Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.
Mevrouw Schauvliege heeft het woord.
Minister, ik hoef u niet uit te leggen dat we geconfronteerd worden met een zeer hoge inflatie. En aangezien de inflatie ook sterk gedreven wordt door de energieprijzen, betekent dat voor wie huurt, zij het residentieel of als handelaar, vaak een dubbele factuur.
Het veld zelf zit niet stil en zoekt naar oplossingen. Comeos heeft naar aanleiding van de aanhoudende inflatie een voorstel uitgewerkt om op een evenwichtige en duurzame manier deze periode van hoge inflatie en hoge energieprijzen door te komen. Zij stellen voor om het niveau van toegelaten indexatie te laten afhangen van de EPC-score (energieprestatiecertificaat) van het gebouw. Wie een A-label of beter kan voorleggen, kan de volledige indexatie doorrekenen. Wie minder heeft, kan enkel de indexatie doorrekenen zonder de energieprijzen. In het voorbeeld van een contract dat in mei 2022 is afgesloten, zou dat impliceren dat slechts 4,23 procent geïndexeerd kan worden.
Dat past alleszins in de strategische visie van deze Vlaamse Regering om in te zetten op duurzaamheid en de verduurzaming van het patrimonium. En anderzijds is het ook selectiever dan bijvoorbeeld een algemene indexstop. Er zit dus veel meer een visie achter. Mensen die investeren in de energiezuinigheid van hun gebouw, worden dus niet op dezelfde manier afgestraft als zij die dat niet doen. Volgens cijfers van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) ontvingen 4,67 procent van de appartementen en 0,6 procent van de eengezinswoningen een A-label bestemd voor verhuur. Dat is toch wel iets om over na te denken.
Minister, hoe staat u tegenover het algemene principe van het voorstel van Comeos om de indexatie te laten variëren in functie van het behaalde EPC-label? Hoe staat u specifiek ten opzichte van het voorstel om de norm op een A-label te leggen? Het lijkt a priori logisch om de handelshuur en woninghuur hier op een gelijke manier te behandelen. Of ziet u daar een andere aanpak of verschillen mogelijk? Bent u bereid om daarover in gesprek te gaan met uw collega die bevoegd is voor Economie?
Minister Diependaele heeft het woord.
Comeos pleit ervoor om de energiecomponent uit de gezondheidsindex, die de huurprijs regelt, te halen en dat zolang de verhuurder geen gunstig EPC-certificaat kan voorleggen. Een volledige indexering is dan enkel voorbehouden voor verhuurders die een gunstige EPC-waarde kunnen voorleggen. Hoewel Comeos dit voorstel lanceert ten voordele van de Belgische handel die ze vertegenwoordigt, geeft Comeos aan dat dit ook kan worden toegepast op woninghuur en kantoorhuur.
Ik ben er echter geen voorstander van om te sleutelen aan het indexatiemechanisme van de huurprijzen. Het beginsel van indexering van de huurprijzen strekt er immers toe de huurprijs aan te passen aan de kosten van levensonderhoud, die worden weerspiegeld in de gezondheidsindex. Dat beginsel is een maatregel met het oog op het vrijwaren van een evenwicht tussen de belangen van de eigenaars en die van de huurders.
Ik vrees dus dat als er wordt gesleuteld aan de indexatie, het risico bestaat dat verhuurders zich terugtrekken uit de huurmarkt. De woningmarkt is immers een economische markt. Ik ben van mening dat de problematiek van de koopkracht door de sterke inflatie bij de bron van de problemen moet worden opgevangen.
We moeten het voor verhuurders aantrekkelijk houden om hun woning aan te bieden op de markt, vandaar ook dat dat evenwicht in het Huurdecreet zeer precair is. Door dan in te grijpen met een maximum, een afronding of een indexsprong of wat dan ook, waardoor het minder aantrekkelijk wordt om hun woning aan te bieden op de huurmarkt, riskeren we een inkrimping van de huurmarkt.
Wat ik ook al heb aangegeven in het kader van een indexsprong, is dat ook het Vlaams Huurdersplatform geen voorstander is, omdat het vreest dat er dan huurcontracten niet zullen worden verlengd en de verhuurder een nieuwe huurder zal zoeken. Dat is ook een risico in het voorstel van Comeos. Op de huizenmarkt zelf zullen het net de meest kwetsbare huurders zijn die daar de grootste miserie van zullen ondervinden.
Los van het gegeven dat ik dus geen voorstander ben, is het ook niet evident om te sleutelen aan de index in het Woninghuurdecreet. In dat kader kan ik verwijzen naar arrest 32/2018 van 15 maart 2018 tot vernietiging van het decreet van het Waals Gewest van 3 maart 2016 tot invoering van een indexsprong van de huurprijzen. Het kwam erop neer dat het Waals Gewest niet bevoegd is om de huurprijzen te reguleren als een maatregel van inkomensbeleid.
Zoals uit de vraagstelling ook blijkt, kan men het voorstel van Comeos ook beschouwen als een sanctionerende maatregel om de verhuurder te stimuleren om zijn woning energetisch te renoveren. Dat lijkt me dus niet te verkiezen. Wel doet de Vlaamse Regering inspanningen op heel wat andere vlakken en nemen we diverse initiatieven om de verduurzaming van het woningpatrimonium te stimuleren. Zo gaan woningkwaliteit en energiezuinigheid hand in hand in de nieuwe Mijn VerbouwPremie, waarin we de werken ter verbetering van de woningkwaliteit en energiebesparende investeringen integreren. Ik werk momenteel samen met mijn collega van omgeving, minister Demir, ook aan de uitbouw van het Mijn VerbouwLoket, waarin we de loketwerking van de woonloketten en de energiehuizen maximaal zullen combineren. Daar hebben we recent ook nog de Mijn VerbouwLening aan toegevoegd.
Daarnaast leg ik momenteel de laatste hand aan een voorstel van tijdspad voor het invoeren van een minimale energienorm voor woningen. Die minimale energienorm, die ik zal inbedden in de woningkwaliteitsbewaking en die daardoor voor alle woningen in Vlaanderen zal gelden, zal gefaseerd verstrengd worden vanaf 2025. Woningen die de energienorm niet halen, zullen in aanmerking komen voor een ongeschiktverklaring. Het verhuren, te huur of ter beschikking stellen van die woning zal ook strafbaar zijn. Op die manier zullen de woningkwaliteitsnormen, die de ondergrens aangeven van menswaardig wonen, de verduurzaming van het woonpatrimonium ondersteunen. Specifiek voor de private huurmarkt geeft het Vlaamse Woninghuurdecreet daarnaast ook mogelijkheden om de huurprijs te herzien na energiebesparende maatregelen.
Mijn standpunt wat betreft woninghuur is dus duidelijk. Ik heb dat ook al zo meegedeeld aan collega-minister Brouns. Maar handelshuur zit uiteraard binnen zijn bevoegdheidspakket. Woninghuur lijkt me toch ook een sterkere sociale invalshoek te hebben dan handelshuur. Ik wil die dus ook niet benaderen op een manier dat je die echt helemaal gaat gelijkschakelen, want het zijn toch fundamenteel verschillende zaken. Ze zijn beide zeer belangrijk, maar een woning verschaffen geeft nog wel wat andere rechten en plichten ten opzichte van een zaak uitbaten.
Mevrouw Schauvliege heeft het woord.
Minister, bedankt voor uw duidelijke visie. Het gaat hier natuurlijk specifiek over de huurmarkt en hoe we naar methoden kunnen zoeken om ervoor te zorgen dat wie een huis huurt, niet het slachtoffer wordt van die grote inflatie. Maar aan de andere kant moeten we er ook voor zorgen dat ons patrimonium dat verhuurd wordt, een pak energiezuiniger wordt. En dat heb ik wat gemist in uw antwoord. U hebt het natuurlijk vooral gehad over de inkomstenkant en het feit dat het voldoende aantrekkelijk moet blijven om te verhuren en dergelijke meer, maar ik mis daar toch het duurzaamheidsaspect en het feit dat we voor een gigantische uitdaging staan om dat verhuurpatrimonium energiezuiniger te maken. Dat is een win-win voor iedereen. Op die manier krijgt de verhuurder een betere huurprijs en aan de andere kant zal ook de huurder minder energiekosten betalen en er op die manier ook beter uitkomen.
Ik denk dat u het een beetje te pessimistisch ziet dat dat het verhuren van woningen zou tegengaan. Ik ben daar niet echt van overtuigd. En aangezien u er twijfels over hebt, is het misschien een idee om Comeos, maar ook het Vlaams Huurdersplatform, dat er geen grote voorstander van is, eens rond de tafel te zetten om samen te bekijken wat nog andere mogelijkheden zijn of om verder te werken op dit voorstel. Ik zou dus willen vragen of u bereid bent om dat op die manier verder te bekijken. Want ik ben ervan overtuigd dat er toch wel iets in dat voorstel zit om verder op te werken. Zeker omdat het een combinatie is van betaalbaarheid en vooral ook duurzaamheid, is het toch wel een heel belangrijke maatregel.
De heer Veys heeft het woord.
Ik vind het een interessante vraag, want Vooruit is natuurlijk wel bezorgd over het lot van de huurders. Collega Schauvliege haalde ook aan, verwijzend naar het voorstel van Comeos, dat de grote dader natuurlijk de stijging van de energieprijzen is. Ik denk dat de energie-inflatie zelfs boven de 50 procent zit. Dat heeft een buitensporig effect op de huurders, die geen vat hebben op de energetische staat van hun woning.
Zoals jullie weten, collega's, hebben wij daar ons eigen voorstel over. Dat werd hier helaas niet aangenomen, maar ik wil toch een voor mij principiële kwestie voorleggen aan de minister. Indexatie van de woninghuur kan eenmalig per jaar gebeuren op de verjaring van het huurcontract, maar die gebeurt op basis van de gewone gezondheidsindex. De indexering, waar we hier toch allemaal voor zijn, omdat dat een sterke garantie is op het behoud van koopkracht, gebeurt op basis van de afgevlakte gezondheidsindex. Daar zit een verschil in. Puur principieel is de indexering op een huurprijs dus hoger dan de indexering op lonen en uitkeringen. Met andere woorden, zelfs in een normale situatie met lagere inflatie is de situatie altijd dat dat uiteengroeit. De huurprijs kan hoger stijgen dan de lonen en uitkeringen.
Zou u eventueel overwegen om daar een aanpassing door te voeren? Met andere woorden, overweegt u voor de indexering van de woninghuurprijzen een aanpassing te doen, zodat die in de toekomst op basis van de afgevlakte, in plaats van de gewone gezondheidsindex kan worden verhoogd, zodat die op die manier minstens evenredig met de lonen kan stijgen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mijnheer Veys, uw laatste vraag hebben we twee of drie weken geleden behandeld. Daarbij kwam exact dat punt aan bod, als ik het mij goed herinner. (Opmerkingen van Maxim Veys)
Inderdaad, ik denk dus naar dat antwoord te verwijzen.
Mevrouw Schauvliege, u zegt dat ik niets wil doen aan energieprestatie en dergelijke meer, omdat dat niet bleek uit mijn antwoord. Ik zal dat deel dan nog eens voorlezen.
Wel doet de Vlaamse Regering inspanningen op heel wat andere vlakken en nemen we diverse initiatieven om de verduurzaming van het woningpatrimonium te stimuleren. Zo gaan woningkwaliteit en energiezuinigheid hand in hand in de nieuwe Mijn VerbouwPremie, waarin we de werken ter verbetering van de woningkwaliteit en energiebesparende investeringen integreren. Ik werk momenteel samen met mijn collega van omgeving, minister Demir, ook aan de uitbouw van het Mijn VerbouwLoket, waarin we de loketwerking van de woonloketten en de energiehuizen maximaal zullen combineren. Daar hebben we recent ook nog de Mijn VerbouwLening aan toegevoegd.
Daarnaast leg ik momenteel de laatste hand aan een voorstel van tijdspad voor het invoeren van een minimale energienorm voor woningen. Die minimale energienorm, die ik zal inbedden in de woningkwaliteitsbewaking en die daardoor voor alle woningen in Vlaanderen zal gelden, zal gefaseerd strenger worden vanaf 2025. Dat is ook zo bepaald in het regeerakkoord, als ik mij niet vergis. Woningen die de energienorm niet halen, zullen in aanmerking komen voor een ongeschiktverklaring. Het verhuren, te huur of ter beschikking stellen van die woning, zal ook strafbaar zijn. Op die manier zullen de woningkwaliteitsnormen, die de ondergrens aangeven van menswaardig wonen, de verduurzaming van het woningpatrimonium ondersteunen. Specifiek voor de private huurmarkt geeft het Vlaamse Woninghuurdecreet daarnaast ook mogelijkheden om de huurprijs te herzien na energiebesparende maatregelen.
Dat was het antwoord dat volgens mij wel al gegeven was. U vraagt ook om mensen rond de tafel te zetten. Ik ben daar altijd toe bereid, maar het moet natuurlijk wel meerwaarde hebben. De opmerking van het Vlaams Huurdersplatform is zeer pertinent. We hebben een heel precair evenwicht in ons Woninghuurdecreet en in het stelstel dat we vandaag kennen, tussen de rechten van de verhuurder en de huurder. Als je nu zegt dat je die rechten van de verhuurder gaat afbouwen, want dat doe je per definitie, hoe vermijd je dan dat die verhuurder het contract stopzet en een nieuw contract sluit aan nieuwe voorwaarden? Dat is exact het risico waar het Vlaams Huurdersplatform zelf op wijst. Hoe ga je daar iets aan doen? Ik zie niet direct hoe je daar iets aan kunt doen. En als je dat doet, ga je de meest kwetsbare mensen op die huurmarkt nog kwetsbaarder maken, of in potentieel nog grotere problemen steken. En dat is exact wat het Vlaams Huurdersplatform zegt. Ik wil iedereen rond de tafel zetten, maar daar zie ik niet direct een ontsnapping uit.
En zoals gezegd, zou ik toch echt voorzichtig zijn met het gelijkschakelen van handelshuur en woninghuur.
Mevrouw Schauvliege heeft het woord.
Minister, wat ik niet zo goed begrijp, is dat uw vrees is dat het minder aantrekkelijk zou zijn om woningen te gaan verhuren en er op die manier een verminderd aanbod zou zijn, terwijl u zelf aanhaalt dat u in het kader van de duurzaamheid een minimumenergielabel gaat opleggen en dat u woningen ongeschikt gaat verklaren om te verhuren, om ze op die manier uit de markt te halen. Ik merk daar een soort discrepantie. Ik volg uw redenering niet helemaal dat op die manier de verhuurders minder inkomsten zouden hebben en problemen zouden krijgen. Ik vind het een evenwichtig voorstel en ik vind het echt wel de moeite om het verder te bekijken, dus misschien moet u er nog eens een nachtje over slapen en kijken of er ook geen goede elementen in het voorstel zitten die u kunt meenemen.
De vraag om uitleg is afgehandeld.