Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie
Vergadering van 24/06/2010
Vraag om uitleg van mevrouw Liesbeth Homans tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over de subsidiëring van verwervingen door de sociale huisvestingsactoren
De voorzitter : Mevrouw Homans heeft het woord.
Mevrouw Liesbeth Homans : Minister, ik heb van verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen (SHMs) het bericht gekregen dat ze een beetje met de handen in het haar zitten omdat de verwervingen die ze doen als sociale huisvestingsmaatschappijen nu gefinancierd worden door het zogenaamde programmabesluit.
Dat komt erop neer dat ze geen subsidies meer krijgen voor het verwerven van gronden, maar dat ze wel quasi renteloze leningen kunnen aangaan. Dat zorgt blijkbaar voor nogal wat problemen omdat ze, als ze geen subsidie meer krijgen, gewoon veel minder aankopen kunnen en durven doen, zeker in functie van de aanleg van een strategische grondvoorraad. Hebt u al informatie van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) gekregen dat de huisvestingmaatschappijen inderdaad minder gronden aankopen?
Als de maatschappijen vandaag verplicht moeten gaan lenen om hun aankopen te financieren, moeten ze ook die leningen aflossen. Vandaag blijkt dat de huurinkomsten niet echt toereikend zijn om de lening te kunnen aflossen. Als men vroeger subsidies kreeg, dan had men die gewoon. Als men nu moet gaan lenen en wachten tot men huurinkomsten heeft, zit men met een grote overbruggingsperiode. Er is veel tijd tussen het verwerven van de grond, het bouwen van een sociale woning en het ontvangen van huurinkomsten. Dat leidt blijkbaar ook tot nogal wat problemen.
Een bijkomende kritiek vanuit de sector, waar ik mij wel een beetje in kan vinden, is dat de huisvestingsmaatschappijen, die eigenlijk altijd een goede huisvader zijn geweest en altijd op een verantwoordelijke manier met hun middelen zijn omgesprongen, nu hun reserves moeten aanspreken. Ze kunnen wel gaan lenen, maar het is bijna renteloos, wat wil zeggen dat er toch nog een deel uit eigen zak moet komen. De middelen die ze in het verleden opzij hebben gezet voor bijvoorbeeld het renoveren van hun patrimonium, moeten ze nu aanspreken voor het verwerven van gronden en dergelijke meer. Denkt u ook dat die regelgeving, zoals ze nu bestaat, een pervers effect heeft, of toch een effect dat niet de bedoeling was?
Blijkbaar kunnen sociale verhuurkantoren en OCMWs wel nog altijd een beroep doen op subsidies voor het verwerven van gronden. Hoe komt het dan dat er een verschil is met de huisvestingsmaatschappijen?
De voorzitter : Minister Van den Bossche heeft het woord.
Minister Freya Van den Bossche : Voorzitter, collegas, eerst en vooral wil ik verduidelijken dat het programmatiebesluit van 18 juli 2008 voornamelijk de opmaak regelde van de jaarlijkse uitvoeringsprogrammas voor alle investeringen in de sociale huisvesting. Daarbij werden wel de procedures voor indiening en goedkeuring van de subsidieaanvragen aangepast, maar op enkele details na hield dit geen wijziging in van de voorwaarden voor verwervingssubsidie.
De laatste wijziging van de verwervingssubsidie is doorgevoerd in het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 houdende de financiering van de sociale huisvestingsmaatschappijen voor de realisatie van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten. Dat besluit wordt gewoonlijk het NFS2-besluit genoemd en is op 1 januari 2008 in werking getreden. Zoals blijkt uit de titel, is dit besluit van toepassing op sociale huisvestingsmaatschappijen, voor zover zij sociale huurwoningen realiseren. Voor verwerving met het oog op de realisatie van koopwoningen of door andere actoren dan sociale huisvestingsmaatschappijen, is met andere woorden niets gewijzigd.
In het huidige systeem wordt er voor de verwerving van grond een renteloze lening gegeven op 33 jaar. Aan de huidige marktrentevoeten houdt dat een subsidie in van meer dan 40 percent. Er kan dus niet gezegd worden dat de subsidies zijn weggevallen, maar er is natuurlijk wel een en ander veranderd.
Op het ogenblik van de verwerving zelf heeft de initiatiefnemer de keuze tussen de inzet van eigen middelen en een marktconforme bulletlening. Dat is een lening waarop geen kapitaalsaflossingen gebeuren maar enkel jaarlijks de intrest wordt betaald. Op het moment van de realisatie van een project wordt een renteloze lening toegekend.
In de periode tussen verwerving en realisatie wordt er dus inderdaad geen subsidie verstrekt. Maar dat was in belangrijke mate ook vroeger al het geval: de goedkeuring van een verwervingssubsidie was al gekoppeld aan concrete projecten. Een aanvraag werd maar geëvalueerd als de initiatiefnemer ook had aangegeven welk sociaal woonproject hij zou realiseren. Uitzondering daarop waren de aankopen met uitoefening van het recht van voorkoop, waar een initiatiefnemer snel moest beslissen of hij zijn recht van voorkoop zou uitoefenen. In die gevallen moest de initiatiefnemer binnen de 3 jaar minstens een meldingsdossier indienen, zodat ook daar de koppeling met een concreet project verzekerd werd.
In het kader van de huidige budgettaire krapte, in combinatie met de versnelling die het Grond- en Pandendecreet beoogt in de sociale woningbouw, blijf ik in ieder geval achter het principe staan dat verwerving in eerste instantie gericht moet zijn op snelle realisatie, en niet op de aanleg van strategische voorraden op lange termijn.
Hoe dan ook laat mijn administratie mij weten dat er geen negatieve evolutie merkbaar is in het aankoopgedrag sinds de wijziging van de subsidiëring. Strategische grondverwerving werd en wordt niet gesubsidieerd, zodat daar zeker geen invloed kan zijn.
Het is inderdaad zo dat de huurinkomst, verkregen uit een bepaalde sociale woning, vooral in de eerste jaren na de realisatie vaak ontoereikend is om de kosten die met de realisatie en uitbating gepaard gaan, te dekken. Daarom is er in het NFS2-besluit een financieringssysteem uitgewerkt dat bestaat uit drie stappen: de financiering van de aankoop van onroerende goederen, zoals al uitgelegd onder het vorige punt, de financiering van de realisatie van sociale huurwoningen op basis van een renteloze lening, en een overheidsinbreng die de werking van de sociale huisvestingsmaatschappijen ondersteunt, in de vorm van de gewestelijke sociale correctie (GSC).
Die laatste stap, de vergoeding via de gewestelijke sociale correctie, is precies ingevoerd omwille van het feit dat u aanhaalt, namelijk dat de huurinkomsten soms ontoereikend zijn om de kosten te dekken. Zoals ik al uitvoerig heb uiteengezet in het antwoord op vraag om uitleg nummer 1493 van mevrouw Franssen, moet dit in een ruim kader worden bekeken. De vraag of een SHM vandaag haar leningslasten en werkingskosten kan dekken met het geheel van haar huurinkomsten, hangt van verscheidene zaken af, waaronder natuurlijk in belangrijke mate het inkomen van de huurders en het geheel aan leningslasten uit het verleden.
Zonder hier opnieuw op alle details te willen ingaan, durf ik gezien de GSC sterk te betwijfelen of het risico op enorme verliezen zo groot is. Ik verneem wel dat in de sector de vraag leeft of de GSC op termijn in stand zal kunnen worden gehouden, als de nodige bedragen danig uit de hand zouden gaan lopen. Ik kan daarop alleen maar zeggen dat het voortbestaan ervan voor mij een uitgemaakte zaak is. In het onwaarschijnlijke geval dat de nodige budgetten inderdaad uit de hand zouden lopen, zou dat betekenen dat de huurinkomsten structureel ontoereikend worden voor de volledige werking van de sector. Ik acht dit weinig waarschijnlijk, als ik bijvoorbeeld tegelijk verneem dat de jaarlijkse vrije cashflow van alle SHMs samen is gestegen van 30 miljoen euro in 2003 tot 55 miljoen euro in 2008. En gesteld dat dit zich toch zou voordoen, dan zullen er uiteraard nieuwe, structurele oplossingen gezocht worden. Wij gaan de sector van sociale huisvesting immers niet integraal ten onder laten gaan.
In ieder geval overweeg ik niet om naar aanleiding van deze problematiek de inkomensgrenzen algemeen te verhogen. Wij willen sociale woningen om een bepaalde doelgroep aan betaalbare woningen te helpen. We moeten vermijden om omgekeerd de doelgroep aan te passen om de woningen te kunnen blijven realiseren. Maar natuurlijk zijn hier wel nuances bij te plaatsen en zijn er ook andere argumenten voor verhoging of differentiatie van de inkomensgrenzen. Zo is bijvoorbeeld in het regeerakkoord opgenomen dat de inkomensgrenzen verhoogd zullen worden in Vlabinvest-gebied en in de centrumsteden vanwege de hogere vastgoedprijzen. Hogere vastgoedprijzen veroorzaken immers niet alleen hogere realisatiekosten, maar leiden er ook toe dat een ruimere doelgroep het moeilijk krijgt op de reguliere markt.
De veronderstelling dat het systeem van NFS2 goede huisvaders zou afstraffen en slechte belonen, is inderdaad wijdverbreid, maar is niet correct. Voor de berekening van de GSC wordt er een vergelijking gemaakt tussen inkomsten en uitgaven. Aan inkomstenzijde wordt er gekeken naar de huurinkomsten en de intresten op de financiële reserves. Aan uitgavenzijde wordt er gekeken naar de leningslasten en een aantal geforfaitariseerde uitgaven, zuiver in het kader van de opdrachten die de SHMs vanuit hun maatschappelijke opdracht hebben. Uitgangspunt is dat de inkomsten moeten volstaan om deze maatschappelijke opdracht te kunnen realiseren en dus de opgetelde kosten moeten dekken.
Naast de leningsaflossingen wordt er op geen enkel punt rekening gehouden met de reële uitgaven van een SHM. Als een SHM meer uitgeeft aan werking dan forfaitair voorzien of als zij haar achterstallen of leegstand uit de hand laat lopen, dan wordt zij hiervoor helemaal niet vergoed. De kosten hiervoor zijn forfaitair vastgesteld op een realistisch maar competitief niveau.
Voor een SHM met reserves zou dit inderdaad betekenen dat die zullen afnemen, maar een SHM zonder reserves kan hier gewoon helemaal niet aan beginnen zonder in het rood te gaan. Er is hierin geen enkel objectief verschil tussen de behandeling van een maatschappij met veel eigen middelen en een zonder. Natuurlijk zal een SHM met veel eigen middelen ook meer inkomsten hebben uit intrest. Maar waarom zouden de opbrengsten uit reserves in de sector niet moeten worden aangewend voor de realisatie van de opdracht? En natuurlijk zullen SHMs met veel eigen middelen in het verleden ook vaker met eigen middelen hebben gewerkt en dus minder leningslasten hebben. Daardoor zullen ze minder snel GSC krijgen, maar hun jaarlijkse uitgaven zijn dan ook inderdaad lager. Met hogere leningslasten, waardoor er wel een GSC in beeld zou kunnen komen als compensatie, doet men in dergelijk scenario toch geen enkel financieel voordeel?
Ik wil verduidelijken dat sociale verhuurkantoren niet gesubsidieerd worden voor verwervingen. Het verwerven van eigendom behoort immers niet tot hun kerntaken. Zij kunnen enkel subsidie krijgen voor de renovatie van private woningen die zij voor minstens 9 jaar in huur, in sociaal beheer of in erfpacht nemen. De verwerving van gronden of panden met de bedoeling een sociaal woonproject te realiseren wordt inderdaad nog gesubsidieerd als de initiatiefnemer het Vlaams Woningfonds, een OCMW of een gemeente is. Ook de sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen nog een beroep doen op de verwervingssubsidies als de aankoop gebeurt om sociale koopwoningen of sociale kavels te realiseren.
Ik kan u geen goede reden geven waarom dit het geval is. Enkele jaren geleden wilde men een uniforme regeling voor alle actoren realiseren, zowel op het vlak van procedures en financiering als op het vlak van uitvoerende regelgeving. Getuige hiervan onder meer het kaderbesluit Sociale Huur, waarin de regelingen voor de verschillende actoren wel zijn gebundeld. Op het vlak van de financiering bleek de creatie van een sluitende regeling voor de SHMs in de huursector het meest prioritair. Maar het blijft wel degelijk de bedoeling om ook op dit vlak de verdere eenmaking te realiseren.
Mevrouw Liesbeth Homans : Dank u wel, minister. Het was een zeer uitgebreid antwoord. Het is een heel belangrijke problematiek. U hebt zaken aangekondigd die u wel wilt doen, zoals het bekijken van de verhoging van de inkomensgrenzen. Dat zorgt volgens mij niet enkel voor een betere financiële situatie van de maatschappij in kwestie, maar ook voor een betere sociale mix in de gebouwen. Dat kan ook een belangrijk voordeel zijn.
We zullen vanuit de meerderheid uw antwoord eens goed bekijken en een constructief voorstel van resolutie indienen.
De voorzitter : Het incident is gesloten.