Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
De heer Veys heeft het woord.
Minister, het opmaken van een plaatsbeschrijving bij aanvang van de private huur is een wettelijke verplichting. De plaatsbeschrijving kan zowel door de partijen zelf als door een deskundige worden opgesteld. Als huurder en verhuurder afspreken dat een beroep wordt gedaan op een externe deskundige, dragen de huurder en de verhuurder elk de helft van de kosten. Als huurder en verhuurder niet afspreken om samen een deskundige aan te stellen, staat het elke partij vrij om zich individueel door een deskundige te laten bijstaan, maar dan uiteraard op eigen kosten. De plaatsbeschrijving wordt ofwel opgesteld tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken. De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en ze wordt geregistreerd. Als een van de partijen niet wil meewerken, kan de andere partij zich tot de vrederechter richten. Op het einde van de huur kan, als een van de partijen daarom verzoekt, opnieuw een plaatsbeschrijving worden opgesteld, opnieuw op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening.
Dat zijn de wettelijke voorwaarden, maar we zien toch heel vaak dat er daar wat misbruiken zijn. Er was een bericht uit Kortrijk over 726 euro voor een zeer klein woninkje, die enkel aan de huurder werd gevraagd. We horen heel vaak, niet zelden vanuit bijzondere comités van OCMW’s, dat er echt wel buitensporige bedragen worden gevraagd. Die prijzen blijken dus steeds vaker buiten proportie en heel vaak – zo hebben wij toch het vermoeden – wordt die ook enkel aan de huurder voorgelegd. De oorzaak van het misbruik is niet zozeer dat de deskundige zoveel vraagt, maar dat het maar op één iemand wordt afgewenteld. Het gaat om bedragen van 400 tot 700 euro. Op dat moment heeft de kandidaat-huurder zeer weinig mogelijkheden. U weet dat vraag en aanbod, zeker bij het betaalbare aanbod, het onderste segment van de private huurmarkt, serieus buiten proportie zijn. Als je de plaatsbeschrijving weigert omdat het je niet correct lijkt, maar je weet dat er nog tachtig andere kandidaten zijn, kom je dus in een positie dat weigeren soms verregaande gevolgen heeft en dat het contract verloren dreigt te gaan.
Ik heb daarover de volgende vragen voor u. Bent u bereid om verhuurders en makelaars te verplichten om een betalingsbewijs ten belope van de helft van de kosten van de plaatsbeschrijving, dus een soort bewijslast dat dat fiftyfifty gedragen wordt door de beide partijen, te laten bijvoegen bij het huurcontract? Bent u het ermee eens dat het bedrag voor de plaatsbeschrijving dat aan de huurder wordt gevraagd, pas verschuldigd is als bewezen is dat de verhuurder of makelaar ook de helft van die kosten heeft betaald?
Ik neem aan dat u erkent dat praktijken zoals deze niet kunnen. Gaat u daar iets aan doen? Hebt u daarover al gesproken met verhuurders en huurders? Wat zijn uw plannen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mijnheer Veys, de voorbeelden die u geeft, zijn veelzeggend. 726 euro is behoorlijk veel. In artikel 9 van het Vlaamse Woninghuurdecreet wordt bepaald dat de huurder en de verhuurder verplicht zijn om een intredende, omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, en dat voor gezamenlijke rekening. Dat is belangrijk: het is voor gezamenlijke rekening. Daarnaast kan iedere partij verzoeken om ook een tussentijdse en uittredende plaatsbeschrijving op te stellen.
De plaatsbeschrijving kan op drie manieren worden opgemaakt. Een eerste mogelijkheid is dat de huurder en de verhuurder zelf samen een plaatsbeschrijving opstellen. Een tweede mogelijkheid is dat de huurder en de verhuurder samen een deskundige aanstellen die een plaatsbeschrijving opmaakt. Dikwijls is dat een vastgoedmakelaar, een vastgoedexpert of een architect. Indien de partijen het niet eens raken over de procedure, is de derde en laatste mogelijkheid dat de rechter een deskundige aanstelt om de plaatsbeschrijving op te maken. Dat is wat decretaal vastgelegd is.
In elk scenario betalen de huurder en de verhuurder de helft van de kosten. Dat is het belangrijkste. Het moet altijd gedeeld worden door huurder en verhuurder. Als de huurder en/of de verhuurder zich bij de opmaak van de plaatsbeschrijving afzonderlijk laten bijstaan door een deskundige, betalen ze die diensten uiteraard zelf. Het is met andere woorden verboden dat een verhuurder het volledige bedrag van de deskundige doorrekent aan de huurder. Als de verhuurder het Vlaamse Woninghuurdecreet niet respecteert, kan de huurder zich wenden tot de vrederechter om een correcte toepassing van het Vlaamse Woninghuurdecreet te laten afdwingen. Gelet op de ingeschreven verplichting in artikel 9 van het Vlaamse Woninghuurdecreet om de kosten voor het opstellen van een plaatsbeschrijving gelijk te verdelen tussen huurder en verhuurder, alsook de mogelijkheid om de correcte toepassing af te dwingen, lijken bijkomende maatregelen mij voorlopig niet aan de orde. Maar we gaan dit wel meenemen naar een overleg met de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB), om te kijken hoe we eventuele uitwassen kunnen aanpakken.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw antwoorden. Ik kijk uit naar dat overleg. U geeft aan wat juridisch is toegelaten, wat moet, wat mag. In de realiteit zien we dat er daar soms een loopje mee wordt genomen. Ik ging u hier vragen om daar eventueel een stakeholdersoverleg mee op te starten, maar ik denk dat het nuttig zou kunnen zijn om daar ook de vertegenwoordigers van de huurdersbonden, het huurdersplatform bij te betrekken.
Ik houd mij wat in om daar maximumbedragen of zo op te plakken. Ik weet niet of dat aan de orde is, maar ik denk dat een bijkomende richtlijn toch wel handig zou kunnen zijn. Maar goed, in globo gaat dit ook over de handhaving van de regels op de woningmarkt, op de verhuurmarkt, waar de kwetsbare huurder toch heel vaak de dupe is. Ik krijg toch vaak signalen van bijzondere comités. In OCMW’s moet er ook over de aanvullende steun worden beslist. En heel vaak, steeds meer, moeten zij de keuze maken tussen een woning die een rip-off is, waarbij de kosten niet juist zijn en de regels van het verhuren niet worden gerespecteerd, en op straat staan. Dat zijn natuurlijk heel acute situaties en dat maakt de keuze ook niet moeilijk. Een sterke Vlaamse overheid die de regels aan beide kanten afdwingt en zorgt voor een goede handhaving lijkt mij dan ook echt aangewezen.
Wordt vervolgd. Ik kijk er alvast naar uit.
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw reactie. Uw antwoord heeft zeer zeker de juiste teneur. Het is inderdaad zo dat die kosten worden gedeeld en dat het hebben van een plaatsbeschrijving in het voordeel van zowel huurder als verhuurder is. Dat is heel belangrijk. Het is ook van belang dat het wordt geregistreerd in het belang van de verhuurder op dat moment.
Wat ik vooral belangrijk vind bij plaatsbeschrijvingen is dat die nog meer waarde moeten krijgen, nog meer slagkracht. Ook bij bezoeken, als er disputen zijn met betrekking tot de woonkwaliteit, heeft die plaatsbeschrijving meer slagkracht nodig. Ik vind het heel belangrijk dat, op het moment dat een woningcontroleur langskomt, die plaatsbeschrijving er zou moeten worden bijgenomen. Ik wil dat hier even aanhalen omdat het een problematiek is die ik in de praktijk toch wel al meermaals heb vastgesteld.
Het is goed dat collega Veys de teneur aanbrengt die hij verneemt. Ik vind het antwoord van de minister zeer correct. Maar ik zou bij de minister nog willen bepleiten om die plaatsbeschrijving die er in consensus en mits een akkoord tussen huurder en verhuurder wordt opgemaakt nadien nog een meerwaarde te geven.
Minister Diependaele heeft het woord.
Mijnheer Veys, we zullen in overleg gaan en daar ruim in gaan, dat lijkt mij aangewezen. Het punt is dat, als we de decretale regel volgen, het moet worden gedeeld. Er lijkt mij dus niet meteen een noodzaak om daar een maximumprijs op te zetten. Want als de regel, de decretale verplichting wordt nagekomen en de kosten van die plaatsbeschrijving worden gedeeld, dan is het ook in het belang van de verhuurder om dat niet te hoog te laten oplopen. Want daar zit het probleem. Ik denk dat het ook in het belang van de verhuurder is om die kosten van de plaatsbeschrijving binnen redelijke grenzen te houden, omdat hij daar sowieso de helft van moet dragen. Als dat niet het geval is, dan schendt hij het decreet, dan is er daar een probleem. Ik denk dat het niet nodig of niet nuttig zou zijn om maximumprijzen te gaan bekijken, maar dat we moeten bekijken, of de regel van het decreet wordt nageleefd. En dan is het zowel in het belang van de verhuurder als van de huurder, de kwetsbare huurder, dat die kosten beperkt zijn. In die zin lijkt die regel mij wel zinnig.
Mevrouw De Vroe, ik ben niet helemaal zeker of ik uw vraag goed begrijp. We hebben die signalen ook al gekregen, je hoort zulke verhalen weleens. Maar dat een plaatsbeschrijving zou worden meegenomen bij de woonstcontrole, dat zou eigenlijk betekenen dat er wordt gecontroleerd of die woning vandaag al dan niet onbewoonbaar, onverhuurbaar of wat dan ook is, en of ze dat ook was op het moment dat de huurder erin kwam. En dat zou betekenen dat een huurder zelf heeft gezorgd voor de onbewoonbaarheid van de woning. Dat zou de enige meerwaarde zijn. Op dit moment wordt er woonstcontrole gedaan vanuit de vraag of die woning vandaag al dan niet onbewoonbaar is. Ik weet niet of die controle, wie er verantwoordelijk is voor die schade, in het kader van een woonstcontrole moet gebeuren. Als er zulke mistoestanden gebeuren, dan is dat iets voor een vrederechter en dan zal die verhuurder die stappen wel zetten. Ik denk niet dat dat binnen het kader van de woonstcontrole past. Maar ik ben dus niet helemaal zeker of ik uw vraag goed heb begrepen.
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Het is inderdaad in dat kader dat ik het wil aankaarten. Ik vind het immers wel belangrijk dat dit, op het moment dat de woningcontroleur zelf vaststelt dat er zeer zware inbreuken zijn die ten nadele zijn van de eigenaar-verhuurder, kan worden meegenomen want u weet dat het onbewoonbaar verklaren of andere zaken enorme nadelen heeft voor de eigenaar-verhuurder. Wanneer die daar dan geen schuld aan heeft, dan vind ik het belangrijk dat dit op dat moment ook wordt meegenomen, en dat gebeurt nu totaal niet.
Ik begrijp dat zeer goed. Ik heb dat ook al vernomen of dergelijke berichten gehoord maar we moeten goed opletten. Ik volg u, maar dat is een vraag voor de vrederechter. De eigenaar-verhuurder moet stappen ondernemen richting vrederechter die zeer duidelijk zal kunnen oordelen wiens fout het is dat er iets is misgelopen tussen woonstcontrole en staat van bevinding. Maar de woonstcontrole die wij van overheidswege uitvoeren, is natuurlijk met het oog op de vraag of die woning vandaag, morgen en overmorgen – dus in de toekomst – nog bewoonbaar en verhuurbaar is. Dat is een andere invalshoek. Het is niet aan de controleur van woningkwaliteit om te oordelen wie schuld heeft aan de onbewoonbaarheid van de woonst.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, ik denk dat het vooral zaak is ervoor te zorgen dat de huurmarkt volgens de regels verloopt maar ook dat het billijk is. In heel veel situaties is er inderdaad het vermoeden dat het enkel op de huurder wordt verhaald maar we zien soms toch ook bedragen voor heel kleine appartementen waarbij we ons toch ernstige vragen stellen. Uit het overleg met de sector zal blijken wat u daaraan kunt doen. Maar wanneer ik dan de opmerking van collega De Vroe hoor, dan denk ik dat er toch wel wat ruimte is voor die paritaire commissies waar huurders en verhuurders, eventueel op regionaal niveau, samenkomen en bekijken hoe ze de situatie kunnen oplossen. De Vooruitfractie is van mening dat dit een betere zaak zou zijn, ook om buitensporige huurprijzen vast te stellen. Het systeem van de huurschatter van de Vlaams overheid kan daarbij worden gehanteerd. Dat stond ook al vermeld in een aantal voorstellen en dat systeem werkt ook zeer goed in Duitsland. De reden waarom zou ik ook graag toelichten, namelijk dat die drempel niet te hoog ligt voor huurders om misbruiken aan te vechten in een markt waarin zij duidelijk in het nadeel zijn. Die relatie is al niet in evenwicht maar dit verergert het nog.
Ik zal hierover binnenkort een schriftelijke vraag stellen. Ik zal u wat tijd geven voor dat overleg maar ik hoop dat u het nog voor de zomermaanden kunt doen zodat het niet tot het einde van het jaar duurt voor we stappen zien. De huurmarkt is er slecht aan toe, en dus zou ik hier toch wel vaart achter zetten. Ik dank u in elk geval voor uw goede intenties.
De vraag om uitleg is afgehandeld.