Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.
Mevrouw Smeyers heeft het woord.
Minister, mijn vraag gaat over speculatie met betrekking tot woningen van sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s). In de krant De Standaard van zaterdag 15 januari verscheen een artikel waarin werd aangeklaagd dat sociale woningen die sociale huisvestingsmaatschappijen te koop aanboden, werden opgekocht door speculanten die deze woningen vervolgens heel korte tijd nadien weer op de markt brengen en er, zonder er vrijwel iets aan veranderd te hebben, een ruime winstmarge op nemen.
Onder bepaalde voorwaarden mag een sociale woning verkocht worden aan particulieren. Zo moet ze eerst minstens 15 jaar dienst gedaan hebben als sociale woning. Is ze verhuurd, dan krijgt de zittende huurder de eerste kans. Heeft die geen interesse of is er geen huurder, dan mag het huis via een openbare verkoop verkocht worden aan de hoogste bieder. Een verkoop uit de hand, waarbij de koper en de verkoper rechtstreeks de prijs overeenkomen, is wettelijk verboden. Op deze manier belanden er jaarlijks zo'n 150 sociale woningen op de koopmarkt. Op een totale patrimonium van ruim 170.000 sociale woningen is dit misschien een relatief beperkt gegeven. Niettemin zegt u, overigens geheel terecht, dat, rekening houdend met de wachtlijsten – de discussie blijft leven –, elke verkochte sociale woning er één te veel is.
Met het oog op de eengemaakte woonmaatschappij werkt u trouwens aan een tijdelijk moratorium voor de verkoop van verhuurbare sociale woningen. Ook die discussie is nog warm. Bovendien wijst u erop dat er een speciaal fonds bestaat waar de sociale huisvestingsmaatschappijen een beroep op kunnen doen als zij een bepaalde woning wensen te renoveren.
Minister, hoe wilt u dat absolute verkoopverbod, dat tijdelijke moratorium, gestalte geven? Is het een mogelijkheid om de restricties op het renovatieplafond te laten vallen? Dat is een open vraag. Blijkbaar worden er nog steeds sociale woningen onder de marktwaarde verkocht. Zou de oplossing hiervoor erin kunnen bestaan dat de huisvestingsmaatschappijen de woningen die zij willen verkopen niet alleen via een openbare verkoop maar ook onderhands of via immowebsites te koop kunnen aanbieden? Volgt u die piste of ziet u dat liever niet gebeuren?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Smeyers, dank u wel voor uw vragen. Zoals ik al eerder heb benadrukt, vind ik dat het sociaal patrimonium maximaal in stand moet worden gehouden en dat zeker de transitie naar woonmaatschappijen geen aanleiding kan vormen om sociale huurwoningen te vermarkten buiten de sector.
Ik heb al aangegeven dat in dat verband een parlementair initiatief voorbereid wordt om het gewenste moratorium op decretaal niveau in te schrijven. Dat zou betekenen dat de huidige regeling om verhuurbare sociale huurwoningen, die u in uw vraag beschrijft, wordt opgeschort tot 1 januari 2028. Zoals u aanhaalt, is elke verkochte sociale huurwoning er een te veel. Deze tijdelijke opschorting is dan ook ingegeven door de zorg om het sociaal woonpatrimonium maximaal in stand te houden.
U vraagt me of het mogelijk is om de restricties op het renovatieplafond te laten vallen. Dat lijkt me op dit moment niet opportuun wegens de volgende redenen.
Ten eerste heeft de Vlaamse Regering op 17 december 2021 een besluit principieel goedgekeurd dat voorziet in een structurele verhoging van de subsidiabele prijsplafonds, aangevuld met een bijkomende maar tijdelijke verhoging ervan wegens het corona-effect. Het besluit voorziet dat het subsidiabele prijsplafond met gemiddeld 15 procent zal toenemen. We stelden immers vast dat SHM’s het steeds moeilijker kregen om hun investeringsprojecten binnen de subsidiabele prijsplafonds te gunnen, wat sinds het begin van de coronapandemie nog werd versterkt. Op die manier wil ik alle projecten die de SHM’s opstarten, de kans geven om te worden gerealiseerd.
Bovendien voorziet het ontwerpbesluit dat deze verhoging al mogelijk wordt voor investeringen die vanaf 1 mei vorig jaar zijn toegewezen op het jaarbudget. Het advies van de Raad van State over dit ontwerpbesluit is ondertussen ontvangen en we stellen alles in het werk om deze beslissing nog in februari definitief te maken.
Een tweede reden waarom ik de subsidiabele plafonds voor renovatiewerken aangewezen vind, is dat de plafonds voor renovatiewerken afgestemd zijn met die voor werken bij een nieuwbouw of vervangingsbouw. Ik vind het immers principieel aangewezen dat de kosten voor renovatiewerken steeds worden afgewogen tegenover de kosten van een nieuwbouw. Het prijsplafond helpt de SHM’s hierin om een efficiëntieafweging te maken. Om te vermijden dat kort opeenvolgende renovaties tot een hoger leningsplafond zouden leiden dan een nieuwbouwwoning, wordt het renovatieplafond beperkt per type renovatiewerk. Voor de renovatie van de gevel en het dak in combinatie met het isoleren van de buitenschil bijvoorbeeld, bedraagt het leningsplafond maximaal 40 procent van het totale FS3-prijsplafond (financieringssysteem 3) voor de bouw van een nieuwbouwwoning. Ervan uitgaande dat de kwaliteit van de woning bij een nieuwbouw in principe steeds hoger is dan bij een renovatie, vind ik dat het gelijkstellen van de beide subsidieplafonds de SHM’s al voldoende mogelijkheden biedt.
Ten slotte zorgen de renovatieplafonds weliswaar voor een maximum aan subsidies die vanuit Wonen worden verstrekt, maar dat betekent niet dat een SHM projecten die de renovatieplafonds overschrijden, niet zou mogen realiseren. De SHM moet hierin autonoom keuzes maken, waarbij van haar verwacht wordt dat ze rekening houdt met bedrijfseconomische en beleidsmatige afwegingen.
De huidige regeling laat toe dat SHM’s hun goederen in principe openbaar verkopen. De procedure van openbare verkoop garandeert dat eenieder zonder bevoordeling of onderscheid kan deelnemen aan de bieding, voor zover voldaan is aan de verkoopsvoorwaarden. De procedure is bedoeld om onderhandse prijsafspraken, voorkeursbehandeling of corruptie te voorkomen. De regelgeving stelt bovendien expliciet dat wanneer de openbare verkoop niet de venale waarde oplevert, er wel degelijk onderhands verkocht kan worden volgens de procedure van een bieding onder gesloten envelop. Hetzelfde principe geldt indien de kosten van een openbare verkoop niet in verhouding staan tot de venale waarde. De procedure van bieding onder gesloten envelop moet gepaard gaan met voldoende publiciteit.
Daaruit vloeit voort dat voor elke verkoop buiten de sociale huursector minstens een schatting moet aanwezig zijn van de venale waarde. De venale waarde wordt in de Vlaamse Codex Wonen 2021 gedefinieerd als volgt: “de prijs die de meestbiedende kandidaat-koper bereid zou zijn te betalen als een onroerend goed te koop gesteld zou worden onder de meest gunstige voorwaarden en na een degelijke voorbereiding;”.
Conclusie is dat de bestaande verplichting voor SHM’s om te verkopen via een openbare verkoop de beste garantie biedt dat de verkoop niet onder de venale waarde gebeurt en dat er al situaties bestaan die het voor SHM’s mogelijk maken om de verkoop in te houden en te kiezen voor een procedure van bieding onder gesloten omslag met voldoende publiciteit, als de venale waarde niet wordt gehaald.
Dat in het voorbeeld dat u aanhaalt woningen openbaar worden verkocht aan professionele opkopers om vervolgens met veel winst en zonder gerealiseerde meerwaarde te worden verkocht, toont niet aan dat de verkoop niet aan venale waarde zou zijn gebeurd. Die venale marktwaarde wordt bepaald door de openbare prijsbevraging. De in de pers aangehaalde gevallen tonen wel aan dat de normale prijsvorming voor particuliere woningzoekenden beïnvloed wordt door de tussenkomst van professionele intermediairen die niet aankopen vanuit een woonbehoefte, maar louter met het oog op verdere verkoop met speculatieve winst. Vanuit die optiek is een vrije verkoop van sociale huurwoningen of een verkoop via immowebsites geen garantie tegen speculatieve naverkopen.
Ik zal ten slotte ook laten onderzoeken of er aan de openbare verkoop voorwaarden kunnen worden opgelegd zodat winstnemingen op korte termijn na de verkoop worden vermeden. Als dat mogelijk en wenselijk zou zijn, zal ik vragen aan de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) om de sector hierover te informeren
Mevrouw Smeyers heeft het woord.
Minister, dank u voor uw lange antwoord. Het belangrijkste dat ik onthoud, en dat had u eigenlijk gisteren ook al gezegd, dat u het moratorium tot 2028 wilt invoeren. Dat is in eerste instantie het belangrijkste voor het welslagen van heel uw hervormingsproject wat betreft de SHM’s en om het bestaande patrimonium aan sociale woningen te handhaven. Ik denk dat dat een gedeelde bezorgdheid is van de hele commissie. Het is goed dat u dat nog eens verduidelijkt.
U hebt er gelijk in dat de openbare verkoop door openbare besturen het uitgangspunt is en het best wordt gehandhaafd. Voldoende publiciteit, objectiviteit, voldoende neutraliteit, toegankelijkheid voor iedereen zijn de principes en uitgangspunten om tot die conclusie te komen. Ik denk dat u er gelijk in hebt dat dat het basismechanisme moet zijn en blijven om na 2028 nog woningen op de markt te gooien.
Ik denk dat uw suggestie om te laten onderzoeken of er aan de verkoopsvoorwaarden van dergelijke sociale woningen in een openbare verkoop, het lastenkohier, voorwaarden gekoppeld kunnen worden. Ik denk dan – maar ik denk misschien te luidop – aan een verbod van wederverkoop voor een bepaalde periode. Dat gebeurt bij particulieren ook als ze willen genieten van een bepaalde vermindering van registratierechten. Dat is misschien ook wel een mogelijkheid om te onderzoeken of dat kan zodat we de huisjesjagers misschien toch tot inkeer brengen of doen nadenken. Of misschien kunnen we zeggen, zoals we doen bij verhuur aan een SVK, dat er een vermindering komt als mensen zich daartoe engageren of misschien kunnen we wel die plicht opleggen. Het is goed dat u nu al het engagement neemt om daar een onderzoek naar te doen. Maar er is dus eerst het moratorium.
De heer Veys heeft het woord.
Na het debat van gisteren denk ik dat alle fracties het erover eens zijn dat we maximaal moeten vermijden dat die woningen verkocht worden aan de privé of dat we miljoenen uitgeven voor woningen die er al staan. Dat zou maar al te cynisch zijn.
Minister, heb ik het juist begrepen dat er een parlementair initiatief komt, dus een voorstel van decretale aanpassingen? Dat is een goed teken. Dat is het teken dat het vooruit moet gaan.
Ik heb dat ook gehoord.
Dan weet u volgens mij meer.
Mogen we dat voor het krokusreces verwachten? Dan kunnen we daar straks rekening mee houden in de regeling der werkzaamheden.
Is het de bedoeling dat er nog andere zaken worden rechtgezet want Raad van State heeft vorige keer wel meerdere zaken uit het ontwerpbesluit gehaald?
Minister Diependaele heeft het woord.
We zijn het daar inderdaad over eens. Laat me de kern van het probleem duidelijk stellen. Dat is niet alleen die waardebepaling, dat is – daar zijn we het over eens, mijnheer Veys –dat die woningen niet buiten de sector mogen gaan. We hebben die veel te hard nodig. Dat is wat we proberen op te lossen.
Qua timing, ik heb het zelf aangekondigd, moeten we absoluut vooruitgaan. De timing hangt niet zozeer van mijzelf af maar wel van het parlement. Het kan sneller gaan, denk ik. Of het krokusreces haalbaar is binnen het parlement, moet nog worden berekend. Het kan snel gaan als daar de wil toe bestaat.
Mevrouw Smeyers heeft het woord.
Ik heb begrepen dat we er met de commissie werk van moeten maken. Als u dat wenst, voorzitter, gaan we dat doen.
De vraag om uitleg is afgehandeld.