Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Collega’s, verhalen van huisjesmelkers kennen we allemaal: koten voor studenten die eerder krotten zijn of woningen die een veel te hoge huurprijs hebben, en ook waar de woonkwaliteitsnormen ver zoek zijn. Gelukkig zijn er heel wat kanalen en procedures die huurders kunnen gebruiken om dergelijke wanpraktijken effectief aan te pakken, en om malafide verhuurders zo te gaan sanctioneren.
Maar het omgekeerde, collega’s, gebeurt helaas ook. Huurders die het te bont maken en dergelijke schade maken dat verhuurders worden afgeschrikt, en de woning effectief van de woonmarkt halen, dus niet meer verhuren. Horrorhuurders kunnen het leven van verhuurders erg zuur maken door verwaarlozing, of door wanbetaling. Dat zijn de voornaamste redenen waarom huurder-eigenaars de koepelorganisatie Verenigde Eigenaars contacteren.
Verhuurders kunnen gebruik maken van het recht van bezichtiging en onregelmatigheden melden. De gemeente kan dan beslissen om de waarschuwingsprocedure op te starten, waarbij ze een bemiddelende rol zal opnemen tussen de huurder en de verhuurder om zo tot een herstel van de gebreken in de woning te komen. Maar in principe mag er op dat moment niet worden tussengekomen in de manier waarop een huurder leeft. En dat is toch wel problematisch in vele praktijkgevallen die mij gemeld geweest zijn.
Testaankoop en de Verenigde Eigenaars zijn ook op de hoogte van dergelijke situaties. Zij geven dan ook advies aan verhuurders. Zij geven tips mee om problemen te vermijden. De tips die ze meegeven, zijn bijvoorbeeld: vraag al een eerste maand huur en vraag de huurwaarborg alvorens de sleutel te overhandigen. Beperk het eerste huurcontract tot een looptijd van één jaar of anderhalf jaar, is een ander advies dat zij meegeven. Uiteraard is de opmaak van een plaatsbeschrijving cruciaal. En zij geven als laatste advies ook mee om elk jaar minimaal één keer langs te gaan in de woning om te kijken naar de situatie.
Die zaken moeten er dan voor zorgen dat verhuurders problemen met betrekking tot verwaarlozing en wanbetaling tijdig opmerken en dan kunnen aanpakken.
Minister, ik had over deze problematiek graag een aantal vragen aan u willen stellen.
In eerste instantie had ik graag vernomen hoe u ondertussen de waarschuwingsprocedure evalueert die u hebt opgestart. In hoeverre is die goed bekend en in gebruik bij lokale besturen?
Bij huurachterstallen zijn verhuurders vlugger geneigd om de stap naar het vredegerecht te zetten voor ontbinding van het huurcontract, dan om naar een instrument van bemiddeling te grijpen. Om uithuiszettingen te vermijden en verhuurders tegemoet te komen bij langdurige huurachterstal, werd het Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen (FBUH) in het leven geroepen. Mijn vraag is, minister: hoe evalueert u ondertussen dat fonds? Welke knelpunten ondervindt u nog bij die werking, en hoe wilt u dat toekomstgericht nog beter aanpakken?
Graag verwijs ik ook naar de hoorzitting van 6 juli 2022 over de conceptnota over de rol van de lokale woonloketten bij het voorkomen van uithuiszettingen en het garanderen van de woonkwaliteit op de private huurmarkt. Dat is een conceptnota die ik zelf geschreven had. Daar is een hoorzitting over geweest. Toen gaven de Verenigde Eigenaars aan voorstander te zijn van het invoeren van onmiddellijke melding als gewicht tegen de niet-tegensprekelijkheid van de woningcontrole. Zo moet er volgens hen een onmiddellijke melding aan de verhuurder gebeuren als er een vraag is tot mogelijke ongeschikt- of onbewoonbaarheidsverklaring. Mijn vraag is dan ook, minister, hoe u ertegenover staat dat een melding aan de huurder op dat vlak verplicht zou worden bij het opstarten van deze procedure?
Woonloketten kunnen volgens de Verenigde Eigenaars een belangrijke signaalfunctie vervullen bij samenlevingsproblemen door hun contacten met OCMW’s en centra algemeen welzijnswerk (CAW’s). Welke rol ziet u, minister, voor de woonloketten, niet alleen op maatschappelijk vlak, maar ook op het vlak van woon- en huurbegeleiding voor private verhuurders?
En als laatste vraag, minister: hoe kunnen de Vlaamse overheid en lokale overheden verhuurders beter informeren over woonkwaliteit, huurproblemen? Hoe wilt u de informatieverstrekking toekomstgericht verder faciliteren?
Minister Diependaele heeft het woord.
Dank u wel, mevrouw De Vroe, voor uw vragen. Ik geef u een beetje een technisch en uitgebreid antwoord, dus u wordt op uw wenken bediend.
Ik beantwoord uw eerste vraag. De waarschuwingsprocedure is inderdaad een relatief nieuwe procedure. Het doel is om eigenaars, wanneer er gebreken worden vastgesteld, te bewegen tot het vrijwillig herstel van de woning. Met andere woorden, tot herstel van de woning zonder dat een procedure tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid moet worden opgestart.
De waarschuwingsprocedure is echter ook vormgegeven vanuit een delicaat evenwicht. Van de ene kant zijn er uiteraard de voordelen die aan een vrijwillig herstel zijn verbonden, zoals de mogelijke snelheid van uitvoering, maar tegelijk moeten er ook voldoende waarborgen bestaan, zodat de bewoner niet te lang gehuisvest blijft in een gebrekkige woning. We mogen niet vergeten dat het gaat om normen die onder meer de veiligheid en gezondheid waarborgen. Vanuit die optiek had ik in de beleids- en begrotingstoelichting (BBT) Wonen 2024 al aangekondigd dat het agentschap Wonen in Vlaanderen dit jaar een evaluatie zal uitvoeren van de waarschuwingsprocedure. De resultaten verwacht ik tegen het einde van het jaar. Nu is het dan ook te vroeg om al een inschatting te maken.
Ik ga in op uw tweede vraag. Het Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen werd grondig geëvalueerd door het Steunpunt Wonen. Naar aanleiding van deze evaluatie werden er eind 2022 optimalisaties aangebracht aan de werking van het fonds. Zo werd onder meer de voorwaarde opgeheven dat de huurachterstal minstens twee maanden en maximaal zes maanden moet bedragen. Dit biedt het OCMW de mogelijkheid om sneller beroep te doen op het fonds en een begeleidingstraject op te zetten, wat de slaagkansen verhoogt. Daarnaast werd de OCMW’s de mogelijkheid geboden om de begeleidingsovereenkomsten meer op maat op te maken. Tot slot werd ingezet op een grotere bekendheid van het fonds door een gerichte informatiecampagne in 2023. De eerste indicaties wijzen er alvast op dat deze maatregelen effect hebben gehad.
Ik beantwoord uw derde vraag. Het voorstel van een systematische melding aan de eigenaar is inderdaad al meermaals besproken. Hoewel ik de positie van de eigenaar kan begrijpen, kan ik alleen maar herhalen dat ik dit geen goed voorstel vind. De voordelen van het voorstel wegen niet op tegen de nadelen.
Ten eerste, lokale besturen hebben momenteel al de mogelijkheid om eigenaars op de hoogte te brengen. Doordat het gaat om een mogelijkheid en niet om een verplichting, kunnen zij de wenselijkheid van een melding aan de eigenaar dossier per dossier afwegen. Denk bijvoorbeeld aan verschillen tussen dossiers naargelang de ernst van de gesignaleerde gebreken, de eerdere ervaringen met de verhuurder of de relatie tussen huurder en verhuurder. Het gaat om een stuk autonomie die de lokale besturen al sinds de start van de Vlaamse Wooncode hebben en die hun is verleend omdat ze, als bestuursniveau dat het dichtste bij de burger staat, het dossier het best kunnen inschatten.
Ten tweede, de gemeente kan er ook voor kiezen om de resultaten van een eerste conformiteitsonderzoek af te wachten alvorens te beslissen of ze eerst zal waarschuwen, dan wel meteen de O/O-procedure (ongeschikt/onbewoonbaar) zal starten. Zelfs wanneer de huurder vraagt om meteen de O/O-procedure te starten, kan de gemeente er nog voor kiezen om eerst te waarschuwen. Dat is haar autonome beslissingsbevoegdheid, volgens de inzichten die ze heeft over het dossier. Daarbij is het wenselijk dat de gemeente, op basis van haar inschatting van de situatie, meteen de juiste informatie kan geven aan de verhuurder. Ook vanuit die optiek bestaan er met andere woorden goede argumenten om de resultaten van dat eerste conformiteitsonderzoek af te wachten alvorens de verhuurder op de hoogte te brengen.
Ten derde, met de waarschuwingsprocedure is zoals vermeld een mogelijkheid voorzien om – voorafgaand aan de procedure tot ongeschiktheid- of onbewoonbaarverklaring – vrijwillig herstel mogelijk te maken. Wanneer het gaat om een eigenaar die te goeder trouw is, hoeft er dus helemaal geen dwingende handhaving te worden opgestart. Evident is er in die situatie ook contact met de eigenaar en wordt hij op de hoogte gebracht van de resultaten van conformiteitsonderzoek voorafgaand aan de O/O-procedure.
Ten vierde, het is gewoonweg niet correct dat de verhuurder niet zou worden betrokken bij een O/O-procedure. De Vlaamse Codex Wonen legt aan de burgemeester uitdrukkelijk een hoorplicht op. Het horen van alle betrokken partijen, wat uiteraard ook het horen van de eigenaar impliceert, is verplicht alvorens de burgemeester een besluit kan nemen.
En dan ten vijfde, het systematisch informeren van eigenaars over meldingen van woningkwaliteitsproblemen verhoogt per definitie de drempel om woningkwaliteitsproblemen te signaleren bij de gemeente. We mogen niet vergeten dat we hier vooral de onderkant van de huurmarkt beogen, waar ook de meest kwetsbare gezinnen wonen, mensen die niet altijd voldoende sterk in hun schoenen staan of het vertrouwen hebben om hulp te vragen.
Daarbij komt dat we weten dat die drempel vandaag, ook door een krapte in de lagere marktsegmenten, hoog is. Huurders vermoeden bijvoorbeeld wel dat er ernstige woningkwaliteitsproblemen zijn, maar ze kennen de normen te weinig om met zekerheid een inschatting te maken. Of ze vrezen om de relatie met de verhuurder onder druk te zetten, aangezien dat kan leiden tot het verlies van de woning. Wel, die drempel gaan we alleen maar vergroten indien we verplichten om elke melding systematisch te melden, zonder enige inschatting door het lokaal bestuur. En dat zouden we dan gaan doen, terwijl we voor het op het spoor komen van krotwoningen net sterk zijn aangewezen op meldingen door bewoners.
Ik beantwoord uw vierde vraag. Ik wil in de eerste plaats benadrukken dat niet elke gemeente in Vlaanderen een woonloket heeft. Momenteel zijn er 36 Vlaamse gemeenten die niet deelnemen aan een gesubsidieerd IGS-project (intergemeentelijk samenwerkingsverband), waardoor zij niet verplicht zijn om een woonloket aan te bieden. Zij zijn enkel verplicht om gestructureerde basisinformatie over wonen aan hun inwoners aan te bieden.
De andere 264 Vlaamse gemeenten die wel deelnemen aan een gesubsidieerd IGS-project, moeten verplicht een woonloket aanbieden. De taakstelling van die woonloketten is regelgevend verankerd. Bijkomende opdrachten bij de woonloketten leggen is daarom verre van evident, aangezien dit ook extra subsidies veronderstelt.
Daarnaast ligt het ook niet voor de hand om woonloketten te belasten met bemiddeling of begeleiding, aangezien dat gespecialiseerde kennis vraagt. IGS-medewerkers hebben niet per definitie de kennis in huis om de samenlevingsproblemen te capteren die achter een huurgeschil schuil kunnen gaan.
Die informatie dan vervolgens doorgeven aan de OCMW’s en CAW’s roept ook enkele vragen op. Voor begeleiding is er immers steeds een hulpvraag van de betrokkene zelf nodig. Aansluitend is er de vraag naar privacy. Mag een OCMW een persoon, die nog niet wordt begeleid, na een externe melding benaderen over een bepaalde problematiek? In de welzijnssector is dat geen evident debat. Dat kan dan ook niet zomaar vanuit Wonen beslist worden.
Ik behandel ten slotte uw vijfde vraag. Zoals gezegd, is regelgevend voorzien dat de woonloketten al informatie moeten geven over het privaat huren en verhuren en over de minimale woningkwaliteitsnormen. De woonloketten moeten de drempel voor verhuurders zo laag mogelijk houden. Daarnaast heeft de Vlaamse overheid sinds 2019 ook de verhuurdersorganisatie, de Verenigde Eigenaars, erkend en gesubsidieerd. De belangenorganisatie geeft informatie en advies aan haar leden, maar staat ook niet-leden bij voor een eerste kosteloos advies. Die dienst kan een wervend effect hebben en ertoe leiden dat meer private verhuurders zich aansluiten bij de belangenorganisatie, wat de professionalisering van de sector alleen maar ten goede kan komen.
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Dank u wel, minister, voor uw inderdaad heel uitgebreid antwoord. Uiteraard weten we maar al te goed dat heel wat huurders het moeilijker hebben, zoals u zegt. Zij moeten goed begeleid worden. Dat is heel terecht en heel goed.
De reden waarom ik die vraag stel, is dat ik ook in de prakrijk zie dat er heel wat verhuurders zijn die ook hulp nodig hebben. Dan is het natuurlijk altijd belangrijk dat we zorgen voor een goed evenwicht, en dat de rechten en plichten langs beide kanten in orde zijn en in evenwicht zijn. Ik merk gewoon dat huurders heel fel beschermd zijn, wat een goede zaak is. Maar ik merk langs de andere kant dat heel wat verhuurders, oudere mensen die één woning bezitten, het heel moeilijk hebben zodra ze te maken hebben met een malafide huurder, met wanbetalingen, met slecht onderhoud enzovoort. Ik denk dat op dat vlak – gezien de krapte op de huurmarkt, en om die mensen extra te ontzorgen en te helpen – extra stimulansen gegeven moeten worden, extra facilitering, om ervoor te zorgen dat die hun woningen niet uit de huurmarkt halen, maar integendeel extra geholpen worden, en dat we zo toekomstgericht meer aanbod kunnen genereren door private verhuurders. Daar vraag ik dus eigenlijk het evenwicht tussen huurders en verhuurders.
Op het moment dat er een woningcontrole aangekondigd wordt, minister, vind ik het persoonlijk wel belangrijk dat je als verhuurder op de hoogte wordt gebracht. En wat nog belangrijker is, is dat men bij een controle rekening houdt met de plaatsbeschrijving bij de intrede, en dat gebeurt momenteel niet. Men maakt eigenlijk een beschrijving van de stand van zaken van hoe de woning op dat moment voorkomt, zonder rekening te houden met de situatie toen de huurder er is ingetrokken, en dat vind ik totaal niet correct. Op dat moment moet er gekeken worden naar de rechten en de plichten van huurder én verhuurder. Dat vind ik een heel belangrijke, minister. Dat moet in orde gebracht worden om de private verhuur een extra boost te geven, en om verhuurders meer zekerheid te geven.
En dat is nog geen zekerheid bij wanbetalingen. Dan hebben we het nog maar enkel over de woonkwaliteit.
Als we het hebben over wanbetalingen, vind ik het belangrijk dat woonloketten bijvoorbeeld een signaalfunctie kunnen krijgen, en dat er inderdaad goede contacten zijn tussen woonloketten en OCMW’s, om uithuiszettingen vroegtijdig te kunnen aanpakken. Een verhuurder heeft niet liever dan dat zijn huurder kan blijven zitten en kan blijven betalen, maar soms hebben mensen toch wel hulp nodig. Ik denk dat met zo’n invoering uithuiszettingen toekomstgericht vermeden kunnen worden, en dat huurders, die inderdaad in veel gevallen het iets zwakkere segment zijn van onze samenleving, echt wel geholpen kunnen worden, vroegtijdig, en zo niet uit hun huis gezet worden.
Mijn vraag, minister, wat betreft de plaatsbeschrijving: ziet u het zitten om te verankeren dat op het moment dat er woningcontroleur langskomt in het kader van een O/O-procedure, deze verplicht rekening moet houden met de plaatsbeschrijving van intrede? Hoe ziet u het verder met betrekking tot de lokale woonloketten? Wat vindt u van het idee om hen meer als een signaalfunctie in te zetten bij verhuurders, zodat uithuiszettingen vroegtijdig voorkomen kunnen worden, en zo ook een verbetering kunnen teweegbrengen in de woonkwaliteit? Mijn vraag is: zult u dat ondersteunen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw De Vroe, ik zal een paar punten overlopen. Ik denk dat we elkaar op een paar punten wel tegemoet kunnen treden. Eerst en vooral, ben ik het totaal met u eens dat er een evenwicht moet zijn tussen rechten en plichten, tussen huurder en verhuurder. Ik denk dat dat vandaag ook zo zit in de codex. Dat is een precair evenwicht. Het is niet gemakkelijk om aan het ene te raken zonder dat je meteen ook het ander in het defensief dringt, en het debat daarover oplaait. Dat is dus een heel precair evenwicht dat we moeten bewaken, maar ik ben het er helemaal mee eens dat er een correct evenwicht moet zijn tussen rechten en plichten.
Ten tweede, ik ben het er absoluut mee eens dat we die verhuurders nodig hebben. Wij hebben het nodig dat ze hun aanbod blijven doen op die private huurmarkt, zeker voor de betaalbare woningen. Daar ben ik het dus ook helemaal mee eens.
Ten derde, ik denk dat we er ook voor moeten zorgen dat verhuurders op een of andere manier voor een deel beschermd worden tegen malafide huurders. Ik sta open voor alle ideeën om dat te bekijken, maar het is natuurlijk niet aan de woningcontroleur om schuld te gaan vaststellen. Vaststellen wie schuldig is aan welk gebrek in de woning, dat is niet de finaliteit van een controleur. Dan moet je eerder kijken naar de vrederechter en dergelijke meer. Die twee gaan vermengen, lijkt me redelijk gevaarlijk. De woningcontroleur staat ten dienste van de overheid, om de woningkwaliteit vast te stellen. De vraag wie er schuldig is voor welke schade, is natuurlijk een heel andere finaliteit. Het is lastig om die te gaan vermengen. maar ik zeg het, ik sta open voor alle ideeën, voor wat dan ook.
Dan kom ik tot mijn laatste punt. Ik vond sommige van uw uitspraken toch heel vreemd, in alle eerlijkheid, en dan zeg ik dat vanuit mijn ideologie. Je mag toch niet vergeten dat een huurder zich op de private huurmarkt begeeft vanwege een woning, vanwege huisvesting. Voor een verhuurder is een woning natuurlijk een belegging. Dat is niets anders dan een belegging. En dat is ook goed. Ik heb daar geen enkel probleem mee, en voor mijn part mogen die daar ook geld mee verdienen. We hebben die ook nodig, dat is geen enkel probleem. Maar als u dan komt zeggen dat we ook de verhuurders hulp moeten bieden, ‘ontzorgen’ zei u zelfs … Zullen we dan een beursbelegger ook gaan ontzorgen? Gaan we die ook hulp bieden? Daar ben ik het niet mee eens.
Er is een grens tussen wat je als bescherming biedt aan een huurder die in zijn woonbehoefte moet voorzien, en een verhuurder die dat doet – en nogmaals: geen enkel probleem, ik ben er zelfs dankbaar voor dat ze hun woning aanbieden op de private huurmarkt – als belegging, vanuit inkomensperspectief. Dat valt, nogmaals, heel goed te begrijpen, maar de finaliteit is toch helemaal anders. Daar zijn ook belangenorganisaties voor, die ook gesubsidieerd worden en dergelijke meer, wat ik allemaal een goede zaak vind. Maar u mag die twee niet gaan gelijkschakelen, zeker als u zegt dat verhuurders ook geholpen moeten worden, ook ontzorgd moeten worden en dergelijke meer.
Ik vind dat mensen die een opbrengsteigendom hebben, vooral die vrijheid moeten hebben – dat lijkt me een heel liberaal standpunt – om dat te doen, om daarmee aan de slag te gaan op die markt. Maar dat is niet iets waar de overheid zich al te veel in moet gaan mengen, gaan moeien, gaan ondersteunen en dergelijke meer, want dan krijg je volgens mij op korte of middellange termijn een tegengesteld effect: alleen maar meer regulering, meer administratie en dergelijke meer. Daar pas ik voor.
Maar ik wil vooral wijzen op die finaliteit die totaal verschillend is tussen een huurder en een verhuurder, en dat moet ook meegenomen worden in dat evenwicht tussen die twee.
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Minister, het meenemen van die plaatsbeschrijving is cruciaal bij het uitvoeren van een woningcontrole. Of die woningcontroleur daarbij al dan niet iets moet zeggen of signaleren … Hij stelt vast dat er zaken gebeuren, of dat het niet meer overeenkomt met de intrede. Dat is toch iets wat meegenomen moet worden. Niet alleen dat, ook de manier waarop die mensen daar leven kan meegenomen worden.
Waar we volledig in overeenkomen, is dat de rechten en plichten van huurders en verhuurders in evenwicht moeten komen. Als ik het heb over ‘ontzorgen’, dan heb ik het vooral over gevallen waarin er een wanbetaler is. Dan kunnen, door het te signaleren aan een woonloket en aan een OCMW, uithuiszettingen vermeden worden. Op dat moment moet men als verhuurder niet de stap zetten naar de vrederechter om die uit huis te laten zetten. Zo kunnen we toekomstgericht misschien uithuiszettingen vermijden, en kunnen we sociale drama’s in dat gezin vermijden. Dat is eigenlijk mijn punt.
Uiteraard ben ik voor vrijheden. Dat weet u maar al te goed. Dat is liberalisme ten top. Maar we moeten ook zorgen dat er een goed evenwicht is tussen de rechten en de plichten van de huurder en de verhuurder. Ik merk alleen dat dat bij huurders heel fel verdedigd wordt, en dat er heel wat verhuurders momenteel, op het vlak van wanbetalingen, op het vlak van woningkwaliteit, volledig in de kou staan. Ik denk dat er wat dat betreft effectief op beleidsmatig vlak grote stappen vooruit gezet moeten worden.
Daarom heb ik een voorstel klaar, minister, dat ik ook aan uw partij zal voorleggen, om daar effectief stappen in te zetten, om toekomstgericht de huurders en ook de verhuurders dat evenwicht te bezorgen, om te helpen om uithuiszettingen te vermijden, en te zorgen voor een betere woonkwaliteit
De vraag om uitleg is afgehandeld.