Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
Mevrouw Jans heeft het woord.
De deadline voor de vorming van de woonmaatschappijen komt steeds dichterbij en bij een dergelijke overgangsfase komen wel een aantal vragen naar boven. Zo zijn er projecten, toch wel grote projecten, die op dit moment weinig voortgang kennen of niet gerealiseerd lijken te kunnen worden ondanks een akkoord over de over te dragen gronden. De reden is dat men die via normale overdracht wenst te realiseren in plaats van via een splitsing en fusie van de bedrijfstak. De aandeelhouders van de vennootschap hebben immers geen interesse in een fusie, omdat hun aandeel sowieso niet tot een ernstige medezeggenschap zou leiden in de nieuwe woonmaatschappij.
Vanuit de Vlaamse Regering is de initiële wens om de realisaties zo veel mogelijk via fusies en splitsingen te laten gebeuren begrijpelijk. Dat is een begrijpelijke wens vanuit beleidsoverwegingen, maar wel een wens die een niet-evidente verhouding heeft ten aanzien van het vennootschapsrecht. De vraag rijst nu of die voorkeur uit beleidsoverwegingen geen andere, nog belangrijkere beleidsintenties dwarsboomt, namelijk de wens voor de continuïteit van de lopende projecten en de wens om daarnaast zoveel mogelijk nieuwe projecten te blijven realiseren.
Men geeft aan dat er onduidelijkheid bestaat over de mate waarin de laatste stap van de zogenaamde cascade, namelijk een gewone overdracht van gronden en/of gebouwen, zal worden aanvaard in het kader van de vorming van woonmaatschappijen. In het decreet en de besluiten is het duidelijk dat deze optie een reële optie is, mits motivering, maar men krijgt blijkbaar signalen dat het eigenlijk de bedoeling is om deze optie als onbestaande te beschouwen en geen enkele motivatie als aanvaardbaar aan te nemen.
We hebben in deze commissie al meermaals van gedachten gewisseld over de niet-bestede middelen. Minister, zoals u terecht aangeeft in die discussies, is het lopende traject van de woonmaatschappijen zeker niet de enige oorzaak, misschien zelfs niet de voornaamste. Maar dat het een oorzaak is, en jammer genoeg een betekenisvolle, blijkt uit de signalen die we steeds vaker opvangen op het terrein.
Minister, kunt u bevestigen dat het feit dat de Vlaamse overheid overdrachten van onroerende goederen als de minst wenselijke optie beschouwt niet betekent dat deze optie de facto onmogelijk is?
Wegen de mogelijke nadelen van individuele overdrachten, die de aanleiding waren voor de huidige benadering van de cascade, nog op tegen de mogelijke impact op vertragingen in de lopende projecten? Zo niet, kunnen we dit dan niet bijsturen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Voor de verplichte overdrachten tussen woonactoren in het kader van de vorming van woonmaatschappijen heeft de decreetgever een expliciete voorkeur geuit, zijnde de overdracht via vennootschapsrechtelijke herstructurering, fusie en/of splitsing. Dat is dan ook de prioritaire trap uit de cascade, die vanuit Vlaanderen ook sterk wordt aangemoedigd. Dit garandeert immers het beste een continuering van het sociaal woonlandschap, een uitgangspunt dat we hopelijk met zijn allen delen.
Dat betekent uiteraard niet dat de cascade maar een trap heeft. De andere stappen in de cascade bepalen dat koop- en verkooptransacties kunnen wanneer de partijen onderling overeenkomen. Voorwaarde is hierbij dus dat de partijen in dat geval overeenstemming vinden over de overdrachtsvoorwaarden, zoals de prijs.
Verder is het zo dat wanneer de overdracht niet kan plaatsvinden tegen vergoeding in aandelen en de partijen het niet eens geraken over de prijs, ikzelf de overdrachtsprijs zal vaststellen waarbij ik rekening moet houden met de bijzondere eigenschappen van de sociale huurwoningen. Ik wil wel graag benadrukken dat de decreetgever expliciet het woord ‘kan’ heeft gebruikt in de zin waarbij gesteld wordt dat de Vlaamse Regering de overdrachtsprijs moet vaststellen ‘als de overdracht niet kan plaatsvinden tegen een vergoeding in aandelen’. Er moet met andere woorden een afdoende motivatie worden gegeven waarom een overdracht tegen een vergoeding in aandelen niet kan plaatsvinden. Daarbij heeft de Vlaamse Regering expliciet aangegeven dat het niet willen overdragen tegen een vergoeding in aandelen geen afdoende motivering is. Ik zie op dit ogenblik eigenlijk geen valabele redenen waarom overdrachten tussen sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) niet via herstructurering zouden kunnen verlopen. Daarmee zeg ik niet dat er geen enkele motivatie aanvaardbaar zou zijn.
De beperktere mogelijkheden voor de andere aandeelhouders dan de lokale besturen uit het werkingsgebied zijn een essentieel element van de decretale hervorming.
Mogelijk kan de verkoop de vennootschap wat extra middelen opleveren, maar die middelen kunnen naderhand toch enkel worden ingezet voor werken die normaal via FS3 zouden worden gefinancierd. Ironisch genoeg zou een overdracht via verkoop op die manier tot een nog grotere onderbenutting van de FS3-middelen kunnen leiden, wat natuurlijk niet onze doelstelling is.
Ikzelf en de hele Vlaamse Regering zijn altijd duidelijk geweest in de communicatie over de overdracht van onroerende goederen in het kader van de vorming van woonmaatschappijen. Daarbij werd expliciet de voorkeur gegeven aan overdrachten via herstructurering, waar dat kan. Andere vormen van overdracht, bijvoorbeeld via verkoop, worden niet uitgesloten, maar zijn minder wenselijk en worden niet gestimuleerd. Dat heeft zich ook vertaald in de gunstmaatregelen die voor de overdrachten worden voorzien, waaronder de herstructureringssteun.
Het uitgangspunt bij de overdracht van onroerende goederen in het kader van de vorming van woonmaatschappijen is dat die verloopt via een herstructurering. Dat is ingegeven vanuit de bekommernis om de continuïteit van de dienstverlening te kunnen garanderen. Een overdracht via herstructurering maakt het bijvoorbeeld ook gemakkelijk mogelijk om onderhoudscontracten op die woningen en personeel mee over te dragen, wat uiteraard een belangrijke factor vormt om de dienstverlening aan de sociale huurders te kunnen waarborgen. Een tweede reden is dat de operatie voor de actoren op die manier budgettair zo neutraal mogelijk gehouden kan worden. De boekhoudkundige afscheiding van een deel van het patrimonium, inclusief eventuele voorraden, contracten en personeelsleden, zorgt er in de praktijk voor dat er geen bijkomende liquiditeiten nodig zijn.
Ik wil daarmee vooral duidelijk maken dat deze voordelen niet louter beleidsmatig van aard zijn maar vooral zijn ingegeven vanuit de zorg voor de continuïteit van de dienstverlening en de financiële leefbaarheid van de woonmaatschappijen. Het is inderdaad de beleidswens om voortgang te blijven maken met de lopende projecten en ook zoveel mogelijk nieuwe projecten te kunnen opzetten, maar ik zie niet in waarom dat beter zou kunnen worden bereikt door overdrachten via verkoop te gaan stimuleren, eerder integendeel.
Ik zie dan ook geen aanleiding om hier op een andere manier mee om te gaan.
Mevrouw Jans heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw uitgebreide, duidelijke en heldere antwoord. Het is een vrij technische materie en ik zal het antwoord nog eens goed nalezen.
U bent duidelijk geweest. In het decreet is er een expliciete voorkeur voor fusie en splitsing. Ik heb u horen zeggen dat, wanneer de actoren onderling overeenkomen, het nog via gewone overdracht kan. Het moet dan wel ernstig worden gemotiveerd en niet elke motivatie wordt aanvaard. U hebt gezegd dat het minder wenselijk is en men het niet motiveert.
Ik denk dus dat de lijn die u aangeeft, voor mij wel helder is. Ik ga het antwoord nalezen. Op dit moment heb ik geen bijkomende vragen.
De heer Veys heeft het woord.
Voorzitter, ik heb nog een redelijk technische vraag, maar ik zou ze graag bevestigd zien. Ze mag eventueel in het verslag komen, want ik overval u er misschien een beetje mee.
U zei dat de financiële leefbaarheid van de maatschappijen een belangrijke factor is. Het aankopen van een woning, desnoods onderling overeengekomen, aan een te hoge prijs kan een risico zijn. Ze moeten renteloze leningen aangaan om die woningen te kopen. Mijn vraag gaat over de toekomst van de gewestelijke sociale correctie (GSC). Als men vandaag een renteloze lening heeft voor omgevingsaanleg buiten de FS3-leningen, dan wordt die niet in rekening gebracht om de GSC te berekenen. Zal dat ook het geval zijn voor renteloze leningen voor de overdracht van woningen? Dat zou normaal in het decreet moeten zitten, maar ik zou er graag bevestiging van krijgen, als dat kan.
Minister Diependaele heeft het woord.
Dat wordt buiten de gewestelijke sociale correctie gehouden. Het is ook een incentive om ervoor te zorgen dat men kiest voor de vennootschapsrechtelijke overdracht. Anders zou je gewoon de andere keuze kunnen maken en de kosten daarvan doorschuiven, en dat is natuurlijk niet de bedoeling.
De vraag om uitleg is afgehandeld.