Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.
Mevrouw Moerenhout heeft het woord.
De voorbije dagen zijn er een aantal artikels verschenen over de uitdagingen om een huis te kopen, bijvoorbeeld voor jongeren. Mijn vraag om uitleg gaat vooral over een publicatie van vorige week woensdag, waaruit blijkt dat er een vermogensongelijkheid bestaat tussen huurders en eigenaars – wat al langer zo is – en dat die ook toeneemt.
Uit berekeningen aan de hand van de nieuwe database over de vermogensverdeling van de Europese Centrale Bank (ECB) blijkt dat tussen 2013 en 2023 het totale nettovermogen van woningbezitters met 39 procent is gestegen, terwijl dat van de huurders met amper 6 procent is toegenomen. De ongelijkheid tussen beide groepen is dus significant gestegen. Wanneer we daar ook nog eens de inflatie bij rekenen, dan wordt duidelijk dat huurders verhoudingsgewijs beduidend armer werden.
Tegelijk zien we dat er in Vlaanderen almaar langer wordt gehuurd. Dat komt enerzijds door de stijgende huurprijzen en anderzijds de noodzaak van een almaar hoger wordende eigen inbreng om een hypotheek te kunnen afsluiten. Vlamingen komen zo in een vicieuze cirkel van hoge huurprijzen terecht, waardoor ze onvoldoende geld opzij kunnen zetten voor de nodige eigen inbreng voor de aankoop van een woning, waardoor ze noodgedwongen verder moeten blijven huren, en te duur blijven huren. We merken dit ook aan het feit dat de Vlaamse woonlening sterk in de lift zit.
Minister, op welke manier wilt u de toegenomen vermogensongelijkheid tussen huurders en eigenaars laten afnemen? Hoe ziet u de toekomst van de Vlaamse woonlening? Ziet u het beschikbare budget daarvoor bijvoorbeeld nog toenemen?
Zijn er maatregelen die u deze legislatuur nog zult nemen om de betaalbaarheid op de huurmarkt te ondersteunen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Vorige week hadden verschillende media het over berekeningen voor de vermogensverdeling, aan de hand van de nieuwe dataset die online was gezet door de Europese Centrale Bank (ECB). De ECB heeft die berekeningen uitgevoerd om na te gaan wat de gevolgen van haar monetair beleid zijn geweest op de ongelijkheid. De afgelopen jaren is, via obligatieopkopen, namelijk veel geld in de Europese economie gepompt, waarvan werd gevreesd dat het de ongelijkheid zou aanwakkeren, onder meer door een inflatoir effect op de vastgoedprijzen en de aandelenkoersen.
De analyses, die betrekking hebben op de periode 2013-2023, leveren nu een aantal interessante vaststellingen op. In heel Europa, en dus ook in ons land, is de vermogensongelijkheid veeleer lichtjes gedaald. Voor België en Vlaanderen heeft dit veel te maken met de structuur van de woningmarkt: 72 procent van de huishoudens is eigenaar van zijn woning, wat een relatief hoog aandeel is. Wanneer het residentiële vastgoed in waarde stijgt, profiteren huishoudens met een eigen woning mee.
Dat het eigenaarschap zo ruim verspreid is, maakt de Vlaamse gezinnen ook aanzienlijk rijker dan een gemiddeld Europees gezin, met een mediaan van 277.300 euro per huishouden, vergeleken met een mediaan van 150.500 euro voor Europa. Dat is een heel groot verschil.
Ik onderstreep dit in deze commissie dan ook al lang: het stimuleren van eigenaarschap op de woningmarkt is essentieel. Op macroniveau zorgt dit voor een stabiele en robuuste woningmarkt. Op microniveau zorgt het voor vermogensopbouw en dringt het zodoende de vermogensongelijkheid terug.
Onze sterke eigenaarsmarkt – geschat op 72 procent – vormt zo de ijzeren ruggengraat van onze sterke en stabiele woningmarkt. Ik zie hierin een bevestiging van het beleid dat deze Vlaamse Regering voert. Ik zeg al langer dat ondersteuning van eigen woningbezit belangrijk is en blijft. Een woning bezitten is voor vele Vlamingen ook de verankering van zijn welvaart en de beste vorm van pensioensparen. De voordelen blijken duidelijk uit de data van de ECB.
Om die redenen wil deze Vlaamse Regering de toegang tot een eigen woning blijven ondersteunen. Ten eerste zijn de registratierechten verlaagd. Ten tweede is de Vlaamse woonlening versterkt. Ik heb ook gezorgd voor voldoende budget voor de Vlaamse woonleningen. Als u me uitdrukkelijk zou vragen wat mijn plannen zijn voor die woonlening naar de toekomst toe: het zal voor de volgende legislatuur zijn, natuurlijk, maar als het van mij afhangt, zullen we die woonlening altijd blijven ondersteunen. Verdere eigendomsondersteunende instrumenten zijn het renovatiekrediet, met een rentesubsidie bij energierenovatie na aankoop, Mijn VerbouwPremie en Mijn VerbouwLening.
Tegelijkertijd is de woningmarkt een complementair gegeven. Er moet evident ook aandacht zijn voor de private en de sociale huurmarkt. Specifiek voor de private huurmarkt is de beste oplossing een voldoende hoog betaalbaar aanbod aan huurwoningen. Van dit aanbod heeft de Vlaamse Regering werk gemaakt en de maatregelen daartoe zijn u uiteraard bekend. Ik denk eerst en vooral aan de invoering van het budgethuren, maar ook aan de maatregelen tegen de non-take-up van huurtoelagen en de evolutie naar woonmaatschappijen, zodat het bouwritme kan toenemen.
Mevrouw Moerenhout heeft het woord.
Bedankt, minister, voor uw antwoord.
U hebt heel veel elementen aangehaald, dus ik zal misschien ingaan op de rode draad van uw antwoord, namelijk het sterke eigenaarschap in Vlaanderen. U haalt terecht aan dat Vlaanderen verhoudingsgewijs meer eigenaars heeft dan de rest van Europa, en u wees op de gevolgen daarvan in de studie van de ECB. Nu, mijn vraag is gebaseerd op de resultaten van de ECB-studie, maar vorige week zijn er over het thema een aantal artikels verschenen. We hadden de nieuwe Vastgoedbarometer en er was het interessante debat met u in ‘De zevende dag’ over het eigenaarschap, ook bij jongeren. U haalde daar aan dat appartementen – meer units bouwen op dezelfde oppervlakte – nodig zullen zijn om ervoor te zorgen dat iedereen nog degelijk kan wonen. Vandaag verscheen er ook een artikel in Het Laatste Nieuws over een onderzoek van Livius, waarin ook die problematiek naar boven komt: hoe gaan we ervoor zorgen dat er meer dan 200.000 woningen bij kunnen komen tegen 2030? Daar komt die appartementisering ook aan bod.
De Vlaamse bouwmeester stelde iets concreets voor, en daar had ik graag uw mening over gekregen. Hij stelde voor om leegstaande kantoor- of fabrieksgebouwen ook om te zetten naar woningen. Dat klinkt interessant, maar nu vraag ik mij af, één, wat uw standpunt daarover is, en twee, of daar cijfers over bestaan dan wel of dat eerder een theoretisch voorstel is van de bouwmeester. Is er al onderzoek gedaan naar hoeveel van dergelijke gebouwen er leegstaan en in welke mate die kunnen worden omgezet naar woonunits?
De heer Veys heeft het woord.
Ik heb nog wat bijkomende vragen naar aanleiding van die nieuwe Vastgoedbarometer. Ik heb gepoogd om daar gisteren een actuele vraag over te stellen in de plenaire vergadering, maar voorzitter Homans heeft me naar de commissie doorverwezen.
De heer van Opstal, de woordvoerder van notaris.be, merkte op dat er een strijd waar te nemen valt tussen investeerders en jonge starters. Een van de vaststellingen was dat het aandeel min-30-jarigen in de aankoopcijfers achteruitging. Ik herinner mij dat u nog niet zo heel lang geleden zei, minister, dat er nog steeds een groot aandeel jongeren is binnen die totale populatie kopers, maar we stellen vast dat het achteruit blijft gaan: in 2019 lag het nog op 32,1 procent, in 2022 op 30,3 procent, in 2023 op 29,3 procent. De stijging van de rente heeft daar natuurlijk mee te maken. Beleggers beschikken meestal over eigen kapitaal, zijn dus minder afhankelijk van een eventuele hypothecaire lening en hoeven minder rekening te houden met die rente.
Wat het verschil tussen huurders en eigenaars betreft: u hebt begin deze legislatuur de woonbonus afgeschaft, waardoor er jaarlijks heel wat middelen vrijkomen, want de derving van vroeger verdwijnt toch wat ten gevolge van die afschaffing. Hebt u dat vrijgekomen budget ingezet voor beleid voor huurders? Kunt u dat met cijfers staven? Hoe ziet u dat?
In hoofdzaak: komen er nog maatregelen om kopers en jonge starters te ondersteunen? Want we zien dat dat steevast achteruitgaat.
En tegelijkertijd: wat gaat u doen voor het deel van de bevolking dat nooit in staat zal zijn om een woning te kopen? Zij hebben natuurlijk ook recht op betaalbaar en goed wonen.
Minister Diependaele heeft het woord.
Er gaan heel veel cijfers rond. Elke bank, nagenoeg elke immomakelaar heeft zijn eigen statistieken, en daar zitten altijd verschillen op. Eerlijk gezegd, ik zie door de bomen zelf soms het bos niet meer, maar er moeten wel wat lijnen in getrokken worden. Dat geldt onder andere voor uw voorlaatste vraag, mijnheer Veys. Ik kom daar nog op terug.
Mevrouw Moerenhout, eerst en vooral, ja, ik blijf ervan overtuigd dat het eigenaarschap een van de sterkste zaken is voor onze Vlaamse woningmarkt, alsook voor onze algemene welvaart. Dat is het gevolg van een keuze die in de jaren 50 gemaakt is en die ook een paar negatieve gevolgen gehad heeft, zoals de lintbebouwing. Die beslissing heeft er toen voor gezorgd dat iedereen overal een woning kon kopen, ook langs grote invalswegen, maar ook dat een dermate grote meerderheid van de Vlamingen, 72 procent nog altijd, eigenaar kan zijn van een eigen woning. Dat is een goede zaak, zowel maatschappelijk als voor die mensen zelf, als buffer tegen armoede.
Wat het voorstel van de bouwmeester betreft, het invullen van kantoorgebouwen en dergelijke meer: dat is eerder een kwestie voor Ruimtelijke Ordening. Vanuit Wonen heb ik daar op zich geen probleem mee. Mijn bezorgdheid is dat er voldoende aanbod is, zowel van koopwoningen als huurwoningen als sociale woningen. Waar dat aanbod dan terechtkomt, is een kwestie van ruimtelijke ordening. Dat is trouwens ook een punt waarop vooral lokale besturen een grote vinger in de pap te brokken hebben.
Nu, de vorige Vlaamse bouwmeester heeft overlaatst een visie gelanceerd die eigenlijk neerkomt – ik ga misschien wat kort door de bocht, maar het voorstel werd in een tweet gelanceerd, dus dat is op zich al zeer kort – op een uitdoofbeleid voor wonen op het platteland en een aanmoediging om in steden te gaan wonen. Daar ben ik het dan ook weer niet mee eens. Het was dan wel de vorige Vlaamse bouwmeester die dit lanceerde, de heer Van Broeck, maar mijn overtuiging is nog altijd dat mensen moeten kunnen kiezen. Uiteraard zal Vlaanderen een kader moeten aanleveren op het vlak van ruimtelijke ordening, woonkwaliteit en mobiliteit, maar mensen moeten nog altijd kunnen kiezen waar ze wonen, en de markt zal die keuze dan wat sturen.
Mijnheer Veys, de strijd tussen jonge starters en investeerders, daarvoor hebben wij de registratierechten hervormd: een verlaging van 6 naar 3 procent voor de enige en eigen woning, een verhoging van 10 naar 12 procent voor investeerders. Dat was net om de concurrentie een beetje recht te trekken, want investeerders hadden het voordien gemakkelijker om hogere bedragen te bieden dan jonge kopers; zij hadden de bovenhand.
Ik kom in dat opzicht terug op de cijfers. De Vastgoedbarometer stelt dat het aandeel jonge kopers onder 30 procent gezakt zou zijn, maar van de Nationale Bank (NBB) krijgen we cijfers die aantonen dat het aandeel kopers onder 35 jaar net gestegen is, naar 40 procent. Voor alle duidelijkheid: het totale aantal verkopen daalt inderdaad, met 15 procent, maar daarbinnen is het aandeel jonge kopers – tot 35 jaar – gestegen. Het maakt mij niet uit welke cijfers u volgt, want beide kunnen juist zijn: het kan zijn dat het moment waarop kopers voor het eerst een huis kopen, opschuift, boven 30 jaar – nu, 35 is nog altijd jong –, maar we zien in elk geval dat het aandeel kopers onder 35 jaar stijgt. Bovendien zullen de cijfers die Bart van Opstal geeft, waarschijnlijk gaan over effectieve aankopen; het cijfer dat ik heb van de Nationale Bank gaat over het afsluiten van hypothecaire leningen, ook een belangrijk gegeven. Daar zit dus ook een verschil op.
Wat dan de woonbonus betreft: neen, die centen worden niet gebruikt voor de huurmarkt, al hebben we wel geld bij gestoken op de huurmarkt, onder andere met een verdubbeling de laatste vijf jaar van de huursubsidie en huurpremie. Ik heb altijd gezegd, van bij het begin, dat de woonbonus geen besparing was. Ik durf de cijfers nu niet helemaal bevestigen, maar ik denk dat het voor deze legislatuur over 300 miljoen euro gaat, cumulatief, en dat volledige bedrag is gebruikt voor de verlaging van de registratierechten. Bij de start van deze regering, in 2019, is afgesproken dat de registratierechten zouden zakken van 7 naar 6 procent. Daar zijn die vrijgekomen centen van de woonbonus voor gebruikt, bijna een-op-een, en dat was opnieuw een ondersteuning op de eigenaarsmarkt.
De komende jaren is er ook nog altijd een oplopende besparing, tot 2034, van jaarlijks tot 1,3 of 1,4 miljard euro. Dus tot 2034 loopt dat bedrag nog op. Het is aan de volgende regeringen om te beslissen wat ze daarmee willen doen. Wij hebben gekeken wat de afschaffing van de woonbonus ons deze legislatuur zou opbrengen, en dat bedrag hebben we volledig omgezet in een verlaging van de registratierechten.
Wat doen we nog voor de private huurmarkt? Daar hebben we het al verschillende keren over gehad. Mijn overtuiging blijft dat het aanbod op peil moet blijven. Het budgethuren is, op drie maanden tijd, toch een succes gebleken. En we blijven ook sociale woningen bij bouwen. De cijfers voor 2023 zijn recordcijfers, dus ook daar zetten we verder op in.
Het blijft ook mijn overtuiging dat de afschaffing van 6 procent btw voor sloop en heropbouw voor projectontwikkelaars op dat punt een zeer slechte zaak geweest is. Dat is ook het signaal dat we krijgen vanuit de bouwsector. Projectontwikkelaars konden dankzij die maatregelen grote projecten in steden – u zult het zelf genoeg weten – verwezenlijken, en op die manier kwam je ook tot een kwalitatieve en innovatieve invulling van de ruimte. Nu is dat veel moeilijker, want er valt een heel belangrijke ondersteuning weg door de verhoging van de btw van 6 naar 21 procent die de Federale Regering beslist heeft. Dat blijft voor mij een heel slechte maatregel.
Mevrouw Moerenhout heeft het woord.
Bedankt, minister, voor uw antwoorden.
Er is het feit dat de vermogensongelijkheid tussen huurder en eigenaar stijgt en we zien ook dat het steeds moeilijker wordt om zonder eigen inbreng een hypothecair krediet te krijgen. Zonder steun van mama of papa is het steeds moeilijker om voldoende geld te verzamelen en eigen middelen in te brengen. Daardoor is er een almaar groter deel van de bevolking dat levenslang moet huren.
In dat opzicht moet het beleid gericht zijn op twee zaken. Eén, huren moet betaalbaar blijven, wat tegenwoordig toch moeilijker wordt. Twee, het aantal woonunits moet stijgen, significant, om vraag en aanbod meer in evenwicht te brengen en de prijs zo te kunnen drukken. Ik zal dat ook verder opnemen binnen het domein Ruimtelijke Ordening.
Tot slot, wat de woonbonus betreft: dat geld is inderdaad volledig naar de verlaging van de registratierechten gegaan. Het is natuurlijk wel heel interessant om te zien dat de oplopende besparing nog de komende jaren verdergaat, elk jaar een beetje meer, als ik het me goed herinner. Wat mijn partij betreft, zal dat een heel belangrijk strijdpunt zijn voor de komende maanden, tijdens de campagne, zodat de opbrengst deze keer wel naar huren gebracht wordt, en niet naar het eigenaarschap, en zodat de stijgende vermogensongelijkheid tussen eigenaar en huurder weer naar beneden gebracht kan worden. Dat lijkt me een heel belangrijk gegeven.
De vraag om uitleg is afgehandeld.