Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie
Vergadering van 09/01/2014
De voorzitter : Mevrouw De Waele heeft het woord.
Mevrouw Patricia De Waele: Minister, we hebben elkaar nog geen gelukkig nieuwjaar kunnen wensen. Ik wens u het allerbeste. Vooral de gezondheid is van groot belang.
De Vlaamse Regering heeft onlangs het licht op groen gezet voor de bouw van 6000 bescheiden woningen. Zo kunnen de Vlaamse sociale huisvestingmaatschappijen (SHMs) de komende tien jaar 6000 huurwoningen bouwen voor mensen die net te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale woning. In Antwerpen is de woningmaatschappij De Ideale Woning als eerste gestart met bescheiden wonen. Die maatschappij zal appartementen verhuren voor 450 euro per maand en 750 euro vragen voor een bescheiden huis.
Minister, dergelijke prijzen zijn zeer vergelijkbaar met de prijzen op de private markt, uiteraard afhankelijk van locatie en kwalitatieve invulling.
Hoe moet de prijsbepaling door de SHMs voor de bescheiden woningen worden gedaan? Bestaat daar een richtlijn voor?
Vallen de huurcontracten van bescheiden woningen onder de gewone woninghuurwet of onder de sociale woninghuurwet?
De voorzitter : Minister Van den Bossche heeft het woord.
Minister Freya Van den Bossche : Het is zo dat het besluit van de regering van 18 oktober 2013, dat op 1 januari van dit jaar in werking is getreden, voor een aantal aspecten de randvoorwaarden bepaalt. Voor een aantal andere aspecten laten we dat echter over aan de huisvestingsmaatschappijen. Alles wat niet geregeld is in het besluit valt onder de private huurwetgeving. Die huurwetgeving is dus van toepassing voor al wat niet expliciet in het besluit is geregeld.
Het besluit regelt de afbakening van de doelgroep, zoals inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. Het regelt ook het inschrijvingsregister en de wijze van actualiseren ervan. Het regelt ook de toewijzing van de woningen en het verhaal in hoofde van de kandidaat-huurder. De huurcontracten zelf vallen onder de woninghuurwet. Dat betekent dat de prijszetting vrij kan worden bepaald door de huisvestingsmaatschappij, hoewel het natuurlijk altijd een afspraak is tussen huurder en verhuurder. Men moet huurders natuurlijk een correcte prijs kunnen bieden. Die prijs wordt dus vrij overeengekomen tussen partijen, zoals dat ook gebeurt bij de private huurwet.
De essentie van die bescheiden woningen is volgens mij dat ze bescheiden zijn in omvang, in wijze van bouwen en dat ze daardoor ook eerder bescheiden zijn in prijs. Maar aangezien het wel elke keer zal gaan over degelijke woningen wat helaas niet altijd het geval is op de private huurmarkt en kwaliteit vanzelfsprekend mee de prijs bepaalt u zei dat zelf ook , zou dat er in principe toe moeten leiden dat mensen een degelijke goede woning aan een redelijke prijs aangeboden krijgen. We hebben de huisvestingsmaatschappijen vrij gelaten om die prijs te bepalen.
De voorzitter : Mevrouw De Waele heeft het woord.
Mevrouw Patricia De Waele: Minister, ik dank u voor uw antwoord. Die prijzen, 450 euro tot 750 euro per maand, zijn toch niet laag? Dat zijn de prijzen die we vandaag op de private markt betalen. Dan vraag ik mij af of dat wel de bedoeling is van het beleid dat bescheiden woningen wil aanbieden, want daarvoor moet je toch al een serieus inkomen hebben. Om in aanmerking te komen voor het huren van een appartement van 750 euro moet je toch al drie keer zo veel verdienen. Zulke prijzen betaalt men ook op de private markt. Is het wel de bedoeling dat we met Vlaamse middelen zo veel investeren in bescheiden woningen om de sociale huisvestingsmaatschappijen toch die relatief hoge huurprijzen te vragen? Ik vind dat niet gepermitteerd.
De voorzitter : De heer de Kort heeft het woord.
De heer Dirk de Kort : Collegas, zoals de minister zegt, kan die huurprijs inderdaad bepaald worden op basis van de gewone huurwet. Daarbij wordt enerzijds rekening gehouden met de kostprijs van de bouw van de woning, maar anderzijds ook met de lokale marktsituatie.
Bij de kostprijs van het bouwen houdt de sociale huisvestingsmaatschappij enerzijds rekening met de normeringen van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), C2008, en anderzijds met de richtlijnen die er voor de financieringstabellen ter zake zijn.
Mevrouw De Waele, ik weet niet precies waar u woont. Als je echter nagaat wat er in het werkingsgebied van de Ideale Woning moet worden betaald voor een nieuwbouwappartement met twee slaapkamers, kom je gemakkelijk tot 800 euro zonder huurlasten. Voor nieuwbouweengezinswoningen, die nagenoeg onvindbaar zijn, kom je tot een huurprijs van 1000 euro. Het is dus heel duidelijk dat het met de mogelijkheid die er werd gecreëerd de bedoeling is in bepaalde streken, in de stad, in de rand van de stad, waar de markt voor betaalbare huurwoningen sterk onder druk staat, een betaalbaar aanbod te realiseren. Als we vergelijken met de prijzen die je terugvindt bij de Huurschatter, zul je merken dat de prijzen die door de Ideale Woning worden gevraagd 10 tot 15 procent lager zijn.
Minister, ik weet niet of u op de hoogte bent van praktijkvoorbeelden van andere sociale huisvestingsmaatschappijen. Indien dat zo is, kunnen de goede praktijkvoorbeelden in de toekomst worden gedeeld met andere huisvestingsmaatschappijen.
De voorzitter : Mevrouw Taeldeman heeft het woord.
Mevrouw Valerie Taeldeman : Het belang van de realisatie van een bescheiden huuraanbod mag in geen geval worden onderschat.
Minister, er waren gisteren twee actuele vragen in de plenaire vergadering over het verbeterarrest van het Grondwettelijk Hof over het Grond- en Pandendecreet. Het is belangrijk te beklemtonen dat de gemeentelijke reglementen bescheiden wonen absoluut overeind blijven. Dat luik bescheiden wonen blijft bestaan. Het is de bedoeling dat de lokale besturen op korte termijn de reglementen of verordeningen die gaan over sociale lasten, opnieuw op de gemeenteraad brengen om die af te voeren. Het lijkt me echter belangrijk te benadrukken dat die gemeentelijke reglementen bescheiden wonen van toepassing blijven. Dat is heel belangrijk voor een lokaal bestuur om tegemoet te komen aan die gezinnen die net iets meer verdienen.
Minister, hoeveel lokale besturen hebben zon gemeentelijk reglement bescheiden wonen? Ik hoef dat aantal vandaag niet te weten. Dat kan ook later per mail worden bezorgd. Is het ook mogelijk om zon typereglement over te maken?
De voorzitter : Minister Van den Bossche heeft het woord.
Minister Freya Van den Bossche : Mevrouw De Waele, u mag de prijzen niet hoog noemen. U hebt het over hoge prijzen, maar ik denk niet dat dat zo is. Zoals de heer de Kort zegt, zijn het redelijke prijzen in verhouding tot de kosten om te bouwen, de prijs van de woningen in de streek en de kwaliteit van die woningen. Daar waar men nu wil opstarten, zit men wel een beetje onder de marktprijs. Het gaat echter niet om sociale woningen. De prijzen lopen meer gelijk met de markt.
Specifiek voor de sociale woningen hebben we de doelgroep uitgebreid die daarvan gebruik zou kunnen maken. Ook mensen met een heel laag betaalde job, komen daarvoor in aanmerking. Dat zijn dan sociaal gecorrigeerde huurprijzen. De groep die we specifiek willen helpen aan een degelijke woning in een toch wel krappe huurmarkt we proberen die krapte te doorbreken is de groep van mensen die niet in aanmerking komt voor een sociale woning maar voor wie het toch niet gemakkelijk is om een degelijke huurwoning aan een redelijke prijs te vinden op de markt. Dat zijn niet de behoeftigen in die zin dat zij in armoede zouden leven, maar het zijn wel mensen die het moeilijk hebben om een degelijke woning te vinden, niet enkel omwille van de prijs maar ook omwille van de krapte op de markt. Dat is eigenlijk de essentie van dat bescheiden wonen.
Het voorstel om goede praktijken te delen zodra er voldoende zijn, is een goed voorstel. We doen dat ook op andere vlakken. Vooral met de visitatiecommissie proberen we ook andere goede praktijken te delen. Ik zal de VMSW zeker vragen om dat te doen voor wat bescheiden wonen betreft.
Mevrouw Taeldeman, het arrest vat niet alles wat bescheiden wonen betreft. Met andere woorden, alle gemeentelijke reglementen kunnen simpelweg blijven bestaan en kunnen worden aangenomen door een gemeenteraad. Er is geen enkel probleem inzake wettelijkheid van dit systeem. Er is op dit moment geen typereglement uitgewerkt. Ik zal wel bij gemeenten laten nagaan of daar vraag naar is. Als dat zo is, wil ik de VMSW gerust vragen om dat te doen. Ik zal uw suggestie alvast overmaken. De VMSW kan dan rondhoren bij huisvestingsmaatschappijen of zij dat zouden verwelkomen. Als dat zo is, dan kan dat vanzelfsprekend worden opgemaakt.
De voorzitter : Mevrouw De Waele heeft het woord.
Mevrouw Patricia De Waele : Het is niet zo dat ik pleit tegen bescheiden woningen. Ik heb alleen vragen bij de prijszetting. Op de private markt wordt er ook al jaren gebouwd opdat bescheiden woningen kunnen worden aangeboden. De prijszetting is daar echter anders. Sociale bouwmaatschappijen kunnen ook bouwen aan verminderde btw-rechten, verminderde registratierechten. In dat geval moeten veel minder kosten in aanmerking worden genomen om een bescheiden woning op de markt te brengen. De privésector heeft die voordelen niet, en toch moeten zij ook de woning aan een redelijke prijs kunnen aanbieden.
Mijn grote zorg gaat over de prijszetting van huurwoningen die worden aangeboden door sociale woonmaatschappijen. Ondanks het feit dat zij zoveel tegemoetkomingen krijgen inzake taksen, heffingen enzovoort, vind ik dat zij toch nog relatief hoge huurprijzen vragen. Eigenlijk zou het beleid een element moeten kunnen invoeren dat de prijszetting ook gebaseerd wordt op de kostprijs van een nieuwbouwwoning.
De voorzitter : De vraag om uitleg is afgehandeld.