Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.
Mevrouw Smeyers heeft het woord.
Minister, mijn vraag gaat over hamsterhuren. Dat lijkt een neologisme, maar het is iets specifieks in het algemenere geheel van bekendere juridisch termen als ‘huurkoop’ of ‘huurovereenkomst met aankoopoptie’.
Uit veel vragen die in deze commissie worden gesteld blijkt dat een eigen woning kopen voor velen geen evidentie meer is. Om toch andere mogelijkheden te bieden, duiken er her en der nieuwe formules op. Een daarvan is het zogenaamde ‘hamsterhuren’, zoals ik zei beter gekend als ‘huurkopen’. Hierbij gaat het om een formule waarbij kandidaat-kopers in dit specifieke geval – ik ga er straks dieper op in – een energievriendelijke nieuwbouwwoning huren met de optie om haar enkele jaren later te kopen. Een deel van het vooraf al betaalde huurgeld wordt dan in mindering gebracht van de aankoopprijs. Eens de aankoopoptie wordt gelicht, moet er minder geld op tafel komen en moet er dus ook minder geld worden geleend.
Concreet komt het erop neer dat men aanvankelijk de woning huurt. Tegelijkertijd tekent men echter ook een aankoopoptie, waardoor men als enige het recht krijgt om als eerste tegen een vooraf afgesproken prijs de woning te kopen. Als men de optie licht, wordt de som van de al betaalde huurgelden volledig of deels in mindering gebracht van de aankoopsom. Dat vereist dus een proportioneel minder grote inbreng op het moment van de aankoop. Een bijkomend voordeel is dat men in de huurwoning kan blijven en niet meer hoeft te verhuizen, als men dan toch in staat is om een eigen woning te verwerven. Je kunt er ook voor kiezen om de optie niet te lichten, dan kan men blijven huren.
Geen roosjes zonder doornen. Zo waarschuwde men bij de notarissenfederatie voor een aantal neveneffecten. Dit is een open deur intrappen. Niets garandeert dat de huurder die de aankoopoptie tekent vijf jaar later wél kan kopen. De rentevoeten zijn onvoorspelbaar. De fiscale wet- of decreetgeving is ook niet voorspelbaar. Daarover zou toch wel wat duidelijkheid moeten komen. Men raadt ook aan om eens na te gaan of de huurprijs die men zogezegd vooraf aflost niet te hoog is in vergelijking met een soortgelijk huis of appartement. Het is aangewezen dat daaraan ook in regelgeving of decreetgeving limieten worden opgelegd. Ten slotte waarschuwt de notarissenfederatie dat ook de indexering van de huurprijs het financiële plaatje kan beïnvloeden. De huurprijs indexeren in afwachting van het lichten van de aankoopoptie is natuurlijk niet verboden.
Begrijp mij niet verkeerd: ik vind dit een goede formule. Ze blijkt ook aan te slaan. Er zijn heel veel voordelen. Die heb ik ondertussen opgesomd. U zult er misschien nog meer toelichten. Er is op zich geen probleem. De voordelen, zoals de verlaagde registratierechten die pas moeten worden betaald als men uiteindelijk toch beslist om de woning te kopen, lijken niet op te wegen tegen de mogelijke nadelen. Het hamsterhuren met de specifieke voorwaarden van energetische woningen en dergelijke meer is een oorspronkelijk Limburgs initiatief. Nu vindt het ingang in alle Vlaamse provincies.
Minister, bent u deze formule genegen? Hoe staat u ertegenover? Ziet u het hamsterhuren of huurkopen generiek als een volwaardig alternatief voor de echte koop?
Als ik goed geïnformeerd ben, hebt u een dergelijk project bezocht. Zijn er beleidsmatige conclusies te trekken? Is een regelgevend kader vereist?
Hoe kijkt u specifiek naar de aandachtspunten, de waarschuwingen die door de notarissenfederatie werden geuit? Acht u het mogelijk of wenselijk om daar vanuit uw bevoegdheid op in te gaan of op te anticiperen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Smeyers, het hamsterhuren is inderdaad een interessant concept. Eerst en vooral wil ik graag duidelijkheid brengen in de verschillende termen die dikwijls door elkaar worden gebruikt.
De formule van het hamsterhuren valt onder het exclusieve merkrecht van een private onderneming uit Limburg. Dit type gebruiksrecht kan meer generiek worden ondergebracht onder ‘huren met een aankoopoptie’. Hiermee is elke juridische disclaimer uit de weg gewerkt.
Deze huurformule bestaat al langer en kan vrij worden toegepast op de private huurmarkt. Bij aanvang valt het huren met aankoopoptie volledig onder het Vlaamse Woninghuurdecreet. Er is initieel geen aankoopverplichting voor de potentiële koper. Dat er geen verplichting is, is belangrijk. De koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht worden uitgesteld tot op het moment dat de optie wordt gelicht.
Huurkoop daarentegen is een koopovereenkomst waarbij de eigendomsoverdracht van de woning wordt uitgesteld. De huurkoper betaalt de koopprijs van de woning niet in een keer, maar betaalt maandelijkse huurgelden aan de verhuurverkoper. Zodra alle betalingstermijnen zijn vervuld, wordt de woning eigendom van de huurkoper.
Het concept van huren met aankoopoptie, ook vermarkt als ‘hamsterhuren’, is mij welbekend. Een eigen woning hebben is voor veel burgers een belangrijke vorm van sparen en geeft in hoge mate woonzekerheid. De betaalbaarheid van het wonen komt in het gedrang vanwege verhoogde rentes, stijgende bouwkosten en eigen middelen die onder druk staan. Elk initiatief dat eigendomsverwerving ondersteunt, juich ik toe.
De formule biedt de mogelijkheid aan mensen die niet onmiddellijk in staat zijn om de woning aan te kopen, om te sparen voor de eigen inbreng. In de eerste plaats is dit concept dus bedoeld voor mensen die niet meteen over de nodige eigen inbreng beschikken om een woonlening te verkrijgen. Wie direct het huis van zijn dromen kan kopen, moet dat natuurlijk doen.
Ik sta positief tegenover zulke vernieuwingen op de woningmarkt. Ik vind het positief dat de markt werkt aan vernieuwende oplossingen die tegemoetkomen aan drempels voor gezinnen om een eigendom te verwerven. Ik geloof in die zin ook in de creativiteit van de vrije markt. Vanuit mijn bevoegdheid Wonen ben ik dan ook verheugd dat de markt zich organiseert en naar voren treedt met innovatieve modellen. Het feit dat men dit doet zonder financiële overheidstussenkomst vind ik ook als minister van Begroting een positieve zaak.
Zoals de notarissenfederatie terecht opmerkt, is er geen garantie dat de huurders na de vooraf afgesproken periode de woning wel kunnen aankopen. Er is namelijk geen zekerheid dat de huurders binnen bijvoorbeeld vijf jaar wel een lening kunnen aanvragen bij de bank. De indexatie van de aankoopprijs en de hoogte van de rentevoeten blijven op dat vlak onzekere factoren.
Er is dus wel een element van onzekerheid. Geïnteresseerden moeten dus min of meer reeds overtuigd zijn dat ze de woning op termijn willen aankopen. Zij informeren zich het best zo goed mogelijk bij aanvang. Maar dat advies geef ik steevast bij elke transactie rond wonen: maak goed de rekening voor je start. Dat geldt dus ook bij dergelijke nieuwe modellen.
Mevrouw Smeyers heeft het woord.
Minister, dank u wel voor uw antwoord. U hebt inderdaad van bij het begin duidelijk het verschil geschetst tussen huren met een aankoopoptie en huurkoop. Het is belangrijk dat iedere huurder die voor dit goede alternatief kiest eerst de rekening maakt. Dat zegt u vaak. Maar hij moet zich ook juridisch informeren. Bij een optie heb je nog de keuze om de optie al dan niet te lichten. Dat is goed, omdat je niet in de toekomst kunt kijken, zeker niet wat de financiële markten betreft of de eigen financiële situatie. Bij huurkoop engageer je je om op een bepaald moment eigenaar te worden. Dat is iets anders. Het verschil is van belang. Het hamsterhuren valt onder het huren met aankoopoptie. Dat is inderdaad, zoals u zegt, een zeer goed alternatief, een zeer goed initiatief. Het vindt ingang op de markt. Dat is heel goed. Zonder per se altijd overheidssubsidies te moeten krijgen, zet dit zich en past het zich aan aan vraag en aanbod en aan de noden en behoeften van de bevolking. In dit geval zijn dat waarschijnlijk vaak jonge starters op de woningmarkt.
Het is dus op zich een zeer goed initiatief, maar het is toch belangrijk dat de huurder, de toekomstige koper, goed wordt geïnformeerd. De notarissenfederatie waarschuwt. Bij die waarschuwing vind ik het positief dat zij de taak op zich neemt om de huurders en kopers te informeren en te begeleiden in de juridische stappen die ze nemen.
Bij dezen hebt u, met het antwoord op mijn vraag, dat goed informeren ook nog eens gedaan.
De vraag om uitleg is afgehandeld.