U bent hier

De heer Anseeuw heeft het woord.

Minister, de private huurwaarborg is met het nieuwe Woninghuurdecreet opgetrokken naar maximaal drie maanden. Private verhuurders kunnen ervoor opteren om een lagere huurwaarborg te vragen. Sociale verhuurkantoren (SVK’s) vragen zich ondertussen af of zij hun waarborg ook moeten optrekken of dat ze ervoor mogen kiezen om die op twee maanden te houden. Bij sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) zullen ongetwijfeld dezelfde vragen worden gesteld. Het interne debat gaat vooral over de keuze van de hoogte van de huurwaarborg. Een verhoogde huurwaarborg geeft immers aan de verhuurders, in dit geval SHM’s en SVK’s, wat meer zekerheid om kosten en schulden te recupereren op het einde van de huur.

Als we SVK’s en sociale huurwoningen op dezelfde manier willen behandelen als de woningen op de private huurmarkt, dan moeten we natuurlijk oppassen dat we de afstand tussen de private en de sociale huurmarkt niet vergroten met een lagere huurwaarborg. Daarenboven kan het extra bescherming bieden voor SVK’s en SHM’s tegen schadegevallen. Vlaanderen heeft al voor een bijkomende financiering van SVK’s gezorgd. U hebt daar de voorbije jaren steevast werk van gemaakt. De huursubsidie is ook opgetrokken.

Als de ene SVK voor twee maanden kiest en een andere voor drie maanden, dan wordt natuurlijk niet elke huurder bij een SVK op dezelfde manier behandeld, en kan dat ook een impact hebben op onder andere de autofinanciering. En dus is het goed dat we ons afvragen of het een goed idee is om SVK’s en SHM’s de keuze te bieden. Als sommige SVK’s ervoor kiezen om de huurwaarborg op twee maanden te houden, om vervolgens een deel van de openstaande schulden niet te kunnen recupereren bij de huurders, wie gaat dan die kosten moeten dragen? Ofwel is het Vlaanderen dat opnieuw zal moeten bijpassen, zoals al is gebeurd, ofwel zal het de huurder zijn die wel correct betaalt en op die manier eigenlijk de schulden van een ander zal moeten afbetalen via hogere huurprijzen. En dan is de vraag natuurlijk wie je dan straft.

Ik weet natuurlijk dat het niet gemakkelijk is om een evenwicht te vinden waarbij de langetermijnfinanciering van SHM’s en SVK’s wordt gegarandeerd en de huurders hun betaalbaarheid en de financiering vanuit de overheid onder controle blijven, maar ik denk dat het goed is voor de transparantie ten aanzien van de sociale huurders om zo veel mogelijk uniformiteit te hebben. Daarom heb ik enkele vragen. Verandert er iets aan de huurwaarborg van SVK’s en SHM’s voor nieuwe huurders? Zo ja, wordt dat een algemene verplichting of zullen die verhuurders een keuze hebben? Wat als er een verplichting komt en de SVK’s die niet opvolgen? Zijn er dan sancties of niet? Gaan SVK’s en SHM’s ook een beroep kunnen doen op de diensten die aan de huurwaarborglening verbonden zijn? En tot slot, in de marge van dit debat: hoe is het gesteld met het aantal dubieuze debiteuren bij SVK’s en SHM’s? Wat is de evolutie daar in de afgelopen jaren?

Minister Homans heeft het woord.

Minister Liesbeth Homans

Collega Anseeuw, in het ontwerpbesluit tot instelling van een huurwaarborglening wordt een wijziging van het kaderbesluit Sociale Huur opgenomen met betrekking tot de waarborg in de sociale huur. Dat ligt momenteel bij de Raad van State voor advies.

De voorgestelde wijziging komt erop neer dat wat de waarborgregeling betreft, de SVK-huurders enerzijds volledig onder het toepassingsgebied van het Vlaamse Woninghuurdecreet, dat twee weken geleden plenair is goedgekeurd, zullen vallen, maar anderzijds ook gebruik zullen kunnen maken van de anonieme renteloze huurwaarborglening.

Wat de SHM’s betreft, verandert er in wezen niet zoveel. De SHM kan de waarborgregeling van het Vlaams Woninghuurdecreet volgen. In dat geval zal de waarborg op een geblokkeerde rekening ook een uitbreiding naar drie maanden van de basishuurprijs kunnen betekenen, maar SHM’s zijn niet verplicht om de maximale huurwaarborg te vragen.

Daar hoort ook onmiddellijk een nuancering bij. De huurder kan er momenteel immers al voor kiezen om de waarborg bij een SHM met achttien maandelijkse betalingen samen te stellen. In dat geval bedraagt de waarborg maximaal twee maanden de basishuurprijs.

In plaats van de waarborgregeling van het Vlaams Woninghuurdecreet te volgen, kan een SHM beslissen dat de waarborg in haar handen wordt gestort. De waarborg wordt dan verhoogd met de gekapitaliseerde intresten. De waarborg bedraagt maximaal twee maanden de basishuurprijs, met een begrenzing op 967 euro in 2018. Ook hier kan de huurder gebruikmaken van de afbetalingsfaciliteit, dus de achttienmaandelijkse betalingen om de waarborg samen te stellen. Bijna alle SHM’s verkiezen momenteel die laatstgenoemde werkwijze. Daardoor zal de huurwaarborg voor SHM-huurders in de praktijk twee maanden de basishuurprijs blijven, met dus een begrenzing op 967 euro in 2018.

Tot slot heeft de huurder van een SHM het recht om zijn of haar waarborg te vervangen door ofwel een schriftelijke garantie van het OCMW in afwachting van een eenmalige betaling door het OCMW van het volledige bedrag binnen achttien maanden na de ondertekening van de overeenkomst, ofwel een schriftelijke borgstelling van het OCMW. De huurwaarborglening wordt, gelet op de bestaande afbetalingsfaciliteiten die ik net heb geschetst, niet opengesteld voor huurders van sociale huisvestingsmaatschappijen – dus wel voor SVK-huurders, niet voor SHM-huurders.

Dan kom ik bij uw laatste vraag, over het aantal dubieuze debiteuren bij SVK’s en SHM’s. Ik beschik niet over het precieze aantal dubieuze debiteuren van SHM’s en SVK’s, maar kan u wel een aantal gegevens meedelen. Wat de SHM’s betreft, daalden in de periode 2015-2017 de totale huurachterstallen van ongeveer 7,8 miljoen euro in 2015 naar ongeveer 6,1 miljoen euro in 2017. Die dalende trend is onder meer te verklaren door de verdere professionalisering van de SHM’s wat de opvolging van hun huurders betreft. Dat is dus een zeer goede zaak. Ook de visitaties van de visitatiecommissie hebben daar natuurlijk toe bijgedragen. Ze hebben daar elke keer de nadruk op gelegd en hebben de SHM’s die niet zo goed scoorden op dat punt, aangemaand om dat te verbeteren. Zo zijn de SHM’s er zich meer van bewust dat begeleiding van huurders met financiële problemen door de diensten van de SHM’s en de partners waarmee zij samenwerken, ook loont. Men krijgt immers de inkomsten waar men eigenlijk al van bij het begin recht op had.

Bij de SVK’s was het sectorgemiddelde van huurachterstand in 2015 9,99 procent, in 2016 9,12 procent en in 2017 9,63 procent. We kunnen dus, wat de SVK’s betreft, vaststellen dat de huurachterstand procentueel ongeveer stabiel blijft. Het risico op huurachterstand bij de SVK’s hangt natuurlijk ook gedeeltelijk samen met de specifieke methodiek van de SVK’s. De huurprijs bij een SVK wordt immers bepaald door de onderhandelde huurprijs die het SVK aan de eigenaar-verhuurder moet betalen. Niettegenstaande dat een aanzienlijk deel van de SVK-huurders ook een huursubsidie ontvangt, blijft de te betalen huurprijs relatief hoog in relatie tot het socio-economische profiel van de huurders. Daarom heb ik in de lopende herziening van het huursubsidie- en huurpremiebesluit ook in een verhoging van de huursubsidie voorzien. Maar dat neemt natuurlijk niet weg dat er een blijvende inspanning nodig is om de huurachterstanden te beperken.

In het kader van de begeleiding van de SVK’s bij hun financieel beheer werd in de loop van 2016 ook een actieprogramma rond het beheersen van huurachterstallen opgestart. De VMSW heeft, in samenspraak met de afdeling Toezicht, een modelprocedure huurachterstal uitgewerkt, die SVK’s kunnen gebruiken. Die werd verspreid via een nieuwsflash en ter beschikking gesteld op het intranet. Daarnaast is er twee keer per jaar intervisie voor huurdersbegeleiders. De opvolging van huurachterstallen vormt voor deze medewerkers een cruciaal onderdeel van hun takenpakket. In het voorjaar was huurachterstal het thema voor de intervisies.

De afdeling Toezicht voert onder meer tijdens de globale onderzoeken controle uit op de correcte toepassing van de waarderingsregels, het debiteurenreglement en op de boekhoudkundige verwerking van de huurachterstal.

De heer Anseeuw heeft het woord.

Bedankt voor uw antwoord, minister. Het is een goede zaak dat de huursubsidie wordt opgetrokken, maar ook dat die huurachterstallen bijzonder goed worden opgevolgd. Dat is heel erg belangrijk, niet alleen om de financiering van de verhuurder te garanderen, maar natuurlijk ook om de huurders te behoeden voor veel ellende.

De essentie van mijn vraag was de gelijke behandeling van SHM-huurders, maar ook de gelijke behandeling van SVK-huurders. Ik leer uit uw antwoord dat SHM-huurders in de praktijk eigenlijk wel op eenzelfde manier zullen worden behandeld en dat hetzelfde geldt voor SVK-huurders. Ik ben dus zeer tevreden met uw antwoord.

Mevrouw Christiaens heeft het woord.

Ik dank de heer Anseeuw voor de pertinente vragen en de minister voor de antwoorden.

Wat betreft de bezorgdheid van de gelijke behandeling, minister, hebt u geantwoord dat voor de SHM’s die twee maanden gegarandeerd blijven. Dan blijft de gelijke behandeling voor iedereen. Met betrekking tot de SVK’s zijn we tevreden dat u de drie maanden niet verplicht gaat opleggen. Ze mogen dat wel, maar het zal geen verplichting worden die op de private huurmarkt wel de mogelijkheid is.

Zijn er vanuit de SVK’s vragen gesteld om dat wel als een verplichting op te leggen? Ik dacht dat collega Anseeuw zei dat er vragen vanuit de sector kwamen. Is de sector zelf überhaupt vragende partij?

Zal het dan ook niet kunnen dat bijvoorbeeld een private eigenaar-verhuurder, die een overeenkomst heeft met een SVK, wel drie maanden huurwaarborg wil en dat het SVK aan de huurder in kwestie een huurwaarborg van twee maanden vraagt? Zo zou er een kloof bestaan tussen de vraag van de private verhuurder-contractant met het SVK, en het huurcontract tussen het SVK en de huurder. Dan bouwen we voor de SVK’s natuurlijk een financieel probleem op.

Tot slot heb ik ook nog een vraag in verband met de dubieuze debiteuren, maar misschien stel ik die vraag beter nog eens apart.

Wat is de oorzaak van het stijgen of gelijk blijven van het aantal debiteuren? Worden ze sneller uit huis gezet? Is er soms ook echt een betere betaling? Hebt u zicht op de oorzaken?

Minister Homans heeft het woord.

Minister Liesbeth Homans

Mevrouw Christiaens, ik raad u aan om die vraag gewoon schriftelijk te stellen, dan kunnen we er ook een goed overzicht van geven. Want wij kunnen dat hier niet zomaar produceren.

Wat de SVK en de huurwaarborg betreft, heb ik duidelijk aangegeven dat een SVK mee kan instappen in de waarborgregeling zoals bepaald in het nieuwe Woninghuurdecreet, dat twee weken geleden is goedgekeurd in de plenaire vergadering en waarmee men per definitie drie maanden waarborg vraagt. Maar tegelijkertijd kan men dan ook aanspraak maken op de huurwaarborglening.

Voorzitter, collega’s, wat ik in dit debat wil benadrukken, is dat een SVK de huurder is, niet diegene die erin komt wonen, maar de SVK is de huurder in kwestie. Meestal bedingt een SVK ook bij de verhuurder-eigenaar dat er eenvoudigweg geen waarborg moet worden betaald. Dat is een zeer goede zaak. De SVK’s blijven de keuze hebben om al dan niet mee in het nieuwe systeem in te stappen, met alle voor- en nadelen van dien.

De heer Anseeuw heeft het woord.

Ik ben bijzonder tevreden met de aanvullende antwoorden van de minister, waarvoor dank.

De vraag om uitleg is afgehandeld.

Vergadering bijwonen

U wil een vergadering  bijwonen? Dat kan! U kunt zich gewoon aanmelden bij de bezoekersingang (Leuvenseweg 86, 1000 Brussel).

Zolang er zitplaatsen vrij zijn, worden toehoorders binnengelaten. Zitplaatsen kunnen niet gereserveerd worden. Raadpleeg vooraf de agenda van de plenaire vergaderingen of de commissievergaderingen.

U kunt ook steeds de plenaire vergaderingen (her)bekijken via onze website of YouTube. 

Wanneer vinden de vergaderingen plaats? Raadpleeg de volledige agenda voor deze week, of de parlementaire kalender voor een algemeen beeld van de planning van de vergaderingen in het Vlaams Parlement.