Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie
Vergadering van 23/05/2013
De voorzitter : Mevrouw Brouwers heeft het woord.
Mevrouw Karin Brouwers : Minister, elk gezin moet betaalbaar en kwaliteitsvol kunnen wonen. Dat is een evident uitgangspunt van het woonbeleid. De Vlaamse overheid en uzelf nemen heel wat initiatieven om dat mogelijk te maken. Ik hoef in deze commissie niet te vertellen wat er op dat vlak allemaal bestaat: sociale huur- en koopwoningen, sociale leningen, renovatiepremies, verbeterings- en aanpassingspremies, de activiteiten van de sociale verhuurkantoren, huursubsidies. Dat zijn heel wat initiatieven die gericht zijn op specifieke doelgroepen.
Dat neemt niet weg dat de woonproblematiek in de verschillende Vlaamse provincies heel verschillend is en dat de door de Vlaamse overheid uitgewerkte initiatieven niet in elke Vlaamse provincie eenzelfde effect sorteren. Een typisch voorbeeld daarvan is de provincie Vlaams-Brabant. Vlaams-Brabant is de duurste provincie zowel om woningen te kopen als om ze te huren. Dat blijkt uit een recent rapport Wonen in Vlaams-Brabant van het Steunpunt Sociale Planning, dat samen met de provincie Vlaams-Brabant is opgesteld.
Uit dat rapport blijkt dat er in Vlaams-Brabant weinig gebruik wordt gemaakt van allerlei premies, woonleningen, leningen van het Vlaams Woningfonds in vergelijking met het Vlaams gemiddelde. Een van de belangrijkste redenen daarvoor die in het rapport worden opgesomd, is dat de criteria zoals maximale verkoopwaarde, aankoopprijs, huurprijs enzovoort, voor Vlaams-Brabant niet haalbaar zijn. De maxima liggen te laag omdat de prijzen in Vlaams-Brabant veel hoger liggen.
Ik som een aantal conclusies uit het rapport op. In Vlaanderen gingen 10 renovatiepremies per 1000 Vlaamse huishoudens de deur uit. In Vlaams-Brabant was dat 6,6 per 1000. Het gaat dan over 2011. Hetzelfde geldt voor de woonleningen. Slechts 6 procent van de Vlaamse woonleningen gaat naar gezinnen in Vlaams-Brabant, ook al woont 17 procent van alle huishoudens in deze provincie. De Vlaamse tegemoetkoming in de huur werd toegekend aan 4,6 per 1000 huishoudens in Vlaanderen maar slechts aan 2,7 per 1000 in Vlaams-Brabant. Zelfs met de verhoogde maxima rond Brussel voor dit laatste is het lang zoeken naar een huurwoning onder de maximumprijs. Het zijn eigenlijk de toegangsvoorwaarden tot al die stelsels die het moeilijk maken voor een Vlaams-Brabander of een Vlaams-Brabants gezin om in aanmerking te komen voor al die mogelijke stelsels.
Er is al een en ander gebeurd. Zo wordt het kadastraal inkomen sinds kort niet langer als maatstraf gebruikt voor een verbeterings- en aanpassingspremie. Voor de nieuwe huurpremie wordt een hogere huurprijs toegestaan in Vlabinvest-gebied (Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant). Onlangs is ook het besluit Sociale Leningen goedgekeurd met een hogere toegelaten woningwaarde in Vlabinvest-gebied en in de kernsteden Vilvoorde en Leuven. De zeer hoge vastgoed- en huurprijzen zijn een realiteit in een gebied dat uitgestrekter is dan de Vlabinvest-gemeenten. Ook dat staat in het rapport.
Ik geef een aantal voorbeelden van gemeenten inzake de koopprijzen van gewone koophuizen tussen 100 en 299 vierkante meter. Leuven zit uiteraard in de hoogste categorie. Ook gemeenten als Lubbeek, Bierbeek, Oud-Heverlee en Herent scoren heel hoog maar zitten niet in Vlabinvest. Hetzelfde geldt voor de huurprijzen. In Leuven is de situatie wat vertekend door de studentenkamers. Maar ook Oud-Heverlee, Keerbergen, Bierbeek, Boutersem, Holsbeek, Rotselaar en Haacht hebben daaronder te lijden.
Minister, ik denk dat die hoge woningprijzen in Vlaams-Brabant een ernstig probleem zijn vooral voor jonge mensen die een woning willen huren, bouwen, kopen en renoveren.
Minister, ik neem aan dat u dat rapport ook hebt gekregen. Hebt u zelf al specifiek onderzoek gedaan naar de redenen van het lagere gebruik van premies en tegemoetkomingen in de provincie Vlaams-Brabant in vergelijking met het Vlaamse gemiddelde? Welke specifieke maatregelen hebt u genomen om de betaalbaarheid van het wonen in Vlaams-Brabant te garanderen? Erkent u het probleem van te lage woningwaarden in de reglementering in vergelijking met de prijzen in Vlaams-Brabant? In welke mate wordt dat probleem geremedieerd?
De voorzitter : Minister Van den Bossche heeft het woord.
Minister Freya Van den Bossche : Mevrouw Brouwers, het onderzoek waar u naar verwijst, is me bekend. Het wijst inderdaad op een opvallende onderbenutting van de premies en tegemoetkomingen in de provincie Vlaams-Brabant.
In de inleiding van het rapport wordt verwezen naar de hogere woningprijzen en huurprijzen in Vlaams-Brabant, waardoor de inwoners minder in aanmerking zouden komen voor de Vlaamse premies. Maar in het rapport zelf worden nog andere verschillen opgesomd die misschien ook een rol zouden kunnen spelen. Zo blijkt het woningpatrimonium in Vlaams-Brabant meer dan in de rest van Vlaanderen te bestaan uit grotere drie- en viergevelwoningen, het comfort- en kwaliteitsniveau is er hoger en de woningen zijn iets energiezuiniger. Er zijn ook opvallend weinig huurwoningen, zowel privaat als sociaal. Tot slot blijken de betaalbaarheidsproblemen, hoewel in stijgende lijn, in Vlaams-Brabant minder uitgesproken dan in de rest van Vlaanderen. Maar dit neemt niet weg dat dit onderzoek een goede aanleiding is om ons te bezinnen over de regionale differentiëring van het Vlaamse woonbeleid.
Het is algemeen bekend dat de woningmarkt regionaal heel verschillend is. Hier wordt gewezen op het verschil tussen de provincie Vlaams-Brabant en de rest van Vlaanderen, maar ook tussen de gemeenten bestaan er grote verschillen of zelfs binnen de gemeenten kunnen er verschillen zijn, afhankelijk van de buurt. Dat geldt niet alleen voor Vlaams-Brabant, maar ook voor andere provincies.
Ik erken dus zeker de problematiek maar ik zou uw vraag willen opentrekken. De vraag die voor mijn beleid relevant is, is de mate waarin het instrumentarium van het woonbeleid al dan niet aansluit bij de regionale verschillen op de woningmarkt. Momenteel wordt in het woonbeleid op een aantal manieren tegemoetgekomen aan regionale verschillen.
Ten eerste worden in het bestaande instrumentarium specifieke afwijkingen toegestaan voor bepaalde gebieden. Een voorbeeld daarvan is dat bij de financiering van projecten voor de realisatie van sociale huurwoningen rekening wordt gehouden met de verschillen in bouwgrondprijs in de Vlaamse gemeenten. Dat is nieuw, het maakt deel uit van FS3 (financieringssysteem), voordien was dat niet het geval, het is een belangrijke manier om rekening te houden met verschillende grondprijzen.
Een tweede voorbeeld is dat in het nieuwe eenleningenbesluit zowel de inkomensgrenzen als de maximale verkoopwaarden van de te belenen woningen verhoogd zullen worden met 10 procent voor de Vlaamse Rand. Dit is een heel specifieke maatregel.
Een derde voorbeeld: de huurprijsgrenzen van de huurpremie worden met 10 procent verhoogd in Vlabinvestgebied en in de centrumsteden.
De regionale differentiëring gebeurt niet bij alle instrumenten. Bij de andere huursubsidiestelsels bestaat dit bijvoorbeeld niet. Ik ben wel bezig met een afstemmingsoefening van de verschillende stelsels waarbij ik bekijk of de regionale differentiëring beter kan worden afgestemd op de realiteit en of die ook kan worden doorgevoerd voor andere huursubsidiestelsels. We zullen moeten bekijken wat die oefening oplevert. U weet dat er een aantal contextuele factoren zijn, onder meer de budgettaire contextuele factoren. Het is een oefening die ik nog tracht te maken tijdens deze legislatuur, bovenop de andere waarbij we wel al een differentiëring hebben ingevoerd.
Er zijn ook een aantal specifieke instrumenten die gericht zijn op specifieke gebieden. Goede voorbeelden daarvan zijn Vlabinvest, dat inzet op de financiering van betaalbare woongelegenheden, en het rollend grondfonds, dat specifiek voor Vlabinvestgebied minstens 10 miljoen euro ter beschikking stelt. Ik denk ook aan de huidige invulling van Wonen in eigen streek, natuurlijk even te herbekijken op basis van wat Europees gebeurt, want ook daaruit blijkt toch een zekere gevoeligheid voor regionale differentiëring in het woonbeleid.
Ten slotte zijn er ook de sociale objectieven, waarbij het opgelegde objectief steeds wordt afgestemd op het aanwezige sociaal woonaanbod. Gezien de beperkte omvang van het sociaal huurpatrimonium in Vlaams-Brabant hebben alle gemeenten op één na, dat is Vilvoorde, een sociaal objectief opgelegd gekregen voor sociale huur en het merendeel heeft daarbovenop zelfs een extra inhaalbeweging opgelegd gekregen. Alle 65 gemeenten kregen voor de sociale koop ook nog eens een bijzonder sociaal objectief.
Mevrouw Brouwers, dat betekent toch dat er specifiek voor uw regio een en ander op stapel staat. Meer inzicht in de dynamiek van regionale woningmarkten en de relatie met het gevoerde beleid zal sowieso altijd nodig zijn om te komen tot een degelijk onderbouwd regionaal gedifferentieerd beleid. In die zin zijn die aandachtspunten opgenomen in een aantal werkpakketten in de basisopdracht van het Steunpunt Wonen, waar onderzoeken gebeuren. Het gaat om werkpakketten 9 en 10. In werkpakket 9 wordt onderzocht of de prijsvorming op de woningmarkt gedeeltelijk in het teken staat van de ruimtelijke en temporele dynamiek van de Vlaamse woningmarkt. De focus ligt op de regionale verschillen in vraag, aanbod en prijsvorming. Werkpakket 10 gaat specifiek over de territoriale selectiviteit in het woonbeleid. Er lopen dus ook onderzoeken om in de toekomst verder mogelijkheid te bieden om instrumenten maximaal regionaal te differentiëren, waar zinvol en mogelijk.
De voorzitter : Mevrouw Brouwers heeft het woord.
Mevrouw Karin Brouwers : Minister, ik dank u voor het antwoord. Ik had inderdaad niet gezegd dat het gemiddelde inkomen in Vlaams-Brabant wel wat hoger ligt, maar los daarvan is er toch nog altijd een groot probleem qua betaalbaarheid. Wat mij als niet-specialiste enorm verbaasde, was dat er ook in het rapport stond dat de prijzen van sociale woningen veel hoger liggen in Vlaams-Brabant dan elders. Dat staat in het rapport, er zal dus specifieke aandacht voor nodig zijn, ook in de toekomst.
Ik neem aan dat u als minister de zaak opentrekt naar heel Vlaanderen en dat u de regionale verschillen overal wat in kaart wilt brengen. Ik heb gezien dat er een woonbeleidsplan Vlaanderen in de maak is. Misschien kan daarin al voor een stukje worden verwerkt wat u er verder mee zult doen. Ik kan me voorstellen dat er nog streken zijn in Vlaanderen die andersoortige of gelijkaardige problemen hebben die ook anders aangepakt dienen te worden. Het rapport bevat enorm veel interessante informatie. Als het voor alle provincies zou bestaan, zou u al heel ver staan, dan zou u al bijna een beleid op maat kunnen maken voor de verschillende streken, want daar pleit ik toch voor. Maar goed, het is allemaal nog in onderzoek, we zullen nog wat afwachten, maar misschien dat er met het woonbeleidsplan al wat meer duidelijkheid kan komen.
De voorzitter : Minister Van den Bossche heeft het woord.
Minister Freya Van den Bossche : Het is helemaal niet allemaal nog in onderzoek. Ik heb u een opsomming gegeven van alles wat deze legislatuur is gebeurd om een antwoord te bieden op de regionale differentiëring. Ik zeg u gewoon dat ik niet vind dat we daarbij moeten stoppen en dat ik bijkomend nog andere onderzoeken heb besteld. Ik denk dat u misschien het eerste driekwart van mijn antwoord niet helemaal hebt kunnen volgen, maar ik heb toch wel heel duidelijk aangegeven dat de regionale differentiëring wel degelijk een feit wordt en dat er concrete stappen in die richting worden gezet, zij het niet enkel voor Vlaams-Brabant, want u pleit voor de eigen provincie, maar ik moet natuurlijk kijken naar heel Vlaanderen.
Mevrouw Karin Brouwers : Het was natuurlijk op het laatste puntje dat ik de opmerking heb gemaakt. U zei dat er nog een aantal zaken in onderzoek zijn, daar had ik het over. Er is al veel gebeurd.
Wat ik ook nog had willen benadrukken, is het feit dat het Vlabinvestgebied misschien wat achterhaald is, maar bon, dat is iets dat later eens bekeken kan worden.
De voorzitter : De vraag om uitleg is afgehandeld.