Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.
Collega’s, in onze eerste commissievergadering van dit nieuwe jaar wens ik iedereen het allerbeste toe voor 2023, met bovenal natuurlijk een goede gezondheid, want dat is het allerbelangrijkste, en ook heel veel vruchtbare discussies in onze commissie.
Mevrouw Jans heeft het woord.
Voorzitter, beste collega’s, goedemorgen. Ook van mijn kant natuurlijk de allerbeste wensen voor dit nieuwe jaar. Ik stel graag een eerste vraag, over leegstand binnen ons patrimonium van sociale woningen.
We weten allemaal dat de wachtlijst van mensen die in aanmerking komen voor een sociale woning, groeit. Afgelopen jaar stonden meer dan 180.000 Vlaamse mensen geregistreerd op die wachtlijst. Als we vergelijken met enkele jaren eerder, zien we dat die wachtlijst groeit. Daartegenover staat een geringe groei in het aanbod van sociale woningen. Als we gaan kijken naar de gegevens die ons ter beschikking worden gesteld op de website van Wonen-Vlaanderen, zien we dat er in 2021 ongeveer 1400 huurwoningen en 841 sociale koopwoningen bij kwamen.
Frappanter is dat er volgens diezelfde statistieken en informatie vandaag maar liefst meer dan 14.000 sociale woningen leegstaan. Bij ongeveer 5000 van die woningen, dus een kleiner deel, gaat dat over leegstand van korte duur, van enkele weken of maanden, van minder dan 6 maanden. Ik neem aan dat dat te maken heeft met verhuisbewegingen, met klusjes die moeten worden gedaan, maar wat voor mij opvallend was, is dat het grootste gedeelte van die woningen, namelijk een 10.000-tal, ‘structureel’ leegstaat. De meerderheid van die leegstaande woningen staat dus meer dan 6 maanden leeg.
Wat mij ook sterk opviel, is dat die leegstand van sociale woningen enorm stijgt. Ik heb er natuurlijk alle begrip voor dat er bij renovatiewerken gewoon meer leegstaan. Tegenover 5 jaar geleden is die leegstand op dit moment met meer dan 40 procent toegenomen. Ook de totale aantallen verbazen mij toch wel: meer dan 14.000 woningen, terwijl we er eigenlijk maar 160.000 beschikbaar hebben. Dat is weldra 10 procent van ons patrimonium dat leegstaat, terwijl de aangroei op dit moment bijna stagneert.
Minister, dat brengt mij tot de volgende vragen. Hoe verklaart u die niet-structureel en structureel leegstaande woningen? Hebt u een exact zicht op het aandeel van de sociale woningen die aan renovatie toe zijn? Zal dat nog toenemen of dalen? Hoe ziet u de evolutie de komende maanden en jaren? Hoeveel sociale woningen stonden in 2022 niet-structureel of structureel leeg? Ook de vraag wat we kunnen doen, is zeker belangrijk. Welke gerichte initiatieven kunnen er worden genomen om die leegstand terug te dringen en er zodoende voor te zorgen dat er meer woningen op de markt komen en meer woningen kunnen worden verhuurd of verkocht? Wat zult u doen om die vaak broodnodige renovatie van sociale woningen vlotter te laten verlopen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Eerst en vooral ook van mijn kant de allerbeste wensen voor 2023. Ik hoop ook op vruchtbare – ik weet niet goed wat dat moet inhouden – discussies die we hier nog zullen beleven in de commissie.
Mevrouw Jans, de structureel leegstaande sociale woningen zijn woningen die wachten op renovatie of vervangingsbouw. Voor een ingrijpende renovatie van een gebouw, waar dikwijls meer dan één wooneenheid in zit, is het vaak noodzakelijk dat al de woningen in dat gebouw leeg komen. Dat is een traag proces omdat de bewoners geherhuisvest moeten worden binnen het bestaande sociale patrimonium.
De niet-structurele leegstand gaat over de leegstand tussen twee verhuringen, de periode waarin huurders de mogelijkheid hebben om een woning te bezoeken en te weigeren.
Gelet op de grote renovatienoden aan het patrimonium, mogen de aangehaalde leegstandcijfers niet helemaal verbazen. In veel gevallen impliceren ze een totale renovatie- en vervangingsbouw met bijbehorende verhuisbewegingen. Voor alle duidelijkheid, we hebben het er hier al verschillende keren over gehad: we hebben hier een erfenis uit het verleden waardoor tot zes, zeven, acht jaar geleden de kwaliteit van de sociale woningen in Vlaanderen ondermaats was. We zijn sindsdien met renovaties een inhaalbeweging aan het maken. Ik ben er heilig van overtuigd dat dat absoluut de juiste keuze is. Maar dat brengt, onvermijdelijk, ook met zich mee dat je door de renovatiegolf waarmee we bezig zijn met het probleem van de leegstand wordt geconfronteerd.
Op basis van de actuele renovatienoden en de energetische doelstellingen van 2050 mag worden verwacht dat het volume aan structurele leegstand voor langere tijd significant zal blijven, maar anderzijds ook stabiel. We verwachten dat het gelijk zal blijven, maar het zal niet direct verdwijnen. Dat is omdat we effectief bezig zijn met die renovatiegolf.
Eens een groep woningen is gerenoveerd of vervangen, komt deze groep opnieuw beschikbaar voor nieuwe huurders of voor een volgende doorschuifoperatie met herhuisvesting. De druk op de wachtlijsten zal niettemin vooral moeten worden opgevangen met nieuwbouwprojecten of mogelijke verdichting in het geval van vervangingsbouw. Daar hebben we het ook al meerdere keren over gehad: uitbreiding van het aanbod blijft de prioritaire doelstelling van het beleid.
Informatie over de bezetting van sociale huurwoningen in 2022 wordt begin 2023 ingezameld. De exacte cijfers over de evolutie van het sociale huurpatrimonium en over de structurele en niet-structurele leegstand zullen over enkele maanden beschikbaar zijn op de website van Wonen in Vlaanderen.
Zoals al gezegd, duurt het bij grotere complexen, waar dus meerdere wooneenheden verzameld zijn, vaak een tijd vooraleer al de verhuisbewegingen zijn afgerond. Intussen staan de woningen waarvan de bewoners wel al zijn verhuisd leeg. Om deze leegstaande sociale huurwoningen intussen nuttig te gebruiken, bevat het sociale huurstelstel de mogelijkheid om deze woningen in afwachting van de renovatie of sloop tijdelijk te verhuren buiten het sociaal verhuurstelsel. Sociale huurders kunnen de leegstaande sociale huurwoningen rechtstreeks verhuren aan particulieren of zij kunnen daarvoor een beroep doen op leegstandbeheerders. Dat zijn ofwel openbare besturen, ofwel gezondheidsvoorzieningen, ofwel private leegstandbeheerders die door mij worden erkend als leegstandbeheerder. Momenteel zijn de volgende private leegstandbeheerders erkend als leegstandbeheerder onder het nieuwe kader: Home Rentals, sinds april 2022; Prevenda, sinds 7 juli 2022; Interim Vastgoedbeheer, sinds 31 augustus 2022.
Om de verhuisbewegingen te vergemakkelijken, heb ik ook de opdracht gegeven om mobiele woonunits aan te kopen. Deze worden nu in eerste instantie ingezet voor de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne, maar daarna zullen ze worden ingezet om verhuisbewegingen bij renovaties te vergemakkelijken. Een deel ervan wordt daarvoor al gebruikt. Zo wil ik een middel geven aan de woonmaatschappijen om het probleem van de verhuisbewegingen aan te pakken. Door mobiele woonunits ter beschikking te stellen kunnen woonmaatschappijen sneller de te renoveren gebouwen leegmaken en kan er dus ook sneller worden gerenoveerd.
Naast de bovenstaande maatregel laat ik onderzoeken of we groepsaanbestedingen kunnen organiseren voor de renovatie van sociale woningen. Door deze groepsaanbestedingen ontlasten we de woonmaatschappijen om zelf de aanbesteding te doen. Het is de bedoeling dat we, net als bij de Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO), een opdracht in de markt zetten, waarbij zoveel mogelijk sociale woningen kunnen worden gerenoveerd.
In een notendop: de woonmaatschappijen bezorgen mijn administratie de plannen van de bestaande toestand van de te renoveren gebouwen. Met deze plannen vragen we, volgens het ‘design and build’-principe, aan private initiatiefnemers om een kwalitatief voorstel te doen om de renovatie zo snel mogelijk uit te voeren. Door een vergunning niet alleen te quoteren op kwaliteit en prijs, maar ook op uitvoeringssnelheid, houden we rekening met het feit dat we de leegstand willen minimaliseren. Dit systeem moet vooral de doorlooptijd voor een renovatie versnellen, waardoor we de periode van leegstand kunnen verkorten.
We hebben ook 10 miljoen euro voorzien voor innovatieve bouwprojecten. Ook daar zit een deel versnelling in. Heel wat bouwbedrijven zijn bezig met het op poten zetten van heel snelle renovaties. Ik heb u dat allemaal al gezegd. Ook die ondersteuning bieden we dus.
Daarnaast bekijken we ook de mogelijkheid om niet-verhuurbare woningen in erfpacht te geven aan private ontwikkelaars en investeerders. De erfpachtnemer verbindt zich ertoe de woning te renoveren en vervolgens gedurende de erfpacht te verhuren aan de woonmaatschappij van het werkingsgebied waarin de woning staat.
Mevrouw Jans heeft het woord.
Minister, dank u wel voor uw bijzonder verhelderend antwoord. Ik kon al wel vermoeden dat die korte leegstand voornamelijk te maken had met verhuisbewegingen en dat de structurele leegstand inderdaad het gevolg is van de noodzakelijke renovaties binnen ons verouderd patrimonium. Ik ben absoluut voorstander van degelijk renoveren. Mensen die in een sociale woning wonen moeten ook kunnen rekenen op een energievriendelijke en een degelijke bijtijdse woning. Minister, u zegt dat het volume daardoor significant zal blijven omdat de renovaties natuurlijk niet achter ons liggen, maar we er volop mee bezig zijn. Ik steun heel hard de maatregelen die u hebt genoemd om tijdens de grote renovatiegolf de leegstand toch niet helemaal de pan te laten uit swingen. Nu is die al bijna 10 procent omdat er veel gerenoveerd wordt.
De mobiele woonunits lijken een bijzondere wendbare optie, zeker wanneer de woonmaatschappijen daar gebruik van kunnen maken en op die manier ook hun renovaties kunnen plannen en organiseren.
Wat betreft de leegstandsbeheerders, dat is iets wat ik zeker van naderbij ga bekijken en onderzoeken. Dat is een belangrijk element in dit verhaal. Maar ik heb nog vragen over wat u zei over een groepsaanbesteding om op die manier elke individuele woonmaatschappij te ontlasten. Ziet u dat dan eerder regionaal? Of nemen we dan bijvoorbeeld een bepaald kwartaal alle mogelijke renovaties van woonmaatschappijen die willen meedoen?
Het is alleszins een vruchtbare piste om te gaan kijken hoe we vanuit de overheid schaalgrootte kunnen creëren om daar snelheid in te krijgen. Als dan snelheid of uitvoering een van de criteria is waarbij we in de gunning rekening houden, dan kan daar een verschil gemaakt worden. Hoe ziet u die groepsaanbestedingen concreet? Ofwel hebt u inderdaad gezegd dat u dat gaat laten onderzoeken. Ik ben gewoon benieuwd naar wat meer uitleg daaromtrent.
Mevrouw Verheyen heeft het woord.
Minister, het is evident dat we leegstand tot een absoluut minimum moeten beperken. We moeten ergens ook, als ik dat mag zeggen, de intellectuele eerlijkheid hebben – en ik heb dat voor een groot stuk gemist in de perscommunicatie van collega Jans – dat er altijd wel een stukje leegstand zal zijn, niet het minst omdat we binnen de sociale huisvestingssector het voorbeeld moeten geven inzake woonkwaliteit en hoge energie-efficiëntie.
Het sociaal woonpatrimonium is voor een groot stuk een levend iets. Wij weten dat er wordt gerenoveerd wanneer mensen komen en gaan. Ja, we moeten zorgen dat iedere leeggekomen plaats of vrije woning zo snel als mogelijk opgevuld wordt. Ik betreur alleszins de eenzijdige communicatie die er was. Dat wil ik even gezegd hebben, dat terzijde.
Minister, het is alleszins zeer goed dat u met uw groepsaanbesteding werk maakt van de extra ondersteuning van de sector om hen administratief te ontlasten. Dat zijn allemaal elementen die wel degelijk een verschil uitmaken. Ik wil u dan ook vooral oproepen om de huisvestingsactoren maximaal verder te helpen.
De heer Veys heeft het woord.
Het is een zeer interessante vraag, maar een bepaald element is nog niet benoemd, namelijk de keuze die deze regering maakt en de impact daarvan op de oplopende leegstand. Ik zie aan de vraag van collega Jans dat de leegstand oploopt, die wordt groter. Wat is daar de impact van de hervorming van de woonmaatschappijen? Ik kan me inbeelden dat woningen die overgedragen moeten worden waarvan de woonmaatschappij, die nu moet fuseren met een andere die ging renoveren zegt dat ze omdat de minister deze keuze maakt met zichzelf bezig moet zijn, met de procedures, met dat juridische traject. Dat leidt wel tot uitstel. Hebt u er zicht op wat de impact is van uw hervorming op de looptijden, op de renovaties? Lopen de looptijden wat gelijk met die van nieuwbouw? Werkt u er actief op om die terug te dringen?
Het is goed dat u overweegt om die groepsaanbesteding te organiseren. Dat is essentieel flankerend beleid bij de hervorming van de woonmaatschappij om te zorgen dat we geen vertraging hebben. Het is natuurlijk een beetje laat om dat nu pas te doen. Dit was beter geweest in het begin van de legislatuur, samen met de keuze voor de hervorming. Maar goed, dat is de keuze van deze regering geweest. Vooruit zou een andere gemaakt hebben.
Tot slot, rond de tijdelijke verhuring buiten stelsel waar u het over had: ik stel u en minister Dalle, en vroeger minister Beke, ook vragen rond het actieplan dak- en thuisloosheid. Housing first is ook een goede oplossing. Er kan worden samengewerkt met sociale actoren die rond het housing first-project daar leegstaande woningen tijdelijk voor kunnen gebruiken. Telkens als ik u een vraag stel, hebt u er geen zicht op hoeveel woningen gebruikt worden vanuit de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s). Wilt u dit promoten? Bent u bereid om in het kader van uw verantwoordelijkheden binnen het actieplan dak- en thuisloosheid dit systeem te promoten zodanig dat we die leegstand en tegelijk ook een deel dakloosheid kunnen terugdringen? Dat zou echt een win-win zijn voor Vlaanderen en voor uw beleid. Staat u open voor dat voorstel?
Minister Diependaele heeft het woord.
Collega’s, dank u wel voor de tussenkomsten.
Mevrouw Verheyen en mevrouw Jans, we zijn het er allemaal over eens dat de leegstand geen goede zaak is en dat we die zoveel mogelijk moeten beperken. Ik denk dat er voor de oorzaken van die leegstand begrip op te brengen valt. Niemand spreekt tegen dat we die renovatie effectief moeten doen. We zijn het er dus over eens dat we in tussentijd, gedurende die renovatie, moeten zorgen dat die leegstand zoveel mogelijk beperkt blijft. Daarom nemen we de maatregelen, waarvoor ik van jullie kant steun hoor.
Mevrouw Jans, wat de groepsaanbesteding betreft zitten we op dit moment op schema, waarbij we dat eerder provinciaal zouden aanpakken. Dat heeft natuurlijk ook veel te maken met het volgende. Je kunt het voor heel Vlaanderen doen, maar dan krijg je natuurlijk bouwbedrijven van een bepaalde grootteorde die daarop kunnen inspelen. Dat is niet de bedoeling. Het is de bedoeling dat ook kmo’s daarop kunnen inspelen. Ik denk dat dat een betere manier van werken is. Herinner u nog het ASTER-verhaal. Dat was ook een heel grote aanbesteding. Toen hebben we ervoor gezorgd dat dat onderverdeeld werd, om ervoor te zorgen dat iedereen daarop kon inspelen. Maar we kijken op dit moment eerder naar een provinciale aanpak voor de organisatie van de groepsaanbesteding.
Mijnheer Veys, wat betreft uw tweede vraag: de sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen kiezen op dit moment. Housing first is natuurlijk een principe waarbij mensen in de eerste plaats een woning krijgen om al de rest, het welzijnstraject, door te nemen. Ik denk niet dat er op dit moment initiatieven zijn om specifiek het verhuren buiten stelsel die richting uit te sturen. De sociale huisvestingsmaatschappijen hebben de keuze om dat te doen maar op dit moment is daar niet echt een regeling voor om dat te doen.
Wat uw eerste vraag betreft: ik heb er echt geen enkel probleem mee om dat toe te geven. Niets doen is altijd veel gemakkelijker. Natuurlijk wel. Ik heb daar bij elke tussenkomst zeer open over gecommuniceerd dat we maar al te goed beseffen dat we door die hervorming die we opgelegd hebben aan de sector, niet alleen de sector door heel zwaar weer sturen, want dat is geen gemakkelijke hervorming, maar dat dat ook zijn effect heeft op de productiviteit, om het zo uit te drukken. Maar ik blijf ervan overtuigd dat op lange termijn het voordeel opweegt tegen het nadeel dat we nu merken. Dat is natuurlijk de doelstelling. Dat is de pitstop die we maken. Je kunt gerust blijven rijden met kapotte banden maar vroeg of laat sta je met een lekke band aan de kant en dan gebeurt er helemaal niets meer. Wij kiezen er nu voor om nieuwe banden te steken en door te rijden.
Ik begrijp uw opmerking en u kunt die blijven herhalen, alle respect daarvoor. Ik zie heel helder de keuze die u daar voorschotelt. Geen enkel probleem daarmee. Maar voor mij is het heel evident: ja, ik denk dat we die hervorming moesten doen, ook al is dat geen evidente hervorming voor de sector en heeft die op korte termijn bepaalde negatieve gevolgen voor alle activiteiten waarmee ze bezig zijn, renovatie en nieuwbouw trouwens. Daar hebben we het trouwens al verschillende keren over gehad. Niets doen is altijd gemakkelijker maar dat is wat ik in dezen absoluut niet wil doen. Ik denk dat die hervorming nodig is en dat de voordelen daarvan opwegen tegen de kortetermijnnadelen, wat niet in de weg staat dat we maatregelen moeten nemen om de leegstand zoveel mogelijk te beperken. Daar zijn we het over eens. Daar ben ik mijn reactie mee begonnen.
Mevrouw Jans heeft het woord.
Minister ik dank u voor uw antwoord. Ik deel absoluut de ambitie om die leegstand te beperken. Ik krijg hoe langer hoe meer door dat ik een believer ben van het verhaal dat we in Limburg schrijven rond de eengemaakte woonmaatschappij waar we erin geslaagd zijn om alles op provinciaal vlak tot een woonactor te brengen. Dat geeft bijvoorbeeld ook al aan dat we op dat niveau zelfs gebruik kunnen maken van de groepsaanbestedingen en daarop kunnen intekenen en het op die manier organiseren. Ik denk dat het goed is dat we op die manier vlot vooruit kunnen gaan met zoveel mogelijk renovaties om die leegstand te beperken.
De vraag om uitleg is afgehandeld.