U bent hier

Commissievergadering

donderdag 12 maart 2020, 9.26u

Voorzitter
van Allessia Claes aan minister Matthias Diependaele
1606 (2019-2020)

Mevrouw Claes heeft het woord.

Tijdens de vorige legislatuur werd de Vlaamse Wooncode gewijzigd en werd er een nieuw kader uitgebouwd om private investeerders te stimuleren om nieuwe woningen te bouwen en aan te bieden aan sociale verhuurkantoren (SVK’s), zodat men meer woningen sociaal kan verhuren. Via SVK Pro worden private partijen, zoals ontwikkelaars, aangemoedigd om woningen te bouwen die ze voor een lange periode, namelijk achttien jaar, verhuren aan een SVK.

In de beleidsnota staat vermeld dat het proefproject in het najaar van 2019 geëvalueerd zou worden, samen met de SVK’s die hebben deelgenomen. Tevens zou er rekening worden gehouden met de opmerkingen van de private ontwikkelaars.

Wanneer heeft deze evaluatie van het proefproject plaatsgevonden, minister? Met welke partners heeft deze evaluatie plaatsgevonden? Wat waren de conclusies van deze evaluatie?

Wat waren de proefprojecten en hoe zullen de knelpunten worden weggewerkt bij toekomstige open oproepen van de SVK Pro-procedure? Zullen er nog nieuwe initiatieven genomen worden?

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

De evaluatie van het proefproject gebeurde op basis van online bevragingen die van eind oktober tot begin december 2019 ingevuld konden worden. Er werden vier verschillende enquêtes uitgestuurd, waarbij de volgende groepen bevraagd werden: de SVK’s die deelnamen aan het proefproject, de SVK’s die niet deelnamen aan het proefproject, projectontwikkelaars die zich inschreven voor het proefproject en projectontwikkelaars die wel aanwezig waren op de toelichtingsvergaderingen, maar zich niet inschreven voor het proefproject. We kunnen daardoor de afweging om al dan niet deel te nemen bevragen bij diegenen die er wel of niet zijn op ingegaan.

De evaluatievergadering vond plaats op 20 december 2019. De partners zijn de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), Wonen-Vlaanderen, HUURpunt, de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH) en een externe juridische raadgever.

Uit de bevragingen konden volgende conclusies getrokken worden. De procedure wordt als vrij complex ervaren en minder toegankelijk voor kleinere ondernemingen. Ook de SVK’s zelf maken deze opmerking. Velen van hen hebben een vrij kleine werking, die uit twee à drie personen bestaat. Zij laten SVK Pro aan zich voorbijgaan wegens te veel administratieve werklast. Het is dus te complex en er is te veel administratie. Dat is een eerste conclusie.

Een tweede conclusie is dat er vraag is naar meer flexibiliteit en onderhandelingsmarge, zodat men meer ruimte heeft om de onderhandelingen aan te gaan. Ten derde, de doorlooptijd van de procedure duurt te lang. Hierdoor moeten ondernemers de woningen voor vrij lange tijd reserveren en dus van de markt houden. Daarnaast duurt het ook te lang voordat de woningen werkelijk kunnen worden ingehuurd. Men vraagt de procedure ook frequenter te organiseren dan eenmaal per jaar.

Vaak is het moeilijk voor SVK’s om de lokale besturen te overtuigen mee te stappen in de SVK Pro-procedure. De huurprijzen die de ontwikkelaars vragen, liggen soms te hoog voor SVK’s en hun kandidaat-huurders. Anderzijds geven veel projectontwikkelaars mee dat de prijzen die door de SVK’s worden voorgesteld, net onrealistisch laag liggen voor nieuwbouwwoningen. Het is moeilijk om die twee te matchen als de ene zoveel mogelijk wil krijgen. Voor SVK’s is het belangrijk om niet te veel te betalen.

Een bedenking hierbij: in het SVK-toewijzingssysteem – het puntensysteem zoals het vandaag nog bestaat – wordt er toegewezen op basis van hoogste woonnood en dus vaak aan de allerlaagste inkomensprofielen. Daarom is het logisch dat een SVK voor zijn doelpubliek de huurprijzen zo laag mogelijk wil houden. Veel SVK’s zien het niet echt als hun kerntaak om ook duurdere maar wel nieuwe, duurzame, energiezuinige en kwaliteitsvolle woningen in huur te nemen en aan te bieden aan kandidaten met een beperktere woonnood, dus kandidaten met minder punten en een beter inkomensprofiel, maar natuurlijk nog wel binnen de doelgroep qua inkomensgrenzen. Deze doelgroep blijft nu vaak jaren op de wachtlijst staan.

Om een nieuwe oproep wel succesvol te kunnen afronden, is een wijziging in deze mindset wel noodzakelijk. Het SVK richt zich dikwijls te veel op de hoogste nood, wat op zich niet problematisch is, maar er zit een hele doelgroep achter die op dit moment voor SVK’s niet prioritair is. De behoeftebepaling in de eerste SVK Pro-open oproep werd als zéér specifiek en gefragmenteerd ervaren, wat inefficiënt werd gevonden.

Dit zijn de zes conclusies die ik al meegeef. Er werd uiteindelijk een raamcontract gesloten voor een project met vijftien appartementen. De procedure wordt nu herwerkt, gelet op de opmerkingen die voortkwamen uit de evaluatie. Zo onderzoeken we de mogelijkheid om een onderhandelingsfase toe te voegen. Op die manier wordt de procedure flexibeler. Ook wordt er bekeken of een meer algemene en werkbare behoeftebepaling mogelijk is.

Zullen er nog nieuwe initiatieven worden genomen? De stuurgroep komt in de loop van maart weer samen om het herwerkte bestek te bespreken. Daar zal ook een beslissing worden genomen over de verdere timing van SVK Pro. Het is wel de bedoeling dat er dit jaar nog een nieuwe oproep volgt.

Mevrouw Claes heeft het woord.

Minister, het is vooral positief dat u vier verschillende enquêtes hebt gedaan met verschillende groepen. Dat geeft een brede kijk en ook heel veel conclusies. U spreekt over zes conclusies. Maar er zijn ook heel wat werkpunten. Ik wil er toch op aandringen om het kind niet met het badwater weg te gooien. De doelstelling is en blijft natuurlijk altijd extra woningen voor SVK-verhuur, en hiervoor is de samenwerking met de private markt wel nodig.

Daarom wil ik u oproepen om voor eenvoud te zorgen in de procedures. U spreekt over een vrij complexe procedure, over ‘minder toegankelijk’, en over administratieve werklast. Ook de toegang voor de kleine ondernemingen moet worden gewaarborgd.

Minister, ik heb nog twee bijkomende vragen met het oog op toegankelijkheid. Zou het aantal instapmomenten kunnen worden verhoogd? Is daar al over nagedacht? Zult u ook nog extra maatregelen nemen om in te zetten op het informeren en sensibiliseren van alle belanghebbenden om meer te bereiken?

De heer Veys heeft het woord.

We hadden het daarnet even over private actoren op de sociale woningmarkt. Er zijn niet alleen risico's, maar soms gaat het ook over de vraag naar efficiëntie. Is dit een efficiënt systeem?

Deze evaluatie lijkt me zeer interessant. Minister, ik dank u alvast voor het krijgen van die documenten. De evaluatie is vooral interessant voor de kostprijs. Volgens mijn fractie zullen die woningen qua prijs vooral gericht zijn op de lagere middenklasse. U gaf aan dat dit een van de problemen is in de bevraging.

Minister, een serieuze verhoging van de huursubsidie zal nodig zijn. Ik heb begrepen dat er te veel mensen met een laag inkomen zijn, waardoor ze daar meer zullen moeten bijsteken. Zo heb ik het begrepen, maar misschien is dat verkeerd en dan mag u me gerust corrigeren. Een serieuze verhoging van de huursubsidie zal nodig zijn om de financieel kwetsbare huurder van een SVK een eerlijke kans op die woningen te geven. Het lijkt ons dan ook vooral een zeer duur systeem te worden.

Hebt u al zicht op het kostenplaatje van SVK Pro? Wat is het verschil in de kostprijs in vergelijking met een woning van een SHM of een SVK? Hoe efficiënt is dit? We mogen niet vergeten dat die woningen na achttien jaar geen woningen van SVK Pro meer kunnen zijn. Hoe duurzaam is het? Dat moeten we ook in rekening brengen.

Zal een woning van SVK Pro met de huidige maximale huursubsidie betaalbaar zijn voor het doelpubliek? Wat is de gemiddelde huurprijs die we mogen verwachten? Bent u van plan om, zoals tijdens de vorige legislatuur is gebeurd, de inkomensgrenzen opnieuw te verleggen en zo te mikken op een doelpubliek dat nu weinig met de missie van een SVK te maken heeft?

De heer De Meester heeft het woord.

Minister-president, u hebt verklaard dat het voor kleine vastgoedontwikkelaars zeer moeilijk was om aan de procedure mee te doen. Ik veronderstel dat er grotere projectontwikkelaars zijn die hier wel op zijn ingegaan. Is het mogelijk een zicht te krijgen op wie dan precies interesse in de SVK Pro-projecten heeft?

Wat me sterk frappeert aan uw uitleg, is dat vastgoedmakelaars de door de SHM’s voorgestelde prijzen onrealistisch laag vinden en dat de SHM’s de voorstellen van de vastgoedontwikkelaars onrealistisch hoog vinden. Mij lijkt het niet zo evident zonder een evaluatie zomaar met dat project door te gaan. Het lijkt niet echt goed te werken. Ik begrijp niet dat bij u de alarmbellen niet afgaan. Als u dat allemaal vertelt, is de indruk die bij mij spontaan opborrelt dat de markt en de vastgoedontwikkelaars de vastgoedcrisis ook niet heel goed zullen oplossen.

Er is echter goed nieuws, want er is ondertussen een nieuw systeem om dat op te lossen. Er is een nieuw idee, namelijk sociale woningen. Wat als de overheid zelf, zonder die markt, in betaalbare huisvesting zou investeren?

Mijnheer Veys, u hebt gelijk. De discussie die nu aan de orde is, is wat vanuit de overheid het meest interessant is. Moeten we investeren in SVK’s, met de private markt in SVK Pro of in sociale huisvesting? Ik herinner me dat in november 2018 in deze commissie al aan toenmalig bevoegd minister Homans is gevraagd of sociale woningen al dan niet goedkoper zouden zijn dan de woningen van de SVK’s. die studie is er ondertussen en daaruit blijkt dat sociale woningen op termijn voor de overheid veel goedkoper en voordeliger uitvallen.

Minister, waarom zetten we niet volledig in op bijkomende sociale woningen, in plaats van u te verlaten op een private oplossing? Uit de eerste test, de eerste bevraging die u uitvoert, blijkt dat SVK Pro op niet veel zal uitdraaien. Waarom zet u niet volop in op sociale huisvesting?

Minister Diependaele heeft het woord.

Minister Matthias Diependaele

Mijnheer De Meester, ik zal met het laatste punt beginnen. Eerst en vooral hebt u zelf een fout gemaakt. Het zijn, voor de duidelijkheid, niet de SHM’s, maar de SVK’s die hiervoor zorgen.

Wat uw opmerking over de SHM’s betreft, heeft de Inspectie van Financiën een onderzoek verricht. De Inspectie van Financiën heeft bevestigd dat dit een goed en kostenefficiënt systeem kan zijn. Door privékapitaal aan te trekken, kunnen we meer bereiken. Dit hangt natuurlijk samen met de rentestand op dat moment en met de restwaarde van de woningen. In die zin kan de studie van de Inspectie van Financiën bevestigen dat het een goed systeem kan zijn. Die opmerking kan ik dus aan de kant schuiven.

We merken ook wel dat niet helemaal is bereikt wat werd beoogd, maar dat betekent niet dat het een slechte zaak is. Ik heb dat zeer duidelijk willen aangeven. Als men erover nadenkt, is het trouwens niet zo onlogisch. De bouwpromotoren willen natuurlijk zo veel mogelijk opbrengst uit een project halen, dat is evident. De SVK’s richten zich specifiek op een bepaalde doelgroep, maar willen hun kosten natuurlijk zo laag mogelijk houden. Die twee kunnen zich perfect met elkaar verzoenen, maar dan moeten ze naar elkaar toe groeien. Dat het niet evident is, is gemakkelijk gezegd. De mindset van de SVK’s is ook vaak dat ze de meest behoeftigen eerst willen helpen. Daar is op zich niets op tegen, maar we moeten dat uitbreiden. Er zit in dezelfde inkomenscategorie een andere groep waarvoor ze, binnen de bestaande marge, wel degelijk kunnen zorgen en die ze met nieuwbouw kunnen helpen.

Mevrouw Claes, we moeten op een aantal vlakken nagaan of we de procedure kunnen vergemakkelijken. Dat is net de evaluatie die we hebben gedaan. We zitten wel met het probleem dat we de wet op de overheidsopdrachten moeten respecteren. Die wet zorgt voor heel wat administratieve moeilijkheden en vertragingen, maar we moeten dit zeker overeind houden. U hebt ook gevraagd om die oproep meer dan eens per jaar te doen, maar het moet organisatorisch mogelijk blijven. Daar komt heel wat bij kijken, en we moeten nagaan of dat wel lukt.

We zullen de gevraagde gegevens nog bezorgen.

Minister, ik heb nog een korte reactie. We mogen niet vergeten dat het een proefproject is. Er is een grondige evaluatie geweest. U hebt toegegeven dat er verbeterpunten zijn. Laat ons afwachten wat de volgende evaluatie zal opleveren in plaats van dit meteen af te breken. We kijken uit naar wat de volgende stappen zullen zijn en hoe het proefproject zal verlopen.

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

De plenaire vergadering en de commissievergaderingen zijn in principe openbaar, tenzij anders vermeld. 

U wil een vergadering bijwonen? Dat kan! U kunt zich gewoon aanmelden bij de bezoekersingang (Leuvenseweg 86, 1000 Brussel).

Zolang er zitplaatsen vrij zijn, worden toehoorders binnengelaten. Zitplaatsen kunnen niet gereserveerd worden. Raadpleeg vooraf de agenda van de plenaire vergaderingen of de commissievergaderingen.

U kunt ook steeds de plenaire vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube. 

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.