Commissie voor Binnenlandse Aangelegenheden, Huisvesting en Stedelijk Beleid Vergadering van 04/11/2003
Vraag om uitleg van de heer Didier Ramoudt tot de heer Marino Keulen, Vlaams minister van Wonen, Media en Sport, over de effecten van het uitoefenen van het voorkooprecht op het woningaanbod
De voorzitter : Aan de orde is de vraag om uitleg van de heer Ramoudt tot de heer Keulen, Vlaams minister van Wonen, Media en Sport, over de effecten van het uitoefenen van het voorkooprecht op het woningaanbod.
De heer Ramoudt heeft het woord.
De heer Didier Ramoudt : Mijnheer de voorzitter, mijnheer de minister, collega's, met het oog op een efficiënt en effectief sociaal grond- en pandbeleid voorzag de decreetgever in de Vlaamse Wooncode in een instrument dat het voor de overheid mogelijk maakt in te grijpen op de privé-markt. Woningen en percelen die worden verkocht, moeten worden aangeboden aan de VHM en zijn socialehuisvestingsmaatschappijen, aan de gemeenten en aan de OCMW's.
Het voorkooprecht zorgt echter voor groot ongenoegen bij de verschillende partijen die betrokken zijn bij de aan- en verkoop van woningen en percelen. Notarissen dringen reeds lang aan op de uitbouw van een kadaster van percelen waarop de Vlaamse overheid een voorkooprecht kan uitoefenen. Privé-ontwikkelaars van gronden en particuliere kopers worden daadwerkelijk afgeschrikt. Er wordt een steeds grotere voorzichtigheid aan de dag gelegd door aannemers en projectontwikkelaars die enorme inspanningen leverden en uiteindelijk werden geconfronteerd met het recht op voorkoop.
Ook aan de kant van de socialehuisvestingsmaatschappijen weerklinkt kritiek. Het voorkooprecht heeft als doel het sociaal patrimonium in probleemgebieden op een snelle en adequate manier uit te breiden, maar dit wordt enigszins tegengewerkt door de hoge kostprijs.
De OCMW's, de gemeenten en de sociale woonorganisaties kunnen de percelen en woningen enkel aankopen tegen dezelfde prijzen en dezelfde voorwaarden als deze die gelden voor de oorspronkelijke kandidaat-kopers.
Er zijn vooral klachten met betrekking tot de termijn, namelijk twee maanden, waarover de gemeenten, de OCMW's en de socialewoningorganisaties beschikken om te beslissen al dan niet gebruik te maken van het voorkooprecht. De socialewoningorganisaties wijzen op de noodzaak van deze termijn gezien de enorme administratieve formaliteiten die moeten worden vervuld. De overige partijen hekelen deze termijn omdat op die manier de gebruikelijke procedure wordt lamgelegd.
Het recht op voorkoop wordt volgens de mij beschikbare cijfers niet frequent toegepast. Enig zoekwerk leverde volgende resultaten op voor 1999. Bij de VHM Antwerpen werden dat jaar 991 kooppanden aangeboden en werd slechts twee keer het voorkooprecht uitgeoefend. In Limburg waren er 154 aanbiedingen tegen slechts 1 uitoefening van het voorkooprecht. In Oost-Vlaanderen waren er 877 aanbiedingen en was er 8 keer een uitoefening van het voorkooprecht. In West-Vlaanderen waren er 589 aanbiedingen tegen 2 keer een uitoefening van het voorkooprecht. Hoewel Vlaams-Brabant 5.988 aanbiedingen had, werd slechts 5 keer het voorkooprecht uitgeoefend. Dit betekent dat op een totaal van 8.609 aanbiedingen, 18 keer het voorkooprecht werd uitgeoefend. Voor het jaar 2000 heb ik geen cijfers. Voor 2001 kom ik bijna tot eenzelfde vaststelling, verdeeld over de provincies : slechts 55 keer werd het voorkooprecht uitgeoefend.
Recente gegevens met betrekking tot een mij goed bekend gebied, namelijk de streek van Gistel, Oudenburg, Eernegem, Ichtegem, Middelkerke,Oostende en Bredene, waar een hoge werkloosheidsgraad heerst en waar veel sociale woningen zouden moeten zijn, wijzen eveneens op de beperkte toepassing van het recht op voorkoop van de socialehuisvestingsmaatschappijen. In 2002 werd 456 maal het recht op voorkoop aangeboden aan 'Onze Landelijke Woning', een organisatie die in opdracht van de VHM gronden aankoopt en huizen bouwt, overeenkomstig de doelstellingen van de VHM. Bovendien werkt Onze Landelijke Woning op basis van subsidies van de VHM. Op een totaal van 456 aanbiedingen werd slechts driemaal gebruik gemaakt van die mogelijkheid.
Voor gemeenten en OCMW's is het bekomen van cijfermateriaal iets moeilijker omdat het blijkbaar niet gestructureerd aanwezig is. In het OCMW van Oostende bijvoorbeeld werd in 2002 geen enkele keer gebruikgemaakt van het voorkooprecht. Door die maatregel derft de overheid bepaalde inkomsten, zonder dat ze het zelf wil. Als de gemiddelde procedure voor het opeisen van het voorkooprecht twee maanden duurt, dan moet de overheid rekening houden met een vertraging voor de registratierechten van twee maanden. Nu zijn de aanbiedingen wellicht hoger dan in 1999, niet alleen omdat er meer wordt verkocht, maar ook omdat in heel wat steden de voorkooprechtgebieden werden uitgebreid. Als er 9.000 aanbiedingen zijn tegen een gemiddelde verkoopprijs van 5 miljoen frank, dan komen we aan een bedrag van 4,5 miljard frank, dat de staat twee maanden later zou kunnen innen. Als de staat die 4,5 miljard frank zou uitzetten tegen een rente van 5 percent, dan derft diezelfde staat 111,5 miljoen frank aan intresten.
Mijnheer de minister, beschikt u over cijfers die informatie geven over de omvang van het gebruik van het voorkooprecht door de overheden die daartoe het recht hebben en zo ja, welke zijn die? Bent u op de hoogte van enig verlammend effect op het woningaanbod dat de toepassing van het recht op voorkoop met zich brengt? Hoe schat u de klachten van de betrokken partijen in? Welke maatregelen kunt u nemen om dit op te lossen? Bent u bereid om de periode waarover de gemeente, het OCMW en de socialehuisvestingsmaatschappijen beschikken om te beslissen om al dan niet gebruik te maken van het recht op voorkoop, te beperken tot twee weken, om zo het verlammend effect op de economie tegen te gaan? Wat is uw standpunt, in het licht van de klachten van de betrokkenen en het relatief beperkte gebruik, over een grondige evaluatie van het voorkooprecht op zich? Hoe ziet u een dergelijke evaluatie concreet gebeuren?
De voorzitter : Minister Keulen heeft het woord.
Minister Marino Keulen : Mijnheer de voorzitter, de administratie heeft in opdracht van mijn voorganger een aanzet tot evaluatie gemaakt in het voorjaar van 2002. Uit die aanzet blijkt dat 29.714 verkopen werden aangeboden aan de SHM's en dat die SHM's in 88 gevallen het recht van voorkoop hebben uitgeoefend.
De subsidie voor verwerving in het kader van sociale woonprojecten werd recent aangepast door de Vlaamse regering, en daarbij krijgt het recht van voorkoop niet langer een hogere subsidie in vergelijking met gewone verwervingen. Dat is een gevolg van die aanpassing. Voordien subsidieerde de Vlaamse overheid de aankoop van gronden en panden door de bewoners van sociale woningen integraal boven de 625 frank per vierkante meter voor gronden en panden waarop een recht van voorkoop geldt, en boven de 1.250 frank per vierkante meter voor andere gronden en panden. De aankoop van gronden en panden wordt voortaan als volgt gesubsidieerd : in woonvernieuwingsgebieden wordt alles boven de 30 euro per vierkante meter gesubsidieerd met een plafond van 70 percent van de kostprijs. In woonbouwgebieden wordt alles boven de 50 euro per vierkante meter gesubsidieerd met een plafond van 70 percent van de kostprijs. In andere gebieden wordt de subsidie, berekend volgens de regeling voor woonbouwgebieden, slechts voor de helft uitgekeerd.
Bovendien worden de initiatiefnemers gestimuleerd om hun projecten sneller te realiseren. Indien de projecten binnen de 3 jaar na verwerving worden gegund, verhoogt de subsidie met 15 percent. De filosofie daarachter is dat we meer willen doen met hetzelfde geld en de uitvoering van projecten stimuleren. Tot dusver was een maatschappij die een aankoop deed, niet verplicht om het project te realiseren. Ze kreeg subsidies voor de verwerving, maar dat kapitaal werd geïmmobiliseerd, waardoor voor anderen die wel een project wilden uitvoeren, geen geld meer beschikbaar was.
De VHM centraliseert via een overeenkomst met de notarissen alle rechten van voorkoop die aan de socialehuisvestingsmaatschappijen worden aangeboden. Op die manier kan de VHM een ondersteunende rol spelen bij de betrokken maatschappijen. De VHM kan gegevens leveren omtrent de ligging, de prijs, het aantal aangeboden en het aantal uitgeoefende rechten van voorkoop. Ik zal de VHM een recente stand van zaken opvragen en die aan de commissie bezorgen. De meest recente stand van zaken waarover ik beschik, werd opgemaakt naar aanleiding van een administratieve evaluatie van het recht van voorkoop begin 2002.
Het aanbod aan gemeenten en OCMW's is hetzelfde als dat aan de huisvestingsmaatschappijen. Hiervoor verwijs ik naar de cijfers die ik bij de VHM zal opvragen en aan u meedelen. De uitgeoefende rechten van voorkoop door gemeenten en OCMW's zijn bij de administratie bekend voor zover er een subsidieaanvraag aan gekoppeld is. Ik zal u deze gegevens binnenkort ook ter beschikking kunnen stellen.
Het recht van voorkoop in de sociale huisvesting werd ingevoerd om het tekort aan sociale woningen te verhelpen, om de kleinschalige inbreidingsgerichte projecten te promoten en om gekoppeld aan een gericht beleid tot kwaliteitsverbetering van woningen te komen in de centra van steden en gemeenten.
Het instrument is binnen het woonbeleid zeker waardevol omdat het de doelstelling inzake de uitbreiding van het sociaal woonpatrimonium mee kan realiseren. Het instrument moet evenwel procedureel worden verbeterd. Zo staat het aantal aanbiedingen niet in verhouding tot de uitoefening. Om de effectiviteit van het instrument te verbeteren, kan het voorstel worden onderzocht om het recht van voorkoop te koppelen aan de aard van het goed.
Niet elke verkoop van een onroerend goed moet worden aangeboden en niet elke begunstigde is geïnteresseerd in alle aanbiedingen. Een systeem waarbij ook de begunstigde inspraak kan krijgen in het soort aanbiedingen kan reeds een gunstige invloed hebben op de toevloed van aanbiedingen. Een SHM kan bijvoorbeeld vragen aan een notaris om over een bepaald type van verkopen te worden ingelicht. Nu worden gebieden in hun geheel aangeboden. Dat is mede een verklaring voor het lage uitvoeringspercentage. De periode waarin de gerechtigden hun bedoeling kenbaar kunnen maken, bedraagt twee maanden. Deze periode is het resultaat van een afweging tussen de behoefte van de oorspronkelijke koper om snel uitsluitsel te krijgen enerzijds, en de mogelijkheid om subsidie toe te kennen anderzijds.
Bij een subsidieaanvraag voor een sociaal woonproject werd een afzonderlijke en verkorte procedure opgesteld voor de verwervingen in het kader van het recht van voorkoop. Zelfs dan blijkt het niet altijd eenvoudig om binnen de termijn van twee maanden tot een subsidieadvies te komen. Deze periode nog verder inkorten, zou in de huidige omstandigheden betekenen dat de rechten van voorkoop de facto worden uitgesloten van subsidie.
Ik ben bereid om met de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, de rechthebbenden in de sector en de administratie na te gaan of de periode kan worden ingekort. Hoe dan ook lijkt 14 dagen te kort om vanuit het sociaal woonbeleid nog sturing te kunnen geven aan de verwervingen. Ik vrees dat we dan in situaties terechtkomen waarin het recht wordt uitgeoefend zonder dat de financiering voor de initiatiefnemers is geregeld.
Ik heb recent ook het initiatief genomen om te onderzoeken in welke mate de aanbiedingen van het recht van voorkoop transparanter kunnen worden gemaakt voor zowel notaris als gerechtigde door te trachten een GIS loket uit te bouwen, waarop elke belanghebbende onmiddellijk kan nagaan of er op een bepaald onroerend goed een recht van voorkoop rust. Als dit op kruissnelheid komt, kan de periode waarbinnen de rechthebbenden moeten beslissen, wellicht worden ingekort.
De evaluatie van het recht van voorkoop is gestart met een beknopt rapport waarin de administratie en de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij samen de voor- en nadelen hebben geïnventariseerd in functie van de onderscheiden doelstellingen van het instrument. Dit rapport zal uitgebreid worden op basis van recente gegevens. Op basis hiervan kan verder de discussie worden gevoerd.
De voorzitter : De heer Ramoudt heeft het woord.
De heer Didier Ramoudt : Mijnheer de minister, ik dank u voor uw omstandig antwoord. U houdt rekening met een aantal verzuchtingen binnen de VHM. Ze zijn echter niet marktconform en beantwoorden ook niet aan de realiteit.
Ik zal een voorbeeld aanhalen dat ik zelf ken. Oostende heeft heel wat woongebieden waar het voorkooprecht geldt. Als een bouwpromotor een overeenkomst afsluit met een eigenaar, geldt nog altijd het voorkooprecht. Een bouwpromotor heeft geen tijd op overschot en speelt kort op de bal. In de overeenkomst is er steeds een opschortende voorwaarde opgenomen. Hij moet zich immers indekken tegen het voorkooprecht. De bouwpromotor moet daardoor zijn verplichtingen niet nakomen als hij een gelijkwaardig pand kan overnemen dat niet in het gebied ligt waar het voorkooprecht geldt. Zijn eerdere aankoopoptie vervalt dan.
De eigenaar blijft dan met een pand opgescheept dat hij had willen verkopen. Hij zal misschien nooit meer een dergelijk bod krijgen. Mijnheer de minister, zo werkt de markt. Een bouwpromotor moet een schema volgen. Hij heeft materiaal gekocht, de investeringen lopen, enzovoort.
In Oostende werden de betere woongebieden ingekleurd als gebieden met voorkooprecht. Dit leidt echter tot een averechts effect, waarvan de overheid uiteindelijk het slachtoffer zal worden. Ze zal nooit het voorkooprecht uitoefenen op deze plaatsen omdat de aankoop te duur is.
Mijnheer de minister, natuurlijk is dit een lokaal probleem. We moeten er wel rekening mee houden.
De voorzitter : Minister Keulen heeft het woord.
Minister Marino Keulen : Mijnheer Ramoudt, we moeten nagaan of we de periode kunnen inkorten. Ik denk niet dat iemand tegen de intentie kan zijn om via het voorkooprecht een beleid te voeren om een aantal mensen in bepaalde gebieden een dak boven het hoofd te verzekeren. Wel zijn er een aantal perverse effecten waardoor bepaalde zaken helemaal niet gebeuren. Daar is niemand mee gediend.
Daarnaast is het vaak een probleem om te weten waar die gebieden liggen, vandaar ook de idee van het GIS-systeem om de gegevens te centraliseren. Ik heb de notarissen ontvangen, die me zeiden dat er onduidelijkheid bestaat. Ze weten niet meer bij wie ze terechtkunnen voor informatie. Een aantal zaken zijn dus duidelijk voor aanpassing vatbaar. Iedereen moet precies weten waar die gebieden liggen.
We trachten de termijnen zo kort mogelijk te maken. We moeten er echter voor zorgen dat niet alles onderuit wordt gehaald door de termijnen zo kort te maken dat ze niet meer toepasbaar zijn. Als we ze kunnen inkorten om de dienstverlening te verbeteren, dan zullen we dat zeker doen.
De heer Didier Ramoudt : Mijnheer de minister, ik ben tevreden dat u zich met de zaak bezighoudt.
De voorzitter : Het incident is gesloten.