Verslag vergadering Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen
Verslag
Mevrouw Schryvers heeft het woord.
Voorzitter, minister, collega's, in het verleden stelde ik al verschillende vragen over de erfpachtformule en de toepassing ervan voor sociale woonmaatschappijen en lokale besturen.
Het recht van erfpacht is het recht om het volle genot te hebben van een onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort. De erfpachter betaalt jaarlijks of eenmalig bij aanvang van de erfpacht een vergoeding, de canon, aan de eigenaar. De formule van erfpacht schept mogelijkheden voor mensen die een eigen woning willen aanschaffen, maar niet genoeg of nog niet genoeg middelen hebben om ook de bijbehorende grond te verwerven. Als de grond in erfpacht kan worden gegeven, wordt de droom die velen koesteren van een eigen woning, toch meer haalbaar en kan de druk op de woningmarkt enigszins worden verminderd.
De ervaring omtrent erfpacht in mijn eigen gemeente leert me dat er weleens problemen met banken kunnen rijzen. Die kunnen vaak worden opgelost door de mogelijkheid tot inkoop te bieden. Wanneer er geen inkoopmogelijkheden zijn, zijn banken blijkbaar veel minder geneigd om een lening toe te kennen voor de bouw van de woning. Zo zijn banken bevreesd dat, wanneer het zou mislopen met de lening, er minder kandidaten zullen zijn om een erfpacht over te nemen dan om een volle eigendom te verwerven. Ook is op langere termijn een eventuele stijging van de waarde van het onroerend goed veeleer te wijten aan de grond dan aan het huis zelf. Deze problematiek is hier al meermaals aan bod geweest: de banken die een beetje weigerachtig staan tegenover de kredieten omdat men kijkt naar de risico's die eraan verbonden zijn, en dan gaat het over de verkoopbaarheid van de woning en de eventuele overdracht van de erfpacht. Hoe je het ook draait of keert, in de hoofden van de mensen is er toch nog altijd een heel groot verschil tussen een erfpacht of een volle eigendom.
Minister, in antwoord op mijn vraag om uitleg van 26 maart 2015 hierover zei u dat u het gesprek met de banken hierover zou aangaan. In antwoord op mijn schriftelijke vraag van 11 januari 2016 zei u een faciliterend beleid te zullen voeren aangaande erfpacht en opstal: “Dit houdt in dat de leemtes en de onduidelijkheden die momenteel bestaan in de regelgeving worden weggewerkt.” In uw beleidsbrief Wonen 2017-2018 verwijst u ter zake naar een proefomgeving om innovatieve erfpacht- en opstalprojecten te ondersteunen: “Hierdoor kunnen goed onderbouwde en aan de praktijk afgetoetste conclusies worden getrokken. Mogelijks zullen de nieuwe beleidsinzichten aangaande erfpacht en opstal aanleiding geven tot nieuwe regelgeving.”
De interesse in de formule van erfpacht groeit, ook vanuit de lokale besturen. Zo boden we in mijn eigen gemeente al heel wat jaren geleden de mogelijkheid aan om woningen te kopen in erfpacht. Recent werden ook ideeën geopperd met betrekking tot erfpacht voor betaalbaar wonen in de stad Antwerpen, zo konden we lezen in de pers.
Woningen op die manier meer betaalbaar maken is één ding, toch is het niet altijd voldoende om mensen over de streep te trekken, omdat mensen toch nog altijd sterk gehecht zijn aan het grondaspect van hun woning en misschien wat argwanend blijven staan tegenover formules waarbij ze niet, of toch niet direct, eigenaar zijn van de grond. Inzetten op de mogelijkheden en voordelen van erfpacht is dus zeker aangewezen, zeker in het kader van het creëren van nieuwe woonvormen die in de toekomst het kwaliteitsvol en betaalbaar wonen dienen te garanderen.
Minister, hoe en wanneer bent u het gesprek aangegaan met de bankensector, zoals u aankondigde in maart 2015? Wat zijn de conclusies? Welke maatregelen koppelt u daaraan?
Kunt u meer toelichting geven bij de maatregelen die u neemt met betrekking tot een faciliterend beleid aangaande erfpacht en opstal? Welke leemtes en onduidelijkheden zouden nog moeten worden weggewerkt? Welke maatregelen neemt u daartoe? Welke tijdspanne hanteert u daarbij?
Welke maatregelen neemt u om op lokaal vlak het draagvlak om voor betaalbaar wonen te werken met erfpacht, te vergroten?
Wat is de stand van zaken met betrekking tot de proefomgeving waarover u spreekt in uw beleidsnota Wonen 2017-2018 om innovatieve erfpacht- en opstalprojecten te ondersteunen? Over welke projecten gaat het? Hoe worden deze geëvalueerd? Welke conclusies kunnen uit deze praktijk worden getrokken? Welke maatregelen koppelt u daaraan?
Op welke manier volgt u de plannen in Antwerpen op over het aanbieden van woningen in erfpacht, teneinde de ervaringen daaruit mee te nemen in uw faciliterend beleid ter zake en eventueel ook te delen met andere steden en lokale besturen?
Minister Homans heeft het woord.
Collega's, wat betreft de sociale huisvesting treedt de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) vaak op als kredietverstrekker. We zijn dan ook in eerste instantie met de VMSW rond de tafel gaan zitten.
Enkele grote aandachtspunten zijn daarbij naar boven gekomen. Voor een kredietinstelling en het verstrekken van hypothecaire leningen is de venale waarde van het te belenen onroerend goed natuurlijk essentieel om zich te kunnen indekken als de bank moet overgaan tot een gedwongen verkoop. Het spreekt voor zich dat het financieel risico bij een aankoop met een erfpachtconstructie hoger ligt, zeker als de resterende termijn van de erfpacht beperkt is. Een hoger risico betekent dan vaak problemen bij de acceptatie van het krediet of minstens een hogere rentevoet. Een erfpachtconstructie met inkoopmogelijkheid zal dat risico verminderen.
Deze visie van de VMSW over de kredietpolitiek is dezelfde als van de private banken, en kan ik niet wijzigen, tenzij ik die kredietrisico’s zou willen waarborgen, maar dat is evenwel de bedoeling niet. Het recht van opstal en het recht van erfpacht zijn federale bevoegdheden. Ik kan deze rechten als dusdanig niet wijzigen. Wel kan ik op grond van mijn bevoegdheden een kader scheppen waaronder sociale belening mogelijk wordt en waaronder sociale huisvestingsmaatschappijen deze rechten wel zouden kunnen toepassen.
U vroeg vervolgens of ik meer toelichting kan geven bij de maatregelen die ik heb genomen met betrekking tot het faciliterend beleid aangaande erfpacht en opstal. Naar aanleiding van het onderzoek van de VMSW naar de knelpunten en de praktische mogelijkheden inzake erfpacht- en opstalconstructies binnen de sociale huisvestingssector heb ik een aantal concrete regelgevende initiatieven genomen. Zo wijzigde het decreet van 14 oktober 2016 artikel 34, paragraaf 1, ten achtste, van de Vlaamse Wooncode. Het uitgangspunt van die wijziging was het toepassingsgebied van de afstand van zakelijke rechten door sociale huisvestingsmaatschappijen zo ruim mogelijk te maken. Tevens verankerde ik de mogelijkheid tot het verkrijgen van een sociale lening voor de aankoop van een sociale koopwoning en het in erfpacht nemen van de grond in het Leningenbesluit. Mevrouw Schryvers, collega’s, ik denk dat we al heel wat verder staan dan aan het begin van de legislatuur. Wil dat echter zeggen dat wij, dat ik, mijn administratie en mijn kabinet op onze lauweren moeten rusten? Neen. Ik heb ook aan de administratie gevraagd om het recht van opstal en erfpacht andermaal te onderzoeken. De administratie zal onderzoeken of een sociale lening voor een volledige erfpacht wenselijk is, en zo ja, onder welke voorwaarden een dergelijke lening moet worden toegekend. Een sociale belening van een erfpachtconstructie voor niet-sociale koopwoningen zal ook worden onderzocht.
Dan vroeg u welke maatregelen ik neem om lokaal het draagvlak omtrent betaalbaar wonen te vergroten. De groeiende belangstelling van lokale besturen voor het recht van erfpacht toont aan dat er momenteel al een zeer groot draagvlak voor erfpacht bestaat. U bent zelf ook actief, in Zoersel, dus u stelt die vraag wellicht ook vanuit uw dagelijkse praktijk. Aangezien er al veel aandacht bestaat bij de lokale besturen voor die constructies, denk ik dat het niet nodig is om ter zake bijkomende maatregelen te nemen, maar ik zal de resultaten van het onderzoek van de administratie sowieso verder afwachten.
Dan is er stand van zaken met betrekking tot de proefomgeving waarover ik inderdaad heb gesproken in mijn beleidsbrief Wonen 2017-2018. U weet dat de proefomgeving op 1 februari 2018 van start is gegaan. Collega’s, voor meer informatie verwijs ik graag naar ettelijke vragen om uitleg die al in deze commissie zijn gesteld. Ik zal die antwoorden ook niet allemaal herhalen, maar ik kan u wel meegeven dat het aantal ingediende projecten die werken met een erfpachtconstructie, zeer beperkt was, namelijk drie. De aan het erfpachtkader doorgevoerde wijzigingen die ik daarnet heb toegelicht, kunnen dan ook als succesvol worden beschouwd. De experimentele projecten betekenden een afwijking van de regelgeving, dus onze aanpassingen aan die regelgeving werken. Ik zei dat het er maar drie waren met een erfpacht. Die waren eigenlijk niet ingediend als experimenteel project wegens die erfpacht, maar wegens andere zaken. Dat had dus niets met die erfpacht te maken.
De plannen in Antwerpen zijn me natuurlijk niet ontgaan. Dat zal u ook niet verbazen, collega’s. De recent in Antwerpen aangekondigde plannen wat de erfpachtwoningen betreft, gaan echter niet over sociale woningen. Dat gaat over private woningen met gronden van VESPA en dergelijke. Natuurlijk zal ik, niet alleen omdat ik afkomstig ben van Antwerpen, maar ook als bevoegd minister, de plannen ook met veel interesse blijven volgen, maar ik zal me er natuurlijk niet mee bemoeien, want dat is een private aangelegenheid van een lokaal bestuur: hoe wil dat zijn gronden ontwikkelen? Dat neemt natuurlijk niet weg dat ik ook interessante ervaringen zal meenemen in toekomstige beleidsinitiatieven. Als dus blijkt dat er hier heel interessante zaken uit voortkomen, dan zal ik niet nalaten om ter zake eventueel ook nog initiatieven te nemen.
Mevrouw Schryvers heeft het woord.
Minister, dank u wel voor uw antwoord. Ik denk dat er in erfpacht en opstal, zeker in erfpacht, heel wat mogelijkheden kunnen zitten om mensen sneller en gemakkelijker de mogelijkheid te kunnen geven om een eigen woning te verwerven. U verwijst natuurlijk in belangrijkste mate naar sociale woningen, maar ik bekijk het natuurlijk veel ruimer. Het proberen te stimuleren dat onze Vlamingen op een goede manier gehuisvest kunnen zijn, maakt natuurlijk ook deel uit van uw woonbeleid, van het totale woonbeleid. Daarbij is het verwerven van een eigen woning voor velen nog heel belangrijk, maar ook vanuit het beleid vinden we dat toch ook nog altijd belangrijk, denk ik, en willen we dat ook wel blijven stimuleren.
We zien dan dat erfpacht toch wel een bijkomende mogelijkheid kan zijn. Als we via erfpacht en een latere inkoopmogelijkheid ervoor kunnen zorgen dat mensen, voornamelijk jonge mensen dan, sneller een eigen woning kunnen vinden of bouwen, dan geeft dat enerzijds minder druk op de huurmarkt, ook op de private huurmarkt. Anderzijds maakt het dat mensen, jonge mensen vooral, niet eerst moeten huren en hun grond moeten bijeensparen, maar dat ze eerst de woning kunnen bouwen en nadien hun grond kunnen inkopen. Aan diverse kanten is dat dus eigenlijk een win-winsituatie. Zij kunnen sneller wonen in die woning, zonder eerst de grond te moeten bijeensparen, waardoor de huurwoning sneller vrijkomt, waardoor zij ook geen huur moeten betalen en sneller middelen hebben om de grond in te kopen enzovoort. Ik denk dus dat er alleen maar winst is. Dat geldt natuurlijk ook voor de private sector, niet alleen voor het sociale. Dan zie je natuurlijk dat besprekingen met banken, met het zoeken vanuit de bankensector hoe er meer garanties kunnen worden gegeven zodat de druk op de rente er toch blijft, toch ook wel wenselijk zijn.
En ik heb het zelf ervaren in mijn eigen gemeente waar de bankensector initieel heel veel problemen maakte met die erfpachten. Het voorzien in een inkoopmogelijkheid is toch wel een bijkomende garantie voor de banken, want dat betekent dat wanneer de kredietnemer zijn verplichtingen niet kan nakomen, een eventuele koper de grond ook kan inkopen en volle eigenaar kan worden.
U hebt gelijk dat er groeiende aandacht is voor erfpacht maar ik vind toch wel dat we dit vanuit Vlaanderen moeten blijven monitoren en dat we moeten blijven kijken waar we zelf een aantal bijkomende mogelijkheden kunnen creëren zodat erfpacht niet iets wordt wat je vaak ziet in heel grote projecten met heel grote projectontwikkelaars. Daarbij geeft men een erfpacht op lange termijn zonder een inkoopmogelijkheid en zegt men dan enkel dat het daardoor betaalbaarder wordt. Maar of het dan effectief betaalbaarder is, vraag ik me wel af. Voor mij moet erfpacht een middel zijn om mensen te kunnen helpen om sneller die eigen woning te kunnen verwerven. We moeten proberen om dat vanuit Vlaanderen te ondersteunen.
U hebt een aantal zaken opgesomd die u doet in onderhandeling met de bankensector. U hebt ook een aantal zaken opgesomd die u ook al hebt gedaan voor de sociale woonprojecten. Dat is heel goed, want daar konden inderdaad nog heel wat stappen worden gezet. Het is goed dat daar ook erfpacht wordt geïntroduceerd.
Ik wil u tot slot vragen om dat allemaal goed te blijven opvolgen, want er verandert op het terrein wel een en ander. Er is groeiende aandacht voor en er is een breder draagvlak, maar we moeten dat zeker verder blijven stimuleren.
Minister Homans heeft het woord.
Mevrouw Schryvers, ik zal uw warme oproep beantwoorden. Ik had al aangekondigd dat de administratie opnieuw een onderzoek voert, ik zal dat blijven opvolgen. Ik ben het absoluut met u eens dat er heel wat voordelen zijn aan erfpacht of recht van opstal, maar er zijn natuurlijk ook risico’s aan verbonden, zeker voor de banken. Men wordt immers geen eigenaar van de grond en iedereen weet dat het meest waardevolle de grond is en niet de bakstenen die erop staan.
Ik heb al gezegd dat recht van opstal en erfpacht een federale materie zijn die onder de bevoegdheid van de minister van Consumentenzaken, Kris Peeters, vallen. Maar binnen mijn eigen bevoegdheden doe ik alles wat mogelijk is. Ik zal niet stil blijven zitten en blijven onderzoeken wat nog bijkomend mogelijk is.
Mevrouw Schryvers heeft het woord.
Minister, u hebt daarnet gezegd dat u een bijkomend onderzoek zult vragen aan uw administratie. Hebt u daarvoor een timing?
Dat onderzoek zal worden afgerond en gepubliceerd in de loop van 2019. Ik kan u nog wel een preciezere timing bezorgen.
De vraag om uitleg is afgehandeld.