Verslag vergadering Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen
Vraag om uitleg over het financieren van energie-efficiëntieverhogende renovaties via een woonkostbenadering en ESCO's
Verslag
Mevrouw Coppé heeft het woord.
Voorzitter, minister, collega’s, in de vakantie kregen we cijfers over het niet aanvaarden van een sociale woning. Daaruit bleek dat 13 procent van de bijna 105.000 kandidaat-huurders, of ongeveer een op acht, minstens één keer een aangeboden sociale huurwoning weigerde. In sommige West-Vlaamse gemeenten zou een op drie een aanbod weigeren.
Nu voorziet het kaderbesluit Sociale Huur in artikel 12 reeds in een sanctie: men kan één keer weigeren en de tweede keer wordt men geschrapt uit de wachtlijst, wat wel heel zware gevolgen heeft. Als men toch nog een sociale woning wilt, moet men zich opnieuw inschrijven als kandidaat-huurder. Deze bepaling lijkt mij een billijk evenwicht tussen de belangen van de maatschappij – het efficiënt toewijzen van een beperkt aanbod aan sociale woningen – en die van de kandidaat-huurder.
Ik heb aan verschillende directeurs gevraagd wat de redenen voor weigering zijn. Bij weigering worden onder andere volgende redenen aangehaald: de woning is te klein, de kandidaat-huurder is reeds verhuisd, de ligging of buurt is niet geschikt, het openbaar vervoer is niet dichtbij, men kan niet makkelijk parkeren enzovoort.
Wat de ligging betreft, kan de SHM natuurlijk zelf anticiperen om het aantal weigeringen laag te houden. Als men bij de inschrijving rekening houdt met de wensen, is een weigering niet nodig. SHM’s moeten dus zorgvuldig omgaan met het inschrijven van kandidaat-huurders.
Een andere reden om te weigeren is de ouderdom van de woning of het opknapwerk aan een woning. Huurders verkiezen een nieuwe woning boven een oude woning. Bij nieuwbouw dienen sociale woningen te voldoen aan alsmaar strengere energie- en isolatienormen. Deze woningen hebben bijgevolg veel meer comfort en zijn energiezuiniger. Kandidaat-huurders zijn bereid om maandelijks enkele tientallen euro bij te passen in ruil voor een energiezuinigere woning. De hogere huurprijs is immers via een lagere energiefactuur deels terugverdiend. Het regeerakkoord 2014-2019 stipuleert: “In de toekomstige huurprijsberekening van sociale huurwoningen wordt onder andere rekening gehouden met de energieprestatie en renovatie van de woning, het inkomen van de bewoner en wordt regionale differentiatie mogelijk.” Een huurprijs die de energie-efficiëntie van een sociale woning weerspiegelt, zal ertoe leiden dat kandidaat-huurders minder geneigd zijn om een aanbod te weigeren. Dergelijke prijs is immers correcter ten aanzien van het aanbod.
Het valt ook op dat de directeurs allemaal vragende partij zijn om snel werk te maken van de energiekorting.
Minister, zult u er werk van maken van een huurprijs met een energiekorting? Welke stappen zijn er reeds gezet in het aanpassen van de huurprijsberekening?
De heer Anseeuw heeft het woord.
Het klopt dat er binnen de sociale huisvestingssector veel ongelijkheid bestaat in woonkost. Energiekost is daar natuurlijk een belangrijke oorzaak van. Er zijn nogal wat gezinnen in oude sociale woningen die meer betalen aan energie dan aan de huur, terwijl er gezinnen zijn met hetzelfde inkomen en dezelfde gezinssamenstelling die wonen in een nieuwe, energiezuinige sociale woning en die bij een normaal gebruik, nog amper verwarmingskosten hebben. Zo verliezen de gezinnen met een hogere energiekost een veel groter deel van hun inkomen aan hun globale woonkost en ontstaat er binnen de sociale huurwoningen een grote ongelijkheid.
Mevrouw Coppé heeft een vraag gesteld over energiekorting. Ik denk dat we het probleem aan de wortel moeten aanpakken en dat is natuurlijk het faciliteren van investeringen. Ik zou de redenering dus willen omdraaien. Wanneer de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) de besparing op energiekosten zouden kunnen gebruiken om te investeren in het energetisch-efficiënt maken van hun patrimonium, dan zou er een grote investeringscapaciteit ontstaan die zichzelf voor een groot deel terugverdient. Zo creëert men een win-winsituatie voor zowel de SHM als de sociale huurder. De huidige regelgeving rond huurcontracten is echter nog niet aangepast aan deze situatie waardoor de besparing op de energiekost niet als investeringskost kan worden aangewend. Wanneer dit wel zou worden ingevoerd, kunnen SHM’s hun patrimonium veel gemakkelijker aanbieden op een ESCO-markt (Energy Service Company) waarbij de besparingen in energie door ESCO-bedrijven worden gebruikt om daken, muren te isoleren, ramen te vervangen en andere investeringen te doen. Een ESCO-bedrijf voert zelf een energieproject uit, financiert zelf en betaalt de investering af met de energiebesparing.
Minister, vindt u het recupereren van de uitgespaarde energiekosten een mogelijkheid om een extra incentive te geven aan SHM’s om te investeren in de energiezuinigheid van hun patrimonium? Wilt u in de regelgeving ruimte creëren voor Energy Service Companies om hun werk te doen? Biedt de constante woonkostbenadering een mogelijkheid om investeringen in energie-efficiëntie te stimuleren? Acht u het haalbaar en wenselijk dat de VMSW een rol zou kunnen spelen in het financieren van ESCO-projecten bij SHM’s?
Minister Homans heeft het woord.
Collega’s, voor alle duidelijkheid: ik heb niets gecommuniceerd. Het was niet mijn communicatie. Ik wil dat even benadrukken.
U hebt zelf gezegd dat men één keer gemotiveerd kan weigeren. U hebt een aantal redenen gegeven op basis waarvan er blijkbaar wordt geweigerd. Ik ben het er niet mee eens dat het altijd gemotiveerde redenen zijn. Zoals het in de media is verschenen, leek het wel alsof men vijf of zes keer kon weigeren, quod non. Als men een tweede keer weigert, vliegt men inderdaad van de wachtlijst.
De communicatie gebeurde naar aanleiding van een antwoord op een schriftelijke vraag. Ik wil eraan toevoegen dat de meeste weigeringen gebeuren bij mutatie: mensen die al in een sociale woning wonen, een andere hebben aangevraagd maar die weigeren. Dat is natuurlijk wel een andere situatie dan iemand die op de wachtlijst staat.
Mevrouw Coppé, u ging dan vlotjes over van wat er in de media was verschenen over weigeringen, naar een van de redenen waarom er zou worden geweigerd, namelijk de energetische staat van de woning. Ik betwist niet dat dat in de praktijk misschien gebeurt, maar ik kan u wel zeggen dat het geen gegronde reden is om te weigeren.
Wat is wel een gegronde reden? Iemand die een aanbod weigert voor een nieuwe woning in dezelfde stad, omdat die bijvoorbeeld ver van de school van de kinderen ligt. Ik begrijp dat dat moeilijk is. Moeilijk om te parkeren: sta me toe te zeggen dat het in mijn ogen – en niet alleen in mijn ogen – geen gegronde reden is om te weigeren.
Mevrouw Coppé, u hebt het zelf aangegeven en ook de heer Anseeuw en ikzelf hebben het al gezegd, dat het redelijk vreemd is dat iemand die nu in een sociale woning woont, soms meer betaalt aan energiekosten dan aan de huur. Het is een scheeftrekking waaraan we iets moeten doen.
2015 is nu al een recordjaar voor investeringen in sociale huisvesting met een recordbedrag van 800 miljoen euro waarvan 30 procent bestemd is voor energetische renovatieprojecten. Ik wou een berekening doen, maar ik ga het laten want we maken toch altijd telfouten. U kunt zelf 30 procent van 800 miljoen euro berekenen. Of ik zal even vragen aan Philippe Muyters hoeveel het is. (Gelach. Opmerkingen)
Dat was off the record, maar dat telt niet zeker?
Ik heb daarstraks ook al gezegd dat het heel duidelijk in het regeerakkoord is opgenomen dat de middelen van het Vlaams Klimaatfonds vooral worden geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen in gebouwen, met een bijzondere aandacht voor sociale huisvesting. Dat was ook zo in de vorige legislatuur en dat blijft nog altijd zo.
Uw vragen moeten worden onderzocht in de totaliteit van de huurprijsberekening. De energiecorrectie is ingeschreven in artikel 44 van het kaderbesluit Sociale Huur. Het is dus niet nieuw. Als u ervoor pleit om een energiecorrectie te kunnen doorvoeren – dat wil zeggen dat een SHM het huurgeld kan verhogen voor een energetisch zuinige woning –, dan moet u er wel rekening mee houden dat de patrimoniumkorting wegvalt. De patrimoniumkorting wordt nu gegeven vanwege de staat van een woning of gebouw. Het ene heft het andere op. Het is een beetje kort door de bocht om te zeggen dat de maatschappijen dan meer inkomsten hebben waarmee ze andere dingen kunnen doen.
Mijnheer Anseeuw, u vroeg of ik bereid ben om de winst te investeren in bijkomende energetische renovaties. Ik ben wel niet van plan – ik weet niet of dat uw vraag was – om toe te staan dat de energiecorrectie volledig kan worden doorgerekend door de maatschappijen. Als men inderdaad een energetische renovatie heeft gedaan, kan het niet zijn dat voor de huurder de energiefactuur en de huur dezelfde blijven. Het huurgeld kan misschien iets stijgen, maar het kan niet dat men dezelfde energiefactuur moet betalen. Ik denk dus dat we het erover eens zijn dat een deel kan terugvloeien naar de maatschappijen, maar zeker niet de volledige winst.
Dus als men nog eens directeurs van bepaalde maatschappijen aanspreekt: energiecorrectie doorvoeren betekent in de meeste gevallen dat de patrimoniumkorting wegvalt. Zeggen dat er een grote winst voor bepaalde maatschappijen zou zijn, is niet juist.
De energiecorrectie bestaat al. Het is een kwestie van toepassing.
Ik vind ESCO ook een heel mooi project en een heel mooi principe, maar het is niet zo evident om de VMSW daar een rol in te laten spelen. ESCO’s gaan meestal over private actoren en de VMSW is bij uitstek een sociale actor en geen private actor.
Daar komt nog bij dat de VMSW eigenlijk de bank is van heel die sector. Dat is een heel complex gegeven, maar ik sluit het niet uit. De administratie bekijkt ook al wat de mogelijkheden zijn. Als er winsten zijn, gaan die normaal gezien terug naar de ESCO. Als dan de VMSW daarin participeert als sociale actor is dat natuurlijk niet eenvoudig omdat bepaalde marktwerkingen uiteraard moeten worden gerespecteerd en men niet alle voordelen kan hebben. Dat zijn we dus aan het onderzoeken.
Vind ik het een interessant spoor? Ja, absoluut, maar ik kan niet nu al zeggen dat het mogelijk is. Ik blijf bij al mijn argumenten die ik daarnet heb gegeven en het feit dat het de bedoeling is dat we onze 150.000 huurders die we nu hebben op een gelijke manier moeten blijven behandelen, ook inzake huurprijsberekening en dergelijke meer. Als we de VMSW toelaten in de private ESCO’s die in bepaalde gebieden actief zijn, zou dat voor bepaalde scheeftrekkingen kunnen zorgen. Dat zou niet fair zijn ten opzichte van huurders die in een gebied wonen waar geen dergelijke ESCO-projecten worden uitgewerkt. Maar we sluiten zeker het principe niet uit, en we zullen het verder onderzoeken.
Mevrouw Coppé heeft het woord.
Minister, mijn vraag was eigenlijk of u werk zult maken van een energiekorting in de huurprijs van een sociale woning. Ik heb waarschijnlijk iets gemist, maar ik weet niet of het nu reeds uitgevoerd is.
Welke stappen hebt u intussen gezet in het aanpassen van de huurprijsberekening? Dat was eigenlijk mijn vraag. U hebt heel veel kritiek gegeven op mijn inleiding en uw mening verkondigt, wat natuurlijk uw volste recht is. Ik heb eigenlijk niet gesproken over winsten voor een SHM. U zegt dat het belangrijk is dat er winst is voor de SHM, ik heb dat eigenlijk zelf niet gezegd. Mijn vraag was heel kort en krachtig: zult u werk maken van een energiekorting in de huurprijs en welke stappen zijn gezet?
De heer Anseeuw heeft het woord.
Voor alle duidelijkheid, het principe van de woonkostbenadering moet natuurlijk goed worden uitgevoerd, daar ben ik het mee eens. Ik denk dat het inderdaad toch een belangrijk principe is aan de hand waarvan we middelen kunnen vrijmaken om te investeren, wat vandaag toch een grote uitdaging is. Het stemt mij tevreden dat u inderdaad op dezelfde lijn zit.
Wat de ESCO’s betreft, heb ik inderdaad de vraag gesteld of u het wenselijk vindt dat de VMSW daarin zou participeren. Dat is voor mij niet het belangrijkste, ik bedoel dat ze hun project ook wel zonder de VMSW gefinancierd krijgen. Het interesseerde mij gewoon hoe u daartegenover stond. Ik denk toch dat het belangrijk is om, zoals u zelf aangeeft, te onderzoeken hoe we het mogelijk kunnen maken om ESCO’s een rol te kunnen laten spelen. Als met ESCO’s kan worden gewerkt, worden heel wat zorgen weggenomen, zowel operationeel als financieel. De eigenaar, de sociale huisvestingsmaatschappij, heeft daar dus weinig zorgen rond, ze betaalt eigenlijk ook op basis van output, dus het resultaat van het project. Het risico voor de investering is helemaal niet voor de SHM’s, maar ligt bij de ESCO’s. Er is ook onmiddellijk een terugverdieneffect, en de ESCO’s hebben ook praktijkervaring.
Ik ben dus tevreden dat u het principe van de woonkostbenadering inderdaad wilt hanteren. De uitvoering daarvan moet inderdaad op een verstandige manier worden aangepakt. Ik ben ook tevreden dat u het mogelijk wilt maken, of op zijn minst wilt onderzoeken, op welke manier ESCO’s daarin een rol kunnen spelen.
Minister Homans heeft het woord.
Mevrouw Coppé, energiecorrectie staat al ingeschreven in het kaderbesluit Sociale Huur, in artikel 44, dat heb ik al gezegd. Op uw concrete vraag of ik die zal uitvoeren, dacht ik dat ik duidelijk ja heb gezegd. Ik heb ook heel duidelijk aangegeven dat het niet zo gemakkelijk is. Ik heb gewezen op de problematiek die dan zal rijzen met de patrimoniumkorting. Als energiecorrectie wordt ingevoerd, is het niet mogelijk om tegelijkertijd nog een patrimoniumkorting te geven, en dergelijke meer.
U hebt ook gevraagd naar de stand van zaken. Momenteel onderzoekt een werkgroep een aantal maatregelen die verband houden met de financiering van de sociale huisvestingssector in zijn totaliteit, en natuurlijk ook de huurprijsberekening. Wat de concrete timing betreft, hoop ik dat de werkgroep in het voorjaar van 2016 zijn ei legt.
Zijn we van plan om artikel 44 van het kaderbesluit Sociale Huur te laten toepassen? Ja, maar er zijn natuurlijk ook beperkingen hoe ver we willen gaan. Ten eerste wil ik dus de energiecorrectie niet volledig doorrekenen aan de huurder en ten tweede, voor de sociale huisvestingsmaatschappijen zal de patrimoniumkorting dan ook niet meer moeten worden gegeven.
De vragen om uitleg zijn afgehandeld.