U bent hier

– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.

De heer De Meester heeft het woord.

Minister, de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) lanceert eind 2020 een nieuwe SVK Proprocedure, nadat er in 2018 al een proefproject werd opgestart. Over dat proefproject verklaarde u onlangs dat de resultaten geanalyseerd werden en dat op basis van die analyse de SVK Proprocedure enkele grondige wijzigingen onderging. Er komt onder andere een grotere onderhandelingsmarge en de termijn voor behoeftebepaling wordt verlengd. Dit onderwerp kwam al eens aan bod in de commissie, op donderdag 12 maart 2020. U gaf toen enkele conclusies mee uit de evaluatie van het proefproject. Ik vraag mij af in hoeverre de conclusies uit de evaluatie tot veranderingen hebben geleid in de nieuwe procedure die nu afgerond zou moeten zijn.

U wees er op 12 maart 2020 op dat een wijziging in de mindset bij SVK’s noodzakelijk is om het SVK Promodel aantrekkelijker te maken voor projectontwikkelaars. Hoe krijgt dit vorm in de nieuwe oproep?

U had het op 12 maart over een raamcontract voor een project met vijftien appartementen dat afgesloten werd binnen het proefproject. Is dit het enige resultaat van het proefproject? Werden deze appartementen uitgevoerd? Welke projectontwikkelaars waren betrokken? Wat zijn de totale huurinkomsten die zij zullen krijgen via de sociale verhuurkantoren (SVK’s)?

Men vroeg bij de evaluatie om de procedure frequenter te organiseren dan eenmaal per jaar. Zal dit het geval zijn of niet?

Op welke manier wordt precies de onderhandelingsmarge vergroot in de nieuwe procedure en is het in dat kader bijvoorbeeld mogelijk om hogere huurinkomsten te gaan vastleggen?

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Mijnheer De Meester, dank u wel voor uw vraag. Uit de proefprocedure bleek dat er een vrij groot spanningsveld was tussen de huurprijzen die de private initiatiefnemers aanbieden en de huurprijzen die de SVK’s kunnen betalen. Aangezien het om nieuwbouwprojecten gaat, liggen de huurprijzen inderdaad vaak hoger dan voor een gemiddelde SVK-woning. Om hieraan tegemoet te komen en geen foute verwachtingen te scheppen bij de private ontwikkelaars, werd er gekozen om bij de nieuwe procedure een betaalbaarheidsgrens te hanteren voor de ingediende voorstellen.

Dit houdt in dat voorstellen waarvan de aangeboden naakte huurprijs meer dan 90 percent bedraagt van de maximumhuurprijzen die gelden voor huursubsidies, worden uitgesloten. Uit onderzoek in samenwerking met HUURpunt bleek dat men op deze manier toch een voldoende grote groep van kandidaat-huurders op de SVK-wachtlijsten van een betaalbare sociale woning kan voorzien.

Daarnaast zal HUURpunt een informerende nota voor de initiatiefnemers uitwerken waarin men een overzicht geeft van welke huurprijzen SVK-huurders financieel aankunnen voor verschillende typologieën van sociale woningen. De bedoeling van deze nota is om de private initiatiefnemers een idee te geven welke huurprijzen de sociale huurders kunnen betalen en zo hun verwachtingspatronen bij te stellen.

De SVK Proproefprocedure heeft inderdaad geleid tot een project met vijftien appartementen tussen SVK Meetjesland en projectontwikkelaar Inclusio. De oplevering is voorzien voor juni 2021. Er werd een totale maandelijkse huurprijs van 7.310 euro voor het volledige project overeengekomen, nog te indexeren.

SVK Pro wordt nu voor het eerst algemeen gelanceerd, en we willen dit minstens jaarlijks herhalen. De klemtoon ligt nu op het bekendmaken van de SVK’s met deze nieuwe procedure en de administratieve werklast die hierbij komt kijken. Afhankelijk van het succes van en onze ervaring met deze procedure zal ik bekijken of het zinvol en werkbaar is om de procedure frequenter te organiseren.

In de vorige procedure was er geen onderhandelingsfase, in tegenstelling tot de nieuwe procedure. Men kan onderhandelen over de huurprijzen, maar de aangeboden naakte huurprijs mag de betaalbaarheidsgrens niet overschrijden. Die bedraagt 90 percent van de maximumhuurprijzen die gelden voor huursubsidies.

De heer De Meester heeft het woord.

Bij die SVK Proprojecten is het niet min wat een privaat vastgoedbedrijf qua voordelen allemaal krijgt. Dat was ook al zo bij het proefproject. Het gewaarborgd rendement, de verzekerde huurinkomsten, het verlaagd btw-tarief, het verzekerd onderhoud, het gunsttarief voor registratierechten, een gunstige regeling bij de personenbelasting enzovoort. U spreekt daarnaast nog over het vergroten van die onderhandelingsmarge, die inderdaad nieuw is.

Mij is het toch nog niet helemaal duidelijk, of beter gezegd, het geeft me niet voldoende vertrouwen dat dit SVK Promodel zal leiden tot een brede toegang van kwetsbare doelgroepen tot een betaalbare woning. We moeten toch beseffen dat dergelijke projecten voor een private groep maar interessant worden vanaf een bepaalde winstmarge. We moeten elkaar geen Liesbeth noemen wat dat betreft. In mijn opinie kan het niet de bedoeling zijn dat de overheid aan die private vastgoedgroepen geld uitdeelt uit de kassa. Minister, ik denk dat u als overtuigd liberaal toch ook van mening zou moeten zijn dat het niet de kerntaak van de overheid is om private vastgoedfirma's aan een bepaald rendement te helpen. Als u toch wilt dat de private sector meer bijdraagt aan de bouw van sociale woningen, zou u dan niet moeten overwegen om opnieuw te onderzoeken wat de juridische pistes zijn om bijvoorbeeld het principe van de sociale last opnieuw onderdeel te laten uitmaken van het Grond- en Pandendecreet?

De heer Veys wijs heeft het woord.

Voorzitter, wat betreft de SVK Prowoning hadden we het er al eerder over in de discussie rond de woonmaatschappij dat we vandaag een beetje in een verkeerde situatie zitten, in die zin dat de mensen met een lager inkomen en de hoogste woningnood, in de duurdere woningen, in de SVK-woningen en de SVK Prowoningen, die hoofdzakelijk nieuwbouw zijn, komen. Het kan niet de bedoeling zijn dat we bij de toewijzing moeten kijken wie van de huurders het hoogst besteedbare inkomen heeft. Wij vinden dat niet de beste oplossing. Ik denk dat we die hoogstens als een noodoplossing kunnen benoemen omdat er veel te weinig sociale woningen zijn. We hadden het er al eerder over hoe krap de private huurmarkt is. In hoofdzaak denk ik dat we meer en sneller moeten bouwen. Ik denk dat dat voor niemand nieuw is in deze commissie.

Rond de betaalbaarheid van de huur heb ik nog enkele specifieke vragen. Komt er een plafond voor de huurprijs bij SVK Pro in de vorm van een percentage van de voorziene huurprijs? Hoe zit dat in elkaar?

Minister, u voorziet in de begroting 555.000 euro voor SVK Pro. Uit uw antwoord op technische vragen blijkt dat dat onder meer dient om de professionele spelers warm te maken om in het SVK-model te investeren. U wilde toen een onderhandelingscomponent voorzien. Wat houdt dat precies in? Hoe moeten we dat interpreteren?

Mevrouw Claes heeft het woord.

Ik wil toch wel duidelijk stellen dat wij als N-VA-fractie wel pro SVK Pro zijn, in tegenstelling tot andere collega's. Die samenwerking tussen SVK’s en de private investeerders heeft als bedoeling een extra aantal woningen te voorzien voor SVK-verhuur. De Vlaamse Regering heeft ook al enorme budgetten vrijgemaakt voor de bouw en renovatie van sociale woningen. Nu zullen ze ook worden gerealiseerd. We zijn duidelijk een gemeenschapspartij die daarachter staat. Ik hoop dan ook dat die samenwerking zal bijdragen aan de versnelling van de opbouw van het patrimonium.

Ik heb daar in maart ook al een vraag om uitleg over gesteld. Wij volgen dit dossier van nabij op. Ik zou willen teruggaan naar vorige maand. Toen stelde mevrouw Van Volcem een vraag om uitleg over de SVK Pro. De minister heeft toen gezegd dat hij nog niet veel kon prijsgeven vanwege de wet op de overheidsopdrachten. We hebben toen gezegd dat we dat begrepen. We zijn nu een maand verder. Minister, u hebt tijdens de bespreking van de beleids- en begrotingstoelichting (BBT) aangekaart dat 26 van de 48 SVK’s hun behoeftebepaling reeds hadden bezorgd. Het is belangrijk dat we een brede kijk hebben op die behoeftebepaling. Is er ondertussen al een vermeerdering van het aantal behoeftebepalingen die zijn binnengekomen? Kan er eventueel een nieuwe stand van zaken over worden gegeven?

Mevrouw Moerenhout heeft het woord.

Minister, er is al veel gezegd door collega De Meester en collega Veys waar ik mee akkoord ga. Dat ga ik niet herhalen. Ik heb wel een bijkomende vraag, aanvullend op de allerlaatste opmerking van collega De Meester. Hij zei terecht dat er misschien moet worden gekeken naar structurele oplossingen om de private investeerders te betrekken indien mogelijk en indien wenselijk. In de commissie voor de Vlaamse Rand was er met de bevoegde minister Weyts, uw partijgenoot, een debat over ‘Wonen in eigen streek’. Dat werd opgezet in de vorige legislatuur door Lorin Parys. Daarbij is het de bedoeling om een bepaald segment van de appartementen en woningen die private investeerders bouwen, te voorzien voor mensen uit de eigen streek. Minister Weyts zei dat er binnenkort een overleg met u is gepland om de juridische onderbouw na te gaan en te zien wat er schortte, want op het einde van vorige legislatuur is dat betreffende voorstel afgebrand door de sector. Hij zei dat u de juridische stappen wilt zetten om ervoor te zorgen dat een stukje kan worden voorbehouden voor ‘Wonen in eigen streek’.

Mijn vraag aan u is of u dat niet zou samen nemen met de kwetsbare mensen waar we nu over spreken. Als u op zoek gaat naar juridische oplossingen om een segment te voorzien voor bijvoorbeeld mensen van de eigen streek, dan kan dat toch ook perfect voor kwetsbare mensen. Kunt u een zicht geven op de timing van de juridische gesprekken? Bent u bereid om dat voor verschillende doelgroepen te onderzoeken?

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Dank u wel voor de bijkomende vragen. Er loopt een rode draad doorheen alle vragen, zelfs bij die van de PVDA, namelijk de erkenning van het feit dat investeerders natuurlijk een rendement moeten hebben. Het is de eerste keer dat iemand mij een overtuigd liberaal noemt. Niet dat ik dat een vies woord vind of zo, maar het is toch de eerste keer. Het klopt natuurlijk wel dat men een rendement moet hebben, dat is een feit. We hebben een krapte op de woningmarkt, we moeten daar niet flauw over doen. SVK Pro is daarbij een aanvullend, additioneel systeem. We investeren massaal in sociale woningbouw, maar we zetten ook hier in om te zorgen dat we nog meer woningen hebben. Dat is absoluut waar. Ik denk dat de heer Veys die analyse het beste heeft gemaakt. Het is gewoon zo, we hebben die woningen nodig.

Wat de sociale last betreft: voor alle duidelijkheid, lokale besturen kunnen nog altijd een sociale last opleggen. Als ik me niet vergis, gebeurt dat in Antwerpen. Daar krijgt men de toelating om iets hoger te bouwen als er ook een deel sociale woningen bij zijn. In die zin is dat een win-winsituatie. In mijn streek bijvoorbeeld gaat de sociale last niet over hoogbouw, dat is meestal omdat dat de kostprijs verdeelt over andere woningen die dan duurder worden. Maar als je toelating hebt om hoger te gaan, is dat voor de investeerder ook een meerwaarde zonder dat er iemand aan verliest.

Mijnheer Veys, u vraagt een plafond op de huurprijs. Die moet natuurlijk binnen de grenzen van de sociale inkomens blijven, anders gaat de SVK het gewoon niet in huur nemen. SVK’s weten aan hoeveel zij willen verder verhuren. Als zij daar niet aan komen met de huurprijs die zij zelf moeten betalen, dan gaan ze die gewoon niet in huur nemen.

Mijnheer Veys, uw tweede vraag heb ik niet begrepen. Als de voorzitter dat toelaat, mag u die gerust nog eens stellen.

Mevrouw Claes, het antwoord op uw vraag heb ik niet bij de hand. U mag dat altijd schriftelijk vragen.

Het punt van de private investeerders heb ik gemaakt. Wat betreft het overleg van ‘Wonen in Eigen Streek’: ik heb er geen weet van dat het overleg al zou zijn aangevraagd. Als dat gevraagd wordt, zullen we daar met veel plezier op ingaan, maar dat zou ik moeten navragen.

Mijnheer Veys heeft het woord.

Voorzitter, dank u wel voor het krijgen van een tweede poging.

Minister, u voorziet in de begroting 550.000 euro voor SVK Pro. We hebben daar technische vragen over gesteld in de commissie. Toen antwoordde u dat dat onder meer dient om “de professionele spelers warm te maken om in het SVK-model te investeren”. U wil daartoe een onderhandelingscomponent voorzien. Wat moeten we begrijpen onder die onderhandelingscomponent? Ik ga niet spreken over cadeaus uitdelen, maar hoe moeten we dat interpreteren? Wat gaat u daarmee doen?

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Het is natuurlijk de bedoeling dat we investeerders over de streep kunnen trekken. Een van de punten waar we heel hard op inzetten, is de poging om de procedure zo eenvormig mogelijk te maken.

Ik zou moeten nakijken wat die 555.000 euro precies inhoudt. Ik geef toe dat ik dat niet allemaal tot in detail ken. Als u wilt, kan ik u dat per mail bezorgen of voegen we het toe aan het verslag, als dat toegestaan wordt.

(N.v.d.r.: Het kabinet van minister Diependaele heeft ons na afloop van de vergadering volgende aanvulling bezorgd: "Het in de vraag vermelde budget is voorzien om de SVK-ondersteuning door VMSW uit te breiden en te verdiepen. De voorbije twee jaar versterkte de VMSW de ondersteuning van de SVK's vooral op vlak van hun financieel beleid, waar nu met o.a. systematische kwartaalrapportering de financiële gezondheid van SVK's wordt gemonitord en een ondersteuningsteam de SVK's nauwgezet opvolgt. Het opzetten van een methodiek om de doorbetalingsgarantie te garanderen, die in het SVK PRO model is voorzien, is daarvan een verlengstuk. Daarnaast zette de VMSW een proefprocedure open oproep in de markt en werkte ze recent een aangepaste open oproep uit zodat er ook in een onderhandelingscomponent wordt voorzien, om de professionele spelers warm te maken om in het SVK-model te investeren. Uit de evaluatie van de proefprocedure SVK Pro bleek dat de procedure als te weinig flexibel en efficiënt werd ervaren. Hierdoor werd aan de nieuwe procedure een onderhandelingsfase toegevoegd, wat de partijen meer marge geeft om tot een gezamenlijk akkoord te komen. De deelnemende SVK's kunnen nu met de geselecteerde inschrijvers gaan onderhandelen over de ingediende projectvoorstellen, om deze beter af te stemmen op hun concrete behoeften aan sociale woningen. Niet alle SVK's hebben evenveel ervaring met het voeren van onderhandelingen met projectontwikkelaars. Om die reden zal de VMSW bijkomende ondersteuning bieden tijdens de onderhandelingsfase aan de SVK’s en hen hierbij dus verder begeleiden. Daarnaast wordt het vormingsaanbod uitgebreid door opleidingen aan te bieden over onderhandelingstechnieken en de werking van de SVK Proprocedure in het algemeen. De voorziene middelen komen dus ten goede van de SVK’s zelf.")

De heer De Meester heeft het woord.

Minister, mij is na deze discussie nog altijd niet zo duidelijk wat er precies zal gebeuren met de beruchte onderhandelingscomponent. Ik kan me toch niet van de indruk ontdoen dat dit vooral een mechanisme, een hefboom zal worden om het rendement van de private investeerders veilig te stellen en dat het niet in de eerste plaats de bedoeling zal zijn om de betaalbaarheid voor kwetsbare doelgroepen te garanderen.

Het is me toch wat met al die ideologische debatten in de commissie Wonen. Er staan duidelijk twee visies tegenover elkaar. U zegt dat SVK Pro een aanvullend probleem is, maar wat bedoelt u daarmee? Ofwel is het, zoals de heer Veys zegt, een noodoplossing omdat we nu eenmaal met een enorme krapte op de huurmarkt zitten omdat sociale huisvestingsmaatschappijen een grote achterstand hebben en omdat de private markt niet doet wat ze belooft, namelijk voor betaalbare woningen voor iedereen zorgen. Ofwel – en ik vrees dat dat de mogelijkheid is waarvoor u kiest – wordt SVK Pro ingezet als een alternatief voor de eigenlijke sociale woningbouw, als een beter alternatief. Daarmee gaan we uiteraard helemaal niet akkoord, want bij SVK Pro worden de meest kwetsbare doelgroepen het moeilijkst bereikt. Het blijft een verdienmodel, wat haaks staat op de doelstellingen van sociale woningbouw. Het idee een verdienmodel te kunnen bouwen op het aanbieden van betaalbare huisvesting voor kwetsbare doelgroepen, is compleet absurd. U moet ook goed beseffen dat de zogenaamde sociale woningen die via het SVK Promodel gebouwd worden, niet duurzaam verankerd worden in het sociaal patrimonium en dat ze na achttien jaar uit het systeem verdwijnen.

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

Wegens de Coronacrisis vinden de plenaire vergaderingen op woensdagen (14u) plaats met een beperkt aantal volksvertegenwoordigers. De overige parlementsleden kunnen van thuis uit digitaal stemmen. De plenaire vergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 
De publiekstribune is gesloten.

De commissiewerkzaamheden zullen voor het grootste deel digitaal en via videogesprekken gebeuren. Als de werkzaamheden het vereisen, vinden sommige vergaderingen fysiek plaats. Alle commissievergaderingen zijn rechtstreeks te volgen via deze website. 

U kunt steeds de vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube.

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.