Commissie voor Binnenlandse Aangelegenheden, Huisvesting en Stedelijk Beleid Vergadering van 21/10/2003
Vraag om uitleg van mevrouw Veerle Heeren tot de heer Marino Keulen, Vlaams minister van Wonen, Media en Sport, over de realisatie van sociale huurwoningen via publiek-private samenwerking
De voorzitter : Aan de orde is de vraag om uitleg van mevrouw Heeren tot de heer Keulen, Vlaams minister van Wonen, Media en Sport, over de realisatie van sociale huurwoningen via publiek-private samenwerking.
Mevrouw Heeren heeft het woord.
Mevrouw Veerle Heeren : Mijnheer de voorzitter, mijnheer de minister, de Vlaamse regering heeft zich 4 jaar geleden tot doel gesteld 15.000 extra sociale huurwoningen te bouwen. In de loop der tijd is die doelstelling evenwel bijgestuurd.
Volgens de vorige minister van Huisvesting werkte het systeem te traag en was het nodig om publiekprivate samenwerking in de sociale woningbouw mogelijk te maken. We zijn ondertussen 9 maanden voor het einde van de legislatuur en de PPS zou in werking worden gesteld. Op 9 mei 2003 keurde de Vlaamse regering de krachtlijnen van de PPS goed, evenals een lijst van pilootprojecten, om via PPS sociale huurwoningen te bouwen.
Volgens een persmededeling van uw voorganger, de heer Gabriels, wilde de PPS, door de samenwerking tussen de privé-partner, de lokale huisvestingsmaatschappijen en de overheid, een meerwaarde genereren.
Vandaag werken de privé- en publieke sector ook samen. Ik ken geen enkele bouwmaatschappij die de woningen zelf bouwt. Er is steeds een samenwerking met een aannemer.
De PPS zou evenwel nieuwe perspectieven openen om, ik herhaal de woorden van uw voorganger : 'een kwalitatief beter eindproduct af te leveren binnen een kortere termijn en met een lagere prijs.'
Volgens de mededeling van 9 mei 2003 zouden in een eerste fase de sociale huisvestingsmaatschappijen en de gemeenten, via opstalrecht, grond ter beschikking stellen aan de privé-partner. In een tweede fase zou de privé-partner ook zelf gronden inbrengen.
In mei 2003 werden een aantal pilootprojecten geselecteerd : Izegem, Oostende, Aalst, Gent, Dilbeek, Tienen, Antwerpen, Lier, Lommel en Tongeren. Deze projecten werden gekozen door rekening te houden met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Daarnaast was een mix nodig volgens geografische ligging, grootte, aard en woonbehoeften van het gebied.
Het was steeds de ambitie om met de PPS 1.000 woningen te bouwen. Hiervan ligt ongeveer 40 percent in de grootstedelijke gebieden Antwerpen en Gent.
Op 3 oktober hebt u een nieuwe beslissing genomen over de aard en de gunning van de pilootprojecten. Het gaat in een eerste fase over 450 woningen, en er wordt met de bouw pas gestart in de tweede helft van 2004. U zult de linten niet meer kunnen doorknippen. Uw voorganger was dat al deze zomer van plan, maar helaas.
De regering heeft een aantal steden en gemeenten geselecteerd. Konden de steden en gemeenten zichzelf kandidaat stellen voor deze projecten? Hoe en wanneer werden de gemeentebesturen in kennis gesteld van de mogelijkheid om zich kandidaat te stellen? Is er een algemene oproep geweest?
Ik ben erover verwonderd dat sommige gemeenten bij de pilootprojecten zijn opgenomen en andere - die misschien veel verder stonden met een aantal dossiers - niet in het lijstje voorkomen. Op basis van welke criteria werd de selectie gemaakt? In hoeverre werd rekening gehouden met de nood aan betaalbare woningen in dat gebied? Als er 70.000 mensen, gespreid over Vlaanderen, op een wachtlijst staan, merk je toch dat in bepaalde gebieden de wachtlijsten veel langer zijn.
Zijn lokale besturen bereid om hun grond ter beschikking te stellen via opstalrecht? Welke vergoeding zullen ze hiervoor krijgen? Is deze vergoeding vergelijkbaar met de opbrengst bij verkoop?
Het gaat vaak over kwaliteit. De commissie heeft de voorbije jaren regelmatig projecten bezocht. De projecten in de sociale huisvesting zijn van zeer goede kwaliteit. Als men pretendeert om met de PPS nog betere kwaliteit te garanderen, kan ik dit enkel toejuichen. Welke garanties geeft u om die kwaliteit te realiseren?
Welke budgetteringstechniek wordt er gebruikt? Ik kan me niet van de indruk ontdoen dat het nieuwe systeem een mooi voorbeeld is van debudgettering. We hebben dat ook gezien bij de alternatieve financiering van voormalig minister Waltniel, waarvoor we vandaag de prijs betalen. In welke budgetten voorziet u voor de PPS?
De voorzitter : De heer Logist heeft het woord.
De heer Marcel Logist : Voorzitter, de stad Tienen is een van de pilootprojecten. Het verheugt ons dat er ongeveer 150 woningen zullen bijkomen.
Bij het bekijken van de gronden bleek dat er 100 nieuwe woongelegenheden in woonuitbreidingsgebied liggen. Zijn er hierover al contacten geweest met de bevoegde diensten van stedenbouw en ruimtelijke ordening, om de nodige vergunningen zo vlug mogelijk af te leveren?
De voorzitter : Minister Keulen heeft het woord.
Minister Marino Keulen : Wat de laatste vraag betreft, kan ik zeggen dat er contacten zijn met stedenbouw om het probleem op te lossen.
Mevrouw Heeren, er werd niet gezegd dat er een betere kwaliteit zou worden afgeleverd, maar wel een gelijkwaardige kwaliteit. Vandaag is onze huisvesting kwalitatief hoogstaand. Volgens sommigen is ze zelfs te goed, en daardoor te duur.
Mevrouw Veerle Heeren : Dan staat het verkeerd in de persmededeling van 9 mei 2003.
Minister Marino Keulen : Het gaat om gelijkwaardige kwaliteit.
De selectie van de pilootprojecten gebeurde zonder algemene oproep. Ernst & Young heeft tijdens de PPS voorstelling in de commissie voor Huisvesting op 27 mei 2003 de 3 criteria toegelicht. Ten eerste is binnen het RSV bewust gekozen voor stedelijke woongebieden waar de nood aan bijkomende sociale woningen het grootst is. Ten tweede werd gezocht naar een optimale mix tussen geografische ligging - provinciale spreiding - en grootte - niet alleen grootsteden, maar ook iets kleinere steden -, de aard van het gebied en bovenal woongebieden. Ten derde werden op basis van de uitgezuiverde wachtlijsten van de VHM telkens 2 gemeenten geselecteerd die voorkwamen in de provinciale top-tien van gemeenten met de meeste kandidaat-huurders op de wachtlijst.
Deze gemeenten hebben eind 2002 34 projecten ingediend, voor een totaal van 930 woningen. Eind augustus 2003 werd gevraagd om de ingediende projecten te bevestigen. De gemeenten werden verzocht om geen projecten in te dienen die te ver waren gevorderd op het gebied van ontwerp of bouwvergunning, omdat hierdoor het gebruik van het door de Vlaamse regering opgelegde prestatiebestek weinig zin heeft. Bovendien werd hen gevraagd om kleinere projecten, van minder dan 20 woningen, te verwezenlijken met de klassieke investeringsprogramma's. Tevens werd om een ondertekend mandaat gevraagd, om de aanbesteding van de pilootprojecten op hun publieke gronden op te starten.
Alles is gebeurd in overleg tussen Ernst & Young en de geïnteresseerde steden. Er was geen algemene oproep. Alles is door dialoog tot stand gekomen.
We hebben het over een pilootproject dat moet gelanceerd worden. Er wordt al lang over PPS gesproken en iedereen heeft er een eigen beeld en definitie van. Voor mij was het belangrijk de projecten te operationaliseren, en eventueel na evaluatie zaken bij te sturen, aan te passen of uit te breiden.
Uiteindelijk selecteerde de afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap 14 projectvoorstellen in 7 van de 10 pilootgemeenten. Zij zijn goed voor 450 sociale huurwoningen.
De gemeenten die nog meedoen, zijn Dilbeek, Gent, Aalst, Antwerpen, Lommel, Tienen en Izegem. Lier, Oostende en Tongeren dienden uiteindelijk geen project in, omwille van vertragingen of wijzigingen of gaven geen mandaat.
De wet op de overheidsopdrachten wordt wel degelijk toegepast voor de aanbesteding via een beperkte offerteaanvraag. In de oproep tot kandidaatstelling die Europees werd gepubliceerd op 9 oktober 2003, wordt dit uitdrukkelijk vermeld. Ook in het Bulletin van Aanbestedingen werd dit project gepubliceerd.
Alle gemeenten, OCMW's en SHM's die een mandaat hebben gegeven voor de aanbesteding, hebben zich uitdrukkelijk akkoord verklaard met een opstalvergoeding van 50 euro per vierkante meter. Gespreid over 30 jaar wordt dit door de geselecteerde privé-investeerder aan de eigenaar van de grond terugbetaald. Bij het beëindigen van de erfpachtovereenkomst, 27 jaar na de oplevering, wordt het gebouw eigendom van de publieke eigenaar van de grond. De vergoeding is meer dan billijk, zeker wanneer ermee rekening wordt gehouden dat vroeger de verwerving van een aantal gronden werd gesubsidieerd. Geen enkele deelnemende gemeente heeft hiervan een probleem gemaakt. Ze waren akkoord met de prijs.
Ik heb al gezegd dat de PPS-projecten een gelijkwaardige kwaliteit willen leveren. De kwaliteit wordt verzekerd door te werken met het nieuw Algemeen Bestek voor de Sociale Woningbouw. Het ABSW is opgesteld door specialisten van de VHM en het Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf en werd opgeleverd in augustus 2003.
Bovendien zal de selectiecommissie - die eind maart 2004 de definitief geselecteerde investeerders zal voorstellen voor gunning - niet enkel rekening houden met de prijs, maar ook met de kwaliteit van de uitvoering, de architecturale kwaliteit, de uitvoeringstermijn en de aanpak van het groot onderhoud van de op te richten gebouwen.
Bij de PPS voor sociale huisvesting staat de PPS-bouwheer - de investeerder - niet enkel in voor het ontwerp, de bouw en de financiering, maar ook voor het groot onderhoud van het gebouw. Hiervoor zal jaarlijks een provisie van 500 euro per woning op een reserverekening worden gestort.
Wat betreft de budgettaire middelen hebben we zelfs felicitaties gekregen van het Rekenhof. We zijn een goede leerling, die op een orthodoxe manier de begrotingsrichtlijnen volgt.
Op de begroting 2003 is een bedrag van 25 miljoen euro voor de eerste pilootprojecten ingeschreven. Dit bedrag wordt, met akkoord van minister Van Mechelen, overgedragen naar de begroting 2004. Bij de gunning in april 2004 wordt dit - voor de bouw van 450 nieuwe sociale huurwoningen voor 27 jaar - over de verschillende goedgekeurde projecten verdeeld, op basis van de overeengekomen jaarlijkse erfpachtcanon met de private partner en het door Ernst & Young ontwikkelde rekenmodel.
Hiermee wordt gestart met de bouw van de eerste sociale huurwoningen via PPS. We willen in het najaar van 2005 de eerste woningen opleveren. We voorzien een jaar bouwtijd, om in het najaar van 2005 de woningen te laten betrekken.
De voorzitter : Mevrouw Heeren heeft het woord.
Mevrouw Veerle Heeren : Mijnheer de minister, na het afhaken van 3 van de 10 geselecteerde gemeenten zijn er geen 2 projecten meer in elke provincie. In mijn provincie blijft slechts één gemeente over. Waarom hebt u niet gezocht naar andere projecten in die provincie? Het was de uitdaging om in elke provincie 2 of 3 pilootprojecten te starten.
Minister Marino Keulen : Dat klopt, mevrouw Heeren, maar het was er mij om te doen de PPS operationeel te maken. Ik heb liever veel deelnemers, maar op een bepaald moment moet je doorzetten.
Ik heb de sector steeds gezegd dat dit een surplus is, bovenop de andere activiteiten die de overheid in de sociale huisvesting moet ontplooien, zoals de investeringsprojecten via het investeringsprogramma en de projectsubsidiëring.
Ik hoop dat in de volgende legislatuur kan worden gestart met huursubsidiëring, om de wachtlijsten te verkorten. We hebben nu een toepasbaar model en we hebben ervoor gekozen om nu van start te gaan.
Mevrouw Veerle Heeren : Wat zijn de redenen waarom Lier, Oostende en Tongeren niet in het project zijn gestapt?
Minister Marino Keulen : Ze waren zelf niet helemaal klaar. Ik kan natuurlijk alleen de situatie meegeven.
Mevrouw Veerle Heeren : Dat geloof ik niet. Ik dacht dat Oostende ver was gevorderd met een dossier.
De bedoeling van uw voorganger - want het is een probleem als er op 4 jaar tijd meerdere ministers verantwoordelijk zijn - was een versnelling door te voeren, om 15.000 extra sociale woningen te bouwen.
Als de woningen in 2005 worden opgeleverd zullen we merken of ze goedkoper zijn dan de woningen die vandaag gebouwd worden met het gewone investeringsprogramma of de Subsidies voor Bouw en Renovatie. Het moet het opzet zijn om een even goede kwaliteit te leveren met minder overheidsmiddelen. In de volgende legislatuur zal de vergelijking worden gemaakt.
Minister Marino Keulen : Het is belangrijk dat we de PPS - na een lange periode van overleg, waarbij iedereen een andere invulling voor ogen had - operationeel hebben gemaakt. Het is heel speciaal dat ook privé investeerders actief worden in de sector van de sociale huisvesting, waarin voorheen enkel de overheid investeerde.
Bij de aanvang is er wat aarzeling, maar het is belangrijk dat 7 steden en gemeenten wel van start gaan met het PPS-project. Op die manier kunnen we 450 extra woningen bouwen. Dit is niet ten koste van andere projecten, want het investeringsvolume is nooit zo groot geweest als tijdens deze legislatuur.
Met 60.000 mensen op de wachtlijsten voor een sociale woning moet alles gemobiliseerd worden om de druk te verminderen. Hopelijk worden in een volgende legislatuur ook huursubsidies of huurcheques mogelijk om de wachtlijsten te doen krimpen. Dit is mijn enige motivatie om door te zetten. Het geeft me een groot vertrouwen als 7 gemeenten dit project mee willen opstarten.
De voorzitter : Het incident is gesloten.