Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.
Mevrouw Schryvers heeft het woord.
Minister, collega’s ik heb een gedicht gekozen van Ingmar Heytze. Het is een straatgedicht, dus iets dat je aan een raam zou kunnen tegenkomen. Ik heb het gekozen omdat het toepasselijk is voor deze commissie.
Over wonen
Wonen is een wonderlijk werkwoord.
Wanneer woont men? Als men slaapt,
een sleutel omdraait, eet of baadt?
Wonen, dat is niet zozeer iets doen,
maar op een plek zijn waar men liefheeft,
goedemorgen zegt, zijn hoed neerlegt.
Wonen doet men altijd ergens,
stad of land, op stand of in de bocht
van een rivier.
Of hier.
Minister, ik heb een vraag om uitleg over erfpacht als instrument voor betaalbaar wonen. In de beleids- en begrotingstoelichting (BBT) Wonen stelt u dat u erfpacht wilt onderzoeken als een optie om het instrument van sociale koop te heroriënteren, eventueel in samenhang met een systeem waarbij de meerwaarde van de woning wordt verdeeld tussen de sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) en de koper. Op die manier zouden gemeenten die gemeentelijke gronden willen inzetten voor eigendomsverwerving een kader hebben waarbinnen ze kunnen handelen.
Een erfpachtformule in combinatie met zo’n meerwaardesysteem kan op die manier een toegang creëren tot eigendomsverwerving voor mensen die anders moeilijk die stap zouden kunnen zetten door gebrek aan eigen middelen, en garandeert tegelijk dat dit in de toekomst ook zo blijft. Een vergelijkbaar achterliggend principe werd in een recent rapport van de OESO gesuggereerd onder de vorm van een ‘shared equity’-formule.
Minister, kunt u een stand van zaken geven met betrekking tot het onderzoek naar de erfpachtformule?
Zal hiervoor een aparte doelgroep worden afgebakend of wordt dit geënt op bestaande doelgroepen in de sociale huisvesting?
Ziet u hierin enkel een rol weggelegd voor de sociale markt – de toekomstige woonmaatschappijen – of ziet u eveneens manieren om de private sector aan te moedigen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Collega, u verwijst naar de passage in de beleidsnota over de hervorming van de sociale koop. Daar wordt inderdaad onder meer de erfpachtformule naar voren geschoven om de betaalbaarheid van sociale koopwoningen blijvend te garanderen, naast een systeem waarbij de meerwaarde van de woning wordt verdeeld tussen de SHM en de koper. Er is mij al vaak gevraagd naar de timing van dat element uit de beleidsnota, bijvoorbeeld in de schriftelijke vraag 77 van An Moerenhout van 11 december 2019 en ook in een schriftelijke vraag van mevrouw Smeyers. Ik heb toen steeds geantwoord dat die wijzigingen gepland zijn voor de tweede helft van deze legislatuur en daar houden we op dit moment ook aan vast. U weet dat we in de eerste helft van de legislatuur volop bezig zijn met de hervorming van het sociaal huurstelsel en de uitwerking van de woonmaatschappijen. We moeten daar een timing op zetten. Dat er nu nog bij nemen, zou niet haalbaar zijn. Dat komt in het tweede deel van de legislatuur.
Ik kan u dus ook nog niet zeggen welke doelgroep hiervoor zal worden afgebakend.
Ik kan binnen mijn bevoegdheden een kader uitwerken voor de sociale koop. Daarbij kan ik een beroep doen op het recht van erfpacht. De private koop valt echter niet onder de gewestelijke bevoegdheden en is federaal geregeld. Op 1 september 2021 zal wel een nieuw boek uit het Burgerlijk Wetboek over het goederenrecht in werking treden, met daarin nieuwe bepalingen over het recht van erfpacht. Die nieuwe bepalingen moderniseren het erfpachtrecht zodat het hopelijk geschikter is om te worden ingezet.
Met de sociale koop kunnen we eventueel wel een voortrekkersrol en voorbeeldfunctie opnemen in de tweede helft van deze legislatuur. Mogelijk werkt dat inspirerend voor de private sector, maar daar hebben we geen rechtstreekse bevoegdheid voor.
Mevrouw Schryvers heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw antwoord. Ik heb tijdens de vorige legislatuur ook al vragen gesteld over de erfpacht. Waarom doe ik dat, en nu ook opnieuw? Omdat ik denk dat het een aanvulling kan zijn, als instrument voor mensen om zelf ook een woning te kunnen verwerven. Dat heeft natuurlijk heel wat voordelen, omdat men minder moet investeren in de grond.
We weten allemaal dat veel mensen enkel een volwaardige eigendom wensen en dat het er ook over gaat mensen ervan te overtuigen dat dit ook een formule is. Ik heb in mijn eigen gemeente ondervonden, met een project dat we enkele jaren geleden hebben gedaan, dat de hefboom om mensen die klik te laten maken, erin bestaat om in de erfpachtformule een inkoopmogelijkheid te voorzien doorheen de duurtijd van de erfpacht. Initieel betaalt men dus alleen maar de erfpachtvergoeding, maar op een bepaald moment – bijvoorbeeld wanneer je meer middelen hebt, omdat je carrière hebt gemaakt of je een partner bent tegengekomen – kun je ervoor kiezen om de grond volledig in te kopen en de erfpacht om te zetten.
Ik heb ondertussen ondervonden dat dat een formule is die bij veel mensen wél aanslaat. Die formule heeft natuurlijk voordelen, omdat de mensen niet eerst moeten huren, maar als het ware eerst de grond huren en de woning bouwen en pas nadien de grond inkopen in plaats van het omgekeerde. Dat zou natuurlijk de druk op die huurmarkt kunnen verminderen doordat mensen sneller in hun eigen woning kunnen gaan wonen.
We hebben toen ook ondervonden dat de banken daar soms nogal weigerachtig tegenover staan of kritiek geven, omdat een bank vanzelfsprekend kijkt naar wat het onderpand is en of zij hun leningen terugbetaald zullen kunnen krijgen. Ook daar kan zo'n inkoopmogelijkheid natuurlijk meer garanties bieden voor een bank. Want op het moment dat er niet meer wordt betaald, kan de bank of de nieuwe koper de grond inkopen en dus volwaardige eigendom verwerven van de woning met de bijhorende grond. Dat was vorige legislatuur eigenlijk ook al mijn vraag aan uw voorgangster, minister, namelijk om in dat kader mee een overleg met de bankensector te voeren, zodat die formule op meer succes zou kunnen rekenen. Ik denk immers dat die formule een meerwaarde zou kunnen zijn.
Dat is ook de reden waarom ik een bijkomende vraag stelde naar de private sector, want als dit overleg wordt gepleegd, zou dit vanzelfsprekend voor alle formules van erfpacht van toepassing kunnen zijn.
Ik heb dus een bijkomende vraag, minister. Wilt u in dat kader ook het element opnemen van het voorzien van een inkoopmogelijkheid? Zult u hierover overleg plegen met de banken?
Mevrouw Smeyers heeft het woord.
Mevrouw Schryvers, ik vind dit een interessante vraag. Zoals de minister zei, werden hier in het verleden ook al een aantal vragen over gesteld. Ik denk dat het antwoord duidelijk was: met respect voor de bevoegdheidsverdelingen in ons ingewikkelde land hebben we helaas op dit vlak op Vlaams niveau niet heel veel te zeggen. Mevrouw Schryvers, zoals de minister zei, treedt het gedeelte over erfpacht van het Burgerlijk Wetboek pas in werking op 1 september 2021. Die inkoopmogelijkheid, die federaal geregeld moet worden, zal volgens mij wel ten goede komen aan het verwerven van een eigen woning. Deze – helaas nog federale – wetgeving dateert nog van 10 januari 1824 en is volgens mij aan herziening toe. Ze moet inspelen op de noden van onze huidige burgers wat betreft het verwerven van een eigen woning.
Er moet ook rekening gehouden worden met – maar dat werd ondertussen ondervangen – de fiscale gevolgen van een eventuele meerwaarde en dergelijke. Ik weet dat die nadelige gevolgen ondervangen werden omdat ik, evenals u, mevrouw Schryvers, nog in het federale parlement gezeteld heb. Dus ik ben ervan overtuigd dat vanaf september deze manier van verwerven veel meer ingang zal vinden, gebruikt zal worden en ten goede zal komen aan jonge en minder jonge mensen in Vlaanderen om een eigen woning te verwerven, zonder de grond. Dat we op dat vlak een switch zullen maken, daarvan ben ik overtuigd.
Minister Diependaele heeft het woord.
Dank u wel voor de bijkomende vragen. Ik moet nu terugdenken aan de Code civil van Portalis, Tronchet, ... en de andere twee namen ben ik vergeten.
Mevrouw Schryvers, natuurlijk wil ik dit meenemen in het overleg met de banken. Maar daar zijn we nu nog niet aan bezig en ik behoed me dus voor voorafnames. Zoals gezegd, zijn wij enkel bevoegd op het vlak van sociale woningbouw. Wij willen alles meenemen in het overleg met wie dan ook, dat is zeker geen probleem.
Ik wil er overigens ook op wijzen dat er op het vlak van sociale woningbouw en betaalbaar wonen al een aantal nieuwe initiatieven zijn, die zelfs naar de beurs gaan, waar dit systeem al dikwijls gebruikt wordt. Als er een verdienmodel is, moet dat van ergens komen waar dit al plaats heeft voor heel wat initiatieven. Er zit dus heel veel voeding in voor het opdoen van ideeën en het verder uitwerken daarvan. Ik denk echter dat het veiliger is als ik dat meeneem voor behandeling in de tweede helft van de legislatuur in de plaats van nu al voorafnames te doen.
Mevrouw Schryvers heeft het woord.
Dank u wel, minister. Ik vraag u absoluut niet om voorafnames te doen. Ik wilde het alleen maar aankaarten, omdat ik denk dat dit een goede bijkomende mogelijkheid is voor mensen om eigendom te verwerven en omdat we dan ook moeten nadenken over hoe we daar creatief mee kunnen omgaan. U en collega Smeyers hebben zelfs nog samen in de Kamer gezeteld en jullie hebben gelijk dat de regeling inzake erfpacht en opstal op zich federale materie is. Maar dat betekent niet dat we dit vanuit Vlaanderen niet kunnen faciliteren, goede voorbeelden ter beschikking stellen of bekijken waar er nog drempels zijn voor mensen en daaraan verhelpen, om er zo voor te zorgen dat dit meer ingang kan vinden om mensen sneller aan een eigendom te helpen.
Dat is goed voor die categorie van mensen die een eigendom kunnen verwerven en het vermindert ook de druk op de huurmarkt. Ook dat is belangrijk wanneer we ervoor willen zorgen dat mensen betaalbaar kunnen wonen.
De vraag om uitleg is afgehandeld.