Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, mijn vraag kadert in het debat dat de komende maanden en jaren misschien nog hoog op de agenda zal staan, als we kijken naar wat er in Nederland gebeurt. We zeggen vaak: als het in Nederland regent, druppelt het in Vlaanderen. Het hele woondebat leidt daar tot felle discussies, al kunnen we hun woonmarkt natuurlijk niet vergelijken met de onze, omdat zij veel minder eigenaars hebben.
Ook al hebt u al uw best gedaan op het vlak van registratierechten, zien we vandaag in Vlaanderen dat veel mensen, als ze geen duwtje in de rug krijgen van hun ouders, het moeilijk hebben om de registratierechten of de 10 procent eigen inbreng te betalen. Ik zal daar geen commentaar op geven, want we moeten er ook voor zorgen dat er geen bankencrisis ontstaat. Toch zien we dat veel mensen het oneerlijk vinden dat, als ze niet in goede middens geboren worden, ze hun eerste woning niet kunnen aanschaffen. Dat is een zorg voor u, maar eigenlijk ook van mij, want ik ben enorm voor eigendomsverwerving. Dat is belangrijk, omdat het een dam is tegen armoede. Als de lening eenmaal afbetaald is, heb je meer ademruimte, heb je gespaard, heb je een vorm van sociale mobiliteit gecreëerd, want bij overlijden kun je een eigendom doorgeven aan de kinderen. En het is ook iets tegen tegenslag.
We hebben altijd de keuze gehad tussen huren of kopen, maar er zijn ook enkele creatieve tussenwegen. U hebt ook een studie over innovatieve woonvormen besteld. Maar ik vind het vreemd, minister, dat er niet meer woningen op de markt komen via hamsterhuren of leasing, specifiek voor die groep mensen die net een beetje uit de boot vallen, huurders die wel willen kopen, maar geen eigen inbreng hebben. Dat leasingsysteem bestaat al voor auto’s; daar is het al mainstream: je betaalt een maandelijks bedrag en na vier of vijf jaar kun je de optie lichten en, bij verbeterde situatie, de auto opkopen, met de huurprijs in mindering.
Ik vind dat heel eigenaardig. Ook in de vorige legislatuur in het kader van de hoorzitting heb ik daar al over gedebatteerd met Sien Winters. Zij dacht toen ook dat die onroerende leasing op de markt zou komen en de toekomst zou zijn. Daarom heb ik volgende vragen.
Minister, ik zie er niet veel van, hier en daar eens een ballonnetje of eens iets in de krant, maar het breekt niet door. Hoeveel cases maken deel uit van uw onderzoek naar innovatieve woonvormen, die specifiek te maken hebben met huren met aankoopoptie? Over welke projecten gaat het? Is het onderzoek naar innovatieve woonvormen ondertussen afgerond? Welke juridische knelpunten zijn aan de oppervlakte gekomen met betrekking tot huren met aankoopoptie of onroerende leasing? Ik heb via interne weg twee jaar geleden al eens een dergelijk document kunnen zien maar ondertussen heb ik daar niet meer veel van gehoord.
Minister, ik denk dat we het erover eens zijn dat de cijfers aantonen dat er weinig aanbod is en de vraag groot is en dat er dus eigenlijk ook meer woningen moeten komen. De vraag is alleen: waar en hoe? Bent u nog steeds van mening dat we dergelijke initiatieven aan de markt moeten overlaten? Is het geen optie om de verankering van deze formule in de maatschappij te stimuleren om jonge gezinnen een duwtje in de rug te geven bij het verwerven van een eigen woning?
Minister, sedert uw uitspraken in de krant word ik een beetje overrompeld door grote actoren in de verzekeringswereld en elders die staan te popelen om met investeringsgeld betaalbaar wonen op de markt te brengen. Er zijn allerlei soorten formules. Minister, u hebt veel kritiek gekregen op wat u hebt geformuleerd, onterecht vind ik, maar er is wel iets in beweging gezet. Het privékapitaal is plots wakker geworden en men zegt dat men iets wil doen, dat men allerhande formules heeft en dat men zelfs geen eigenaar wil blijven van die panden. Kunt u deze vorm van betaalbaar wonen en eigendomsverwerving aanmoedigen door de bouwer te faciliteren of eventueel een belastingkorting toe te staan, bijvoorbeeld bij de realisatie van woningen onder een bepaalde prijs, en ook gesprekken daarover aangaan met de banken en/of verzekeringsmaatschappijen? Kan dit ook een woonvorm zijn die woonmaatschappijen straks zullen aanbieden? U hebt daar vroeger al iets over gezegd, en zeker ook recent met wat er in Gent gebeurt. U weet dat ik daar anders over denk dan u. Het kooprecht is destijds afgeschaft ten voordele van de woonmaatschappijen, maar ik vind dat nog altijd een goede zaak omdat men eigenlijk de sociale mobiliteit kan bewerkstelligen door te kopen en met het bedrag dat vrijkomt kan men dan een nieuwe woning bouwen. Dat duurt wel langer. Ik heb destijds toen het kooprecht nog wel bestond aan Freya Van den Bossche voorgesteld dat men de mensen erover moet inlichten dat er voordelen zijn aan de historisch lage leningen, zeker wanneer het over oudere panden gaat. Als men weet dat een woning in de sociale woningbouw 168.000 euro kost en dat er soms 100.000 euro kosten aan zijn, dacht ik dat men bij die renovatieprojecten misschien iets kon doen met de bewoner en dat dat ook de sociale mobiliteit zou bewerkstelligen.
Een verkochte woning verdwijnt uit het aanbod van het sociaal patrimonium, maar de voorbije 10 jaar werden er volgens cijfers van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) gemiddeld 820 gegunde sociale koopwoningen per jaar aangeboden. Deze koopwoningen verdwijnen dan uit het sociaal patrimonium. Zou de huur met aankoop niet op gelijkaardige wijze geïntegreerd kunnen worden als een van de instrumenten voor eigendomsondersteuning binnen het Vlaamse woonbeleid? Kan dat een voorwaarde zijn om woonuitbreidingsgebieden aan te snijden?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Van Volcem, zoals u weet voert onze administratie momenteel een gefaseerd onderzoek uit over de juridische knelpunten waarop nieuwe woonvormen kunnen stoten in de regelgeving. De instrumenten uit het woonbeleid worden onderzocht in de eerste fase. De inventarisatie van knelpunten is bijna afgerond en momenteel wordt de stap gezet naar de beleidsvertaling. De inventarisatiefase van andere beleidsdomeinen van de Vlaamse overheid is ook opgestart. Het onderzoek van de federale wetgeving wordt ook dit jaar opgestart.
Het onderzoek naar de juridische knelpunten binnen mijn beleidsdomein Wonen is gebaseerd op de lessen die getrokken kunnen worden uit de cases binnen de proefomgeving experimentele woonvormen en vernieuwde woonexperimenten van provincies en gemeenten. Huren met aankoopoptie komt niet aan bod in de proefomgeving, maar in een volgende fase wordt wel op basis van contact met aanbieders en bewoners van deze woonvorm gekeken of er al dan niet juridische knelpunten naar boven komen. Maar het zou me verwonderen mocht dat het geval zijn.
Ik wil toch nog eens benadrukken dat het opzet van het onderzoek nieuwe woonvormen gericht is op het faciliteren van deze vernieuwde initiatieven door de juiste randvoorwaarden te creëren en de eventuele knelpunten weg te werken. De focus is met andere woorden om de juridisch ongelijkheid tussen klassieke woonvormen en nieuwe, innovatieve woonvormen zoveel als mogelijk en uiteraard waar beleidsmatig gewenst, weg te werken.
Zoals daarnet aangegeven, zullen er op basis van de studie van de juridische knelpunten beleidsinitiatieven worden genomen om deze weg te werken. Het actief en financieel stimuleren van deze nieuwe woonvormen maakt daar geen onderdeel van uit en ik ben ook niet van plan om dat te gaan doen.
In fase drie van het juridisch onderzoek, namelijk het inventariseren van de knelpunten binnen de federale wetgeving, zal het gesprek met de banken- en verzekeringssector worden opgestart. Het banken- en verzekeringsrecht is dan ook voornamelijk een federale materie.
Zoals u zelf al aangeeft in uw vraagstelling, ben ik geen voorstander van huren met aankoopoptie binnen de sociale huisvesting, omdat die woningen dan verdwijnen uit het patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschappij.
Wat uw suggestie over de woninguitbreidingsgebieden betreft, moet er een onderscheid worden gemaakt tussen private en sociale ontwikkelingen. Indien de gebiedsordening niet gekend is, kan een gebied dat door het gewestplan als woonuitbreidingsgebied is bestemd enkel worden ontwikkeld na het bekomen van een principieel akkoord van de deputatie of in functie van een groepswoningbouwproject. Conform de vaste rechtspraak wordt het begrip ‘groepswoningbouw’ eenduidig gedefinieerd als: het, ten eerste, gelijktijdig oprichten van, ten tweede, meerdere gebouwen, ten derde, bestemd voor bewoning die, ten vierde, één samenhangend geheel vormen. Dat zijn de vier onderdelen van de definitie. Huren met aankoopoptie is daartoe geen voorwaarde. Ik kan als minister bevoegd voor Wonen geen uitspraak doen over de wenselijkheid van de aanpassing van het Inrichtingsbesluit.
Wat betreft ontwikkelingen van sociale woonorganisaties: sociale woonorganisaties kunnen, op basis van de modaliteiten vervat in de VCRO-uitzonderingsbepaling (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) woonuitbreidingsgebieden aansnijden. Huren met aankoopoptie is daartoe evenmin een voorwaarde. Enkel indien huurkoop een instrument zou worden binnen het stelsel van sociale koop, zal het mogelijk zijn dat sociale woonorganisaties zich op deze uitzonderingsbepaling beroepen.
Los van het verhaal van het sociaal wonen, wil ik nog eens terugkeren naar uw derde vraag. Ik denk dat we het daarover eens zijn. Ik vind dat we moeten zorgen dat alle mogelijkheden die er bestaan in de markt, de mogelijkheid krijgen om uit te groeien. Dan is het aan contractpartijen, aan de individuele vrijheid van elke burger, om te kiezen voor een bepaald systeem, ergo ook van een aanbieder om al dan niet iets aan te bieden. Wij willen dat mogelijk maken. Cohousing, andere systemen en al die experimentele vormen moeten juridisch mogelijk zijn als die binnen de beleidsvisie vallen die wij op dit moment hebben natuurlijk. De juridische hindernissen moeten worden weggewerkt. Dat is natuurlijk nog iets anders dan bepaalde woonvormen actief promoten. Dat is iets wat we maar heel uitzonderlijk kunnen doen, omdat dat dan ook past binnen de beleidsvisie. Het is nog altijd mijn overtuiging dat we voornamelijk in de eerste plaats moeten blijven inzetten op het eigenaarschap. Andere vormen kunnen daartoe leiden. U geeft zelf aan dat dat er een van is. Maar het op zich gaan promoten, is op dit moment nog niet aan de orde.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, ik ga grotendeels akkoord met uw antwoord en ook wel met uw zienswijze maar ik vind dat er toch een tandje moet worden bijgestoken. De koopmarkt trekt enorm aan. De registratierechten van 3 miljard euro vorig jaar tonen aan dat vastgoed boomt, ondanks het feit dat de prijzen stijgen.
Dus in ons systeem, dat een goed systeem is, is het de markt die speelt, wie de hoogste prijs biedt, krijgt de woning. Dat is vandaag zo. Maar de mensen die die inleg niet hebben, blijven wel in de kou staan, ondanks dat ze dat misschien zouden kunnen betalen met hun inkomen, ondanks dat ze misschien met twee zijn.
Minister, ik wil u eigenlijk vragen dat vanuit het beleid de grote spelers, grote leasingmaatschappijen bijvoorbeeld, geraadpleegd en gefaciliteerd worden om een systeem te ontwikkelen. Het gaat immers niet alleen over de grote promotoren, er zijn ook mensen die vier appartementjes willen bouwen om die dan te verhuren. Het gaat er dan om dat het zeer ingewikkeld is om zelf systemen uit te vinden om met die koop- en leasingmaatschappijen te werken. Mochten de grote leasingmaatschappijen of de banken dit als een systeem kunnen voorstellen, dan zou je een soort stroomversnelling kunnen krijgen in het systeem. Het moet de ontwikkelaar of mensen die kleine projecten realiseren administratief gemakkelijk gemaakt worden. Als ze kunnen verkopen, als de huurkoop hen niet interesseert, zullen ze dat doen, zeker als er een voorschot is en de bank tussenkomt voor de rest. Voor die mensen is de zaak daarmee af.
Hoe kunnen we de banken en leasingmaatschappijen faciliteren zodat degene die bouwt en verkoopt geen administratieve lasten heeft, maar dat het als een alternatieve formule wordt aangeboden door de banken en leasingmaatschappijen? Zo kan de starter zonder inleg na vier of vijf jaar huren toch de inleg betalen. Nu heb je mensen die hamsterhuren op kleine schaal, dat is eigenlijk kopen. Kunnen we dat niet administratief uitrollen?
Ik vergelijk het met openbare werken. Er zijn heel veel aannemers die niet inschrijven op de openbare aanbestedingen, omdat ze al zo veel werk hebben. Als het werk voor het rapen ligt, gaan ze niet heel die complexe procedures ondergaan om hetzelfde werk – eventueel dan nog – te hebben. Wat doet de overheid dan? In Brugge zetten wij systemen op, geven we de verplichting, zeggen dat het eigenlijk niet zo moeilijk is, maken we een draaiboek, geven we filmpjes. We proberen dus de mensen te stimuleren.
Minister van Wonen en Begroting, kunt u een grote rondetafel organiseren met de spelers, met de banken en de leasingmaatschappijen, inzake een administratieve vereenvoudiging? Kunnen ze als alternatief een leasing aanbieden zoals een hypothecaire lening?
Het is zoals met een wagen. Vroeger werd een auto gekocht met cash, maar veel mensen konden dat niet meer betalen. Ze gaven dan een voorschot en namen een lening. Vandaag kan men op veel plaatsen een wagen leasen. Op het einde van de leasingperiode kan men de wagen al dan niet kopen.
Dat systeem kan interessant zijn voor jonge starters. Kunt u daar een rol in spelen, minister? Mocht ik op uw plaats zitten, ik zou dat zeker doen. (Gelach)
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Van Volcem, we zijn het absoluut eens over het feit dat het aanbod op de private huurmarkt groter moet zijn en dat daar allerlei manieren voor gezocht kunnen worden. Wat u nu voorstelt, ik durf het bijna niet te zeggen, maar het sluit dicht aan bij wat ik zelf een paar weken geleden heb gezegd. Het loopt er vlak naast, dat is zorgen dat de mensen de mogelijkheid krijgen om de eigen inbreng bij elkaar te sparen en dan te kopen. In die zin zitten we niet ver van elkaar.
Die rondetafels doen we al. Ik heb dat aangekondigd. We hebben dat al gedaan, we hadden er deze week nog één. We doen er zo verschillende. Wat daar vooral naar boven komt, is het feit dat de meeste private ontwikkelaars maar matig geïnteresseerd zijn in het verhuren van woningen. Zij werken vooral via verkoop. Voor hen is dat de manier om snel te kunnen blijven ontwikkelen. Als ze verhuren duurt het veel langer eer ze hetzelfde bedrag binnenkrijgen. Het zijn eerder andere investeringsinstellingen die ertussen zitten, niet de eigenlijke ontwikkelaars.
We hebben trouwens ook over dergelijke zaken bankoverleg lopen.
We hebben in Vlaanderen ongeveer 70 procent koopwoningen op de markt, 10 procent sociale woningen en 20 procent private huur. Slechts een vijfde van die 20 procent, 4 procent, zijn ondernemingen. Slechts 4 procent van de private huurwoningen wordt verhuurd door ondernemingen. Dat is heel heel weinig. Er zijn onlangs voorstellen gedaan specifiek daarop gericht. Je kunt daar iets van zeggen, daar niet van. Het debat moet nog worden gevoerd. Maar dat is dus zeer zeer zeer klein. Het overgrote deel van de private huurmarkt is in handen van mensen die een huisje geërfd hebben, of die gespaard hebben en een huisje gekocht hebben als opbrengsteigendom. Daarop moeten we ons focussen. Dit was maar ter informatie.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Ik ken de woonmarkt wel een beetje, ik zit al twaalf jaar in deze commissie.
Ik ben het niet helemaal eens met uw zienswijze. De hele grote spelers, het grote privékapitaal, zien het licht en blijven verhuren omdat ze dan panden in eigendom houden en op die manier door de jaren de meerwaarde zien. Je zou zeggen dat het de slimsten van de klas zijn die dan op lange termijn misschien het meest verdienen. Dat is eigenlijk de discussie. Natuurlijk gaan we heel veel privatiseren.
U zegt zelf – in debatten en discussies – steeds dat we 400.000 nieuwe woningen nodig hebben. Er moeten er meer komen om het aanbod betaalbaar te houden. Wat ik wil zeggen, is: probeer bij nieuwe projecten ook die nieuwe vormen te faciliteren. Het is inderdaad zo dat een ontwikkelaar, samen met een aannemer, geïnteresseerd is in de verkoop. Die denkt vanuit die positie, maar we hebben toch ook de banken. De nieuwe banken vandaag zijn de verzekeringsmaatschappijen of de pensioenfondsen die moeten worden geïnvesteerd. Op die manier zouden we wel met de gelden van die verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen aan de slag kunnen gaan, zodat er systemen komen voor mensen zonder inleg die via hun huur een soort gedeeld eigenaarschap kunnen opbouwen met degene die voorlopig verhuurt en kan bouwen. Als ze later dan kunnen kopen, is er voor beiden een win-winsituatie. Het is aan degenen die over de middelen beschikken om op de markt een grote rol te spelen.
Het gaat natuurlijk niet over de persoon die tien woningen zet, natuurlijk niet, die gaat daar niet in geïnteresseerd zijn. Als de formules eenvoudig worden aangeboden of de pensioenfondsen of de verzekeringsmaatschappijen die middelen ter beschikking willen stellen, krijgen we een win-winsituatie voor de jonge mensen en dat is wat me interesseert. Mensen die niet van rijke komaf zijn, kunnen een eigen woning en de inleg betalen als de bank met die 10 procent inleg de aankoop weigert. We zien daar toch vele voorbeelden van. Het is aan die problematiek dat ik graag wil tegemoetkomen. Ik vraag u om daar het heft in handen te nemen.
De vraag om uitleg is afgehandeld.