Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
De heer Veys heeft het woord.
Voorzitter, collega's, minister, eind augustus raakte bekend dat de Gentse huisvestingsmaatschappij WoninGent overweegt om een terrein van de NMBS in Gentbrugge te onteigenen voor de bouw van sociale en betaalbare woningen. Het terrein wordt door de NMBS per opbod verkocht en de instelprijs is 2,95 miljoen euro. WoninGent is geïnteresseerd in het terrein om er sociale woningen te bouwen, maar is niet bereid om het terrein aan te kopen per opbod. De verkoop per opbod zou de prijs vermoedelijk fors de hoogte in jagen. Om die reden publiceerde WoninGent een bekendmaking van de voorgenomen onteigening, het startschot van de formele onteigeningsprocedure. Via de onteigeningsprocedure zou de werkelijke waarde van het perceel betaald moeten worden, die vermoedelijk een pak lager is. Het Onteigeningsdecreet laat onteigening voor sociale woningbouw uitdrukkelijk toe. Om effectief tot onteigening te kunnen overgaan, heeft de huisvestingsmaatschappij wel de machtiging van de minister van Ruimtelijke Ordening, mevrouw Demir, nodig.
Het dossier van de oude werkplaats in Gentbrugge is geen alleenstaand geval. Het Gentse stadsbestuur wou eerder al het Arsenaal, een terrein van 13 hectare, rechtstreeks van de NMBS kopen aan de schattingsprijs. Uiteindelijk werd de grond verkocht aan een private ontwikkelaar die een hoger bod uitbracht. Ook in Jette besliste de NMBS om voor het hoogste bod te gaan en een terrein te verkopen aan een projectontwikkelaar, in plaats van rekening te houden met maatschappelijke meerwaarde en de rol van de NMBS als publieke maatschappij.
Met de onteigeningsprocedure zou WoninGent de terreinen kunnen verwerven aan een faire prijs, die onafhankelijk is bepaald, zonder te moeten meegaan in een opbod. Het zou dus op die manier maatschappelijke winst kunnen opleveren.
Minister, hoe evalueert u de onteigeningsprocedure voor sociale woningbouw? Beschouwt u dit als een nuttig instrument voor huisvestingsmaatschappijen om de schaarste aan gronden voor sociale woningbouw op te vangen? Ik denk dat ik toch wel mag zeggen dat de sociale woningbouw slabakt in Vlaanderen en dat de nood aan meer projecten heel hoog is.
Vindt u het verdedigbaar dat lokale besturen en huisvestingsmaatschappijen dit instrument gebruiken om niet te moeten meegaan in een verkoop per opbod door andere publieke actoren? Bent u van oordeel dat de huidige regelgeving op dat vlak toereikend is?
Hoe stelt u zich gewoonlijk op wanneer een huisvestingsmaatschappij om een machtiging tot onteigening voor sociale woningbouw verzoekt? Bent u bereid om hiervoor te pleiten bij minister Demir, wetende dat de sociale woningbouw toch wel enkele impulsen en wat vooruitgang verdient in Vlaanderen.
Alvast bedankt voor uw antwoorden.
Minister Diependaele heeft het woord.
Voorzitter, collega’s, overeenkomstig artikel 4.26 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en artikel 8, eerste lid, van het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017 kan de Vlaamse Regering de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM's) machtigen om onroerende goederen te onteigenen in de gevallen waarin zij oordeelt dat de verkrijging van de betrokken goederen noodzakelijk is in het algemeen belang. De leden van de Vlaamse Regering hebben, op basis van artikel 13 van het besluit van de Vlaamse Regering (BVR) van 25 juli 2014, delegatie om onteigeningsmachtigingen te verlenen aan instellingen of rechtspersonen die onder hun bevoegdheid vallen.
Onteigening vormt slechts één instrument binnen het woonbeleid om de grondschaarste op te vangen en wordt de laatste jaren nog vrij beperkt ingezet. Het gaat over vier dossiers van 2017 tot heden. Dit gebeurt nog nagenoeg uitsluitend in die gevallen waar de eigenaar zelf niet kan instaan voor de realisatie van de (ruimere) planologische bestemming waarin zijn perceel gelegen is. Een aanvraag van een machtiging tot onteigening dient sowieso degelijk gemotiveerd te zijn naar doel, middel en voorwerp en wordt onderworpen aan een strikt beoordelingskader. Ik kom hier straks op terug.
Een onteigening van een ander openbaar bestuur dient in principe om een minnelijke verkoop aan de onteigenende overheid mogelijk te maken. Via de onteigening wordt verantwoord ten overstaan van potentiële andere bieders waarom er geen mededinging georganiseerd wordt. Het onteigeningsbesluit strekt er dan enkel toe te bevestigen dat de verwerving gebeurt in het openbaar belang en daarmee tegelijkertijd de concurrentie met particuliere gegadigden uitsluit. Zodoende wordt prijsopbod tegengegaan en worden de belangen van de overheid maximaal gevrijwaard.
Het belang van een degelijke motivatie van een machtigingsaanvraag tot onteigening mag of kan hierbij niet worden onderschat. Lokale besturen en huisvestingsmaatschappijen spelen rechtstreeks in op het lokaal sociaal woonbeleid en beogen een optimale invulling te geven aan actuele en/of dringende woonbehoeften, waardoor de belangen van de overheid en het lokale bestuur maximaal ingevuld kunnen worden.
Voorkomende aanvragen worden door de administratie getoetst aan een beoordelingskader en mij ter advies voorgelegd. Concreet komen de volgende elementen aan bod: de volledigheid van het verzoek tot machtiging tot onteigening; de noodzakelijkheid van de onteigening in het kader van het algemeen belang; het doel van de onteigening; de onteigening als middel; het voorwerp van de onteigening: over welk onroerend goed gaat het?
Ik neem de motivatie en de specifieke doelstellingen van de initiatiefnemer door, weeg het voorstel van beoordeling van de administratie af en lever een ministerieel besluit af waarbij het verzoek tot onteigening gunstig of ongunstig wordt beoordeeld naargelang het beoordelingskader en eventueel bijkomende bevindingen.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw antwoorden.
Het gaat inderdaad over een middel, maar wat we in deze commissie wekelijks moeten doen, is ons afvragen hoe we ervoor kunnen zorgen dat we maatschappelijke winst kunnen boeken, dat we zorgen voor meer betaalbaar wonen. Hoe zorgen we ervoor dat de sociale woningbouw opnieuw kan aantrekken? We weten dat – en verschillende collega's wijzen daar ook op in deze commissie – de beschikbaarheid van grond in Vlaanderen heel beperkt is. Als we vandaag kijken naar de stijging van de woningprijzen, dan speelt de prijs van de grond er een ongelooflijk grote rol in. In die zin kan het wel handig zijn om met zulke instrumenten de huisvestingsmaatschappijen te ondersteunen die ook uw beleid uitvoeren en het beleid van de woonregisseurs, zijnde het lokaal bestuur.
Ik zou de vier dossiers sinds 2017 graag wat meer in detail bekijken. Het mag beknopt zijn: gewoon de locatie en over welke site het gaat – dat zou voldoende moeten zijn – en wat het resultaat is. Is er in die vier dossiers al effectief overgegaan tot onteigening? Is dat middel succesvol geweest om meer sociale woningbouw te kunnen realiseren?
U antwoordt op mijn derde vraag dat u de zaken op basis van een overwegingskader doorneemt en dan een gunstig of ongunstig advies geeft in een ministerieel besluit. Is dat hier al gebeurd? Loopt die procedure? Wat is de stand van zaken in dit dossier of bent u tot op vandaag nog niet gecontacteerd? Is er nog geen aanzet van dossier?
Mevrouw Schauvliege heeft het woord.
Ik denk dat deze vraag nog eens aantoont hoe belangrijk het is om vanuit Wonen, maar ook vanuit Omgeving, nauw samen te werken en na te gaan hoe ze elkaar kunnen versterken. Je kunt het woonbeleid niet op zich zien; er zijn ook instrumenten vanuit Omgeving nodig. Er is ook zoiets als het Instrumentendecreet, dat er binnenkort, zoals ik in de wandelgangen verneem, zou aankomen en dat tal van mogelijkheden zal bevatten om in te zetten voor Wonen. Mijn eerste oproep is dus om de lijnen tussen Wonen en Omgeving kort te houden. Je kunt ze niet los zien van elkaar.
Er bestaan al heel veel mogelijkheden en instrumenten die kunnen worden ingezet op verschillende niveaus, ook op het lokale niveau. Ik merk dat dit vaak nog niet geweten of gekend is. Minister, hoe kunnen we ervoor zorgen dat alle instrumenten die nu al bestaan, voldoende bekend zijn op de verschillende niveaus, bij de lokale besturen, maar bijvoorbeeld ook bij de sociale huisvestingsmaatschappijen? Hoe kunnen we daar meer op inzetten?
Minister Diependaele heeft het woord.
Dank u wel voor de bijkomende vragen.
Mijnheer Veys, ik spreek me niet uitdrukkelijk uit over het voorbeeld waar u naar verwijst, want het is nog niet op onze bureau beland. Daarom kan ik er concreet geen uitspraken over doen, maar dat begrijpt u wel.
U vraagt een overzicht van die vier dossiers. Doe dat het liefst met een schriftelijke vraag en dan geven wij u graag alle informatie. Dat is geen enkel probleem.
De analyse die u maakt, deel ik. De grondschaarste is natuurlijk een probleem in heel Vlaanderen, niet alleen voor sociale woningbouw, maar het is een ruimer probleem. Alle beetjes helpen natuurlijk, maar of dit systeem een groot verschil gaat maken, dat betwijfel ik. Dat dit instrument hier een oplossing voor gaat zijn, betwijfel ik.
Mevrouw Schauvliege, dit is natuurlijk bekend bij diegenen die het moeten weten. Het is geen thema of instrument waarover we een grote communicatiecampagne moeten opzetten. Lokale besturen en zeker sociale huisvestingsmaatschappijen kennen het instrument wel. Die kwaliteit hebben ze wel; daar ben ik van overtuigd. Mocht dat niet het geval zijn, zou het me ten sterkste verwonderen. Ik neem aan dat de hervorming die we nu doorvoeren – een deel daarvan is ook de professionalisering van de sector –, dit kan verhelpen.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, dank u voor de bijkomende antwoorden.
Ik denk dat het raakt aan een ander fundamenteel debat, namelijk wat de rol is van overheden, semi-overheden, overheidsagentschappen en hoe we publieke gronden inzetten. Ik heb in mijn vraag ook verwezen naar twee andere voorbeelden. Als we kijken naar hoe de NMBS zich opstelt, zijn er nog mogelijkheden: gronden kunnen maatschappelijk worden ingezet en er moet niet enkel naar de hoogste bieder worden gekeken. Er is een koopkrachtcrisis, het is dus ergens wel logisch te begrijpen dat ook overheidsinstellingen inkomsten willen maximaliseren, maar er is natuurlijk wel een maatschappelijke impact.
Ik zal het dossier verder opvolgen en ik kom nog wel eens opnieuw bij u. Ik denk dat er ook aan Vlaamse zijde nog wat rek is: ook de Vlaamse overheden en agentschappen en departementen bezitten gronden. Hoe worden die ingezet? Het valt natuurlijk strikt genomen niet onder uw bevoegdheid, maar u bent wel minister van Wonen. Heel veel van uw collega's zijn bevoegd voor verschillende agentschappen. Het zou dus wel een goede zaak zijn om in de regering eens te bekijken hoe die gronden kunnen worden ingezet. We moeten er ons over buigen hoe we meer gronden kunnen activeren voor betaalbare en sociale woningbouw. Het gaat om bouwrechten, maar het gaat vooral over hoe we de eigen grond van de overheid inzetten voor een maatschappelijke doelstelling. Wordt ongetwijfeld vervolgd.
De vraag om uitleg is afgehandeld.