Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, de coronacrisis zorgde in het tweede trimester van 2020 voor een vertraging van de vastgoedmarkt in het ganse land. Eind 2020 was die achterstand niet ingehaald. Dat blijkt uit de Notarisbarometer van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Zij hebben daar een heel goed zicht op en kunnen de transacties van nabij volgen.
In vergelijking met 2019 daalde het aantal transacties met 2,7 procent in België en 4,2 procent in Vlaanderen. In de tweede jaarhelft waren kopers weliswaar opnieuw bijzonder actief op de vastgoedmarkt. De inhaalbeweging na de semilockdown leidde dan ook tot prijsstijgingen. De redenen daarvoor zijn: te weinig aanbod, coronaproof willen kopen en meer interesse in woningen met een tuin, balkon of extra ruimte. Dat zorgt er natuurlijk voor dat je in een hogere prijsklasse zit.
Volgens de Notarisbarometer is de gemiddelde prijs van een huis in ons land in 2020 gestegen met 5,7 procent. Dat is zo’n 15.000 euro meer dan de gemiddelde prijs in 2019. Dat wordt wel wat gecompenseerd door de inflatie. De stijging was merkbaar in alle Vlaamse provincies. In Antwerpen was de prijsstijging het grootste met 7,6 procent, terwijl die in Oost-Vlaanderen beperkt bleef tot het gemiddelde van 5,7 procent. Door de coronacrisis werden er in 2020 wel minder huizen verkocht dan het jaar ervoor. Voor een appartement betaalde men gemiddeld 244.112 euro, een stijging van 6,8 procent. De prijzen van appartementen stijgen dus nog sneller dan die van huizen.
Ten slotte blijkt dat ook de gemiddelde leeftijd van kopers in België steeds meer stijgt. Wie in 2020 vastgoed heeft gekocht was gemiddeld 42 jaar oud. Uit de statistieken blijkt dat jongeren, de leeftijdscategorie onder 30 jaar, minder actief zijn geworden. Starters kopen dus op latere leeftijd een woning. Minister, dat is natuurlijk niet alleen uw verantwoordelijkheid, maar aangezien u bevoegd bent voor Wonen vind ik dat u dat ter harte moet nemen en nauwgezet moet opvolgen. De Vlaming is immers geboren met een baksteen in de maag. 70 procent is eigenaar en de eigendomsgraad wordt beschouwd als een vorm van welvaart. Wie uit een huurdersgezin komt, maar toch een woning verwerft, zal later ook iets kunnen overdragen aan de kinderen.
Anderzijds is het ook een buffer van spaargeld die er vooral tijdens het pensioen voor zorgt dat mensen geen huur meer hoeven te betalen. Ook in omstandigheden waarin het slecht gaat, door bijvoorbeeld werkloosheid of ziekte, kan de woning nog altijd worden verkocht. De woning is dus eigenlijk ook een buffer tegen armoede. Het sparen via onroerend goed en eigendomsverwerving werd vooral in de jaren zestig en zeventig aangemoedigd en heeft mee geleid tot de welvaart van Vlaanderen.
Minister, hoe evalueert u deze cijfers? Ik denk dat u ook met de minister bevoegd voor Omgeving moet spreken. Het aanbod moet voldoende volgen. Er moet voldoende nieuwbouw zijn en er mogen geen vertragingen komen, waardoor er minder aanbod is in vergelijking met de vraag. Hoe minder aanbod, hoe hoger de prijsstijgingen. Anderzijds is er ook de evolutie van de rente, die nu bijzonder goed is. Hoe lager de rente, hoe meer budget er is om te lenen, wat ook een invloed heeft op de prijs.
Denkt u dat het om een tijdelijk fenomeen gaat? Nu de ruimte steeds schaarser wordt, heb ik de indruk dat dit niet het geval is. Ik denk dat de prijsstijgingen in de komende jaren meer de trend zullen blijven. Wat is uw mening daarover? Hoe volgt u dat kort op? De notarissen spelen kort op de bal en kunnen de cijfers meteen geven zodra een kwartaal is afgesloten, terwijl de data van de Vlaamse en federale overheid soms pas een jaar of twee jaar later beschikbaar zijn. Het is mijn mening dat we nauwgezet moeten monitoren om te kunnen inspelen op bepaalde tendensen. Zijn er vandaag wat dat betreft al enkele voorzichtige tendensen merkbaar?
Hoe monitort u de gevolgen van deze prijsstijgingen op de beschikbaarheid van voldoende kwalitatieve woningen op de private huurmarkt? Als prijzen veel zouden stijgen, kan dit tot gevolg hebben dat mensen meer tot verkoop overgaan waardoor er minder woningen op de huurmarkt zijn. Het kan ook omgekeerd. Als een woning verhuren een rendement van 2,5 procent oplevert en de rente op de bank negatief wordt, dan zullen misschien meer mensen willen verhuren. Wat is uw visie daarop? Hoe ziet u die evolutie? Volgt u dat op? Wie raadpleegt u daarover? Hoe wilt u daar als minister van Wonen, wat toch een mooie bevoegdheid is, op inspelen?
De dag nadat ik deze vraag om uitleg had ingediend, hebt u gereageerd in de krant. Hoe staat het met de studie ‘Wonen na Corona’ van het Steunpunt Wonen? Kunt u ons hierover al enkele eerste voorzichtige conclusies meegeven?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Van Volcem, ik ben het er absoluut mee eens dat dit iets is dat we moeten opvolgen, maar u weet ook als liberaal dat het om een vrije markt gaat. We moeten dit opvolgen en nagaan of we dingen kunnen doen, maar ik hoop dat niemand ervoor pleit om dit helemaal te beheersen.
Ik ben het er ook helemaal mee eens dat het belang van een eigendom cruciaal is in ons beleid. We moeten dat blijven onderstrepen. Het blijft een belangrijke vorm van pensioensparen.
We zitten wel met een probleem dat we ook in rekening moeten brengen. Dat staat trouwens ook in de analyse van de beleidsnota die we vorig jaar hebben voorgesteld. Tegen 2050 moeten we er netto 400.000 nieuwe wooneenheden bij hebben. Dat heeft te maken met de demografische groei, maar ook met het feit dat we steeds meer eenpersoonsgezinnen hebben. Dat zorgt voor druk op de woningmarkt. Daarnaast is er ook nog eens het feit dat het interessant is als belegging.
De cijfers van de notarissen wijzen voor 2020, zoals door u in de inleiding correct aangehaald, enerzijds op een daling van het aantal verkopen. De coronacrisis zorgde in het tweede trimester van 2020 voor een vertraging van de vastgoedmarkt in het hele land, en die achterstand werd niet ingehaald tegen eind 2020. Anderzijds zien we een stijging van de gemiddelde verkoopprijs op de Belgische woningmarkt.
Voor Vlaanderen geeft de Notarisbarometer een terugval van 4,2 procent in het aantal verkopen en een stijging met 6,7 procent van de gemiddelde verkoopprijs. Daarmee komt die gemiddelde verkoopprijs in Vlaanderen uit op ruim 300.000 euro. De grote verdienste van de Notarisbarometer is dat we daarmee goed de vinger aan de pols kunnen houden. Op de officiële cijfers van de FOD Financiën van het laatste kwartaal van 2020 is het nog even wachten. Bovendien zijn de gegevens in de Notarisbarometer gebaseerd op de voorlopige verkoopovereenkomsten, de zogenaamde compromissen. De ondertekening van de authentieke akte volgt doorgaans drie à vier maanden na de ondertekening van een compromis. De hier vastgestelde tendensen vinden bijgevolg met vertraging hun weerslag in de statistieken van de FOD Financiën, die gebaseerd zijn op de authentieke verkoopakten en dus de effectieve verkopen. Maar niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan gebeuren dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt, bijvoorbeeld door een weigering van de bank voor een hypothecair krediet. Daarom blijven de officiële cijfers over de effectieve verkopen belangrijk als basis om de evoluties op de woningmarkt te volgen. De cijfers die we nu hebben, zijn wel nuttig, maar worden natuurlijk nog verstevigd, afhankelijk van de cijfers die we van de FOD Financiën krijgen op basis van de reëel doorgevoerde verkopen.
Het blijft vooralsnog koffiedik kijken hoe de woningmarkt uit deze crisis zal komen. De cijfers zijn natuurlijk deels te wijten aan de coronacrisis. Wat dit zal geven in de toekomst, is de grote vraag. De crisis is momenteel nog niet voorbij en de volledige economische impact ervan is nog onduidelijk. Als we de redenen van Notaris.be voor de prijsstijging in 2020 bekijken, die ik overigens heel plausibel vind, geeft ons dat ook niet onmiddellijk een antwoord.
Ten eerste wijzen ze op de rush na de lockdown, die ervoor zorgde dat er erg veel kandidaat-kopers waren die elkaar sterk beconcurreerden. We kunnen veronderstellen dat die rush zal uitvlakken en er opnieuw meer ruimte zal zijn voor onderhandeling over de verkoopprijzen. De tweede aangegeven verklaring voor de vastgestelde prijsstijgingen is een verschuiving in het type vastgoed dat werd verkocht. Omdat mensen meer thuis werkten en de kinderen vaak van thuis les volgden, was er meer vraag naar ruimere woningen met buitenruimte. Die trend zou wel eens meer blijvend kunnen zijn, met blijvende druk op de prijzen, maar dan wel voor een specifiek segment van de woningmarkt. Dat zullen we nog moeten bezien.
Er is ook nog een macro-economische evolutie. De betaalbaarheid van een woning blijft redelijk gelijk omdat de kopers zich goedkoper kunnen financieren. De rente blijft laag, en die bepaalt de kostprijs van een hypothecaire lening. Dat is dus een belangrijke determinant in de prijsvorming van vastgoed. De laatste jaren is er een duidelijke daling van de meerrente. Dat zorgt ervoor dat er gemakkelijker gefinancierd kan worden. Investeren in vastgoed is ook populair en drijft de prijzen omhoog. Het is nog altijd een goede belegging. Er moet natuurlijk meer onderzoek naar gebeuren, maar dat zal ook voor een deel de stijgende gemiddelde leeftijd verklaren. Beleggen gebeurt meer door mensen die al wat op leeftijd zijn. Als er meer naar vastgoed wordt gegrepen als investering, dan zal dat ook de gemiddelde leeftijd mee omhoog trekken.
Over de impact van de coronacrisis op de private huurmarkt bestaat nog meer onzekerheid. Voor gegevens over huurprijzen, betaalbaarheid en kwaliteit van private huurwoningen zijn we nog altijd afhankelijk van onze eigen grootschalige woonsurveys. De laatste dateert van 2018 en de volgende is gepland in 2023. In de tussenperiode moeten we ons behelpen met meer fragmentaire informatie en signalen die we krijgen. We weten dat tussen half maart en half mei ook de private huurmarkt zo goed als stillag door de coronamaatregelen, wat leidde tot een sterke vertraging van de verhuuractiviteiten en lange wachtlijsten met gezinnen op zoek naar een nieuwe huurwoning.
Ik vind het dan ook goed dat plaatsbezoeken momenteel mogelijk zijn, weliswaar mits naleving van de strikte voorzorgsmaatregelen. Vorige vrijdag heeft het Overlegcomité beslist de rijscholen weer te laten werken. In de nasleep van die beslissing is gesteld de immobiliënkantoren tijdens de volgende vergadering van het Overlegcomité, voorlopig gepland voor 15 januari 2021, te bekijken. We zullen er natuurlijk op aandringen de immobiliënkantoren te openen. Naar mijn aanvoelen moeten ze als essentieel worden erkend. Ze zijn niet enkel essentieel voor onze economie, maar het is bevestigd dat ze ook voor de meest kwetsbaren op onze huurmarkt essentieel zijn. Als dat verzoenbaar is met de veiligheidsmaatregelen en met de virologische toestand op dat moment, moeten ze ook om sociale redenen zo veel mogelijk worden heropend.
De recentste huurbarometer van de CIB toont aan dat de huurmarkt in april 2020 tot minder dan 40 procent van het normale aantal verhuringen is teruggevallen. De verhuringen die wel hebben plaatsgevonden, zijn volledig digitaal verlopen. De huurbarometer illustreert dat de prijsstijgingen op de private huurmarkt min of meer het niveau van de inflatie hebben gevolgd. Het is belangrijk dat we de prijsstijgingen in de verkoop nog niet onmiddellijk naar de huurprijzen zien doorvloeien. Ik heb op de beperktheid van de informatie gewezen. Dit is, voor alle duidelijkheid, wat we op basis van die fragmentaire informatie momenteel weten. We hebben van de OCMW’s geen duidelijke signalen over een eventuele stijging van het aantal uithuiszettingen gekregen.
Wat de uiteindelijke impact van de coronacrisis op de private huurmarkt zal zijn, is momenteel moeilijk te zeggen. Dat neemt niet weg dat ik er alles aan doe de signalen zo goed mogelijk op te pikken en de situatie op de markt zo goed mogelijk te volgen. Om die reden onderzoekt zowel het Steunpunt Wonen als de administratie de mogelijkheid om de federale huurcontractendatabank als een bijkomende bron van informatie aan de censusdata te koppelen.
We hebben al aangekondigd dat we de komende maanden een reeks onderzoeken en webinars organiseren om na te gaan wat de impact van de coronacrisis op de woningmarkt is. Ook tijdens de geplande webinar ‘Wonen na Corona’ zal de nodige aandacht naar de private huurmarkt gaan.
Mevrouw Van Volcem, dat brengt me meteen bij uw vierde vraag. Om meer en vooral meer recente gegevens te kunnen verwerken, is de webinar over wonen na corona naar 25 februari 2021 verplaatst. Momenteel wordt nog hard aan de analyses en de voorbereidingen gewerkt. Voor conclusies is het nog te vroeg. Zelfs eind februari 2021 zal nog te vroeg zijn. We zijn de voorbije dagen plots geconfronteerd met een verlenging van de veiligheidsmaatregelen tot eind maart 2021. Ik denk dat iedereen aanvoelt dat het nog te vroeg is om te doen alsof de crisis al achter de rug is, wat absoluut niet het geval is. Ook voor conclusies over de effecten op de woningmarkt is het nog te vroeg. Tijdens de webinar zullen de beschikbare kennis en de ervaringen van onderzoekers, ambtenaren, veldwerkers en betrokken organisaties worden samengebracht om creatief na te denken over het wonen en het woonbeleid na deze crisis. We kunnen het erover eens zijn dat het nog te vroeg is om conclusies te trekken, maar dat betekent niet dat we de ervaringen, het aanvoelen en de informatie die we hebben niet naast elkaar leggen. Dit toont aan dat we de situatie op de voet volgen.
De economische effecten en de impact op de woningprijzen worden een belangrijk onderdeel van de webinar, maar we zullen ook nadenken over manieren waarop de woningmarkt het economisch herstel kan ondersteunen. Daarnaast zullen verschillende workshops ingaan op thema’s als de gevolgen voor de private huurmarkt, de dakloosheid, de nieuwe wooninitiatieven en de stad na de coronacrisis.
Mevrouw Van Volcem, wat niet in uw initiële vraag om uitleg stond, maar wel een zeer logische bijkomende vraag is, is dat we ook naar het aanbod moeten kijken. Dat is natuurlijk de grootste moeilijkheid. De vraag op de woningmarkt is vrij elastisch. Er is een evolutie in de richting van meer eenpersoonsgezinnen, migratie en dergelijke. Dat zorgt voor druk op de woningmarkt, maar het aanbod is natuurlijk veel minder elastisch. Het is veel moeilijker op korte termijn zeer veel woningen bij te bouwen. De nieuwe woningvormen en dergelijke worden onderzocht, maar dan nog blijft het zo dat dit veel meer tijd kost.
U hebt gevraagd hier sneller op in te spelen. Ik ben het daar deels mee eens, maar er is natuurlijk ook discussie over het behoud van de open ruimte. We kunnen niet zomaar alles volbouwen. Zeker wat de lopende gesprekken over de ruimtelijke ordening betreft, is er veel voer voor debat. Ik ben het daar wel mee eens, maar er zijn meer uitdagingen, die allemaal bij deze discussie moeten worden betrokken.
Minister, ik moet u even corrigeren. De veiligheidsmaatregelen zijn tot 1 maart 2021 en niet tot eind maart 2021 verlengd.
Excuseer.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw uitgebreide antwoord en voor de cijfers. Ik kan dat niet altijd weten, maar het doet me deugd dat u de zaken van zeer nabij opvolgt. Dat is belangrijk. Natuurlijk ben ik een liberaal en ik wil geen interventiesysteem voor vraag en aanbod organiseren. Dat neemt niet weg dat u uw bevoegdheid niet moet minimaliseren. Veel commissieleden waren of zijn schepen van Wonen. Indien u de bevoegdheid voor het woonbeleid hebt, hebt u toch heel wat hefbomen om de woningmarkt te stimuleren of om op bepaalde zaken in te zetten. U kunt dat op verschillende manieren doen. U kunt de vraag en het aanbod beïnvloeden.
Mijn grote bezorgdheid is dat u, als minister van Wonen, het aanbod goed moet bewaken en zo de betaalbaarheid van woningen moet kunnen blijven garanderen. U hebt natuurlijk veel te maken met minister Demir, maar dat belet niet dat u voor de toekomst een woonbeleidsplan kunt maken waarin u heel proactief stelt wat u aan de vraagzijde en aan de aanbodzijde zult doen, hoe u dat in beeld zult brengen, wat uw prognoses in verband met de bouw zijn en waar meer woningen zullen moeten komen. Dit moet allemaal aan de bevolkingsevoluties, de betaalbaarheid en het inkomen van de mensen worden gekoppeld. De survey komt er maar in 2023. Om die reden zou ik u willen vragen of tussendoor nog iets kan gebeuren om de vraag en het aanbod maximaal op elkaar te kunnen afstemmen. Andere Vlaamse ministers en uzelf kunnen de vraag en het aanbod bewaken en, waar nodig, sturen.
Minister, als u praat en ik word afgeleid of aan iets anders denk, overkomt het me soms dat ik onvoldoende naar uw antwoord luister. Tenzij ik het heb gemist, denk ik niet dat u hebt geantwoord op de vraag hoe u als minister van Wonen kunt inzetten op het starten en het kopen van woningen door jonge mensen. Het aanbod is één zaak, maar er zijn manieren. Vroeger was er de geïntegreerde woonbonus. In het antwoord van de federatie staat letterlijk dat veel jonge mensen nog een woning hebben gekocht omdat ze gedurende twintig jaar een fiscaal voordeel hebben. Dat is weg. Daar moeten we niet meer over discussiëren. We hebben dat samen beslist omdat de geïntegreerde woonbonus ook prijsopdrijvend werkte. Ik ben echter bezorgd om de starters. Hoe zult u de jonge mensen aanmoedigen? Op welke manier kan dat gebeuren?
De banken vragen 20 procent en de kosten. Ik herinner me dat ik vlak na het afstuderen aan de universiteit mijn eerste woning heb gekocht. Ik was toen zelfstandig advocate. Ik weet niet of u dat weet – u bent ook advocaat geweest –, maar destijds verdiende je 400 euro bruto en daar moest je de socialezekerheidsbijdragen nog mee betalen. Toch ben ik in staat geweest een woning aan te kopen. De banken hielden toen veel meer rekening met het diploma. De bank stelde dat mijn inkomen na het tweede jaar beter zou worden en geloofde erin dat ik dit zou kunnen betalen. Het is niet zo dat ik een spaarboek had. Ik denk dat dit veel minder gebeurt. Zoals u weet, ben ik schepen in een grote stad. Dat is iets wat vaak gebeurt. De mensen die geen duwtje in de rug krijgen en wier ouders geen 50.000 of 60.000 euro hebben voor de betaling van die 20 procent om een woning te kunnen kopen, blijven wat in de kou staan.
Mijn vraag is hoe u dat kunt faciliteren. De overheid kan onmogelijk zeggen dat men dat bedrag geeft. Dat is ook mijn vraag niet. Mijn vraag is hoe u met banken kunt overleggen, een prognose stellen voor beginnende zelfstandigen, de bouw enzovoort. Ik pleit niet voor ongecontroleerde kredieten, maar er is ook een middenweg. Mijn vraag aan u is: zult u de eigendomsverwerving bij de jongeren stimuleren? Of denkt u dat jongeren dat totaal niet meer willen, eigendom niet meer belangrijk vinden?
Mevrouw Van Volcem, kunt u afronden?
Denkt u dat ze de eerste tien jaar nadat ze zijn afgestudeerd, niet zullen investeren in een woning maar genieten van het leven omdat ze steeds langer zullen moeten werken en niet weten of ze ooit nog de pensioengerechtigde leeftijd zullen halen?
Mevrouw Van Volcem, ik wil vooral voorkomen dat de mensen afgeleid geraken.
Mevrouw Jans heeft het woord.
Ik wil graag aansluiten bij de vraag. Het is absoluut een interessante vraag. We hebben allemaal de afgelopen dagen de cijfers en de rapporten gezien en kunnen vaststellen, als we om ons heen kijken, dat op de woningmarkt opmerkelijke prijzen worden betaald. Als ik wandel aan zee en het bordje ‘Verkocht’ zie hangen, ga ik dat eens opzoeken, maar dat doe ik ook gewoon in de eigen straat of dorp. Dit was geen verrassing, maar ik was ook wel benieuwd naar uw antwoord, minister. Ik stel me ook de vraag wat we kunnen doen om een markteffect te creëren. Wat zijn de mogelijkheden die we hebben om aan de ene kant extra bijkomende woongelegenheden te stimuleren en aan de andere kant ervoor te zorgen dat mensen toegang krijgen tot de woningmarkt? De verschuivingen in type zijn toch opmerkelijk. Het gaat over het ruimerewoningaanbod, de grotere tuinen. Dat begrijpen we ook allemaal.
Ik vind het daarnaast wel belangrijk dat we blijven inzetten op alternatieve woonvormen. Dat gebeurt ook. Voor kangoeroewonen hebben we de regelgeving eenvoudiger gemaakt. Heel recent heeft de Vlaamse Regering ook het nodige gedaan om mobiele zorgwoningen wat gemakkelijker toe te staan. We doen hier ook het nodige rond de alternatieve woonvormen. Tiny houses is eerder een nichemarkt, maar ik vind het belangrijk om ook die dingen kansen te geven en te zien of we daar iets mee kunnen doen.
Minister, blijft u daarop inzetten en dat ondersteunen? Ik vermoed van wel als ik de beleidsnota lees. Ziet u iets in nieuwe koopformules? Als we zien dat er mensen zijn die wel een normale huur kunnen betalen, zijn zij het die we naar de woningmarkt willen doorsluizen. Ziet u iets in zaken als huurkopen of het relatief nieuwe hamsterhuren? Zijn dat mogelijkheden die we kunnen benutten om tegemoet te komen aan de terechte vragen die worden gesteld?
Voorts vond ik het na het antwoord wel heel interessant om te zien dat we de situatie echt wel van kortbij opvolgen en dat ook de nodige opvolging wordt voorzien zodra dat mogelijk is.
Mevrouw Smeyers heeft het woord.
Minister, dank u wel voor de antwoorden, en mevrouw Van Volcem, dank om de vraag te stellen. De relevantie zit erin dat we blij mogen zijn dat de notarisbarometer ons die cijfers redelijk adequaat geeft en dat de visie van de minister en ook van u, mevrouw Van Volcem, nog eens duidelijk gesteld kan worden, namelijk dat eigendom eigenlijk op lange termijn een middel is tegen armoede. Ik denk dat we dat allemaal wel zien. Als oudere mensen van hun pensioen moeten leven en daar dan ook nog een huur van moeten betalen, terwijl de huurprijzen ook altijd maar stijgen, brengt dat soms moeilijke financiële situaties teweeg in die leeftijdscategorie. Ook al hebben ze nooit in hun leven armoede gekend, als ze levenslang blijven huren, dan zie je dat ze op het einde moeilijk rondkomen met hun pensioen.
We stellen ook de verschuiving naar type vastgoed vast, maar daar zijn we politiek gezien niet heel veel mee.
De relevantie is, zoals mevrouw Jans zei, de impact op de huurmarkt. Als meer mensen kopen, wil dat zeggen dat er meer huurders eigenaar worden en er misschien wel een deel vrijkomt op de huurmarkt. Dat zal de toekomst uitwijzen. Uw webinar ‘Wonen na corona’ zal daar ook verheldering bij brengen.
Ik wil alleen nog wijzen op een fenomeen waar ik momenteel nog niet direct een oplossing voor heb. Misschien moeten we daar binnen de commissie eens over nadenken. In de centrumstad waar ik schepen ben, zie ik het fenomeen van noodkopers, mensen die net voldoende inkomen hebben om een lening aan te gaan om een eigen woning te verwerven – een woning die niet al te duur is en waar nog heel veel aan moet gebeuren –, maar de middelen niet meer hebben om die woning bewoonbaar te maken volgens de minimumnormen van de Vlaamse Wooncode. Er is een concreet geval van een gezin dat we uit hun aangekochte woning hebben gehaald en in een noodwoning van de stad hebben gezet, omdat ze zelf beginnen te werken waren in de woning en alles hadden gestript, maar het zodanig hadden gemaakt dat het onbewoonbaar was geworden, terwijl ze de middelen niet meer hebben om ze te renoveren. Dat is een fenomeen waar we oog voor moeten hebben, de renovatieleningen en dergelijke indachtig. Ik zie ook niet onmiddellijk een oplossing, aangezien ons systeem van kredietverlening al zeer strikt is. In tegenstelling tot andere landen houden we dat goed in de gaten. Ik wou daar zijdelings even de aandacht op vestigen.
De heer Veys heeft het woord.
Het onderwerp van deze vraag is een zeer relevante kwestie. Ik wil graag de collega's oproepen dat we in de regeling van de werkzaamheden eens bekijken wanneer we die hoorzittingen daarrond kunnen organiseren. Als er iets blijkt, is het dat de vrije woningmarkt er niet in slaagt om voor betaalbaar wonen te zorgen. Met andere woorden: die markt is niet zo efficiënt. Ik hoor van mevrouw Van Volcem, die toch een pure liberaal is, dat ze ook van mening is dat de overheid verregaand moet kunnen ingrijpen op die markt. Mijn fractie sluit zich erbij aan dat de overheid daar sterk in moet tussenkomen.
Minister, sommige mensen krijgen geen middelen van de ouders om een woning te kopen. Voor die mensen bestaan er gelukkig de sociale leningen. U bundelt die onder één actor. Ziet u indicaties dat er een verschuiving komt, dat er meer mensen een beroep moeten doen op de sociale leningen en zult u dat budget uitbreiden als dat wordt uitgeput?
U vermeldde zelf de Woonsurvey. We hebben die van 2013 en 2018. De volgende komt er pas in 2023, als ik me niet vergis. Plant u tussentijds nog iets? De reden waarom ik dat vraag, is dat de coronatijd een buitengewone periode is. Ik zeg niet dat dat nu al moet gebeuren, maar zodra de vaccinatie verder staat, valt het misschien toch te overwegen. De collega's zullen wat verbaasd zijn, maar wat zijn de gegevens rond kwetsbare verhuurders? We zullen er straks dieper op ingaan in de bespreking van het rapport van de ombudsman. Ik vraag dat specifiek omdat in 2018 het staal te klein was om een zicht te krijgen binnen de Woonsurvey op het aantal verhuurders. We zeggen heel vaak dat het merendeel van de verhuurders slechts één woning verhuurt. De vraag is of dat nog klopt. Als we moeten wachten tot 2023 voor de volgende Woonsurvey, dan hebben we daar gedurende tien jaar geen data over en kunnen we geen conclusies trekken. Overweegt u daarover nog een bijzonder initiatief?
Minister Diependaele heeft het woord.
Dank u wel voor de bijkomende vragen. Mevrouw Van Volcem, ik ben zeer blij dat ik u blijkbaar deugd doe en nog afleid ook. Maar zoals door de collega's gezegd, is het inderdaad een zeer relevant onderwerp.
Ik wil toch voor iets waarschuwen. We moeten echt wel een onderscheid maken tussen de langetermijnuitdagingen die er op de woningmarkt zeker zijn en er ook al voor corona waren, en wat het gevolg is van corona en de crisis die we doormaken, met de veiligheidsmaatregelen en dergelijke meer.
Ik ben er absoluut geen voorstander van, echt niet, om op basis van de kortetermijngevolgen die we nu zien en waarvan niet duidelijk is of ze allemaal te wijten zijn aan corona, zwaar beleidsmatig uit te halen en bij te sturen. Er wordt door socialisten en liberalen samen gepleit om zwaar in te grijpen op de vrije markt op basis van wat we nu meemaken. Ik hoop dat ik niemand van jullie ervan moet overtuigen dat we in een zeer bijzondere, uitzonderlijke situatie zitten. Laat ons dat ook op die manier bekijken. Ja, we moeten beide zaken in de gaten houden. We houden wel degelijk de langetermijngevolgen of uitdagingen op de woningmarkt in de gaten, zowel inzake koop als huur.
Mijnheer Veys, doen we naast de Woonsurvey ook iets rond corona? Dat is de essentie van het antwoord dat ik heb gegeven, bijvoorbeeld met de webinars. Ik heb in de vorige maanden ook al verschillende keren gezegd dat we dat op de voet opvolgen. Ik wil er wel voor waarschuwen om al te snel in te grijpen op een crisissituatie die zich misschien op lange termijn normaliseert en waarna dan zou blijken dat ons ingrijpen meer slecht heeft gedaan dan goed. Dat is wel degelijk een risico waar we voorzichtig voor moeten zijn. Ik ben eerder voor beleid dat gesteund is op wetenschappelijk en grondig onderzoek, en dat hebben we nog nodig op dit moment. Ik ben allergisch voor onderzoek dat jaren duurt en dat eigenlijk alleen maar dient om zaken vooruit te schuiven – daar pleit ik niet voor –, maar we moeten ook niet al te paniekerig reageren op elk nieuw cijfer en elke nieuwe statistiek, om er dan met de grote hamer naar uit te halen. Dat is ook niet verstandig.
Mevrouw Van Volcem, u insinueert dat ik zou vinden dat jongeren geen plaats meer hebben op de koopmarkt. Tuurlijk wel, absoluut wel! We hebben daar trouwens – dat is de essentie van het regeerakkoord – met de verlaging van de registratierechten een eerste stap in gezet. Dat blijven we ook doen. De bedoeling daarvan is om iedereen de kans te geven om een woning te kopen. Ik vind dus ook wel degelijk dat jongeren bij uitstek een plaats moeten krijgen op de koopmarkt.
Mevrouw Jans, laat ons duidelijk kijken wat het gevolg is van corona, wat zal blijven na corona en op welke zaken we moeten ingrijpen. We blijven inzetten op alternatieve woonvormen, absoluut wel. Die uitdaging was er los van corona ook al. We zijn dat onderzoek ook gestart. Als ik het goed voorheb, dan komt er in het voorjaar een oplijsting van de knelpunten die uit de eerste evaluatie naar boven zijn gekomen. Het onderzoek naar alternatieve woonvormen loopt op langere termijn, maar in het voorjaar zullen de knelpunten naar boven komen die uit de eerste evaluatie blijken.
U had ook een vraag over nieuwe koopformules. Het onderzoek dat we voeren naar alternatieve woonvormen is dynamisch. Dat kan daar zeker in meegenomen worden. Ik heb daar op dit moment geen juiste informatie over. Het staat u zeker vrij om daar een bijkomende vraag over te stellen, want ik kan u dit nu niet uit het hoofd zeggen.
Mevrouw Smeyers, het probleem van de noodkopers is ons inderdaad bekend. We hebben daarvoor het systeem van de renteloze lening ingevoerd. Mensen moeten wel beseffen dat als ze een woning kopen, er dikwijls nog heel wat bijkomende kosten zijn.
Mijnheer Veys, we hebben gemerkt dat de sociale leningen in 2020 ook zijn gedaald. Dat was een klein berichtje dat we voorbije week hebben gelanceerd in een krant. Die volgen natuurlijk dezelfde evolutie. Als het aantal verkopen daalt, dan is het logisch dat er minder sociale leningen zijn.
U had nog een vraag over de Woonsurvey. Ik heb daarnet al gezegd dat we wel degelijk de vinger aan de pols houden, onder andere met webinars, om te kijken wat de gevolgen zijn van de coronacrisis en wat de uitdagingen zijn op langere termijn op de woningmarkt. Ik ben het met u eens dat de kwetsbare verhuurders ook de nodige aandacht moeten krijgen. U zegt dat een onvoldoende groot deel in de Woonsurvey zat. Ik moet dat nagaan. Ik ken daar de details niet van uit het hoofd. We zullen er in elk geval op letten bij een volgende woonsurvey. Of er tussentijds iets nodig is, daar moet ik mij eerst over informeren vooraleer ik u daar een duidelijk antwoord op kan geven.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, ik heb mijn vraag met de meeste nuance gebracht. U legt mij woorden in de mond alsof ik voor een groot overheidsingrijpen zou zijn. Ik vind dat een minister onwaardig. Sorry!
Ik stel vast dat er bijna geen aanvragen zijn voor renovatiepremies. Nog nooit zo weinig mensen hebben die aangevraagd. Er zijn nog nooit zo weinig sociale leningen aangevraagd. Als minister van Wonen kunt u niet in een hokje zitten en enkel met sociaal woonbeleid bezig zijn. 7 procent van de mensen heeft een sociale woning. Ik pleit ervoor om voor de andere 93 procent de huurmarkt betaalbaar te houden door voldoende aanbod te creëren. Als u zegt dat dit uw bevoegdheid niet is, oké, en dat u daar niet op kunt inspelen, oké, maar dan moet u geen minister zijn. Het is aan u om ervoor te zorgen dat er aanbod is, dat er voldoende kwalitatief aanbod is, want anders hebben we geen minister van Wonen nodig.
Hetzelfde geldt voor de private bouw. U hebt de plicht om samen te zitten met minister Demir om ervoor te zorgen dat er in Vlaanderen voldoende aanbod is, dat er voldoende wordt gebouwd, dat er voldoende nieuwe appartementen komen, dat er voldoende nieuwe woningen zijn, opdat de prijzen de pan niet uit zouden swingen. Voor mij hoeft de prijs niet te dalen, u moet zorgen voor een gezonde markt. Een gezonde markt is er als de prijzen net iets meer stijgen dan de inflatie. Minister, ik vraag u om een goed plan op te stellen, een woonbeleidsplan, dat niet slechts om de vijf jaar de zaken eens evalueert, maar kort op de bal speelt, zodat jonge starters, jonge mensen nog aan een woning geraken.
Het feit dat er zelfs weinig sociale leningen zijn, is voor mij een teken aan de wand. Als u zegt dat u daar niets voor doet, dan is dat ook een antwoord, maar u moet niet zo neerbuigend over mijn vraag doen. Ik heb de discussie op de agenda gezet, omdat wonen heel belangrijk is. Het is een basisrecht, zoals u zegt, voor iedereen. Mensen moeten nog een eigendom kunnen verwerven. Ik heb u er al lang voor gewaarschuwd dat, met alle energie-eisen en met het bevriezen van de gronden, u ervoor moet zorgen dat het evenwicht niet doorbroken wordt.
De vraag om uitleg is afgehandeld.