U bent hier

– Wegens de coronamaatregelen werden deze vragen om uitleg via videoconferentie behandeld.

Mevrouw Verheyen heeft het woord.

De Nationale Bank van België (NBB) berekende dat er in dit land tussen 2011 en 2019 bijna 400.000 nieuwe woningen bijgekomen zijn. Dat is veel meer dan de stijging van het aantal huishoudens in het hele land in dezelfde periode, namelijk 235.000 extra woningen. Kortom: het woningaanbod steeg het voorbije decennium dus een pak sneller dan de vraag. Dat had volgens de Nationale Bank een dempend effect op de huizenprijzen. De stijging van de reële woningprijzen – dus zonder rekening te houden met de invloed van inflatie – bleef daardoor het voorbije decennium al bij al beperkt. Tussen 2011 en 2019 zijn woningen in reële termen ‘slechts’ zowat 7 procent duurder geworden.

Dit in tegenstelling tot de periode 2000 tot 2011 toen het aantal gezinnen in dit land ongeveer even snel steeg als het aanbod van woningen, waardoor de reële huizenprijzen explodeerden met bijna 65 procent. Dat waren spectaculaire prijsstijgingen die inmiddels allang tot het verleden behoren. Met 5,58 miljoen woningen in België is het aanbod op de vastgoedmarkt inmiddels zo groot geworden dat er op papier zowat 600.000 meer woningen beschikbaar zijn dan er officieel huishoudens zijn.

Hoe evalueert u de aangroei van het woningaanbod? Zijn er volgens u andere tendensen in Vlaanderen merkbaar?

Is er volgens u voor wat Vlaanderen betreft sprake van een overaanbod aan woningen? Zijn ingrepen in het woningaanbod volgens u wenselijk en desgevallend – gelet op de bevoegdheidsverdelingen in dit land – ook effectief mogelijk?

Hoe evalueert u de globale prijsevolutie van woningen in Vlaanderen en welke rol heeft de coronacrisis hierin gespeeld? Hoe verhoudt zich dit tot de buurlanden?

Welke maatregelen heeft de Vlaamse Regering genomen om de prijsevolutie te temperen en is het effect hiervan volgens u reeds merkbaar? Wat is in het bijzonder de impact geweest van het afschaffen van de woonbonus?

Mevrouw Blancquaert heeft het woord.

U hebt ongetwijfeld ook gelezen dat het adviesbureau Immotheker een eigen onderzoek heeft gedaan bij 2000 mensen. Daaruit blijkt dat de woningmarkt op slot zit voor jongeren: 64 procent van de 21- tot 35-jarigen die een woning wil kopen, geeft aan dat het financieel onmogelijk is, 10 procent vreest zelfs nooit een eigen huis te kunnen kopen. De gemiddelde leeftijd van vastgoedkopers is in ons land gestegen naar 42 jaar. Het aandeel van de jonge starters tot 35 jaar die via het adviesbureau lenen voor een woning is in 10 jaar met 20 procent gedaald tot 41 procent.

De Nationale Bank heeft op haar beurt dan weer aangegeven dat de regels voor mensen die een hypotheeklening aangaan om een eerste woning aan te kopen niet strenger zijn geworden, maar net soepeler. Mevrouw Verheyen heeft de cijfers net nauwkeurig weergegeven.

De Vlaamse Confederatie Bouw wijst daarom op de continue prijsstijgingen die de vastgoedmarkt moeilijker toegankelijk maakt voor jongeren. Het stagnerende aanbod aan veelgevraagde woonvormen en de schaarste in percelen liggen aan de basis van die prijsstijgingen. Als ik dan naar mijn eigen leefomgeving kijk, minister, dan behoren ikzelf en mijn vrienden tot die categorie 21- tot 35-jarigen, en er gaan echte cowboyverhalen rond. Waar men vroeger nog een bod onder de vraagprijs kon uitbrengen, gebeurt dat nu standaard al boven de vraagprijs en dan is men nog niet zeker van de aankoop. Zo las ik ook de getuigenis van een jongeman die al de fles champagne wilde ontkurken voor de aankoop van zijn nieuwe huis, maar toen een telefoontje kreeg dat de verkoop toch niet kon doorgaan want er was weer een hoger bod uitgebracht. Hij kreeg de vraag of hij daarin niet wilde meegaan en nog hoger wilde bieden. Iets wat hij niet kon.

Collega’s, zoals we allemaal weten, is een eigen woning nog steeds de beste garantie tegen armoede en een belangrijke pensioenpijler in ons land.

Deze evolutie zal de armoedecijfers op ongeziene wijze beïnvloeden. Steeds meer mensen zullen zo op latere leeftijd in armoede belanden, zeker als de jongere generatie steeds meer begint af te haken als het gaat over het aankopen van een eigen woning. De steeds sneller en verder stijgende woningprijzen helpen deze trend te versnellen. De helft van de jonge starters die toch nog een woning aankochten, kregen financiële steun van ouders of andere familieleden via een lening of een gekregen bedrag. Voor de jongeren wier ouders en andere familieleden niet zo kapitaalkrachtig zijn, dreigt het levenslang huren.

Minister, we hebben het er hier in deze commissie al vaak over gehad. We hebben ook al gesproken over hoorzittingen en dergelijke meer. De afschaffing van de woonbonus zou het makkelijker maken en goedkoper maken om zich een eigen woning te verschaffen, maar steeds meer spreken cijfers en verhalen dat toch tegen. Als de Vlaamse Regering geen steun zal geven voor de toekomstige jonge starters en hun aankoop van een eigen woning, dan dreigt deze regering te zullen bekendstaan als de regering die jonge starters in de armoede heeft geduwd.

Daarom heb ik enkele vragen voor u. Welke conclusies trekt u uit deze cijfers van Immotheker, en uiteraard ook uit het antwoord van de Nationale Bank? Wat zullen u en de Vlaamse Regering doen om deze negatieve trend te doorbreken en de jongere generatie te behoeden voor toekomstige armoede?

Ik kom tot mijn laatste vraag. Ik zag uw antwoord al, dus ik houd me alvast klaar voor uw antwoord zo meteen. Zult u de afschaffing van de woonbonus eventueel opnieuw evalueren? Ik vraag enkel en alleen of u dat opnieuw zult evalueren. Of hebt u een andere optie om de jonge generatie te steunen in de aankoop van een woning? Gelet op de reactie van daarnet, kijk ik alvast uit naar uw antwoord.

Minister, ik zal mijn inleiding niet herhalen. U weet dat ik heel veel bezig ben met de betaalbaarheid van woningen en de evoluties ter zake. U weet ook dat er heel veel differentiële factoren zijn die al dan niet tot prijsstijgingen leiden. Dit is toch wel een grote bezorgdheid voor mij. Ik heb ook twee jonge kinderen. Je hoort toch veel over de betaalbaarheid van woningen. Als ik jong zou zijn, zou ik ook denken dat we nooit meer een eigen woning zouden kunnen kopen, maar eigenlijk moet men ook veel andere factoren meetellen. Nu is de rente bijvoorbeeld uitzonderlijk laag. Eigenlijk moet je kijken naar je budget. Als er een stijging van de rente is, dan gaat men automatisch minder lenen en geeft dat een druk op de prijzen. Nu hebben we uitzonderlijk lage rentevoeten voor leningen. Omdat die rente zo laag staat, is iedereen natuurlijk gedreven om nu te kopen.

Mijn vraag betreft echter vooral de starters, de mensen die nog geen eigen woning hebben. Ik vind toch dat de overheid meer zou kunnen doen voor hen. Ik heb een aantal bezorgdheden. In onze tijd kon je nog lenen op je diploma, zelfs 100 procent, en dan je kosten betalen. Er was ook een tijd waarin dat 90 procent was, maar nu is dat eigenlijk 80 procent, ook door Europese richtlijnen. Er zijn ook de vergelijkende studies, die dat eigenlijk ook beïnvloeden. We hebben eigenlijk tamelijk lage huurwaarden. Men spreekt dan van een oververhitting van de markt. Er wordt dan een eigen inbreng van 20 procent gevraagd, plus dan nog eens de kosten.

Zoals u weet, ben ik een stedeling. Brugge heeft hier niet zo veel last van omdat we geen grote bevolkingsaangroei hebben, maar er zijn andere steden, zoals Leuven en Gent, die een bevolkingsdruk van studenten kennen. Daar krijg je nog een groter prijsopdrijvend effect omdat er gewoon meer vraag is. Daardoor heb je eigenlijk ook een beetje een uitholling van de verlaagde registratierechten waarin is voorzien voor woningen tot 200.000 euro, of 220.000 euro in steden, omdat je die woningen eigenlijk vrijwel niet meer vindt. Ik vind dat we daar eerlijk in moeten zijn. Ik heb gisteren ook nog eens gekeken op Immoweb: zelfs in Brugge vind je geen enkel huis onder 220.000 euro. De goedkoopste kosten 250.000 en 295.000 euro. De mensen kunnen dus eigenlijk geen beroep doen op die verlaagde registratierechten.

Minister, overweegt u dus een verlaging van de registratierechten voor wie een eerste woning koopt, bijvoorbeeld tot een eerste schijf van 250.000 euro, in plaats van een plafondprijs die nu geen effect meer heeft?

Zou u de afschaffing van het hypotheekrecht overwegen voor wie leent?

Zou u een huurbonus overwegen, zodat mensen die huren een soort belastingkrediet bekomen en sparen voor een eerste bedrag of inleg?

Kan de overheid een lening of een soort convenant met de banken bewerkstelligen? Dat zie je ook in andere sectoren, waar men soms convenanten maakt met de bank. Dan zou men in plaats van 80 procent 90 procent kunnen lenen.

Bent u ertoe bereid, wilt u het in overweging nemen of minstens laten onderzoeken om de eerste woning vrij te stellen van registratierechten? Ik ben daar grote voorstander van, omdat dat effect zal hebben op de mobiliteit, op verhuizen, op de files.

Ik ben het niet eens met mevrouw Blancquaert dat iedereen die huurt, in armoede verkeert. Dat klopt niet. Veel mensen die huren, zitten niet in armoede. Maar het is wel zo dat mijn partij, ook ikzelf, een grote voorstander is van eigendomsverwerving, omdat dat een dam is tegen armoede. Als je dan eens tegenslag hebt in het leven, dan heb je toch een appeltje voor de dorst. Ik vind dat een goede zaak. Vroeger was er 70 procent eigendomsverwerving, dat is gestegen naar 75 procent, dan naar 78 procent en nu daalt dat weer. Ik denk, minister, dat u dat als minister van Wonen ter harte moet nemen. U bent ook minister van Financiën. Had ik die bevoegdheden samen, dan zou ik zeker de registratierechten afschaffen voor de eerste aankoop.

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Collega’s, bedankt voor jullie vragen.

Eerst en vooral, ik kan aanvaarden dat men zegt dat dit heel contra-intuïtief is, want dat geldt ook voor mij. Parlementsleden mogen zelfs liegen. Maar wat u niet mag zeggen is dat de wetenschappelijke onderzoeken die tot nu toe gedaan zijn, u gelijk zouden geven, mevrouw Blancquaert, want dat is niet het geval: die geven mij gelijk. Elk onderzoek tot nu toe heeft al aangetoond dat het afschaffen van de woonbonus inderdaad een goede beslissing is. Ik aanvaard helemaal dat dat contra-intuïtief is. Ik snap heel goed dat we in een heel andere mediamindset zitten, maar het feit blijft dat élk onderzoek heeft aangetoond dat het afschaffen van de woonbonus een prijsopdrijvend element heeft weggenomen. Het tegendeel kunt u dus niet beweren.

Ten tweede, en even contra-intuïtief, want het gaat helemaal in tegen wat ik zelf aanvoel: de Nationale Bank van België (NBB) heeft een paar dagen geleden gezegd dat de leningcapaciteit van jongeren niet is gezakt. Ik geef het toe, bij mij komt dat dat ook anders over. U mag daar gerust uw eigen interpretatie aan geven en u weet het allemaal beter dan de Nationale Bank, u mag dat voor mijn part allemaal zeggen, maar als u een beetje evidencebased wilt werken en wetenschappelijk onderzoek als basis wilt houden, dan gaat u daar toch op de een of andere manier een antwoord op moeten kunnen bieden, als u die dingen wilt verkondigen.

Maar goed, bedankt voor jullie vragen. Ik probeer ze zoveel mogelijk gekoppeld en samen te behandelen, te beginnen met de vragen over de evoluties op de woningmarkt, met eerst de groei in het woningaanbod en vervolgens de prijsevoluties. Daarna zal ik de vragen over mogelijke beleidsmaatregelen behandelen.

Mevrouw Verheyen, wat uw eerste en tweede vraag betreft – over een mogelijk overaanbod – verwijst u naar een studie van de NBB waaruit blijkt dat in België het aantal woningen de afgelopen decennia sterker is toegenomen dan het aantal huishoudens. De cijfers van Statbel bevestigen die evolutie. Ook in Vlaanderen zijn er de afgelopen 10 jaar heel wat woongelegenheden bij gekomen. Op 1 januari 2020 telde Vlaanderen 3.255.725 woongelegenheden, ten opzichte van 2.841.372 officiële huishoudens. Dat betekent dus een zogenaamd overschot van 14,2 procent woongelegenheden ten opzichte van huishoudens. Maar daaruit kunnen we niet zomaar concluderen dat er een overaanbod is op de woningmarkt. Het omvat ook tweede verblijven, studentenkamers en de frictieleegstand. Die tijdelijke leegstand, woongelegenheden die te koop of te huur staan, hebben we ook nodig, omdat het mobiliteit op de woningmarkt toelaat. Als we die niet hebben, zou de woningmarkt pas echt op slot zitten.

Binnenkort verschijnt de Vlaamse woonmonitor 2021 van het Steunpunt Wonen, waarin deze en andere langetermijnevoluties op de woningmarkt mooi in beeld worden gebracht. Voor Vlaanderen blijkt het overschot over de jaren heen lichtjes op te lopen. Dat leidt ons tot de conclusie dat er geen algemeen aanbodtekort, maar ook geen algemeen overaanbod is op de Vlaamse woningmarkt.

Maar dat betekent niet dat de woningmarkt overal en altijd in evenwicht is. De vergelijking van de totale aantallen op Vlaams niveau verhult mogelijke onevenwichten en problemen inzake afstemming van vraag en aanbod in bepaalde regio’s of zelfs buurten, voor bepaalde woningtypes, binnen specifieke segmenten van de woningmarkt en voor bepaalde bevolkingsgroepen. En dat weerspiegelt zich ook in de prijzen en prijsevoluties, wat me meteen tot het tweede thema van de vraagstellers brengt.

Vragen 3 en deels 4 van mevrouw Verheyen en vraag 1 van mevrouw Blancquaert gaan over de evolutie van de woningprijzen. Op de algemene prijsevolutie en de impact van de uitdoving van de woonbonus en van de COVID-19-crisis ben ik in eerdere vragen al vrij diep ingegaan. Ik heb toen ook de wens of hoop geuit dat mensen zich zouden laten leiden door wetenschappelijk onderzoek, maar dat was blijkbaar ‘in vain’. We hebben daarover ondertussen ook al een webinar van het steunpunt gehad op 25 februari en een gedachtewisseling hier in de commissie op 29 april.

De prijzen op de Vlaamse woningmarkt blijven stijgen, maar minder sterk dan in de meeste andere EU-landen. De aangroei van de woongelegenheden en de uitdoving van de woonbonus verklaren waarom de woningprijzen bij ons minder sterk stegen. Maar de woningprijzen en transacties op de woningmarkt hangen even goed af van de evolutie van de inkomens en van de hypotheekrente, alsook van de huidige gezondheidscrisis. Zo heeft de crisis bijvoorbeeld geleid tot een verschuiving in het type vastgoed dat werd verkocht. Omdat mensen meer thuis werkten en de kinderen vaak van thuis les volgden, was er meer vraag naar ruimere woningen met buitenruimte.

De uitdoving van de woonbonus heeft een prijsdempend effect, zeker op middellange termijn. Academisch onderzoek toont dit ook aan. Ik verwijs graag naar het onderzoek en de toelichting van de heer Vastmans en de heer Dreesen van het Steunpunt Wonen, die gewag maakt van een prijsdempend effect van 10 procent.

Tot slot is er ook nog de macro-economische evolutie. De rente, een belangrijke determinant in de prijsvorming van vastgoed, blijft laag. Dat zorgt ervoor dat er gemakkelijker gefinancierd kan worden. Investeren in vastgoed is dan ook populair. Het is nog altijd een goede belegging.

Bij de voorbereiding van het beleid houd ik rekening met de input van zoveel mogelijk experts. Voorlopig hebben we nog geen bevestiging gevonden van de trend dat een grotere groep jongeren de aankoop van hun woning moet uitstellen of helemaal geen eigenaar meer kan worden. In de opeenvolgende grootschalige woonsurveys werd nog geen significante daling van het aandeel eigenaars onder de jongeren vastgesteld, maar we blijven dat uiteraard opvolgen en we plannen een nieuwe survey in 2023.

Vraag 4 van mevrouw Verheyen en vragen 2 en 3 van mevrouw Blancquaert en de vijf vragen van Mercedes Van Volcem, wat betreft de fiscale ondersteuningsmaatregelen, de vragen naar maatregelen om het wonen betaalbaar te houden voor jongeren, vloeien voort uit een onderzoek van het adviesbureau Immotheker Finotheker. Het adviesbureau waarschuwde dat de woningmarkt voor jongeren op slot zit. Dit klopt echter niet volgens de Nationale Bank van België. In een rapport van de Nationale Bank dat op maandag 31 mei werd gepubliceerd, kunnen we lezen dat ondanks de coronacrisis het voorbije jaar een topjaar was en het aandeel van de jongeren, de min-35-jarigen, stabiel bleef, rond 35 procent. Wat de Nationale Bank wel bevestigt, is dat jongeren een grote inbreng op tafel moeten leggen. Het aantal leningen dat meer dan 90 procent van de waarde van het vastgoed dekt, is voor eerste kopers afgenomen van 45 procent in 2019 tot 30 procent in 2020. Vooral leningen waar eerste kopers 10 tot 20 procent van de waarde zelf of met steun van de familie op tafel leggen, zijn duidelijk in opmars.

Dat kan ook geconcludeerd worden uit het rapport van Frank Vastmans en Stijn Dreesen, genaamd ‘Woningprijzen: algemene trends en regionale verschillen. Vaststellingen in Vlaanderen en verklaringen uit de literatuur van urban economics’. Dat rapport in opdracht van het Steunpunt Wonen verschijnt binnenkort. Hun belangrijkste conclusie is dat de ontleningscapaciteit van de huishoudens in lijn ligt met de evolutie van de woningprijs. Ik weet zeer goed dat dat contra-intuïtief is, zeker als je de media volgt, maar als jullie dit willen tegenspreken, wat altijd moet kunnen natuurlijk, en het wetenschappelijk onderzoek willen uitdagen, dan hoor ik daar graag de onderbouwing van. Laat maar horen.

Voor jongeren en jonge gezinnen moet het mogelijk zijn en blijven om een woning te kopen of te huren; dat is evident. We weten allemaal dat het voor jongeren niet gemakkelijk is om een eerste eigen woning te verwerven. Hun inkomen is vaak nog niet zo hoog en ze hebben nog niet lang kunnen sparen. Het valt op dat alle vragen over fiscale maatregelen gaan, terwijl er binnen het woonbeleid toch ook al heel wat goede maatregelen bestaan, zoals de bijzondere sociale leningen en de verzekering gewaarborgd wonen. Ik wil er dan ook in de eerste plaats voor zorgen dat deze bestaande maatregelen nog beter gekend zijn en beter benut worden door de beoogde doelgroep.

Wat de fiscale maatregelen betreft, heeft onderzoek uitgewezen dat fiscale woonvoordelen de woningprijs opdrijven. Het fiscale voordeel onder de vorm van de woonbonus moest dienen om jonge gezinnen te ondersteunen bij de aankoop van hun gezinswoning. Dat bleek in de praktijk niet het geval en het voordeel werd gekapitaliseerd in de verkoopprijs. Op het einde van de rit kwam de stimulus dus terecht in de zak van de verkoper en was er geen verschil meer merkbaar voor de kopers. Het beoogde doel werd niet bereikt en als een logisch gevolg daarvan dooft de woonbonus uit sinds 1 januari 2020. Dat is een duidelijke keuze van de Vlaamse Regering geweest en staat dan ook niet ter discussie.

Op fiscaal vlak hebben we ook al ingezet op lagere registratiebelastingen bij de aankoop van een woning. Het tarief voor de eerste eigen woning daalde de laatste jaren van 10 procent naar 6 procent, en 5 procent bij een ingrijpende energetische renovatie (IER). Er wordt ook in een bijkomende korting voorzien indien de aangekochte woning onder een bepaald aankoopbedrag zit. Deze verlaging van het registratierecht is al een belangrijke stimulus waar starters onmiddellijk voordeel uit halen. Ik beoog op dit moment geen extra maatregelen in dit kader. U hebt daarnet het aandeel gezien dat een eigen inbreng doet. Als je daar al wat kunt helpen, dan kom je eigenlijk op een betere situatie uit. Ik beoog op dit moment geen extra maatregelen in dit kader.

Wat de vraag over de afschaffing van het hypotheekrecht betreft, veronderstel ik dat u het over het recht op hypotheekvestiging heeft. Dat bedraagt 1 procent registratierechten op het bedrag van de lening waarvoor een hypothecaire inschrijving wordt genomen. Het hypotheekrecht is nog steeds een volledige federale bevoegdheid. Op dit moment is het niet de bedoeling om dit af te schaffen, zo horen we van dat niveau althans. Maar dat is dus een federale bevoegdheid.

Ook voor een huurbonus zijn er op dit moment geen plannen. Zoals ook op een eerdere vraag om uitleg geantwoord, is het gevaar bij een huurbonus dat het de huurprijzen kunstmatig kan opdrijven en dat deze bonus niet bij de huurder, maar wel bij de verhuurder terechtkomt. Er bestaan ook al heel wat premies en subsidies. Ik wens dan ook in de eerste plaats de mensen te informeren over de mogelijkheden die al bestaan, vooraleer ik nieuwe maatregelen introduceer die mogelijks niet het verhoopte effect hebben.

Tot slot was er de vraag naar een lening tot 90 procent. Voor starters heeft de Nationale Bank van België in haar toezichtsverwachtingen gevraagd om vanaf 2020 slechts 35 procent van de startende kopers een beleningsgraad boven 90 procent toe te kennen. Op die manier zet ze banken aan om voorzichtiger te zijn met het toekennen van risicovolle hypotheekleningen om zo een vastgoedcrisis te vermijden. Dat zal natuurlijk ook zijn effect hebben op de woningmarkt en op de ontleningscapaciteit en dergelijke meer. Maar het is moeilijk, gezien de crisis van 2009. Laat ons die crisis tien jaar later niet al vergeten zijn, want we zouden er iets uit geleerd moeten hebben.

Mevrouw Verheyen heeft het woord.

Minister, bedankt voor de toch wel verhelderende antwoorden. Ik denk dat u niet alleen heel belangrijke nuances hebt aangebracht, maar ook een aantal nieuwe elementen hebt aangehaald.

Ik hoor u ook zeggen dat het verhaal van het overaanbod aan woongelegenheden voor een stuk genuanceerder is. Het gaat ook om tweede verblijven en studentenkamers, en er is die belangrijke tijdelijke leegstand, die mobiliteit en betaalbare verhuisbewegingen op de woonmarkt toelaat en opvangt, met voldoende keuzevrijheid. Ik noteer ook dat we binnenkort die Vlaamse woonmonitor mogen verwachten.

Om terug te komen op het afschaffen van de woonbonus: dat was een moeilijke, maar is uiteindelijk wel een heel moedige en goede beslissing gebleken. We hebben het er daarnet ook al over gehad, u althans. Het staat ook als een paal boven water dat als we het systeem niet hadden aangepast, dat ongetwijfeld tot nog veel grotere prijsstijgingen had geleid, wat het veel moeilijker zou maken om een woning te verwerven. Dat zeggen wij niet alleen, enkele weken geleden is dat ook door de Nationale Bank bevestigd, ook academisch onderzoek dat u aanhaalt, bewijst dat, en ik zag dat zowel onderzoekers van de Universiteit Antwerpen als de KU Leuven tot exact dezelfde conclusies kwamen. De woonbonus is dus gewoon een belastingvoordeel dat zich vertaalt in nog hogere prijzen.

Ik denk dat dat elementen zijn die we als overheid in de gaten moeten houden. Als we beslissen om tussen te komen op de markt, mogen we de situatie niet verergeren of de prijs kunstmatig opdrijven met belastinggeld.

We betalen dan als samenleving – en dat geldt zeker voor de jongeren – twee keer het gelag, zeker als we willen dat zo veel mogelijk mensen een eerste woning in eigendom verwerven. Minister, om daar als Vlaamse overheid kordaat op te kunnen inspelen, moet er ook wat aan die bevoegdheden worden gewerkt. Vlaanderen is momenteel enkel bevoegd voor de woonfiscaliteit van de eigen en eerste woning. Bredere bevoegdheden lijken mij misschien wel noodzakelijk om daar verregaand in op te treden.

Minister, hoe staat u daar zelf tegenover?

Mevrouw Blancquaert heeft het wordt.

Minister, ik dank u voor uw antwoord.

Voorzitter, ik wil de woorden die u mij in de mond probeerde te leggen, toch even nuanceren. Ik heb op geen enkel moment gezegd dat huren gelijk staat aan armoede, maar wel dat het vaak een belangrijke factor is binnen die problematiek. Een eigen woning is en blijft nu eenmaal de beste garantie tegen armoede. Het is een belangrijke pensioenpijler in ons land.

Minister, de reactie van de Nationale Bank kwam er inderdaad na de indiening van deze vragen. U zei het zelf ook: de eigen inbreng van jongeren is momenteel groter dan ooit. En dat is zeer leuk voor jongeren die kapitaalkrachtige familie hebben. Maar de jongeren die dat niet hebben, die geen ouders hebben die een groot bedrag kunnen lenen of geven, die staan er wel alleen voor. 

U hoeft zich ook niet op te winden, minister, als we het hebben over de afschaffing van de woonbonus. Ik wil hier zeker ook niet zitten te liegen. We hebben het er al regelmatig over gehad. Ik kan u alleen maar vragen of u ervoor openstaat om andere opties eventueel in overweging te nemen. Ook al is de prijsstijging in ons land minder hoog dan in andere EU-landen, ze is er nog steeds en ze is wel nog steeds te hoog.

Ik sluit af. Voorzitter, minister, de verdere verdichting van ons land is complex. De voorbije coronaperiode heeft nogmaals het belang van leefbare buurten in de verf gezet, met aandacht voor onder andere open ruimte en veel groen. Ik denk dat we duidelijk andere oorzaken van de krapte op onze woningmarkt moeten durven te benoemen. Door massa-immigratie komt er elke tien jaar een stad ter grootte van Antwerpen bij. En we hoeven geen kernfysica te hebben gestudeerd om te beseffen dat het dan haast onmogelijk wordt om nog voldoende kwalitatieve woningen met voldoende open ruimte te voorzien voor iedereen. Er wordt vaak gedebatteerd over de bouwshift, ook wel de betonstop genaamd. Maar we moeten het misschien eerst eens klaar en duidelijk hebben over de immigratiestop.

Minister, ik heb een korte bijkomende vraag. Hoe staat u daartegenover? Bent u ook van mening dat we dit debat moeten voeren, om ervoor te zorgen dat ons land niet wordt volgebouwd, en dat onze jeugd, onze mensen, aan een degelijke en kwalitatieve woning geraken?

Minister, we verschillen toch wel wat van mening. Zuiver wetenschappelijk zou je kunnen zeggen dat je de tarieven van de registratierechten verhoogt. Want u zegt telkens dat, als je de registratierechten afschaft of vermindert, het automatisch bij de verkoper terechtkomt. Maar er bestaan toch systemen om dat af te remmen? Dat is de reden waarom zes procent met de plafondprijs werd ingevoerd.

Wat zien we vandaag? Er zijn op de markt eigenlijk geen woningen voor jongeren aan die prijs. Dat is de moeilijkheid. Men heeft het doel gehad om verlaagde registratierechten in te voeren voor de eerste woning. Ik heb daarover schriftelijke vragen ingediend, waarop ik nog geen antwoord heb gekregen. Ik ben benieuwd hoeveel huizen er vorig jaar zijn verkocht aan een lagere prijs dan 200.000 of 220.000 euro in centrumsteden. De verlaging van de registratierechten naar 6 procent heeft net tot doel om mensen meer in een concurrentiepositie te plaatsen, zodat ze die woningen kunnen kopen. Men heeft dat geplafonneerd, omdat de prijzen anders zouden stijgen en dat in de portemonnee van de verkoper zou terechtkomen.

Als iemand iets verkoopt, gun ik die persoon de maximale prijs. Daarover gaat het niet. Maar, minister, we moeten maatregelen nemen voor jonge mensen die afstuderen en die een eigen woning willen. En daar blijft het beleid volledig in gebreke. U zegt dat u de woonbonus hebt afgeschaft. In alle eerlijkheid: dat kost de mensen die dat nu niet meer krijgen 250 euro per maand. Op die manier werd een vorm van belastingaftrek ten voordele van jonge mensen afgeschaft. 

Je zou, zuiver intellectueel, kunnen zeggen dat je bij een aankoop niet zozeer aan die woonbonus denkt. Maar het heeft wel gedurende twintig jaar een effect op je belastingbrief. De woonbonus werd afgeschaft. Die middelen zullen vrijkomen. Minister, wanneer die middelen vrijkomen, binnen één of twee jaar, zou u toch in staat moeten zijn om meer te doen voor jonge kopers, zodat zij ook aan dat verlaagde tarief van registratierechten kunnen kopen en eventueel nog aan een lager tarief.

Dat wil ik bendadrukken. Ik begrijp niet dat we daar niet aan tegemoetkomen.

Mevrouw De Vroe heeft het woord.

Minister, ik dank u voor uw reactie. Collega’s, ik dank jullie voor de vele vragen hieromtrent.

Want toen deze boodschappen in de media kwamen, werden die niet warm onthaald. Wij Vlamingen zijn met de baksteen in de maag geboren. Het is belangrijk dat onze jongeren effectief toekomstgericht nog altijd een woning kunnen aankopen. De banken zijn inderdaad strenger geworden. U hebt er ook naar verwezen: we zien dat er over de generaties heen, bij ouders en grootouders, solidariteit is om jongeren de kans te geven om hun allereerste woning te kunnen aankopen.

Het is wel belangrijk om de prijsevoluties, maar ook de huidige lage renten, heel goed te monitoren en in het oog te houden. Zo kunnen we ervoor zorgen dat onze jongeren toekomstgericht nog zeker hun eigen woning kunnen aankopen.

Verder wilde ik graag nog eens informeren. Tijdens de vorige legislatuur heb ik deze problematiek ook zelf aangekaart. Het is belangrijk dat ook de jongeren die eventueel van thuis uit geen steun kunnen krijgen van hun ouders of grootouders, nog steeds kansen krijgen om een eigen woning aan te kopen. In dat kader had minister Tommelein toen onderzoek verricht naar een hypothecaire lening, zodat dat toch nog zeker mogelijk was. De Nationale Bank had toen ook aangekondigd strenger te zullen worden bij het verlenen van leningen.

Minister, aansluitend op deze vraagstelling wilde ik graag informeren naar de huidige stand van zaken op dat vlak. 

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Mevrouw Verheyen, wat het overhevelen van de fiscaliteit naar Vlaanderen betreft: uiteraard willen we dat graag, met veel plezier en zoveel als mogelijk. Dat zou gewoon verstandig zijn, omdat we dan een veel logischer beleid kunnen voeren. Ik hoor bijvoorbeeld dat men nu op federaal niveau een belastinghervorming wil doen. Ik vind dat zeer goed, daar niet van. Maar dat zou natuurlijk veel beter gebeuren op een manier waarbij ook de Vlaamse fiscale bevoegdheden worden betrokken. Want anders speel je slechts in een deel van de zandbak. En het is toch veel beter spelen in de volledige zandbak? Ik vind het heel onverstandig om dat zo te doen, maar goed. Dat lijkt mij logisch.

Het parlement heeft daarin trouwens ook een rol te spelen. Er is een initiatief genomen om in het parlement een Werkgroep Institutionele Zaken op te richten. Ik stel voor dat u het voorstel daar indient.

Wat betreft de grotere eigen inbreng, heb ik het gevoel dat er niet echt over is nagedacht. De woonbonus is gestart in 2004-2005. Op dat moment bedroeg de gemiddelde rente tussen de 4 en de 6 procent, laat ons zeggen 5 procent. Vanuit dat standpunt weet je dat de mensen nog twintig, vijfentwintig, dertig jaar lang rente zullen betalen en dat we hen in die periode moeten ondersteunen. Dan vind ik het logisch en ook aanvaardbaar – uiteraard met de bedenking dat dat doorgaat naar de verkoopprijs – om een systeem uit te werken dat de mensen effectief over een lange termijn kan ondersteunen. Dat was die woonbonus: een fiscale aftrek over de jaren heen gespreid, elk jaar opnieuw. Vandaag is die rente heel laag, historisch laag, maar zitten we met het probleem dat de Nationale Bank haar regels heeft aangepast en dat de eigen inbreng groter moet zijn, gezien de crisis die we in 2009 hebben gehad. Wat was daarop de logische reactie van de overheid? Op het moment dat je het het moeilijkst hebt, op het moment dat je het startbedrag op tafel moet leggen, zorgen wij ervoor dat we daar op fiscaal vlak een toegift doen. En daarom hebben we daar een bepaald percentage van  afgedaan: van 10 naar 6 procent. U kent de hele geschiedenis. Dat is exact wat we hebben gedaan.

Mevrouw Van Volcem, het spijt me verschrikkelijk, maar u zou toch moeten weten dat dit geen besparing is. Elke euro die we deze legislatuur verdienen door de woonbonus af te schaffen, wordt geherinvesteerd of gebruikt voor de verlaging van de registratierechten. Ik loop al met het hoofd tegen de muur met betrekking tot wat we met de begroting moeten doen, maar dit is geen besparing.

Er is opgemerkt dat de eigen inbreng groter wordt. Dat is de verlaging van de registratierechten. Op het moment waarop het voor de mensen het moeilijkst is geld op tafel te leggen, grijpen we als Vlaamse overheid in om de belastingen te verlagen. Ik geef grif toe dat er altijd het grote gevaar is dat een gedeelte daarvan naar de verkoopprijs doorschuift. Dat is zeer juist. Vanwege die redenering lijkt het me onzinnig dit met een schok te doen, want dan zal het effect veel groter zijn. We moeten dat geleidelijk doen, maar ook dan blijft het gevaar bestaan.

Mevrouw De Vroe, u hebt naar de bijzondere sociale lening verwezen. Binnen bepaalde inkomensgrenzen kan die lening behoorlijk ruim zijn. Mensen die een beroep doen op de bijzondere sociale lening, kunnen het volledige bedrag lenen en kunnen er zelfs nog een gedeelte van de kosten bij nemen. Dat systeem bestaat nog altijd. De combinatie van het bestaande systeem, de bijzondere sociale lening, die wel degelijk succes heeft, en het onderzoek van de Nationale Bank van België, waaruit blijkt dat de ontleningscapaciteit niet is gedaald, wijst erop dat de Vlaamse overheid doet wat ze moet doen.

Mevrouw Blancquaert, wat het aantal huishoudens, het aantal woningen en de uitdagingen op de Vlaamse woningmarkt betreft, heb ik altijd gesteld dat we tegen 2050 450.000 nieuwe woningen nodig hebben. De wetenschap toont aan dat er twee redenen zijn. Ten eerste is er een stijging van het aantal huishoudens. Er zijn meer en meer eenpersoonsgezinnen. Ten tweede is er migratie.

In Nederland is dit thema veel belangrijker. Ik doe dat niet veel, maar af en toe lees ik iets over de huizenmarkt in Nederland. De vraag is dikwijls of het mogelijk is al die migranten nog een woning te bieden. De uitdaging is daar veel groter en de prijsstijgingen zijn trouwens ook groter.

Ik moet hier, in alle eerlijkheid, meteen aan toevoegen dat de studie van de Nationale Bank van België me heeft verwonderd. Volgens de studie hebben we er de voorbije 10 jaar 400.000 woningen en slechts 280.000 huisgezinnen bij gekregen.

Dat gaat om het tweede verblijf.

Minister Matthias Diependaele

Ik heb die uitleg ook gegeven. Het gaat dan om frictie, leegstand, de tweede verblijven en beleggingen. Los daarvan, is de macro-economie een vrije markt. Ik hoop dat we daar allemaal achter staan. Dat betekent dat vraag en aanbod de prijs bepalen. We zien een vreemd effect. Het aanbod op de huizenmarkt is momenteel groter, maar de prijzen stijgen toch. Het is goed dat hier onderzoek naar gebeurt. Ik heb het idee dat we elkaar vertellen dat de prijzen stijgen, maar dat daar niet meteen een noodzaak toe is. Ik volg alleen maar het wetenschappelijk onderzoek, en ik raad iedereen aan dat ook te doen.

Mevrouw Verheyen heeft het woord.

Minister, de Werkgroep Institutionele Zaken is al een tijdje bezig. Ik denk dat het woonbeleid eind juni 2021 aan bod zal komen. We zullen hier zeker rekening mee houden.

Een van de belangrijkste zaken die u als minister moet doen, is de bestaande ondersteunende of flankerende mechanismen veel meer bekend maken. We moeten voorzichtig zijn met populaire ondersteuningsmaatregelen die goedbedoeld zijn, maar marktverstorend kunnen werken. Als de woning- of huurprijzen door een overheidsingreep veel te snel stijgen, zullen ze zelden dalen tot het niveau waar ze vandaan komen. Dan maken we niet enkel de toegang tot de woningmarkt moeilijker, maar tellen we daar ook nog eens belastinggeld voor neer. Daar moeten we voor opletten.

Mevrouw Blancquaert heeft het woord.

Minister, ik kan het niet echt appreciëren dat u zegt dat hier niet over werd nagedacht. Ik vind dat zeer minachtend tegenover het werk dat wij hier proberen te doen. Dat werk is namelijk de problemen die de Vlaming ervaart hier naar voren te schuiven. Ik raad u aan, minister, om eens uit uw bureau te komen en de straat op te gaan en te luisteren naar wat de Vlaming bezighoudt en waar hij van wakker ligt.

Ik ben ook teleurgesteld dat u zelfs geen moeite wilt doen om andere opties in overweging te nemen zoals collega Van Volcem ook net opperde. We blijven dit opvolgen.

Minister, we denken allemaal na. Iedereen denkt veel na. U zegt inderdaad vaak: ‘ik heb daar heel goed over nagedacht’. Maar wij in de commissie denken ook heel goed na.

Ik blijf een beetje betreuren – en ik zal er blijven vragen over stellen – dat u in de dure regio’s niets meer doet, omdat het aanbod van de prijzen onder de 200.000 en 220.000 euro daar ontbreekt. De Nationale Bank mag schrijven wat ze wil. Immoweb raadplegen is een betere studie, dat is ook goed nadenken, dat is zichtbaar, men kan de cijfers zien. Men weet dat men niet meer kan afbieden. Dan krijgt men heel duidelijk met de zoekterm ‘onder de 200.000’ een lijstje van die huizen. Ik kan u verzekeren dat het lijstje heel heel kort is. Het is minimaal.

Ik heb het debat heel goed gevolgd. De heer Tommelein was toen bevoegd minister voor Begroting. Hij heeft de registratierechten dan verlaagd met dat plafond om neveneffecten te vermijden. Iedereen zegt dat, vroeger kon je 10 tot 20 procent afbieden op de prijs. Maar vandaag komt er alleen maar extra bij. De prijzen stijgen. Er moet iets gebeuren voor de mensen die een betaalbare woning willen kopen onder een bepaalde prijs. Een registratierecht van 6 procent kan toch nog van toepassing zijn? Ik kan begrijpen dat de minister van Financiën liever 10 procent registratierechten int. Ik sta een beetje aan de andere kant, van de mensen die het moeten betalen. Ik zou willen dat er meer mensen een beroep kunnen doen op de 6 procent. Ik vraag niet dat u dat algemeen invoert, maar waar studenten zitten, waar de druk hoog is, waar geen aanbod is, kunt u dat eens bekijken?

De studie van de Nationale Bank zegt dat het aanbod groter is dan de vraag. Dat is inderdaad een raar gegeven maar aan de ander kant, minister, hebben heel veel mensen een tweede woning, aan de kust of in de Ardennen, dat is nu ook zeer in trek. Die tweede verblijven worden niet gebruikt voor starters of de verhuurmarkt, het bewijs daarvan is dat het geen domicilie is. Ze zijn ter beschikking van het plezier, wat ik eigenlijk ook goed vind. Federaal moedigt men dat nog aan, ze kunnen hun intresten daarvoor ook nog aftrekken.

We zouden voor eerste eigenaars meer moeten kunnen doen, inzonderheid in dure gebieden en voor starters.

De vragen om uitleg zijn afgehandeld.

Vergadering bijwonen

Wegens de Coronacrisis vinden de plenaire vergaderingen op woensdagen (14u) plaats met een beperkt aantal volksvertegenwoordigers. De overige parlementsleden kunnen van thuis uit digitaal stemmen. De plenaire vergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 
De publiekstribune is gesloten.

De commissiewerkzaamheden zullen voor het grootste deel digitaal en via videogesprekken gebeuren. Als de werkzaamheden het vereisen, vinden sommige vergaderingen fysiek plaats. Alle commissievergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 

U kunt steeds de vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube.

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.