beleggers of wat dan ook, vind ik dat allemaal goed. Anderzijds zeg ik uitdrukkelijk dat we vooral blijven inzetten op het ondersteunen van eigenaarschap en dus niet per se van die huurmarkt.
Ik hoop dat ik mij daarmee wat duidelijk heb uitgedrukt.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, bedankt voor uw antwoorden, maar u bevestigt het. Mevrouw Smeyers zei het ook, we verschillen van mening, dat klopt. Maar waarom stel ik deze vraag? Omdat het woord betaalbaarheid maar één keer in heel het artikel in De Tijd staat. Dan is het nog verbonden aan tekort, het tekort aan betaalbare woningen. Er wordt hier gesproken over beleggingen. U zegt: we gaan geen subsidies geven aan beleggingen. We verschillen van mening, we kijken er fundamenteel anders naar. Dat is ook een woning voor mensen die huren, het recht op wonen. Ik merk in uw antwoorden dat u – weigerachtig is een groot woord – minder geneigd bent om daar in te grijpen. U verwijst bijvoorbeeld naar die monitoring, naar het onderzoek dat volgend jaar komt. We zien dat 900 miljoen euro in een jaar tijd vlot van eigenaar kan veranderen, dat grote investeerders met bergen kapitaal ‘ready to go’ klaarstaan. Ik heb het gevoel dat u op die huurmarkt wat blind vaart en dat we ons daarop niet aan het voorbereiden zijn. Ik hoop dat er duidelijke zaken uit dat groot onderzoek komen. Maar als ik aan u of aan uw administratie, aan uw kabinet vraag hoeveel private huurwoningen er in Kortrijk, Mechelen of Aalst zijn, dan krijg ik het antwoord: wij beschikken niet over deze gegevens. Dat is toch basic? Ik roep u toch op om dat actiever te monitoren.
Een ander punt waarop we ook absoluut van mening verschillen, is dat u wilt dat iedereen een woning kan kopen. We zien dat dat voor meer en meer mensen moeilijker wordt. In discussies – u kunt nu niet meer antwoorden, maar de volgende discussie, collega Vaneeckhout stelt straks een vraag – zal er waarschijnlijk gezegd worden: we zien dat het aantal jongeren, het aantal jonge gezinnen daarin stabiel blijft. Maar wat daarachter zit, is de muur van spaargeld van de ouders. Er is een gigantisch probleem aan het komen voor de lagere middenklasse die niet van thuis uit geholpen wordt om een woning te kopen. Dat is een.
Twee, wat het inzetten op dat eigenaarschap betreft, het is een actieve beleidskeuze om van huren in Vlaanderen ofwel weggesmeten geld te maken ofwel het de moeite waard te maken. Die shift in dat beleid zien wij niet. Wat u ook doet, u zult nooit meer dan 75 procent eigenaarschap kunnen bereiken. Dat is in geen enkel ander land gelukt, hoeveel geld ze er ook tegenaan gegooid hebben, hoeveel woonbonussen ze ook ingesteld hebben – ik roep u niet op om dat terug in te voeren, voor alle duidelijkheid. Weet u waar dat lukt? Na het vallen van de Muur, omdat iedereen eigenaar wordt van de woningen in Roemenië. Voor dat model pleit ik, voor alle duidelijkheid, ook niet, want in Roemenië is iedereen eigenaar geworden, maar niemand heeft centen om te renoveren. Dat is een gigantisch probleem. Ik denk niet dat we ons in Vlaanderen daarmee kunnen vergelijken, op geen enkel vlak.
Maar opnieuw stel ik de vraag naar dat andere beleid; er zou echt wel iets moeten veranderen. Zet echt in op dat actief huurbeleid. Ja, het is voor heel veel mensen een belegging, maar dat is het probleem, dat we dat decennia aan een stuk enkel als een beleggingsproduct vrijgelaten hebben, met alle gevolgen van dien. Ik heb hier nu niet ambetant gedaan over de sociale woningbouw die echt wel slabakt, maar dat is ook het verschil. Als we dat niet sterk doen, dan krijgen deze vrij spel en zullen we nog iets zien binnen tien tot vijftien jaar. Dan zullen we allemaal zeggen dat we dat niet gewild hebben, maar we konden er misschien iets aan gedaan hebben. Maar goed, ik zal daarvoor in deze commissie blijven ijveren.
Minister Diependaele heeft het woord.
Eén zin, mijnheer Veys, als u echt zicht wilt hebben op het aantal huurwoningen in een gemeente, het invoeren van een verplicht conformiteitsattest geeft u daar zicht op. Als u dat bijvoorbeeld in Kortrijk doet, zult u daar zicht op hebben.
We wilden dat doen, maar een bepaalde fractie was daar in de bestuursonderhandelingen niet mee akkoord. Ik zal niet zeggen welke partij het is, maar het is een Vlaams-nationalistische.
De vraag om uitleg is afgehandeld.