Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie
Vergadering van 28/02/2013
Vraag om uitleg van mevrouw Griet Coppé tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over het proefproject Huuringent
- 922 (2012-2013)
De voorzitter : Mevrouw Coppé heeft het woord.
Mevrouw Griet Coppé: Voorzitter, minister, collegas, we konden in de media lezen dat op 6 februari 2013 Huuringent van start ging. Huuringent is ik denk dat ondertussen iedereen dat wel weet een Gents stedelijk huurkantoor dat betaalbare en kwalitatieve huurwoningen en huurappartementen wil aanbieden aan onder andere inwoners met een bescheiden inkomen. Laat dit duidelijk zijn: we zijn natuurlijk pro dit initiatief. Daarnaast wil het kantoor verhuren voor eigenaars/verhuurders gemakkelijker maken.
Huuringent is dus een gezamenlijk initiatief van het stadsontwikkelingsbedrijf van Gent en de Dienst Wonen van de stad Gent. Voor dit proefproject ontvangt het stadsontwikkelingsbedrijf een eenmalige opstartsubsidie van de Vlaamse overheid.
Verhuren via het nieuwe stadskantoor levert de verhuurder verschillende voordelen op. Huuringent neemt een deel van het administratieve werk op zich zoals de opmaak van het huurcontract en de plaatsbeschrijving, het is ook hoofdhuurder en zorgt voor de tijdige betaling van de huur. Anderzijds is er een tegemoetkoming voor die service waardoor de hoofdhuurprijs 85 procent zal bedragen van wat de eigenaar krijgt als hij het pand zelf zou verhuren.
Huuringent werkt aanvullend op de sociale verhuurkantoren door vooral te mikken op een doelgroep met een inkomen dat net hoger is dan de grenzen voor sociale verhuur en op panden met een gemiddelde huurprijs.
Minister, mijn vragen gaan niet zozeer over het initiatief, wel over de middelen die daarvoor werden vrijgesteld.
Aan de hand van welke criteria werd Gent gekozen als proefprojectstad? Werd er een projectoproep gelanceerd? Zo nee, waarom niet?
Hoeveel bedraagt de opstartsubsidie vanuit Vlaanderen aan Huuringent? Hoe lang zal het proefproject lopen? Wanneer wordt het geëvalueerd?
Zal het proefproject achteraf over heel Vlaanderen worden uitgerold? Kunnen ook andere steden van deze opstartsubsidie genieten? Deze vraag werd ingegeven vanuit de bezorgdheid dat het bescheiden huuraanbod steeds kleiner wordt, het zou goed zijn dat naast Gent ook andere steden en gemeenten kunnen genieten van deze subsidie.
De voorzitter : De heer Yüksel heeft het woord.
De heer Veli Yüksel : Voorzitter, minister, we hebben daarnet gedebatteerd over de woningnood in steden. Het is een goed initiatief om te zoeken naar meer aanbod op de woningmarkt, vooral voor een segment dat vandaag moeilijk aan bod komt.
Alleen stel ik mij daarbij een vraag. De lokale overheid moet daarbij een regierol op zich nemen, moet faciliteren en coördineren en moet het mogelijk maken. Hier gaat men een stap verder door woningen op de markt te brengen.
Het segment dat wordt aangesproken, is niet de doelgroep van de sociale huurders, maar de groep daar net boven.
Toch heb ik twee fundamentele vragen. Hoe verhoudt dit initiatief zich ten opzichte van de sociale verhuurkantoren?
De lokale overheid komt op het terrein van immokantoren door woningen ter beschikking te stellen op de private markt. Ik weet dat de Confederatie van Immobiliënberoepen van Vlaanderen (CIB) daar ook kritische opmerkingen over heeft geformuleerd. Ik zou graag van u een antwoord krijgen op de vraag welke betekenis we aan dit initiatief moeten geven. Hoe weerlegt u de kritiek van CIB Vlaanderen?
De voorzitter : Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Mevrouw Mercedes Van Volcem : Minister, ik kijk ook met geïnteresseerde ogen naar dit project, maar ik stel me er ook vragen bij. Sociale verhuurkantoren krijgen een omzendbrief en daarin wordt bepaald dat voor een tweeslaapkamerwoning 450 euro mag worden gevraagd en voor een drieslaapkamerwoning 500 euro. Hoe worden die bedragen vastgesteld?
Wat doet u met regionale verschillen? Brugge is een van de duurste steden en de binnenstad is nog eens duurder dan de rest. Net daar wonen vooral mensen die een niet zo hoog inkomen hebben en die alles te voet willen doen. Ze stellen dat ze geen auto nodig hebben, omdat ze in de stad overal dichtbij wonen. Ik vraag mij af wie zijn woning met twee slaapkamers daar zal willen verhuren aan 450 euro als hij op de private markt 600 euro kan krijgen.
Ik vind het systeem van sociale verhuurkantoren eigenlijk wel een goed systeem. Er kan heel snel mee worden gewerkt, er moeten geen sociale woningen worden gebouwd, er is geen interestlast, de woning kan veel sneller in gebruik worden genomen, er moet geen infrastructuur worden aangelegd enzovoort. Eigenlijk is het een heel goed middel voor de overheid. De verhuurder kan ook tevreden zijn, want hij ontvangt zijn huur en moet zich er verder geen zorgen over maken.
In Gent is er nu blijkbaar een systeem waarbij men niet mikt op de mensen met het laagste inkomen. Het is een beetje zoals bij de sociale bouwmaatschappijen: ze zoeken naar de goede huurder. De vraag is of de overheid zich hiermee moet bezighouden. Het wordt immers vooral gedaan om voor de eigen rentabiliteit van het bedrijf te zorgen.
Ik weet natuurlijk niet of het waar is wat mevrouw Coppé zegt, maar het zou zo zijn dat de eigenaar 85 procent krijgt van de prijs die hij zou vragen als hij zelf verhuurt. Hoe wordt dat bepaald? Krijgt iemand die zegt dat hij wil verhuren aan 900 euro er dan 85 procent voor? Of werkt u met de richthuurprijzen? Of baseert u zich op de studie?
De voorzitter : Mevrouw De Waele heeft het woord.
Mevrouw Patricia De Waele : Voorzitter, ik heb een aantal gelijkaardige vragen. Als ik me niet vergis, zijn er in Gent al twee sociale verhuurkantoren (SVKs) actief, een via het OCMW en een via het Woonfonds. Ik stel me bij dit dossier de heel expliciete vraag waar het grote verschil ligt met de SVKs. Ik heb van de collegas al gehoord dat ze zich richten op het inkomenssegment dat net iets hoger ligt dan dat van de mensen die bij een sociaal verhuurkantoor terechtkomen, maar waar zal de grens getrokken worden? Hoeveel opdelingen zullen we nog krijgen van de private huurmarkt?
Een heel pertinente vraag die ik me hierbij stel, is of de overheid zich echt moet bezighouden met taken die door de private ondernemer, zijnde een vastgoedmakelaar, kunnen worden uitgevoerd. Ik heb al meermaals gesteld, ook in de plenaire vergadering, dat de overheid steeds meer evolueert in de richting van een vastgoedmakelaar, van een projectontwikkelaar. Ik vind dat niet de taak van de overheid. Schoenmaker, blijf bij uw leest, zou ik zeggen. Zet uw middelen beter in, zet ze in waar het nodig is, daar waar mensen die in een kwetsbare situatie zitten, kunnen worden geholpen.
Minister, ik zou heel graag willen weten in welke mate Huuringent verschilt van een SVK. En als er een verschil is, vraag ik me af of de medewerkers van Huuringent voldoen aan de inschrijvingsplicht op het tableau van de vastgoedmakelaars.
De voorzitter : Minister Van den Bossche heeft het woord.
Minister Freya Van den Bossche : Voorzitter, dames en heren, wat doet Huuringent? Huuringent neemt woningen in huur. Het zijn gemiddelde woningen van gemiddelde kwaliteit. Het gaat niet over het onderste segment van de huurmarkt, dat voornamelijk via de SVKs aan de man wordt gebracht, het gaat inderdaad over het segment daar vlak boven. Als er zich bijvoorbeeld iemand zou aandienen die in aanmerking komt voor een sociale woning, wordt die persoon vanzelfsprekend ook opgenomen op de lijst van Huuringent, maar wordt gevraagd om zich tegelijkertijd ook in te schrijven voor een SVK of een sociale huisvestingsmaatschappij.
Er wordt ook aan de eigenaar toelichting gegeven over de voordelen van het verhuren via een SVK. Voor sommige eigenaars kan dit nog altijd een beter denkspoor zijn. Er zijn ook eigenaars die een woning hebben die wat groter en duurder is dan wenselijk als men via een SVK probeert te verhuren.
Werkt zon verhuurkantoor van de overheid als een immomakelaar? Neen, dat is zon verhuurkantoor niet, want het gaat veel verder. Het verhuurkantoor huurt de woningen, betaalt ook de huur en komt de huurdersverplichtingen na. Het verhuurkantoor beslist dan zelf aan wie het de woning onderverhuurt. Dat gebeurt op basis van objectieve criteria, waardoor bijvoorbeeld discriminatie kan worden vermeden op de huurmarkt, een toch niet onbelangrijk voordeel, vind ik. Hierdoor kunnen prioriteiten worden gelegd bij mensen die woningen nodig hebben.
De prijzen zijn marktconform, maar 15 procent van de huurinkomsten komt toe aan de intermediair, het verhuurkantoor, en 85 procent gaat naar de eigenaar. In ruil daarvoor neemt het huurkantoor alle risicos op zich van wanbetalingen. Het neemt ook de andere huurdersverplichtingen op zich, zoals het opnieuw in orde stellen van de woning op het einde van het contract, het stelt het huurcontract op, het neemt de administratieve verplichtingen over enzovoort. Als een eigenaar graag die service wil, als hij helemaal zeker wil zijn van zijn inkomen en helemaal niet bezig moet zijn met administratie, als hij bereid is om de keuze van huurder helemaal over te laten aan het verhuurkantoor en als hij bereid is om de prijs in onderling overleg af te spreken, dan is die eigenaar een potentiële klant.
Mevrouw Michèle Hostekint, ondervoorzitter, treedt als voorzitter op.
Ik sprak overigens al met iemand die een aantal woningen in huur gaf via Huuringent. Die man zei zelf dat voor hem het comfort van die service belangrijker was dan de hogere inkomsten die hij zou kunnen genieten wanneer hij zelf rechtstreeks op de markt verhuurt. Het is natuurlijk een afweging die elke eigenaar afzonderlijk kan maken.
Het is de bedoeling van de stad Gent om hiermee toch voor een stuk te wegen op de aanbodzijde door kwaliteitsvolle woningen aan een redelijke prijs ter beschikking te stellen in de stad.
Waarom wordt dit project gesteund? Dit is geen project dat via oproep bij ons is terechtgekomen. Er zijn twee manieren waarop wij projecten ondersteunen. Zo zijn er de oproepen die wij lanceren. Daar dient men dan een voorstel voor in. Ik verwijs bijvoorbeeld naar de oproep voor wonen-welzijn, waarvoor redelijk wat voorstellen van onderuit zijn gegroeid en werden ingediend. We hebben ook voor belangrijke bedragen voorstellen kunnen ondersteunen. Dat is de manier van werken die meestal gehanteerd wordt bij Wonen en Wonen-Vlaanderen.
Wat doen we ook? Wanneer ons spontaan initiatieven worden gemeld waarvan we denken dat er lessen uit kunnen worden getrokken voor het hele Vlaamse grondgebied, dan kunnen wij dergelijke projecten ad hoc subsidiëren. Zo hebben we bijvoorbeeld een project van Nieuw Dak in Genk gesubsidieerd voor initiatieven ter preventie van en voor de aanpak van condensatie. We dachten dat het een initiatief was dat achteraf voor andere sociale huisvestingsmaatschappijen heel bruikbaar zou kunnen zijn.
Zo hebben we ook een initiatief financieel ondersteund van Stebo, actief in heel Limburg, voor de uitvoering van een aantal experimentele activiteiten met het oog op de activering en de kwaliteitsverbetering van de private woninghuurmarkt. Het ging over het ontwikkelen van een gemeentelijke beleidsvisie over woningopsplitsing en over een methodische beschrijving van de aanpak, die als inspiratiewijzer kan worden gehanteerd in heel Vlaanderen. Het project deed ook de ondersteuning van een gemeente bij het voeren van een sensibiliseringsactie voor wonen boven winkels. Het maakt er dan ook een eindrapport over met de gehanteerde werkwijzen. Het betreft een vraag die we vaak krijgen van steden: hoe kunnen we wonen boven winkels stimuleren? Het kan dus ook dienen als inspiratiemodel.
Op eenzelfde manier heeft Gent een dossier ingediend met de vraag om ondersteund te worden bij de opstart van een huurkantoor in de stad Gent. Ook daar dachten wij dat de lessen die eruit te trekken zijn voor heel Vlaanderen, heel interessant kunnen zijn. Ik durf te geloven dat er toekomst in zit. Als dat zo is, zal dat al in juni van dit jaar blijken uit het verslag dat wij ontvangen van Huuringent, want vanzelfsprekend werd een rapporteringsverplichting gekoppeld aan de opstartsubsidie. Ik ben zeker bereid om dan te bekijken of dit project in meerdere plaatsen in Vlaanderen ingang kan vinden en om er ook een subsidiereglement voor op te stellen.
Ik denk dat het in een bepaald stadium zinvol kan zijn om al die verschillende activiteiten inzake wonen onder te brengen in een soort woonmaatschappijen, maatschappijen die breder gaan dan enkel of een SVK zijn of sociaal verhuren of sociaal kopen of stedelijk verhuren. Ik meen dat we breder mogen denken, maar iedereen kent natuurlijk de gevoeligheden op het terrein. Het is wellicht een stap voor de verdere toekomst. Het is een experiment waarvan ik vermoed dat het kan slagen en dat het als het slaagt, navolging zou kunnen verdienen in de rest van Vlaanderen. Dan zullen we net zoals ook bij andere proefprojecten gebeurt, bekijken of subsidiëring nodig is voor die andere gebieden.
De voorzitter : Mevrouw Coppé heeft het woord.
Mevrouw Griet Coppé : Voorzitter, minister, ik dank u, maar één iets heb ik niet van u gehoord, namelijk hoe hoog het subsidiebedrag is.
Minister Freya Van den Bossche : Excuseer, dat is net iets minder dan 148.000 euro.
Mevrouw Griet Coppé : Minister, ik dank u voor uw antwoord. Ik leer dat dit een voorstel is om ook de private huurmarkt betaalbaar te maken. We weten dat de private huurmarkt onder druk komt te staan, dat het aanbod mindert en dat men minder betaalbaar kan huren, vooral in de steden. Het initiatief is dus enerzijds lovenswaardig, maar u weet ook dat andere steden graag deelnemen aan projecten wanneer dit de druk op de woningmarkt kan doen dalen. Ik heb van u duidelijk gehoord dat het een ad-hocoproep was, een spontaan initiatief dat gegroeid is vanuit Gent. We volgen dit verder op. Als het uitrolbaar is over Vlaanderen, dan kan het zeker de private huurmarkt verder steunen.
De voorzitter : De heer Yüksel heeft het woord.
De heer Veli Yüksel : We zullen afwachten wat het op het terrein teweeg zal brengen. Ik stel me toch de vraag waarom de SVKs hier niet op kunnen inspelen. Er moet misschien worden onderzocht of de doelstellingen, de criteria en de inkomensgrenzen kunnen worden aangepast. Waarom moet er een nieuw instrument in het leven worden geroepen terwijl de SVKs eigenlijk perfect, met de nodige aanpassingen, kunnen inspelen op deze vraag?
Minister, op de private huurmarkt zijn er natuurlijk huurders maar ook verhuurders die een win-winsituatie kunnen realiseren. Toch denk ik dat dit initiatief kan passen in een SVK.
De voorzitter : Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Mevrouw Mercedes Van Volcem : Minister, of het nu interessant is of niet, ik vind het een raar criterium. Wat u heel interessant vindt voor Vlaanderen, is toch heel subjectief. Als u middelen geeft aan een project, moet dat toch minstens aan een aantal criteria voldoen. Ik vind het heel jammer dat u, wat ik de voorbije zes jaar in Brugge heb gedaan, niet interessant vond, want ik had ook wel eens graag een subsidie van u gekregen.
U hebt het ook over Stebo en u zegt dat u ook middelen hebt gegeven om na te gaan hoe wonen boven winkels werkt. Dan heb ik twee keer de boot gemist, want in Brugge stimuleren wij al twintig jaar het wonen boven winkels. Waarom subsidieert u dat ergens anders als het eigenlijk al twintig jaar in andere steden bestaat?
Minister, u woont in Gent, u zit in de gemeenteraad in Gent. U bent minister van Wonen en plots vindt u een project in Gent heel interessant voor Vlaanderen. Ik zou graag weten waarom u dat zo interessant vindt?
De voorzitter : Mevrouw De Waele heeft het woord.
Mevrouw Patricia De Waele : Minister, ik denk dat het dossier van Huuringent een beetje een dossier van zelfbediening is. Een dossier van wie ik wat wil geven, geef ik wat en we zullen er wel een etiket op plakken. U spreekt over een ander segment van de markt dat bediend wordt. Mij is het onduidelijk waar u de grens legt. Hoe zult u de segmenten afbakenen?
Minister, ik hoor u zeggen dat Huuringent ook het beheer zal doen en huurcontracten zal opmaken. Huuringent neemt met andere woorden heel wat makelaarsactiviteiten op. Ik vraag me af hoe dat kan zonder dat het personeel de deontologie van de makelaars moet onderschrijven en zonder dat zij enige professionele kennis hebben. Dat blijft voor mij nog altijd de hoofdvraag. Als Huuringent toch iets anders zou zijn dan een SVK en als het tussen de private markt en de SVKs ligt, dan zit het nog dichter bij de private markt en makelaarsactiviteiten, en dan vraag ik me af waarom het niet moet voldoen aan de inschrijvingsplicht op het tableau van de vastgoedmakelaars.
De voorzitter : Minister Van den Bossche heeft het woord.
Minister Freya Van den Bossche : Voor de laatste vraag: is het een gelijkaardige situatie als bij de SVKs? Neen, dus.
Wat is de essentie en waarom is dit project interessant en belangrijk? De private huurmarkt krimpt. Het is een markt die onder druk komt te staan. De prijzen stijgen, niet zozeer in de hoogste segmenten maar bij de bescheiden en slechte woningen. SVKs zijn gebonden aan maximumhuurprijzen, aan inkomensgrenzen van de doelgroep in functie van het verkrijgen van een huursubsidie. Er is dus een potentiële markt aan private woningen voor de huurmarkt die SVKs niet kunnen bespelen.
Vanzelfsprekend kun je dan twee dingen doen, en ik ben bereid over de twee pistes na te denken. De heer Yüksel zegt dat men ook de werking van SVKs zou kunnen uitbreiden. Dat zou kunnen. We zouden kunnen oordelen dat dat beter is. We zouden kunnen oordelen dat het beter is dat we alles samenvoegen in grote woonmaatschappijen en dat er een groot samenwerkingsverband komt. In een tweede fase is het belangrijk om eens na te gaan wie er op de woonmarkt actor is en op welke manier die de andere kan versterken en of we eventueel moeten komen tot grotere samenwerkingsverbanden of niet. Dat lijkt mij zeker zinvol, maar in een eerste fase is dat een ambitie voor later wanneer we merken dat die activiteit op die markt wel degelijk zin heeft.
Mevrouw Van Volcem, als we impact willen hebben op de private huurmarkt, dan kunnen we niet ambiëren om degelijke en betaalbare woningen ter beschikking te stellen aan de huurders als we niet tegelijk een voordeel geven aan de verhuurder. Het is een illusie om te denken dat wij de verhuurder maximumprijzen zouden kunnen opleggen. Ik denk dat u dat met mij eens bent.
Wat proberen wij te doen? We proberen op zo veel mogelijk plaatsen de eigenaar een aantrekkelijk voorstel te doen: u bent zeker van uw constante inkomstenstroom, u moet er niet naar omkijken en in ruil krijgen wij een deel van de huur. Dat is de essentie van wat we doen zodat de woning niet zou worden verkocht, de huurmarkt niet nog krapper zou worden en de betaalbaarheid op de huurmarkt wat onder controle kan blijven. Ik vind het een belangrijk voordeel. Ik kan me indenken dat sommigen, onder wie mevrouw De Waele, daar anders over denken. Vanzelfsprekend is alles ook een inschatting van een bestuur, maar ik denk dat meer ingrijpen van de overheid op de huurmarkt, zinvol is.
Ik vind het een beetje flauw dat sommigen zeggen dat het om zelfbediening gaat omdat het over een voorstel uit Gent gaat. Het is toch niet zo dat ik in Gent niets meer zou mogen subsidiëren omdat ik uit Gent kom. De twee andere ad-hocsubsidies zijn in Limburg toegekend. Eigenlijk zou uw conclusie moeten zijn dat ik Limburg bevoordeel. Ik vind het dus bijzonder flauw. Ik zal me er ook nooit door laten doen. Ik kan mijn eigen stad ook niet achterstellen omdat ik uit die stad kom. Ik vind het zeer flauw dat mensen zoiets suggereren. U kunt misschien ook suggereren dat de huisvestingsmaatschappij waar mevrouw Coppé mee te maken heeft en die in een project met een subsidie van 3,4 miljoen euro zit, dit krijgt omdat ik mevrouw Coppé te vriend wil houden in deze commissie. Dat is allemaal dikke onzin. Ik neem aan dat u voor de meeste steden en gemeenten waaruit u afkomstig bent, voorbeelden vindt van gesubsidieerde projecten waar ik keuzes heb moeten maken tussen het ene en het andere. U zult ook merken dat dat op een correcte manier gebeurt.
Mevrouw Griet Coppé : Minister, ik ben zeker niet tegen dit project, maar ik denk dat u in de rand van uw antwoord wel een vraag hebt gesteld waarover we in de toekomst wel eens moeten nadenken. Waar gaan we naartoe met wonen? Er zijn nu maatschappijen en SVKs. Er zijn nog andere spelers zoals intercommunales om sociale kavels op de markt te brengen. Waarom zouden we en het is misschien niet evident dat ik dit zeg niet steeds meer evolueren naar woonmaatschappijen waarbij het voor de mensen duidelijk is waar men naartoe moet als men vragen heeft over sociale leningen of sociale huur? Hoe meer specialistisch en complexer de regelgeving, des te meer bevoegd personeel moet er in dienst worden genomen en des te groter een maatschappij. In die richting groeien is ook financieel meer haalbaar. Dat kan een discussie zijn voor een volgende minister van Wonen, of nog voor u. We moeten ons hier allen nog eens beraden over de vraag waar we daarmee heen willen.
De voorzitter : De vraag om uitleg is afgehandeld.