Verslag plenaire vergadering
Actuele vraag over de aangekondigde invoering van richthuurprijzen
Actuele vraag over de aangekondigde invoering van richthuurprijzen
Actuele vraag over de aangekondigde invoering van richthuurprijzen
Verslag
De heer Penris heeft het woord.
Minister, u hebt vorige week via de pers aangekondigd dat u snel werk wilt maken van de aanleg van een databank met richthuurprijzen. Ik ga ervan uit dat die databank voor u een wetenschappelijk doel heeft. Wetgevend kan dat doel alleszins niet zijn omdat we federaal nog altijd gestuurd worden wat de huurwetgeving betreft. Het is dus een wetenschappelijk doel: u wilt meten en u wilt die metingen doen in het licht van de hopelijk snelle invoering van een veralgemeend huursubsidiestelsel. Die invoering van het huursubsidiestelsel was al door de vorige regering, in 2004, aangekondigd. Dit principe werd nogmaals bevestigd in uw beleidsnota en later ook in uw beleidsbrief. In 2010 hadden we daar al werk van moeten maken, maar dat is tot op heden nog altijd niet gebeurd.
U bent een beetje geschrokken, zegt u, van het succes van andere subsidiestelsels, zoals de renovatiepremie. Het succes was zo groot dat de begroting niet meer kon volgen. Dat risico wilt u vermijden. Daarom wilt u in de eerste plaats meten, wilt u de huurmarkt kennen.
Ik heb geen enkel probleem met het feit dat u gaat meten, maar wel met het feit dat goede voornemens op die manier op de langere baan worden geschoven. Want, minister, mijn fractie staat achter een veralgemeende invoering van een huursubsidiestelsel. Ik ben dus bezorgd. Ik wil snel mee uitvoering geven aan uw goede voornemens in uw beleidsnota en uw beleidsbrief. Wanneer wilt u landen? Wanneer zult u de data hebben die we nu nodig hebben?
De heer Yüksel heeft het woord.
Minister, collegas, een goed functionerende private huurmarkt met een ruim aanbod aan kwaliteitsvolle en betaalbare woningen is meer dan broodnodig. U wilt de strijd aanbinden met de huisjesmelkerij in de steden. U wilt ook de brave huurders met een laag inkomen in de steden beschermen tegen woekerprijzen. U wilt ook eigenaars die valse excuses inroepen om huurders te weigeren, aanpakken. Dat zijn terechte bekommernissen. Wij staan daar als CD&V volledig achter. U krijgt onze steun voor de volle 100 procent.
Het instrument dat u daarvoor in het leven roept, is de zogenaamde databank richthuurprijzen. Op die manier wilt u komen tot een faire richthuurprijs voor een bepaald type woning. Dat hebt u ook aangekondigd in uw beleidsbrief Wonen.
Minister, op basis van welke criteria gaat u die databank uitwerken? Is het uw bedoeling om op termijn te komen tot een plafonnering van de huurprijzen op de private huurmarkt?
Mevrouw De Waele heeft het woord.
Collegas, minister, ook ik las vrijdag dat u een databank voor richthuurprijzen klaar wilt hebben tegen het najaar. U doet dat, zo lezen we althans, om greep te krijgen op de private huurmarkt. Enerzijds zegt u dat u de huurder weerbaarder wilt maken. Anderzijds zal dit betekenen dat de verhuurder een maatstaf krijgt om correctere huurprijzen te hanteren.
Wat is een correcte huurprijs? Dat is de vraag die we ons moeten stellen. Ik heb hier conclusies mee van een consumentenorganisatie. Daaruit blijkt dat 84 procent van de consumenten vindt dat hun huurprijs correct is tot weinig hoog in verhouding tot de waarde van het onroerend goed dat ze bewonen. 80 procent van de consumenten vindt de huurprijs correct tot weinig hoog ten opzichte van hun inkomen. Dat zijn verrassende gegevens. Misschien spreken ze wel wat clichégegevens tegen.
Dat neemt niet weg dat er nog altijd een klein segment is van kwetsbare huurders die op de private huurmarkt hun weg niet vinden. Zij vinden hun weg ook niet op de sociale huurmarkt. Daar faalt het overheidsbeleid. De overheid heeft te weinig sociale huurwoningen en daarom moet ze steevast inzetten op de private huurmarkt. De hulp wordt ingeroepen van de private verhuurders.
U weet ongetwijfeld ook wel dat die private huurmarkt slinkend is. U hebt zelf al gezegd dat we acties moeten nemen zodat die niet verdwijnt. Ik ben een beetje ongerust over de maatregelen die u telkens neemt. Ik stel vast dat die telkens private verhuurders doen verdwijnen.
Minister, op welke manier gaat u de vaststelling doen van de richthuurprijzen en door wie zal die worden gedaan, wetende dat er rekening gehouden moet worden met zeer specifieke prijsbepalingen voor die private huurmarkt?
Mevrouw Homans heeft het woord.
Minister, voor het geval u er nog aan zou twijfelen: wij vinden de databank wel een heel goed idee, al was het maar omdat men er federaal niet in slaagt om iets te doen en u het heft in eigen handen neemt. Ik zal niet herhalen wat de collegas allemaal hebben gezegd, dat was duidelijk. In tegenstelling tot de collegas ben ik er ook van overtuigd dat u niet van plan bent om een plafonnering in te voeren en dat u geen extra schaarste op de verhuurdersmarkt wilt creëren.
Ik heb nog een bijkomende vraag en ik vind het een beetje vreemd dat de twee andere vraagstellers, die toch ook uit een stad komen, dit niet hebben aangereikt. Ik vraag me af welke parameters u gebruikt bij het berekenen van de richthuurprijs. U zegt dat u rekening zult houden met de kwaliteit van de woning en ook met de woonomgeving. Gaat u voor dat laatste het kadastraal inkomen (ki) gebruiken?
Over het kadastraal inkomen hebben we al verschillende discussies gevoerd. Het is niet meer aangepast sinds 1975. In onze stad, mijnheer Penris, betekent dat concreet dat in straten zoals de Abdijstraat en de Dam, straten met huizen met een heel hoog ki, maar waar heel veel huisjesmelkers zitten, men een heel hoge richthuurprijs zou ontvangen. Dat lijkt me de wereld op zijn kop. Het is volgens mij absoluut niet dat wat u wenst te bereiken. Het tegenovergestelde bestaat ook. Buurten die in 1975 absoluut niet waardevol waren, zoals het Zuid in Antwerpen, hebben een heel laag ki en zouden dan een hogere huursubsidie kunnen krijgen. Ik kan me niet voorstellen dat de collegas dat goed vinden.
Minister, mijn concrete vraag luidt of u het kadastraal inkomen in overweging zult nemen bij het bepalen van de parameters.
Minister Van den Bossche heeft het woord.
Voorzitter, de Vlaamse overheid heeft als doel een zo groot mogelijke woonzekerheid voor de huurder te creëren en om het risico voor de verhuurder op de markt te verkleinen. Het is immers een precaire markt. Enerzijds zijn er woningen die niet altijd de juiste kwaliteit hebben, anderzijds zijn er de verhuurders die een zeker rendement moeten kunnen halen om de woning op de private huurmarkt te blijven houden. Die markt is al vrij klein, we moeten er voorzichtig mee omgaan.
Wat gaan we precies meten? We zullen meten om wat voor woning het gaat. Welke typologie heeft de woning, is het een appartement, een losstaande woning, met 1 slaapkamer, 2 of 3, met of zonder garage, waar bevindt de woning zich: in de stad, in de rand, in een kleine gemeente of in een grote gemeente? We zullen bekijken wat daar vandaag precies voor wordt gevraagd. We zullen dat doen op basis van actuele gegevens uit de geregistreerde huurcontracten. Dat zullen we eerst onderzoeken en we gebruiken ook andere databanken om een zo goed mogelijk zicht te krijgen op de situatie vandaag en op de verhouding van de bedragen tegenover elkaar, afhankelijk van de regio, maar ook van het soort woning.
Dat wordt nog gecombineerd met een literatuurstudie op basis van alle mogelijke onderzoeken om marktgegevens in rekening te brengen. Er moet immers nog altijd een gezond rendement zijn voor de verhuurder, zo niet zal hij ophouden met verhuren. Ook dat wordt in de studie bekeken. Welke factoren spelen een belangrijke rol? Is verlagen van het risico op wanbetaling door de huurder, een belangrijk argument voor de verhuurder om te beslissen dat het met wat minder kan?
Al die aspecten worden opgenomen in de studie. Het kadastraal inkomen wordt er helemaal niet bij betrokken. Wij vinden dat totaal voorbijgestreefd. Mevrouw Homans verwees al naar een bespreking in de commissie en ik meen dat de meesten onder ons het erover eens zijn dat we zo snel mogelijk van dat ki af moeten geraken. Op Vlaams niveau zullen we samen met minister Muyters proberen te komen tot een systeem van woonkorting, en ook daarvoor zullen deze gegevens interessant zijn om een faire manier te hebben om korting te verlenen in plaats van op basis van het ki. Wat Vlaanderen doet, mag voor mijn part los komen te staan van het ki tot op de dag dat we er bevoegd voor zijn, en dan kunnen we het misschien herbekijken.
Waar is het nog relevant voor? In de huidige SVK-werking (sociaal verhuurkantoor) is er altijd een onderhandeling tussen de huurder en de verhuurder over de te kiezen huurprijs. Het is beter als je je rekenmodel kunt baseren op werkelijke gegevens en op een literatuurstudie. Vandaag gebeurt dit met de beste bedoelingen, maar toch ook een beetje met de natte vinger. Hetzelfde geldt voor de huursubsidies die al bestaan. Ze worden geïnd aan plafondprijzen voor de woningen die men mag inhuren, maar die zijn overal gelijk. Nochtans zijn er streken waar het veel moeilijker is om een woning te kunnen huren aan die prijs dan in andere. Dat wordt vandaag allemaal niet in rekening gebracht.
Dan is er natuurlijk ook een sensibiliserend effect. Mensen die op zoek zijn naar een woning of mensen die een woning willen verhuren, zouden op basis van zon databank kunnen weten wat precies de vigerende prijzen zijn voor hun soort woning, als die in orde is, welteverstaan.
Nog een andere toepassing die ik zie, is het systeem voor gewaarborgd wonen voor huurders. U weet dat we aan zoiets werken. Ik noem het ook preventie uithuiszetting. Zeer veel mensen dreigen nog altijd uit huis gezet te worden. Het is een probleem voor zowel de huurder als de verhuurder. De verhuurder heeft zijn inkomsten niet meer en de huurder slaagt er niet in om de huur te betalen en dreigt uit huis te worden gezet. Ook daar willen we in de toekomst iets aan doen, samen met de eigenaars. Daar zal het alweer relevant zijn om te weten wat correcte huurprijzen zijn. Er zouden dus meerdere mogelijke toepassingen zijn.
Ik wil de heer Penris geruststellen dat over de uitbreiding van het huursubsidiestelsel die is gepland, over een aantal weken zou worden beslist, los van deze studie. Alles wat we doen met huursubsidies, moeten we actualiseren, onder andere op basis van die gegevens en van een globale evaluatie van het vigerende stelsel. We gaan daar niet op wachten om al een stap te zetten, anders moeten we misschien wel een jaar wachten en dat is niet de bedoeling. De studie wordt opgeleverd in de herfst. We gaan daarna een academische zitting organiseren en een grondig debat. Ik neem aan dat we dat ook in de commissie zullen doen als de parlementsleden dat zien zitten. Dan kunnen we tot conclusies komen en de publieke database maken. Dat is een werk van lange adem, en we gaan daar niet op wachten om de huursubsidies af te ronden.
Minister, ik kan alleen maar herhalen dat u mijn welwillende belangstelling hebt wat dit onderwerp betreft.
Mevrouw Homans doet nu precies of ik als stedeling niet in de KI-problematiek geïnteresseerd zou zijn. Onze collegas aan de overkant van de straat hebben wat dat betreft al heel wat initiatieven genomen in deze en vorige legislatuur. Ik hoop maar dat de N-VA ons toen heeft gesteund, want het is niet altijd vanzelfsprekend voor de N-VA om Vlaams Belanginitiatieven te steunen, maar dit terzijde.
Minister, ik ben blij dat u aankondigt dat de studie er komt. We gaan die met de nodige goodwill bespreken, zoals we dat altijd doen in onze commissie. Ik ben ook blij met uw mededeling dat u binnen een aantal weken en daar zal ik u wel op pakken al een concreet initiatief zult nemen in verband met een veralgemening van het huursubsidiestelsel.
Minister, ik deel voor een heel groot stuk uw analyse en uw bekommernissen. Wat ik graag zou willen weten is of u wat de databank betreft, ook overleg hebt gepleegd met de eigenaars. Dat is belangrijk. Uiteindelijk spelen in de private huurmarkt vraag en aanbod. Ik kan er voor een groot stuk inkomen dat we vanuit de overheid willen corrigeren om sociale redenen. U hebt in de krant gezegd dat u voorstander bent van een plafonnering van de huurprijzen. Ik had graag een antwoord gekregen op de vraag of u daar voor of tegen bent.
Minister, dank u voor het antwoord. Ik wil enigszins meegaan in uw logica van richthuurprijzen omdat u aangeeft dat u met een heel pak kostprijsbepalende elementen rekening zult houden die zeer essentieel zijn voor die huurprijsberekening. Daar ben ik al tevreden over.
Anderzijds moet ik mijn bezorgdheid uiten over de vraag wat de kostprijs voor de overheid zal zijn van een dergelijke denkoefening. We weten dat we ongeveer met 460.000 woningen zitten in Vlaanderen. U zegt dat de huurprijzen zullen worden berekend, specifiek geval per specifiek geval. Ik zou graag willen weten wat de kostprijs daarvan is, ook van het personeel dat dit zal doen. Zal dat gekwalificeerd personeel zijn? Neem het van mij aan, het is geen eenvoudige oefening om een correcte huurprijs te bepalen.
Minister, u hebt me gerustgesteld: u zult het KI op geen enkele manier meenemen in welke parameter dan ook. Ik denk ook dat u gezegd hebt dat u tegenstander bent van de invoering van een plafonnering. De heer Yüksel heeft het nog eens gevraagd. Misschien kunt u het nog eens duidelijker zeggen. U bent ook absoluut overtuigd van het feit dat er nu al een schaarste is op de huurmarkt, en het is niet uw bedoeling om daar nog een verbreding aan te geven. Wat dat betreft hebt u mijn bezorgdheid, als ik die al had, weggenomen. Ik kijk samen met de collegas uit naar het debat in de commissie.
Mevrouw Vogels heeft het woord.
Voorzitter, ik steun de minister ten volle in haar optie om naar richthuurprijzen te gaan. Op 25 januari 2006 hebben wij een voorstel van decreet over richthuurprijzen ingediend. De huidige voorzitter van de commissie zal nog weten dat dat gebaseerd is op het Duitse systeem. We hebben toen een aantal hoorzittingen georganiseerd over die richthuurprijzen.
Dat is zeer interessant materiaal, dat misschien ook gebruikt kan worden voor uw studie. Ik ben blij dat u aan de heer Penris bevestigt dat u niet zult wachten op de studie en het uitwerken van een eventueel decreet rond richthuursubsidies vooraleer u de huursubsidie gaat verbreden. Aan de andere kant maakt mij dat echter ook wat bezorgd. Iedereen weet immers dat, als je huursubsidies geeft en je koppelt die niet aan richtprijzen, de huurprijs stijgt. Dan ben je de verhuurder aan het subsidiëren in plaats van de huurder.
Daarom vind ik het spijtig, minister, dat het voorstel van decreet dat wij destijds hebben ingediend, niet goedgekeurd is. Dan hadden we immers een systeem gehad waarop we nu de uitbreiding van de huursubsidies konden baseren.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Wij vinden het alleszins een goed instrument om steden en gemeenten die ook hun lokale woonregisseur zijn, aan te moedigen. Zult u die richthuurprijzen ook blijven evaleren? U stelt steeds meer eisen aan de verhuurders. Tegen 2020 moeten bijvoorbeeld alle daken geïsoleerd zijn, zo niet mag men niet verhuren. Die extra kosten zullen een repercussie hebben op de verhuurprijzen. Zullen die richthuurprijzen dan ook blijvend geëvalueerd worden?
Mevrouw Hostekint heeft het woord.
Ik hoor hier heel veel verschillende interpretaties van het antwoord van de minister. Misschien kan de minister straks nog enige opheldering geven.
Ik heb begrepen, minister, dat het vooral uw bedoeling is om een zekere transparantie te brengen in die private huurmarkt en een eerlijke huurprijs te bepalen, zowel voor verhuurder als voor huurder. Een van de adagia van minister Keulen was meten is weten. Dat is inderdaad zeer belangrijk, zeker als we het huursubsidiestelsel willen verruimen. En dat moet een absolute topprioriteit zijn. U trapt inderdaad een open deur in, mevrouw De Waele, als u stelt dat er te weinig sociale huurwoningen zijn. We hebben zeer grote ambities in het Grond- en Pandendecreet, maar er zijn er vandaag nog te weinig.
Het is de taak van de overheid om voor mensen die in een kwetsbare situatie zitten, in een betaalbare woning te voorzien. Voor die mensen die reeds zeer lang op de wachtlijst staan voor een sociale woning, is het niet meer dan normaal dat we kijken hoe we die mensen een huursubsidie kunnen verschaffen. Dat moet een absolute prioriteit zijn.
Mevrouw De Waele, de bedoeling van de database is niet om elke woning in Vlaanderen te screenen en er een prijs op te plakken. Dat zou niet haalbaar zijn, maar het is ook niet nodig of wenselijk. De bedoeling is om woningtypologieën te bepalen huis, appartement, één twee of drie slaapkamers, een garage erbij of niet en te bekijken waar die zich bevinden en wat dan de mediaan is van bijvoorbeeld de vandaag daarvoor gevraagde huurprijzen. De bedoeling is niet dat ik bij u in Evergem kom kijken wat een faire huurprijs zou zijn voor uw huis. Daar zijn we niet mee bezig. De bedoeling is dat die database heel toegankelijk en bruikbaar is voor elke kandidaat-huurder of -verhuurder in Vlaanderen, zodat die kan zien wat een faire, correcte prijs is voor een bepaald type van woning.
Mevrouw Vogels, er zijn vandaag al plafonds afgesproken waaronder men moet blijven om de huursubsidie te mogen ontvangen. Mijn probleem is dat die niet geactualiseerd zijn en niet verschillen van streek tot streek. Een woning huren in Antwerpen kost u waarschijnlijk iets anders dan dezelfde woning 30 kilometer verder huren. Daar wordt vandaag echter helemaal geen rekening mee gehouden. Ik zou willen kunnen inschatten wat een fair plafond is per soort woning, naargelang de gezinssamenstelling van de kandidaat-huurder, en per streek. We werken dus al met plafonds, maar die zijn een beetje met de natte vinger vastgelegd en die variëren niet naargelang de werkelijke noden.
Mijnheer Penris, ik wil u behoeden voor al te veel enthousiasme. Een totale veralgemening voor de twee laagste decielen van inkomensgroepen zou 180 miljoen euro kosten. Die 180 miljoen euro staat niet in mijn begroting. Het zal dus gaan om een grote uitbreiding, een verdubbeling, maar helaas niet om een veralgemening. Dat is nog niet haalbaar.
Mijnheer Yüksel, er komt een brede consultatie naar aanleiding van het opleveren van de studie en naar aanleiding van de academische zitting die we daaraan koppelen. Het is nogal wiedes dat we overleg willen hebben met zowel huurders als verhuurders over de wijze waarop we die database precies gaan gebruiken.
Mevrouw Van Volcem, natuurlijk zijn de prijzen evolutief en zullen ze een bijkomende monitoring vergen. Mijn grote probleem is en dat heb ik ook uitgelegd naar aanleiding van het betoog van mevrouw Vogels dat vandaag alle plafonds die we gebruiken, niet evolutief zijn. Ze zijn ooit eens vastgelegd en niemand kijkt nog na of ze nog corresponderen met de werkelijkheid en of het nog mogelijk is om aan die prijs een degelijke woning te vinden. Dat is wat ik wil onderzoeken.
Het is dus de bedoeling om meer uit te gaan van de werkelijkheid om de wenselijkheid en de ideale samenleving iets meer te enten op dat systeem.
Ik zou nog kort willen reageren op de opmerking van mevrouw Vogels. Ik herinner me de debatten naar aanleiding van uw initiatief nog zeer levendig. We hebben toen het Nederlandse en het Duitse model bestudeerd. Als er een ding is dat ik er heb uit onthouden met alle sympathie voor Nederland en Duitsland , dan is het dat de markt daar niet vergelijkbaar is met de markt in Vlaanderen. Laat het ons in Vlaanderen Vlaams houden.
Als de minister zegt dat ze op dit moment in haar begroting miljoenen euro te kort komt om een veralgemeend systeem van huursubsidie in te voeren, dan zeg ik: Mevrouw, als Vlaanderen ooit onafhankelijk is en we van die onzalige transfers af zijn, dan hebben we veel centen over om dat toch te realiseren.
Minister, mijn vrees dat de huurprijsberekening niet zo zorgvuldig zal gebeuren, is eigenlijk bewaarheid geworden met uw laatste antwoord. Bij uw eerste antwoord zou ik nog gedacht hebben dat er rekening zou worden gehouden met zeer specifieke eigenschappen, met prijsbepalingen, met een eerlijker rendement. In uw laatste antwoord hebt u dat allemaal van tafel geveegd en hebt u gezegd dat u rekening zult houden met een bepaalde typologie. Dat is nu precies wat je niet moet doen op de private huurmarkt: een prijsbepaling doen volgens typologie.
Minister, ik denk dat u zich op zeer glad ijs begeeft als u richthuurprijzen gaat invoeren.
Voorzitter, ik denk dat het belangrijk is dat deze discussie in de commissie wordt gevoerd. Ik denk dat dat nodig is om de al dan niet terechte bezorgdheden van bepaalde commissieleden weg te nemen.
Minister, intussen zou ik willen aanmoedigen om te blijven doen wat u nu doet. Wat het federale niveau niet doet, doet u wel en wat wonen betreft, is er nog heel wat werk aan de winkel.
Het incident is gesloten.