Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie
Vergadering van 26/09/2013
De voorzitter : De heer Yüksel heeft het woord.
De heer Veli Yüksel : Minister, deze vraag volgt op het antwoord op mijn schriftelijke vraag van tijdens het reces. Van de 63.000 sociale huurwoningen in de Vlaamse centrumsteden stonden er eind vorig jaar ruim 5400 leeg. Dat komt neer op 1 op 10. Ik vind dat onaanvaardbaar, als we weten dat ongeveer 45.000 mensen in de centrumsteden op een sociale woning wachten. Vlaanderen kampt met een groot tekort aan sociale huurwoningen, en vooral in de centrumsteden is de schaarste nijpend. In de cijfers zien we heel wat verschillen: Antwerpen-stad 9,85 procent, Mechelen 14,62 procent, Gent 10,4 procent, Kortrijk 9,4 procent, Roeselare 7,1 procent, Genk en Hasselt doen het opmerkelijk beter met 2,18 procent en 1,09 procent.
Om de vraag naar sociale woningen te kunnen volgen, wil deze Vlaamse Regering tegen 2023 37.000 nieuwe sociale huurwoningen bouwen. Vlaanderen zet naast het bouwen van nieuwe sociale woningen, ook in op de renovatie van het bestaande sociale patrimonium. Het renovatiebudget voor sociale woningen steeg van 80 miljoen euro in 2007 naar ongeveer 200 miljoen euro in 2012. Dat zijn terechte doelstellingen en juiste investeringen, maar ik vind dan ook dat we het bestaande patrimonium beter moeten benutten.
Er zijn twee hoofdoorzaken waarom sociale woningen leegstaan: de leegstand tussen twee verhuringen en leegstand als gevolg van renovatie. Er staan ook woningen leeg om een onbekende reden. Er valt heel wat te zeggen voor leegstand in afwachting van een renovatie, maar we moeten toch vraagtekens plaatsen bij bewoonbare woningen die leegstaan. Ik vind dat we korter op de bal moeten spelen en de toewijzing tussen twee verhuringen moet versneld gebeuren zodat de tussentijdse periodes van leegstand zoveel mogelijk worden beperkt.
Minister, u hebt in de pers gereageerd op die cijfers. Ik citeer: De minister doet haar best om daar iets aan te doen. Van den Bossche plant overleg met verschillende gemeentebesturen omdat zij de sociale woningmaatschappijen vaak vrijstellen van de leegstandsheffing en dat lijkt ons een fout signaal.
Minister, ik ben het met u eens dat het inderdaad een fout signaal is. Welke stads- of gemeentebesturen hanteren vandaag in Vlaanderen een vrijstelling van leegstandsheffing voor sociale woningmaatschappijen? Heeft het overleg al plaatsgevonden of wanneer plant u dat overleg? Om welke redenen bent u tegen een vrijstelling gekant? Overweegt u een decretaal initiatief te nemen om het voor gemeenten onmogelijk te maken om sociale huisvestingsmaatschappijen een vrijstelling te verlenen? Is het opleggen van een maximale leegstandstermijn tussen toewijzingen een piste die voor u bespreekbaar is?
De voorzitter : Minister Van den Bossche heeft het woord.
Minister Freya Van den Bossche : Voorzitter, collegas, sedert 1 januari 2010 zijn de gemeenten zelf verantwoordelijk voor de opvolging en het beheer van leegstand op hun grondgebied en de voorwaarden moeten worden opgesteld in een gemeentelijk leegstandsreglement. Het was de uitdrukkelijke wil van de decreetgever om die autonomie aan de gemeenten te geven.
Het is altijd een moeilijke oefening: enerzijds is er de bezorgdheid die wij wellicht met zn allen delen namelijk de leegstand maximaal beperken, ook in functie van de grote noden en anderzijds is er de wens naar maximale autonomie voor de lokale besturen. Dat geeft soms een spanningsveld en hier is er zeker een ontstaan. De administratie Wonen-Vlaanderen heeft de gemeenten altijd afgeraden om sociale huisvestingsmaatschappijen per definitie vrij te stellen van die heffing. Ik vind dat ook geen goed idee. Ik vind wel dat het correct is voor specifieke projecten die in opmaak zijn of voor renovatiewerken waar men een planning voor heeft. Ik vind dat er vrijstellingen nodig zijn per project en niet per definitie in zijn algemeenheid. Wat er gebeurt, gebeurt helaas ook bij private eigenaars en het is niet omdat de overheid huisbaas is dat we er niet moeten over nadenken , namelijk dat de stimulans om de woning weer op de markt te brengen, wat klein is. Ik beschik momenteel niet over de gegevens over de gemeentelijke leegstandsreglementen. Ik weet ook niet wie op dit moment de algemene vrijstelling toepast. Ik ben wel van plan om hierover meer gegevens te verzamelen. Er is mogelijk wel een correlatie tussen grote leegstand in een gemeente en het feit dat men per definitie geen heffing toepast op leegstand van sociale woningen. Wanneer het voor de private huurder een incentive kan zijn om zo snel mogelijk een woning op de markt te brengen, zal dat ook zo zijn voor een publieke verhuurder.
Het is dus belangrijk om de autonomie aan de gemeenten te laten. Mijn initiatief bestaat erin om die gemeenten die een onredelijk hoge leegstand hebben we kennen die percentages en ze verschillen enorm en die leegstand niet zomaar kunnen verklaren door lopende of op korte termijn geplande renovatieprojecten, toch ten stelligste te adviseren om de vrijstelling als ze bestaat voor sociale huisvestingsmaatschappijen te vervangen door een systeem waarbij men op basis van argumenten per project kan vrijstellen en niet per definitie alles vrijstelt. Ik vind dat in alle eerlijkheid geen goed beleid. Het kan altijd leiden tot een beetje luiheid en gemakzucht bij een huisvestingsmaatschappij. Ik beschuldig hen er niet van, maar het kan ertoe leiden. We kunnen proberen het niet zover te laten komen door hen die vrijstelling niet te geven. Ik denk dat mijn antwoord zeer duidelijk is.
Wat vind ik over de periode voor de toewijzing van een woning aan een andere huurder? Ik denk dat men niet makkelijk een algemeen reglement kan opleggen van hoeveel tijd daarover mag gaan, maar dat men andere praktijken moet toepassen bij het opnieuw invullen van die woning.
De voorzitter : Minister Van den Bossche heeft het woord.
Minister Freya Van den Bossche : Hier en daar past men een andere techniek toe die wel tot goede resultaten leidt, maar dat is nog niet zo vaak gebeurd. Het gebeurt dat men, als een woning vrijkomt, enkel de eerste kandidaat op de wachtlijst aanschrijft, en die komt dan eens kijken, en zegt ja of nee. De lijsten worden om de twee jaar geüpdatet, dus is dat ook geregeld. Daarna moet iemand anders worden aangeschreven, dus daar gaat wat tijd over.
Er zijn ook projecten geweest waarbij huisvestingsmaatschappijen bijvoorbeeld de eerste drie kandidaten op de wachtlijst hebben aangeschreven, en zeer duidelijk hebben gezegd: U bent de tweede, of de derde, die in aanmerking komt, maar als u wilt, kunt u de woning in die periode komen bekijken in geval de eerste verzaakt, of in geval de eerste twee verzaken. Dan willen we graag weten of u die woning wenst.
Als je dit doet, kun je de woningen natuurlijk op veel kortere tijd opnieuw invullen. Dat maakt deel uit van een ander initiatief dat we nemen, en dat is een aantal huisvestingsmaatschappijen samenbrengen omdat er zeer goede praktijken bestaan in sommige maatschappijen, die erin slagen de leegstand tot een minimum te beperken. De VMSW zoekt samen met de huisvestingsmaatschappijen naar een verklaring daarvoor. Het kan deels liggen aan een gemeentelijk reglement, maar ook deels aan de werkwijze van de huisvestingsmaatschappij zelf.
De VMSW zal algemene informatie verspreiden, maar ook specifieke sessies organiseren per huisvestingsmaatschappij die te kampen heeft met grote leegstand, om de maatschappijen op die goede praktijken te wijzen. Zo kunnen we zeggen: Een aantal huisvestingsmaatschappijen pakt dat zo aan, en dat is de verklaring voor het succes. We gaan daarbij niet uit van een overheid die alles beter weet, maar wel van de goede praktijken van een aantal huisvestingsmaatschappijen, waar de andere maatschappijen uit kunnen leren.
Het delen van goede praktijken is een manier om aan kennisopbouw te doen. Ik ben ervan overtuigd dat veel huisvestingsmaatschappijen echt op zoek zijn om de leegstand tot een minimum te beperken. Het is vanzelfsprekend belangrijk dat we hen die mogelijkheden aanreiken en die tools kenbaar maken, en dat we tegelijk de gemeenten responsabiliseren. Met een slim reglement per gemeente lijkt me dat ook goed mogelijk.
De voorzitter : De heer Yüksel heeft het woord.
De heer Veli Yüksel : Minister, ik ben tevreden met uw antwoord. Ik onthoud drie zaken. Inzake de leegstand moet de lokale autonomie worden gerespecteerd. U bent tegen een principe van algemene vrijstelling. Ik ben het daarmee eens. De regels en decreten die we hier maken, zijn voor iedereen van toepassing. Daar zitten we op dezelfde golflengte. Voor bepaalde projecten in het kader van een nakende renovatie, kan men wel een vrijstelling geven. Dat is goed, maar het algemene principe zou moeten zijn dat men geen algemene vrijstelling kan krijgen, want dat zet de sociale huisvestingsmaatschappijen op een verkeerd spoor.
Minister, wat de toewijzingen betreft tussen twee verhuringen, hebt u gezegd dat het hanteren van een termijn moeilijk is. Ik weet niet of u dat verder nog laat onderzoeken. De andere techniek om meerdere kandidaten aan te schrijven, kan uiteraard ook helpen om de periodes die verloren gaan tussen twee toewijzingen, in te korten.
Minister, heeft het overleg dat u had aangekondigd, al plaatsgevonden? Wanneer gaat u de steden, waar er vandaag meer leegstand wordt vastgesteld, aanschrijven om hun lokaal leegstandreglement aan te passen?
De voorzitter : Mevrouw Coppé heeft het woord.
Mevrouw Griet Coppé : Minister, ik ga akkoord met de vraag, en ook met uw antwoord omdat u dat heel breed hebt bekeken. Er zijn inderdaad drie voorwaarden aan verbonden.
Ik heb een bijkomende vraag over de doorlooptijden. In het verleden hebben we hier nog gezegd dat er te grote doorlooptijden zijn tussen het geven van een bouwvergunning en het uiteindelijke resultaat. Als men een bouwvergunning heeft, is men al wat gevorderd, maar dan is de leegstand nog niet opgelost. Er kruipt nogal wat tijd tussen het moment van vrijmaken van de woningen en de bouwvergunning.
Minister, is de doorlooptijd in de laatste vijf jaar korter geworden in vergelijking met het begin van deze legislatuur?
De voorzitter : De heer Hendrickx heeft het woord.
De heer Marc Hendrickx : Minister, u gaf aan dat er een aantal steden en gemeenten en huisvestingsmaatschappijen met good practices zijn. Tegelijk zegt u dat er jammer genoeg ook negatieve voorbeelden kunnen worden gegeven. Kan de VMSW daar een coördinerende rol in spelen? Kan de VMSW aan die negatieve steden en gemeenten en sociale huisvestingsmaatschappijen de good practices uitleggen om hen daarin bij te staan?
De voorzitter : Minister Van den Bossche heeft het woord.
Minister Freya Van den Bossche : De VMSW neemt die rol op. Ze gaat dat doen door een algemene communicatie te doen naar alle sociale huisvestingsmaatschappijen, maar we zullen de sociale huisvestingsmaatschappijen die kampen met hoge leegstandcijfers specifiek uitnodigen om met hen te bekijken waaraan dat ligt en hoe we dat structureel kunnen aanpakken. De twee gebeuren, maar vanzelfsprekend worden sociale huisvestingsmaatschappijen met een lage leegstand niet even op het appel geroepen. We willen van hen net leren hoe het komt dat ze het zo goed doen.
Mijnheer Yüksel, ik ben inderdaad tegen een algemene vrijstelling. De gemeenten die daarover van ons een brief zullen ontvangen, zijn de gemeenten die tegelijk een algemene vrijstelling hanteren en hoge leegstandcijfers hebben. Als een gemeente erin slaagt woningen snel opnieuw verhuurd te krijgen en renovatieprojecten goed te plannen, dan heb ik er geen probleem mee dat die vrijstelling wordt gehanteerd, omdat ze erin slaagt de leegstand te beperken. Als evenwel de leegstand hoog is, is dat geen zinvol instrument. Daarover zijn we het eens. De hele procedure van kennisdeling vindt dit najaar plaats via de VMSW.
Wat mevrouw Coppé zegt, is ook zeer terecht. Het behoort tot de gemeentelijke autonomie om dat te definiëren, maar het lijkt mij logisch dat, zodra een project is aangemeld voor renovatie, de gemeente kan beslissen daar een vrijstelling op toe te passen. Het project is klaar en het is aangemeld. Via het overigens nieuwe procedurebesluit dat principieel en binnenkort definitief werd goedgekeurd, zullen de gelden ook sneller worden toegewezen. Zodra een project is aangemeld, vind ik dat een huisvestingsmaatschappij haar huiswerk heeft gedaan. Helaas stellen we vast dat sommige huisvestingsmaatschappijen jarenlang hele stadsdelen laten verkommeren en leegstaan zonder zon plan van aanpak op te stellen. Dat kan niet. Op dat vlak zouden gemeenten selectief het instrument van die heffing moeten kunnen toepassen om wat bij te sturen. Voor alle duidelijkheid: het lijkt mij slim om op gemeentelijk niveau te beslissen dat huisvestingsmaatschappijen die dossiers aanmelden en renovatieplanningen maken, een vrijstelling krijgen.
Ik hekel de algemene vrijstelling die van toepassing is in helaas nogal wat steden en gemeenten die hoge percentages aan leegstand hebben. We weten het niet van heel Vlaanderen, maar we weten wel dat een aantal steden en gemeenten die in de top van de lijst van de leegstand staan, het algemeen vrijstellen. Daar zijn wel wat vragen bij te stellen.
De voorzitter : De heer Yüksel heeft het woord.
De heer Veli Yüksel : Minister, ik ben tevreden met uw antwoord. U hebt het over de autonomie van de lokale besturen. Hoe kunt u, minister van Wonen, daar nog een rol in spelen? Het is goed dat u de steden waar er een hoge leegstand is en die het principe van een algemene vrijstelling toepassen, aanschrijft en aanzet om er werk van te maken. Per slot van rekening zal dat vooral de mensen die op de wachtlijsten staan ten goede komen. We volgen dat zeker verder op.
De voorzitter : De vraag om uitleg is afgehandeld.