Commissie voor Leefmilieu, Natuur, Ruimtelijke Ordening en Onroerend Erfgoed
Vergadering van 12/05/2010
Vraag om uitleg van de heer Ivan Sabbe tot de heer Philippe Muyters, Vlaams minister van Financiën, Begroting, Werk, Ruimtelijke Ordening en Sport, over de omzendbrief inzake de activering van het Grond- en Pandendecreet
De voorzitter : De heer Sabbe heeft het woord.
De heer Ivan Sabbe : Minister, u weet dat ik geen voorstander ben van het grond- en pandenbeleid. U was dat vroeger ook niet, maar inmiddels bent u minister geworden en liggen de kaarten natuurlijk anders.
Het Grond- en Pandendecreet verplicht elke gemeente om tegen 2020 te voldoen aan een minimum aantal bijkomend te realiseren sociale koopwoningen. Op die manier moeten er in Vlaanderen tegen 2020 zon 64.000 extra sociale woningen en 1000 extra sociale kavels komen. De lokale besturen zijn verantwoordelijk voor de inplanting van de nieuwe sociale woningen op hun grondgebied.
Tijdens de vergadering van de Commissie voor Leefmilieu, Natuur, Ruimtelijke Ordening en Onroerend Erfgoed van 6 januari gaf u aan dat, ondanks het feit dat het decreet nog maar net van toepassing is, het toch al de nodige problemen geeft. U kwam dan ook samen met uw collega-minister Van den Bossche aandraven met een omzendbrief om een eenvormige toepassing van het decreet te garanderen en de integrale uitvoering van het decreet waar te maken.
Het Grond- en Pandendecreet stuit niet alleen vanuit onze kant, maar ook vanuit verschillende andere hoeken op heel wat terechte kritiek. Zo krijgt de socialehuisvestingssector zodanig veel macht, dat hij de verkavelingsplannen zou kunnen verhinderen als hij zijn zin niet krijgt, en worden privé-investeerders en projectontwikkelaars mogelijk verplicht om onder de prijs te verkopen. Dat was een opmerking die ik toen al had geformuleerd en die ook zeer veel organisaties, onder andere het Vlaams Netwerk van Ondernemingen (Voka) en dergelijke, hebben geuit.
Enige tijd geleden gaf u zelf aan dat het decreet ingewikkeld en niet werkbaar zou zijn. In plaats van het decreet grondig aan te passen, zou u de steden en gemeenten een beetje paaien met een omzendbrief. Met die omzendbrief erkent u volgens mij impliciet dat het grond- en pandenbeleid een aantal tekortkomingen heeft. Zult u die tekortkomingen wegwerken? Welke maatregelen zult u daartoe nemen?
U hebt erkend dat het Grond- en Pandendecreet te ingewikkeld en niet werkbaar is. Ik hoop dat u daar nog steeds van overtuigd bent. Bent u de mening toegedaan dat dit decreet het beste kader is om te voorzien in een kwalitatieve en betaalbare huisvesting? De verkavelaar wordt verplicht gronden en woningen voor de sociale woningbouw te verkopen tegen forfaitaire maximumprijzen. De projectontwikkelaars zijn geen vzws en zullen hun verlies op de sociale kavels dus doorrekenen aan de andere kopers, die in dezelfde zone een privéwoning aanschaffen. Dat zal er ontegensprekelijk toe leiden dat de modale Vlaming, die op een normale manier een kavel of een huis wil kopen, de factuur daarvoor zal moeten betalen. Hoe denkt u dat uit te sluiten of te neutraliseren?
De voorzitter : Mevrouw Taeldeman heeft het woord.
Mevrouw Valerie Taeldeman : Voorzitter, minister, collegas, vorig jaar stemde dit parlement in met het decreet op het grond- en pandenbeleid. Een grote meerderheid hechtte heel veel belang aan een decreet met een evenwichtig geheel aan maatregelen om sociale huisvesting in Vlaanderen te stimuleren. Ik druk er dan ook op dat deze maatregelen de sociale huursector ten goede komen, maar ook sociale woningen en zelfs sociale kavels.
Al sinds het begin van deze legislatuur merken we echter dat Lijst Dedecker zich amuseert met het te pas en te onpas afbranden van dit decreet. Dat is natuurlijk het democratische recht van de heer Sabbe en LDD, maar ik zou de mensen van LDD toch aanraden om het decreet zelf eens heel goed te lezen en zich niet enkel te concentreren op persberichten vanuit één welbepaalde hoek.
In de eerste zin van uw vraag, mijnheer Sabbe, vrees ik dat u al de mist ingaat. Het decreet verplicht gemeenten namelijk niet om in een minimumaantal extra sociale koopwoningen te voorzien. Het decreet legt wel doelstellingen op voor sociale huur, en de doelstellingen voor sociale koop en sociale kavels worden vastgesteld na onderling overleg op provinciaal niveau.
Dat bij een compleet nieuw decreet na een jaar enige technische bijsturingen noodzakelijk zijn, zegt mijns inziens niets over de relevantie van het decreet. Wel integendeel: als een zo omvattend decreet geschreven wordt dat zo veel maatschappelijke inzichten met zich meebrengt, nieuwe instrumenten aanreikt en bestaande instrumenten bundelt, is het onvermijdelijk dat er vragen rijzen over bepaalde interpretaties en toepassingen op het terrein. Dus in tegenstelling tot wat u aangeeft in uw suggestieve vraagstelling, betekent dit niet dat de criticasters van dit decreet gelijk hadden. Om dat te begrijpen, is het natuurlijk wel nuttig om het decreet en de omzendbrief grondig te hebben gelezen.
Minister, vanuit CD&V feliciteren wij u met de omstandige omzendbrief die u in overleg met uw collega Van den Bossche hebt opgesteld. Ik ben ervan overtuigd dat de omzendbrief heel veel vragen die nog leefden op het terrein, zal uitklaren en dat dit document zal helpen om de toepassing van het decreet op het terrein te vereenvoudigen. Wij van CD&V blijven voor 100 percent achter de doelstellingen van het Grond- en Pandendecreet staan.
De voorzitter : Mevrouw Homans heeft het woord.
Mevrouw Liesbeth Homans : Mijnheer Sabbe, ik vind het niet echt correct dat u de minister probeert te pakken op uitspraken die hij in het verleden in een andere hoedanigheid heeft gedaan. De heer Muyters is nu minister van onder andere Ruimtelijke Ordening, vroeger was hij actief bij Voka. We zijn allemaal volwassen genoeg om die twee zaken van elkaar te scheiden.
U zegt dat een omzendbrief impliceert dat er problemen waren. In mijn ogen dient een omzendbrief om bepaalde zaken te verduidelijken. Ik meen dat we daar de gemeentebesturen en alle betrokken actoren enkel maar mee helpen. Ik zie niet in waarom een omzendbrief zou impliceren dat er problemen zijn.
De voorzitter : Mijnheer Sabbe, ik wil ook onderstrepen dat deze discussie al eerder werd gevoerd. Dat gebeurde ten tijde van de bespreking van het Grond- en Pandendecreet. (Opmerkingen van de heer Ivan Sabbe)
Dat weet ik, mijnheer Sabbe, en dat is ook de reden waarom uw vraag ontvankelijk werd verklaard, maar als u de verslagen erop naleest, zult u zien dat men zich heeft uitgeput in argumenten om aan te geven dat de sociale last, zoals u dat noemt, waarbij gronden trouwens niet aan een forfaitaire maximumprijs, zoals u in uw derde vraag zegt, maar aan een schattingsprijs worden verkocht, niet leidt tot een kostprijsstijging van de overige gronden van die projectontwikkelaar. Die discussie werd toen gevoerd en beslecht, en ik meen op een goede manier. De omzendbrief schept enkel maar verduidelijking over de wijze waarop het Grond- en Pandendecreet moet worden toegepast ten behoeve van het sociaal en betaalbaar wonen.
Minister Muyters heeft het woord.
Minister Philippe Muyters : Eigenlijk moet ik hier niets meer aan toevoegen, maar ik zal toch nog eens herhalen wat al werd gezegd.
Ik wil in de eerste plaats zeggen dat ik me geëngageerd heb voor het Vlaams regeerakkoord, dat ik net zoals mijn collegas-ministers zal uitvoeren. Voor wat het grond- en pandenbeleid betreft, betekent dit het integraal en onverkort uitvoeren ervan.
Ik ben mij ervan bewust dat elke nieuwe wetgeving die wat verleggend is, onduidelijkheden of problemen met zich kan meebrengen. Mijn administratie heeft dan ook al heel wat initiatieven genomen ten aanzien van gemeenten, architecten en bouwheren. Dat gebeurde met infosessies, met toelichtingsbrieven, met documentatie en ook met informatie op de website.
Ik denk dat dit de juiste weg is om ervoor te zorgen dat wat bedoeld is, ook wordt uitgevoerd, maar we hebben ook moeten vaststellen dat er een aantal punten waren waarbij het nodig was om iets meer te doen dan gewoon informatie geven. Vandaar dat mijn collega, minister Van den Bossche, en ikzelf een gezamenlijke omzendbrief hebben uitgewerkt waarmee we over de voornaamste knelpunten en interpretatieproblemen verduidelijken hoe het moet binnen het huidige regelgevend kader. Daarnaast zal de Vlaamse Regering indien nodig een aantal technische aanpassingen aan het decreet in overweging nemen. Ik meen dat dat iets is dat ook in het verleden regelmatig gebeurde bij nieuwe decreten die toch wel omvattend zijn.
Maar uiteraard moeten we blijven zorgen voor voldoende ondersteuning van de lokale overheden en moeten we inzetten op de praktische werkbaarheid van het decreet. Ik kan u vertellen dat we momenteel bekijken hoe we een gemengde werkgroep kunnen samenstellen met lokale besturen, huisvestingsmaatschappijen en met de bouwsector om de praktijkervaring te delen. Ik meen dat dit belangrijk is in het licht van een evaluatie. Dat zal wellicht gebeuren binnen de Vlaamse Woonraad. Ik meen dat dit een belangrijk aspect is.
En zo kom ik bij uw tweede vraag, want het decreet zelf voorziet in een evaluatiemoment in 2014. Dan moeten we de discussie ten gronde voeren aan de hand van die evaluatie en van de relevante gegevens over het Grond- en Pandendecreet, over waar er wel of niet iets moet worden aangepast, als dat al nodig zou blijken.
Wat uw laatste opmerking betreft, dat is gewoon een element van foute lezing dat heeft de voorzitter ook al opgemerkt. Het klopt dat de verkoop van een sociale woning gebeurt aan de plafondprijs of maximumprijs, maar de verkoop van de gronden gebeurt op basis van een schattingsprijs. En aangezien de bouwheer of verkavelaar zelf kan kiezen hoe hij de sociale last kan uitvoeren, kan ik u verzekeren dat ontwikkelaars zeer snel de rekening zullen maken. Bij een verkoop aan schattingsprijs wordt absoluut niet per definitie verlies gemaakt, want de schattingen kunnen zelfs aan de hoge kant liggen.
Dit is de situatie. Ik veronderstel dat wanneer we een evaluatie maken met de betrokkenen, dit een element zal zijn dat kan en zal worden bekeken.
De voorzitter : De heer Sabbe heeft het woord.
De heer Ivan Sabbe : Voorzitter, minister, het verheugt me dat er zo geanimeerd gereageerd wordt op mijn vraag. Dat betekent dat dit een thema is dat zeker onze aandacht behoeft. Er zijn hier een aantal zaken gezegd die niet kloppen.
Ten eerste wil ik erop wijzen dat als men sociaal is, men moet bekijken wat de beste maatregel is om sociale woningen aan de man te brengen. Het probleem is en hiermee ga ik naar de kern van de zaak dat de sociale huisvestingsmaatschappijen, waarmee ik trouwens in het verleden in mijn regio heb gewerkt, telkens minder efficiënt blijken te zijn dan de privéondernemingen die huizen bouwen. Dat betekent ook, en daarover werd een studie gemaakt door de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB), dat er tussen een sociale woning die gebouwd wordt met gelijke standaard door een privémaatschappij en door een sociale huisvestingsmaatschappij een verschil is van 35 en 43 percent in bouwkostprijs.
Dit is een eerste punt, vandaar dat we ons de volgende fundamentele vraag moeten stellen en ik wil hiermee reageren op wat mevrouw Taeldeman heeft gezegd. Ik ben ervan overtuigd dat sociale woningen bouwen door de overheid, niet de juiste manier is om iedereen snel en zo goed mogelijk betaalbare woningen te verschaffen. Ik denk dat de bestaande huurcheque, die nu enkel bestaat in het geval van een verhuis, een veel betere oplossing is. Daarmee laten we de privésector volledig competitief werken om woningen te bouwen. Dat kan via aanbestedingen gebeuren of op basis van een privé-initiatief. Die huizen worden gebouwd en dan geeft de overheid, in plaats van te investeren in een heel apparaat om zelf huizen te bouwen via sociale huisvestingsmaatschappijen die de huizen op de markt brengen, een huurcheque aan degenen die het nodig hebben. De huurcheque heeft immers nog een bijkomend voordeel. Het nadeel van iemand die in een sociale woning woont van wie de sociale status verandert, is dat die persoon in die woning blijft wonen terwijl dat eigenlijk niet meer nodig is. Op dit punt is de huurcheque al duidelijk een veel betere oplossing dan de bouw van sociale woningen door de overheid.
Ten tweede is er toch een zekere contradictio in terminis, we moeten daar eerlijk over zijn. De vraag is of een sociale koopwoning überhaupt een verantwoord sociaal middel is, want tussen koopwoning en sociale woning ontwaar ik toch een contradictio in terminis. Daarom blijf ik ervoor pleiten dat we streven naar een sociale huurcheque, zoals die ten dele al bestaat bij de verhuis, die veel beter beperkbaar is in de tijd voor de noodzakelijkheid en die een heel ander kostprijsniveau zou hebben.
Bij de schattingswaarde heb ik bedenkingen. De schattingswaarde van industriegrond in West-Vlaanderen ligt tussen 65 en 85 euro. Aan de afrit in Waregem is 20 hectare verkocht aan 185 euro. Ik trek de parallel door naar het aanbesteden van woonuitbreidingsgebieden door verkavelaars. Er zal mogelijk een zeer grote discrepantie zijn tussen de schattingswaarde en de marktwaarde. Bepaalde gebieden staan vandaag een beetje onder druk en hebben daardoor een veel hogere prijs dan de schattingswaarde aangeeft.
We moeten kijken naar de doelstelling, namelijk zo snel mogelijk zo veel mogelijk mensen die het nodig hebben dat soort woningen verschaffen. Ik blijf erbij dat de beste weg is om de privésector onder competitieve voorwaarden te laten spelen en de huurcheque te veralgemenen. Dan kunnen we de achterstand veel sneller en veel efficiënter wegwerken. Dan gaan we ook de verzuiling tegen, een punt dat bepaalde partijen misschien minder graag horen. In de meeste sociale huisvestingsmaatschappijen vinden we mensen die heel dicht staan bij de intense politiek en banden hebben in de structuur van de zuil. Daarom gaan we beter naar een privé-initiatief.
De heer Dirk de Kort : De heer Sabbe toont aan dat hij zich best eens verder verdiept in het Grond- en Pandendecreet. Hij heeft niet gelezen dat dit decreet nu de mogelijkheid geeft aan private aannemers om sociale huur- en koopwoningen te realiseren. Dat hebben we duidelijk naar voren gebracht bij de bespreking in de commissie en wanneer er acties werden georganiseerd.
Een tweede mogelijkheid is er voor de private maatschappijen via de CBO-procedure (constructieve benadering overheidsopdrachten). Als zij een zakelijk recht hebben op gronden, kunnen ze een project indienen en een goedkeuring verkrijgen via de VMSW. Heel wat aannemers en ontwikkelaars maken gebruik van die mogelijkheid.
In het verleden is er ook al eens een inhaaloperatie gebeurd in verband met sociale huisvesting, met Domus Flandria. Toen heeft men moeten vaststellen, mijnheer Sabbe, dat de kwaliteit van afwerking van die huizen niet altijd zo goed was als wanneer het gebeurt door de sociale huisvestingsmaatschappij. Door een negatieve evaluatie te maken van de sociale huisvestingsmaatschappijen is men daar kort door de bocht gegaan.
In verband met de huurcheques is er ook het initiatief van minister Van den Bossche om voor mensen die langer dan 5 jaar op een wachtlijst staan, iets uit te werken, hun een toelage te geven.
Het is bijzonder goed dat er tijdens deze legislatuur een inhaalbeweging gebeurt voor sociale huisvesting in huur- en koopwoningen. Het zal zeker bijkomend werk creëren voor de sector. De sociale huisvestingsmaatschappijen doen een beroep op de private markt.
Mevrouw Valerie Taeldeman : Ik sluit me graag aan bij de heer de Kort.
Bedankt voor uw antwoord, minister. De boodschap wordt nog eens gegeven dat het regeerakkoord integraal zal worden uitgevoerd, ook wat betreft het Grond- en Pandendecreet. Ik ben blij dat u van plan bent om een gemengde werkgroep op te richten om praktijkervaringen uit te wisselen. Dat lijkt me heel interessant en leerrijk.
Mijnheer Sabbe, het Grond- en Pandendecreet is uniek. Waar het vroeger enkel de sociale huisvestingsmaatschappijen of de lokale besturen waren, wordt er nu voor de eerste keer ruimte gecreëerd voor de privésector om sociale woningen te bouwen in Vlaanderen en mee te helpen aan de noodzakelijke inhaalbeweging op het vlak van sociale huisvesting.
De voorzitter : Mevrouw Vogels heeft het woord.
Mevrouw Mieke Vogels : Minister, het zou goed zijn als u een beetje zou monitoren welke sociale huisvesting er wordt gecreëerd. Dat heb ik ook al aan minister Van den Bossche gezegd. Er bereiken mij berichten dat sommige lokale besturen vooral inzetten op sociale huisvesting voor senioren. Daar valt uiteraard niets op te zeggen, maar er is vooral een heel grote nood aan sociale gezinswoningen. De Vlaamse Regering zou een en ander moeten kunnen sturen. Ik kan me voorstellen dat een burgemeester van een gegoede gemeente kiest voor sociale seniorenflats voor het eigen volk, om te vermijden dat er kansarme gezinnen naar zijn gemeente komen. Dat kan niet de bedoeling zijn.
De heer Ivan Sabbe : Nog twee slotopmerkingen. In het kader van wat gezegd is door de collegas van CD&V, is het waar dat de privésector kan meespelen, maar het is zeer complex. Er is geen gemakkelijke toegang voor de privésector. Er zijn heel wat randvoorwaarden, die de trechter heel smal maken en het slaagpercentage heel laag.
Men heeft het over de kwaliteit van de koopwoningen. De heer Reekmans heeft dat ook aangetoond. Voor de kwaliteit van de woningen, ook gebouwd door sociale huisvestingsmaatschappijen, heeft de overheid een controlerende rol. Dat is met alles zo. Als je een wetgevend kader hebt en een lastenboek, heb je mensen nodig die ervoor zorgen dat er conform dat lastenboek en de vooropgestelde uitvoering wordt gebouwd. Dat geldt voor de privé en voor de overheid: voor iedereen dus. Onze overheid heeft het Europees Parlement asbestvrij gemaakt, maar die sanering kostte wel vier keer meer dan wat het moest kosten. Er is dus nood aan voortdurende controle.
De voorzitter : Het incident is gesloten.