Commissie voor Leefmilieu, Natuur, Ruimtelijke Ordening en Onroerend Erfgoed
Vergadering van 07/10/2009
Vraag om uitleg van de heer Peter Reekmans tot de heer Philippe Muyters, Vlaams minister van Financiën, Begroting, Werk, Ruimtelijke Ordening en Sport, over de informatieplicht van notarissen in toepassing van de nieuwe Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
De voorzitter : De heer Reekmans heeft het woord.
De heer Peter Reekmans : Mijnheer de voorzitter, mijnheer de minister, geachte leden, sinds het in werking treden van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) op 1 september rijzen voor notarissen blijkbaar een aantal praktische problemen. Ik zal het meer bepaald over twee problemen hebben: de informatieplicht van de notaris bij een onderhandse akte en het strafrechtelijke aspect van de problematiek.
Ten eerste is er de informatieplicht van de notaris. Mijns inziens leidt die vandaag tot een omgekeerd effect. Er moet immers een verschil worden gemaakt tussen de niet-ontvoogde gemeenten, nog steeds de overgrote meerderheid in Vlaanderen, en de ontvoogde gemeenten.
Volgens artikel 5.2.1 van de VCRO moet een notaris de volgende informatie hebben bij de ondertekening van een onderhandse verkoopovereenkomst voor niet-ontvoogde gemeenten: of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning uitgereikt is en of er een dagvaarding uitgebracht werd in overeenstemming met artikel 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43 en iedere in de zaak gewezen beslissing. Voor ontvoogde gemeenten moet bovendien het volgende geweten zijn: de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het onroerend goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister; of er op het onroerend goed een voorkooprecht rust vermeld in artikel 2.4.1; of er een verkavelingsvergunning van toepassing is; of het krachtens artikel 4.2.12, paragraaf 2, ten 2de voor de overdracht verplichte as-builtattest uitgereikt en gevalideerd is.
Dat is allemaal zeer technisch. Ik kom tot de essentie. Deze informatie verkrijgen voor de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst, vergt tijd, veel tijd. Stedenbouwkundige inlichtingen verkrijgen, duurt vaak twee maanden, een hypothecaire staat vragen aan sommige hypotheekkantoren, duurt een maand. Dat is wat de notarissen in Vlaanderen vandaag meemaken.
Met andere woorden, een verkoper wenst te verkopen en komt bij een notaris om een verkoopovereenkomst te laten opstellen. De notaris moet hem al dadelijk melden dat hij een hele tijd moet wachten vooraleer de verkoopovereenkomst kan worden opgesteld. Met als risico dat de koper zich intussen bedenkt en niet langer koper is. In de praktijk zou dit alleen kunnen worden opgelost doordat de mensen zelf een verkoopovereenkomst opstellen, hoewel het voor particulieren de laatste jaren bijna onmogelijk is geworden om foutloos een dergelijke overeenkomst op te stellen. Bovendien is er, voor het geval de koper zou komen te overlijden tussen het ondertekenen van de overeenkomst en de akte, een gratis levensverzekering als de verkoopovereenkomst bij de notaris wordt getekend. Ook het voorschot dat normaal uit veiligheidsoverwegingen bij de notaris wordt geblokkeerd, valt nu weg.
Vastgoedmakelaars, hoewel die geacht worden even professioneel te zijn als notarissen ik heb absoluut niets tegen vastgoedmakelaars, iedereen heeft beroepsrecht, maar ook de notarissen zijn niet verplicht de gevraagde informatie te verschaffen in niet-ontvoogde gemeenten. Mensen kiezen de gemakkelijkste weg: notarissen zullen dus in de praktijk geen onderhandse verkoopovereenkomsten meer opstellen in niet-ontvoogde gemeenten, nog steeds de grote meerderheid van de Vlaamse gemeenten, wegens een te groot risico op draconische boetes en nietigheid van de verkoopovereenkomst. Bovendien wachten mensen geen twee maanden om een verkoopovereenkomst te laten opstellen.
Het kan toch niet de bedoeling zijn, mijnheer de minister, om een van oudsher goed functionerend systeem te vervangen door een systeem waarbij de consument is overgelaten aan zichzelf, of enkel aan een vastgoedmakelaar die vaak geen jurist is? Als een notaris informatie, raadgevingen, opmerkingen en/of aanwijzigen geeft over een verkoopovereenkomst die is opgesteld door een verkoper of een vastgoedmakelaar, valt de notaris dan ook onder de bepalingen van 5.2.1. die reeds van toepassing zijn voor niet-ontvoogde gemeenten, en kan de notaris dan gesanctioneerd worden door middel van de boete van artikel 6.1.1 bij niet-naleving van de informatieverplichtingen opgelegd door artikel 5.2.1? Indien dit zo zou zijn, zullen notarissen minder geneigd zijn om verkoopovereenkomsten na te kijken en opmerkingen te geven, gezien het risico op een boete die volgens de huidige reglementering minstens 2.000 euro zou bedragen.
Mijnheer de minister, hoe evalueert u bovenstaande concrete situatie? Vindt u de geschetste aspecten van de VCRO meer in het voordeel van de consumenten dan de vroegere werkwijze? Waarom worden vastgoedmakelaars hier niet verplicht om op dezelfde wijze te handelen als notarissen en wat is de ratio legis om notarissen anders te behandelen? Hebt u de intentie om ter zake de bestaande decreetgeving te laten wijzigen, en zo ja, op welke manier en binnen welk tijdsbestek? Hebt u weet van andere acute problemen in dit genre sinds de inwerkingtreding van de VCRO?
Ik kom op een tweede problematiek, namelijk de strafrechtelijke. Indien iemand zich niet houdt aan de in de VCRO geëiste informatieplicht of de informatieplicht met betrekking tot publiciteit, kan de koper in de authentieke akte verzaken aan de nietigheid. Burgerrechtelijk kan dit een mooie oplossing zijn. Dan komen we op het strafrechtelijke. Indien een notaris een overtreding op de informatieplicht vaststelt in de verkoopovereenkomst, dan zal deze notaris de verzaking aan de nietigheid opnemen in zijn akte, onder andere verkoop, recht van opstal of erfpacht, met de bedoeling een nietige akte te vermijden. Het voorgaande zal in de praktijk meermaals voorkomen. Denk eveneens aan de gevolgen van een nietige akte met betrekking tot alleen nog maar de hypotheek die er op dat moment op rust.
Het gevolg van die verzaking aan de nietigheid in de notariële akte, is dat het een authentieke bekentenis is dat er inderdaad een overtreding is geweest. In de akte wordt die bekentenis dus opgenomen, en het parket zou enkel nog maar de aktes moeten opvragen om overtredingen te kunnen vaststellen en de boete te vorderen van de overtreders. Een nieuwe gemakkelijke manier om de staatskas te vullen of de begroting recht te krijgen? Heeft de verzaking aan de nietigheid het gevolg dat het strafrechtelijk karakter van de overtreding verdwijnt? Indien niet, zou het niet beter zijn om aan de verzaking aan de nietigheid het automatisch gevolg te koppelen om ook de strafrechtelijke overtreding zelf onvervolgbaar te maken? Mijnheer de minister, hoe beoordeelt u dit concreet strafrechtelijk risico en de gevolgen? Bent u bereid de artikelen verantwoordelijk voor deze toestand te wijzigen, en zo ja, binnen welke timing?
De voorzitter : De heer Ceyssens heeft het woord.
De heer Lode Ceyssens : Mijnheer de voorzitter, zoals ik de vraag om uitleg van de heer Reekmans lees, is de consument in dit geval alleen de verkoper. Ik denk dat we ook de consument-koper in dit geval zeker moeten beschermen. Voor CD&V blijft het belangrijk dat de koper beschermd is en over de juiste informatie beschikt.
Ik zou een voorstel durven te lanceren en aan de minister willen vragen of hij het desgevallend wil bekijken, namelijk dat we de versnelling van dit verhaal zoeken in de aanpassing van de informatieplicht met betrekking tot de publiciteit. We zouden kunnen bekijken of het niet mogelijk is dat op het moment dat er publiciteit wordt gevoerd, de verkoper aantoonbaar maakt dat de aanvraag voor informatie is gedaan via een aangetekend schrijven of iets dergelijks. Een onroerend goed is wellicht, als het te koop gesteld is, niet twee dagen later al verkocht. Daarmee zouden een aantal zaken synchroon kunnen verlopen, kan er sneller gestart worden en op het moment dat de verkoopovereenkomst gesloten wordt, zou ervoor kunnen worden gezorgd dat de koper beschermd is.
De voorzitter : De heer Vandaele heeft het woord.
De heer Wilfried Vandaele : Mijnheer de voorzitter, de heer Reekmans zegt dat hij niets heeft tegen vastgoedmensen. Ik wel, maar deze keer wil ik ze toch in bescherming nemen. Ik denk dat hij zich vergist als hij zegt dat die informatieplicht alleen van toepassing is op gemeenten die ontvoogd zijn. Ik denk dat die eigenlijk al van toepassing is op het moment dat ze een planregister en een vergunningenregister hebben. Dat zijn er meer dan 52. Ik denk dat de vastgoedmensen er niets op tegen hebben om die informatie door te spelen en dat ze een zekere kennis hebben die notarissen ook hebben, ook al zijn het geen juristen. Ik denk dat ze daar zeker een rol in kunnen en willen spelen.
De voorzitter : De heer Van Mechelen heeft het woord.
De heer Dirk Van Mechelen : Mijnheer de voorzitter, met betrekking tot de rol van de notaris in het decreet is een heel boompje opgezet. Mijnheer Reekmans, misschien is het interessant om het verslag van de hoorzitting na te kijken, waarbij de voorzitter van de federatie van notarissen het woord heeft gekregen. Ik kan u verzekeren dat wij zijn opmerkingen bij amendement allemaal hebben geïmplementeerd. Een van de verzuchtingen die volgens mij terecht was, was om in de procedure over bemiddeling bij verkoop de notaris en het vastgoedkantoor gelijk te stellen waar het kan. Ik denk dat we dat best zo houden. Als je vandaag in vastgoed wilt doen, en je bent geen jurist, laat je dan juridisch adviseren.
De voorzitter : Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Mevrouw Mercedes Van Volcem : Ik wil een suggestie doen. Op pagina 48 van het regeerakkoord staat er: Wij zorgen ervoor dat mensen vlot de correcte informatie en een adequaat advies kunnen opvragen over hun (ver)bouwintenties en plannendossier. Wij zorgen ook voor internettoepassingen die de aanvrager begeleiden bij het kiezen van de juiste procedure en de juiste inhoud van zijn vergunningsaanvraag.
Ik begrijp, zeker als de bouw het moeilijk heeft en de verkoop moeilijk loopt, dat het logisch is dat de stad of de overheid vlug informatie moet kunnen geven aan degenen die de overeenkomst moeten kunnen bewerkstelligen. Dat is rechtszekerheid en dat is goed voor de consument en de verkoper.
Voor een stad is het ook niet altijd gemakkelijk. Een geoloket, dat ook door notarissen vanuit hun kantoor zou kunnen worden geraadpleegd, zou een goede oplossing zijn. Ik zie dat u daar eventueel middelen voor zou hebben. Het zou een zeer klantgerichte oplossing zijn die de steden bij hun taken zou ontlasten.
De voorzitter : Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Mevrouw Gwenny De Vroe : Ik zou willen zeggen dat ik de uitspraak van de heer Vandaele zeer betreur. Hij heeft blijkbaar iets tegen immobiliënmakelaars, maar ik ben zelf immobiliënmakelaar van beroep.
De heer Wilfried Vandaele : Ik ben niet tegen alle immobiliënmakelaars.
Mevrouw Gwenny De Vroe : Mijnheer Ceyssens, het is zo dat sommige woningen wel binnen de twee dagen verkocht zijn. Dat gebeurt. Het is heel belangrijk dat informatie die noodzakelijk is en die de goede makelaars wel in de verkoopovereenkomst zetten, sneller kan worden verkregen. Dit is een prioriteit.
De voorzitter : Minister Muyters heeft het woord.
Minister Philippe Muyters : Mijnheer de voorzitter, geachte collegas, het is een vrij technische materie en ik zal dus ook een vrij technisch antwoord geven.
Vooreerst wens ik op te merken dat de informatieplicht van de instrumenterende ambtenaar niet wezenlijk is gewijzigd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De door de heer Reekmans geschetste problematiek is dus niet nieuw.
De Stedenbouwwet en het coördinatiedecreet van 22 oktober 1996 voorzagen slechts in een beperkte informatieplicht in hoofde van notarissen bij het opstellen van overeenkomsten. Voor particulieren en vastgoedmakelaars was op dat ogenblik nog geen enkele informatieplicht opgenomen.
Het decreet van 18 mei 1999 introduceerde een nieuwe, meer uitgebreide informatieplicht, die bovendien niet alleen gold voor notarissen maar ook voor vastgoedmakelaars en particuliere verkopers. De inwerkingtreding van deze informatieplichten werd in het decreet van 18 mei 1999 afhankelijk gemaakt van het bestaan van een goedgekeurd vergunningen- en plannenregister. Tot zolang deze registers niet waren goedgekeurd, gold geen enkele informatieplicht, ook niet voor notarissen.
Om het risico op bedrog opnieuw in te perken want dit had als gevolg dat er meer kans op bedrog was en kopers een degelijke rechtsbescherming te bieden, heeft het Vlaams Parlement op 21 november 2003 een decreetswijziging Ruimtelijke Ordening doorgevoerd. Een afgeslankte versie van de informatieplicht voor notarissen, werd in een overgangsmaatregel onmiddellijk van toepassing, ook in gemeenten die nog niet beschikten over een goedgekeurd vergunningen- en plannenregister.
In de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd aan deze regeling niets wezenlijks gewijzigd. De informatieplicht van notarissen werd in de codex zelfs versoepeld. Het is sinds 1 september niet meer nodig om de integrale tekst van het artikel uit de codex met een opsomming van de vergunningsplichtige handelingen op te nemen in de akte. Een loutere verwijzing naar dit artikel is voldoende. Daarnaast werd de verplichting om het stedenbouwkundig uittreksel bij de akte te voegen, vervangen door een verklaring van de koper dat hij een dergelijk uittreksel heeft ontvangen. Bij de totstandkoming van het wijzigingsdecreet werd een uitgebreid overleg- en consultatieproces gehouden dat heeft de heer Van Mechelen ook gezegd met onder meer de beroepsfederatie van notarissen. Hun opmerkingen zijn opgenomen.
De zogenaamde ongelijke behandeling van notarissen geldt dus enkel in de overgangsregeling. De gestelde problematiek zal dan ook langzaam uitdoven naarmate steeds meer gemeenten beschikken over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister. Na verloop van tijd zal de uitgebreide informatieplicht voor iedereen gelden, zowel voor notarissen, vastgoedmakelaars als voor particuliere verkopers. Zo zal de koper goed geïnformeerd zijn.
Ik vind het alleszins een goede zaak dat notarissen ook in de overgangsfase een aantal verplichte vermeldingen in de onderhandse akten moeten opnemen. Het is voor de kandidaat-koper toch van wezenlijk belang te weten of er voor het goed, al dan niet een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt en of er een stedenbouwmisdrijf werd gepleegd. Bovendien moet rekening worden gehouden met de hoedanigheid van de notaris als bijzondere ambtenaar. Ook zonder de regeling in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening heeft de notaris een algemene raadgevingsplicht. Dit houdt ondermeer een voorlichtingsplicht en een onderzoeksplicht in. De notaris kan dus in ieder geval niet volstaan met het geven van de informatie die de regelgeving inzake ruimtelijke ordening oplegt.
Indien de notaris de informatie niet met redelijke middelen en binnen een redelijke termijn kan krijgen, dan kan daarvan in de akte melding worden gemaakt en kunnen de partijen worden gewezen op de punten waar onduidelijkheid over bestaat. De notaris heeft bijgevolg een zogenaamde inspanningsverbintenis, geen resultaatsverbintenis. Naast deze informatie moet de notaris trouwens ook informatie inwinnen bij andere instanties, bijvoorbeeld bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Meestal worden al deze inlichtingen door de notaris gelijktijdig opgevraagd bij de verschillende instanties. De enkele maanden om deze belangrijke informatie op te vragen zijn geen verloren tijd, maar bieden rechtszekerheid aan de koper.
In het Grond- en Pandendecreet is opgenomen dat de verschillende gegevensbanken digitaal aan elkaar zullen gekoppeld en beheerd worden. De toegang en de ontsluiting van de onderlinge gegevensbanken zullen hierbij geregeld zijn.
De problematiek van de strafbepaling in uw vraagstelling is niet nieuw. Deze regeling is gewoon overgenomen uit het decreet van 18 mei 1999. Daar is niets aan gewijzigd. Sinds het decreet van 1999 is het niet nakomen van de informatieplichten, vervat in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, strafbaar. Dat geldt niet enkel voor de notaris, maar ook voor vastgoedmakelaars en private verkopers. Deze strafbaarstelling werd destijds door het parlement ingevoerd vanuit een terechte bezorgdheid over de bescherming van kandidaat-kopers.
Indien de onderhandse overeenkomst werd opgesteld zonder tussenkomst van de notaris en niet alle verplichte vermeldingen bevat, kan de notaris hiervoor uiteraard niet strafrechtelijk worden aangesproken. Het is wel de plicht van de notaris om de partijen erop te wijzen dat een inbreuk op de informatieplicht werd begaan. In de authentieke akte kan de notaris dit rechtzetten door de volledige stedenbouwkundige informatie op te nemen. Enkel wanneer de onderhandse overeenkomst werd opgemaakt door tussenkomst van een notaris, zonder de wettelijk vereiste informatie, kan de notaris strafrechtelijk worden aangesproken.
Naast het strafrechtelijk aspect kan de koper ook burgerrechtelijk de vernietiging van de akte vragen op basis van een inbreuk op de informatieplicht. Inbreuken begaan in de onderhandse akte, kunnen wel worden rechtgezet in de authentieke akte. De koper kan in dat geval verzaken aan de mogelijkheid om een vordering tot nietigverklaring in te stellen.
Zoals reeds gezegd, is de strafbaarstelling van de informatieplicht ingegeven vanuit de terechte zorg voor de rechtsbescherming van kandidaat-kopers. Het is van het grootste belang dat kopers volledig en correct worden geïnformeerd over het stedenbouwkundig statuut van het onroerend goed dat zij wensen aan te kopen.
Vanuit deze doelstelling vind ik het dan ook gerechtvaardigd dat inbreuken op de informatieplicht strafrechtelijk worden gesanctioneerd. Juridisch is het volstrekt onmogelijk om de door de inbreuk ontstane strafvordering te laten uitdoven door een akkoord tussen partijen. De verzaking aan de nietigheid van de akte door de koper kan enkel burgerrechtelijke gevolgen tussen partijen meebrengen.
De voorzitter : De heer Reekmans heeft het woord.
De heer Peter Reekmans : Mijnheer de minister, het is inderdaad niet nieuw, maar het is spijtig dat men er niets over heeft opgenomen in de nieuwe codex. Vandaar mijn vraag of dit kan worden bekeken.
Natuurlijk heeft de notaris een raadgevingsplicht tegenover de koper. Ik pleit er ook niet voor om die af te schaffen. Maar vandaag bevinden we ons in een overgangsperiode. Over welke termijn spreken we? Wat kunt u doen om die termijn zo kort mogelijk te maken?
Mijnheer Ceyssens, u zei dat ik het niet én over kopen én over verkopen had. Even duidelijk zeggen dat voor LDD zowel de kopers als de verkopers belangrijk zijn.
Tot slot, mijnheer Vandaele, voor u die een minister met een Voka-verleden in uw rangen hebt, kan uw aversie tegen een bepaalde ondernemerscategorie tellen. Als iedereen hier gaat lullen uit persoonlijke titel, dan moeten we geen commissievergaderingen meer houden. Dit noem ik echt lullen.
De heer Wilfried Vandaele : U zult binnenkort wel ontdekken wanneer ik iets wel of niet grappig bedoel.
Minister Philippe Muyters : Mijnheer Reekmans, u geeft duidelijk aan dat u die informatieplicht niet in vraag stelt, integendeel. U zou graag hebben dat die bij iedereen even snel wordt ingevoerd. Dat is ook beter voor de koper.
De voorzitter : Het incident is gesloten.