Verslag vergadering Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen
Verslag
Mevrouw Christiaens heeft het woord.
Het vinden van een kwaliteitsvolle en betaalbare woongelegenheid is geen eenvoudige opgave. Een woning bouwen, kopen of huren is en blijft een dure aangelegenheid en voor heel wat mensen is het niet mogelijk om daar volledig zelfstandig in te voorzien. Vanuit de Vlaamse overheid worden er dan ook terecht heel wat inspanningen geleverd om het aanbod aan betaalbare woningen te verhogen. Onder meer de verhogingen van de machtigingen voor het financieren van de realisatie van sociale huurwoningen en het blijven inzetten op de activiteiten van de sociale verhuurkantoren (SVK) zijn daar voorbeelden van. Niettemin blijft de nood hoog. De lange wachtlijsten waarmee zowel sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) als sociale verhuurkantoren geconfronteerd worden, illustreren dat meer dan voldoende.
Er moeten dus bijkomende sociale woningen gerealiseerd worden, maar ook en vooral het aanbod aan woningen dat via huurbemiddeling kan worden aangeboden, moet verder kunnen worden verhoogd. Daartoe dringen zich maatregelen op, zowel gericht op het verhogen van de aantrekkingskracht van de sociale verhuurkantoren naar private verhuurders als naar het garanderen van het bestaan van een woonbemiddelingsactiviteit over heel Vlaanderen. Het verhogen van de aantrekkingskracht van de sociale verhuurkantoren zou onder meer versterkt kunnen worden door hun rol als renovatiebegeleider. Het aantal te verhuren woningen neemt op die manier toe, en bovendien ontstaat door de doorgedreven renovatiebegeleiding een verdere kwaliteitsverhoging van het woningpatrimonium. Door renovaties te laten begeleiden door een SVK zorgt men voor een verhoogd aanbod aan kwaliteitsvolle woningen die na afloop tegen een billijke prijs verhuurd kunnen worden. Het garanderen van een woonbemiddelingsactiviteit over heel Vlaanderen zou dan weer kunnen door de taken inzake huurbemiddeling ook door een sociale huisvestingsmaatschappij te laten gebeuren. Deze laatste hebben immers de nodige expertise inzake het verhuren en beheren van woningen.
U haalt de SVK’s altijd terecht aan als een heel belangrijk instrument op onze woonmarkt. Die SVK’s verhuren jaarlijks 8000 woningen, maar er is wel een wachtlijst van 35.000 personen die in aanmerking zouden kunnen komen voor het huren van een woning. De federatie van SVK’s, HUURpunt, geeft aan nood te hebben aan zo’n renovatiebegeleiding. Net voor de zomer is hierover een hoorzitting georganiseerd in het Vlaams Parlement waar HUURpunt en de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) aanwezig waren om daarop aan te dringen.
Minister, welke maatregelen hebt u al genomen om de rol van sociale verhuurkantoren als renovatiebegeleider te versterken? Hebt u daartoe reeds vragen gekregen vanuit de sector van de sociale verhuurkantoren zelf? Zo ja, wat was uw reactie daarop? In welke mate acht u het al dan niet aangewezen om de opdracht van de sociale huisvestingsmaatschappijen uit te breiden naar huurbemiddelingsactiviteiten zoals die thans uitgevoerd worden door de sociale verhuurkantoren? Hebt u dienaangaande reeds enig onderzoek naar de opportuniteit ervan laten uitvoeren? Ziet u voor- en nadelen aan dergelijke uitbreiding van de SHM-opdracht? In welke mate hebt u vanuit de sociale huisvestingsmaatschappijen zelf al vragen gekregen om hun opdracht in die zin uit te breiden?
Minister Homans heeft het woord.
Mevrouw Christiaens, het begeleiden of ondersteunen van kandidaat-verhuurders of verhuurders met het oog op het verzekeren van woningkwaliteit is een opdracht van een sociaal verhuurkantoor. Dat is ook ingeschreven in het SVK-besluit. Wat valt er onder deze opdracht? Informeren over normen met betrekking tot woningkwaliteit, over de noodzakelijk uit te voeren werken om de woning in overeenstemming te brengen met deze normen en over bestaande maatregelen ter ondersteuning van werken aan de woning. SVK’s kunnen deze ondersteuningsopdracht ruimer invullen door effectief ondersteuning en/of begeleiding te bieden bij uitvoering van renovatiewerken of het afsluiten van een renovatiehoofdhuurcontract.
Ik ben me bewust van de vraag vanuit de sector van de SVK’s naar een bijkomende rol als renovatiebegeleider. De SVK zou dan de eigenaar-verhuurder ondersteunen bij het volledige renovatieproces. Instaan voor verdere ontzorging van de eigenaar leidt automatisch tot een verruimde, bredere dienstverlening. Ook de aantrekkelijkheid van het SVK-model wordt hierbij vergroot. Ook de woningkwaliteit verhoogt door deze methodiek toe te passen. U weet dat ik nogal voorstander ben van het SVK-model, complementair aan het SHM-model. Ik geloof in SVK’s. In het verleden is er veel te weinig op ingezet. U weet ook dat ik sinds 2016 in de begroting jaarlijks in 10 miljoen extra heb kunnen voorzien voor SVK’s. We zien ook een stijging – ik durf het woord ‘significant’ sinds enkele dagen niet meer te gebruiken – van het aantal woningen die in beheer zijn van een SVK.
Momenteel loopt er een evaluatie van het SVK-besluit. Dat gaat ook over de haalbaarheid, zowel technisch als budgettair. In de evaluatie is heel expliciet opgenomen dat de meerwaarde in de regelgeving van de extra opdracht van renovatiebegeleider wordt nagaan. Dat zit dus allemaal in de aangekondigde evaluatie.
Ik wil wel wijzen naar het onderzoek uit 2012 uitgevoerd in opdracht van het Kenniscentrum Vlaamse Steden. Het onderzoek kunt u terugvinden op de webstek van het kenniscentrum zelf. De focus van het onderzoek was hoe de Vlaamse overheid het verbeteren van de samenwerking tussen woonactoren kan ondersteunen.
Zoals u wellicht al hebt begrepen uit mijn initiële antwoord op uw tweede vraag, ben ik er geen voorstander van om de opdracht van de SHM’s uit te breiden met huurbemiddelingsactiviteiten zoals die momenteel bijvoorbeeld door SVK’s worden uitgevoerd. Er zijn zowel nadelen als voordelen aan gekoppeld. Mevrouw Christiaens, ik ontken ook niet dat er eventuele voordelen zouden kunnen zijn, maar ik zie ook wel bepaalde nadelen. Ik vind die nadelen echt wel belangrijker dan de voordelen. Ze zijn niet in verhouding.
Wat zijn bijvoorbeeld voordelen als men de opdracht zou uitbreiden naar SHM’s? Een schaaleffect is een van de voordelen. Personeel dat reeds bij een SHM werkt, dat ook huurbemiddelingsactiviteiten er zou bijnemen, kan worden ingeschakeld bij deze activiteiten. Het kan eventueel leiden tot samenwerking of tot fusies tussen SHM’s en SVK’s, wat op zich niet zo'n slecht idee zou zijn. Ik geef u een concreet voorbeeld: sommige SVK-werkingen kunnen een beroep doen op meer gespecialiseerd personeel van een SHM bijvoorbeeld voor de bouwtechnische aspecten van het onderhoud, voor de boekhouding, de financiële meerjarenplanning en dergelijke meer. SHM’s kunnen inspiratie opdoen bij de SVK’s voor bijvoorbeeld het sociaal beleid. Ik bedoel daar bijvoorbeeld begeleiding en inspraak van de huurders mee.
Wat zijn nu concreet de nadelen? Er is een groot verschil in de taakstelling. Wat is, kort door de bocht en samengevat, de grootste taakstelling van een SVK? Prospectie doen om nieuwe woningen in te huren, en een begeleidingstaak. Wat is de hoofdtaak van een SHM? Dat is bijkomende huurwoningen bouwen, dus het aanbod huurwoningen vergroten. De prioriteit in de taakstelling tussen de twee verschilt nogal veel van elkaar. Er is ook een groot cultuurverschil tussen beide sectoren. Ik heb daarnet gezegd dat de hoofdtaak van een SHM het bijbouwen of het renoveren van sociale huurwoningen is, terwijl de hoofdtaak van een SVK er eigenlijk in bestaat om zoveel mogelijk woningen in beheer te nemen. Dat is natuurlijk een heel andere taakstelling.
Collega Christiaens, ik kan u ook nog meegeven dat SVK’s op de private huurmarkt woningen huren en die dan doorverhuren aan een kandidaat-huurder. Er wordt dan rekening gehouden met de verschillende wensen van de verhuurder. Dat is natuurlijk ook een verschil met de taakstelling van een SHM.
Men mag ook niet vergeten dat zowel SVK’s als SHM’s met een aantal uitdagingen worden geconfronteerd. Het is goed dat we meer middelen hebben vrijgemaakt voor de SVK’s, maar natuurlijk ook voor de SHM’s. Ik ga de cijfers niet herhalen, ze zijn gisteren ook aan bod gekomen, ze zijn u allemaal bekend: 480 miljoen euro op een half jaar tijd extra. Wel is de grootste uitdaging waar de SVK’s mee worden geconfronteerd het verder professionaliseren en het in beheer kunnen nemen van meer huurwoningen. De grootste uitdaging van de SHM’s in dezen is momenteel hun schaalgrootte na te streven. U kent het Performantiedecreet. Dat wordt normaal gezien morgen door de Vlaamse Regering definitief goedgekeurd. Het gaat over de schaalgrootte van minimum 1000 woningen hebben en dergelijke meer.
Wat mij wel aangewezen lijkt, en dat wordt ook door het onderzoek dat ik in het begin van een antwoord heb geciteerd, bevestigd, is dat we nagaan hoe een samenwerking tussen SHM’s en SVK’s kan worden gefaciliteerd. We zullen dat meenemen in het evaluatiebesluit wat de SVK’s betreft.
Mevrouw Christiaens heeft het woord.
Minister, dank u voor uw antwoord. Ik ben blij te vernemen dat u de renovatiebegeleiding zult meenemen in de evaluatie van het SVK-besluit. Ik meen ook begrepen te hebben dat u oor hebt naar die vraag vanuit de sector. De sector verhuurt in totaal 8000 woningen maar er staan 35.000 personen op de wachtlijst. Als ik het begrijp vanuit de sector, doet het zich toch wel vrij vaak voor dat er private aanbieders hun pand graag bij een SVK willen onderbrengen en het laten verhuren in het kader van een SVK, maar men komt dan tot de vaststelling dat er een aantal kleinere of grotere gebreken zijn aan de woning. Ik denk echt wel dat de vraag naar renovatiebegeleiding essentieel is want de private eigenaars hebben dan al de weg gevonden naar een SVK. Ze willen hun pand via het SVK laten verhuren maar omdat ze dan bepaalde werken moeten uitvoeren, haken sommigen af.
Dat is nadelig omdat er dan minder panden op de huurmarkt komen via de SVK’s. Zoals u hebt aangehaald, minister, is het ook nadelig voor de woonkwaliteit. We weten uit het Grote Woononderzoek van 2013 dat onze woningen vooral op de private huurmarkt echt wel van slechte kwaliteit zijn. Minder dan de helft voldoet aan onze minimale kwaliteitsnormen. Het zou een win-winsituatie betekenen, zowel voor het betaalbaar wonen, voor de verhuurders als voor de huurders in kwestie indien er middelen worden vrijgemaakt voor de SVK's om in te zetten op renovatiebegeleiding, ontzorging van de verhuurder. De ontzorging is noodzakelijk om de verhuurders over de streep te trekken om hun pand bij een SVK onder te brengen.
Minister, ik heb nog een concrete vraag. Het is goed dat u dat gaat meenemen en dat u er oren naar heeft in de evaluatie van het SVK-besluit. Wanneer zou die evaluatie er zijn? Wanneer mogen we die verwachten? Ik hoop dat u dat meeneemt en dat u de middelen daarvoor vrijmaakt.
Wat betreft de uitbreiding van de opdracht voor de SHM’s naar de huurbemiddeling, verwijst u naar de afspraken die gemaakt zijn. Ik noteer dat u zegt dat u achter een verregaande samenwerking en een wisselwerking tussen de SHM’s en de SVK’s staat.
Ik denk dat die schaalvergroting die u een voordeel noemde – en aan elke beslissing zijn nadelen – en de uitwisseling van expertise, in het globale plaatje tot een meerwaarde leiden. Als we dus verder inzetten op een verregaande samenwerking tussen de SHM’s en SVK’s, dan is dat goed nieuws. Minister, ik had nog graag van u vernomen wanneer de evaluatie van het SVK-besluit komt? Ik dring aan op het meer dan ernstig overwegen om budgettaire middelen vrij te maken voor de renovatiebegeleiding.
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Minister, wat het allerbelangrijkste is, is dat het huuraanbod in het algemeen wordt uitgebreid. Of de huurwoningen nu bij een SVK of privé worden verhuurd, het belangrijkste is de woonkwaliteit. Een SVK heeft zijn rol te spelen en de private huursector heeft ook zijn rol te spelen. Het belangrijkste is dat het huuraanbod in het algemeen wordt uitgebreid.
Wat mij een beetje stoort in de vraagstelling, is dat als de privéhuursector een taak op zich neemt, het niet aan de overheid is om dingen daarvan af te nemen. We moeten de private sector ook zijn rol laten spelen. Er is ook het rentmeesterschap – dat is iets wat hier vaak onderbelicht blijft. Er zijn heel veel makelaarskantoren die ook ‘ontzorgen’, die ook aan huurbemiddeling doen. Ik denk dat die weg toch ook heel belangrijk is. Als een woning van voldoende kwaliteit is of maar beperkte renovaties heeft, dan kan een verhuurder dit perfect zelf doen. Ik denk dat dit een nuance is die hier zeer zeker moet worden gelegd.
Ik heb in het verleden ook al gezegd dat het belangrijk is dat er ook een samenwerking is tussen de vastgoedsector en de SVK’s. Ik merk in de praktijk dat het ook effectief aan het gebeuren is. Er zijn makelaars die eigenaars bij zich krijgen waar de woning echt niet van voldoet, die zelf de mensen naar een SVK sturen. Het is belangrijk dat die wisselwerking er is. Het is belangrijk – en ik herhaal het – dat het huuraanbod in het algemeen wordt uitgebreid en niet dat er een verschuiving komt in de huurmarkt.
De heer Anseeuw heeft het woord.
De taakstelling van een SHM en een SVK is inderdaad verschillend.
Wat de renovatiebegeleiding betreft, als ik me niet vergis laat het besluit vandaag toe dat de SVK’s zich meer gaan bezighouden met de renovatiebegeleiding. Het kan dus al.
Wat de taakstelling van een SHM in het kader van de huurbemiddeling betreft, zou ik toch willen oproepen om toch wat terughoudend te zijn om iedereen alle opdrachten te geven want het gevaar bestaat dan natuurlijk dat de dingen dubbel of driedubbel gaan gebeuren wanneer het specifiek over huurbemiddeling gehad. Er zijn andere actoren waarmee kan en moet worden samengewerkt zoals bijvoorbeeld een centrum voor algemeen welzijnswerk, zoals OCMW’s. Als we iedereen alle opdrachten gaan geven, dan zal dat hoe dan ook het systeem duurder maken en uiteindelijk zal dat ten koste gaan van de betaalbaarheid van het wonen voor de huurders zelf. Ik denk dat niemand daarbij is gebaat. De vraag die we hier moeten stellen is, waar het nog onvoldoende of niet gebeurt, hoe we ervoor kunnen zorgen dat die verschillende actoren die vandaag al heel duidelijke opdrachten hebben, ook wat huurbemiddeling betreft, beter samenwerken of wat daarvoor nodig is. Dat is de vraag, veel eerder dan iedereen op te zadelen met dezelfde opdracht waardoor we dingen dubbel of driedubbel gaan doen.
Minister Homans heeft het woord.
Er zijn een aantal beschouwingen gegeven waar ik het uiteraard, zeker wat het laatste betreft, helemaal mee eens ben. Collega Anseeuw, dat zal u ook niet verbazen.
Ik ben het ook absoluut eens met de opmerking van collega De Vroe maar daar gaat het dan natuurlijk over – als ik het zo mag noemen – het niet-sociale deel van de huurmarkt. Daar komt het eigenlijk op neer. Wat u zegt, is correct. Er is absoluut een rol voor de private eigenaars op de private huurmarkt of de huurmarkt in zijn totaliteit. Het is natuurlijk zeer belangrijk dat we die rol respecteren. U kent de private huurwetgeving die er aankomt, dus uw opmerkingen zijn meer dan terecht.
Mevrouw Christiaens, u vraagt wanneer u de evaluatie van het SVK-besluit mag verwachten. Ik kan u vertellen dat het Agentschap Wonen samen met HUURpunt heeft gezegd dat de evaluatie zal worden afgerond tegen het paasreces.
Collega De Vroe heeft zeker terechte punten, maar, minister, zoals u terecht aanhaalt, gaat het over het sociale gedeelte van de huurmarkt. Dat de private huurmarkt, zowel verhuurder als eigenaar, rechten en plichten heeft, staat hier volgens mij los van.
Collega Anseeuw, u zei dat het in het huidige besluit mogelijk is dat de SVK’s aan renovatiebegeleiding doen. Dat klopt en dat gebeurt ook in sommige SVK’s, maar de meeste SVK’s hebben niet de mogelijkheden en de mensen – lees de middelen – om voldoende in te zetten op de ‘ontzorging’ van de verhuurder om hun woonpatrimonium uit te breiden.
Minister, dat is de concrete vraag, maar u weet wat ik bedoel. Wij wachten de evaluatie rond het paasreces af.
De vraag om uitleg is afgehandeld.