Verslag vergadering Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen
Verslag
Mevrouw Taeldeman heeft het woord.
Voorzitter, collega’s, het huidige aanbod aan sociale woningen is onvoldoende om tegemoet te komen aan de grote vraag. Er zijn eigenlijk veel meer gezinnen ingeschreven op de wachtlijst voor een sociale woning dan er sociale woningen voorhanden zijn. Daardoor zijn de wachtlijsten en de wachttijden lang. Nu wordt er op diverse manieren ingezet op het vergroten van het aanbod aan sociale woningen. Denken we maar aan de kredieten, die al twee jaar na elkaar werden opgetrokken.
Een van de maatregelen die naar voren zijn gekomen, is het stimuleren van private ontwikkelaars om te bouwen in functie van sociale huisvesting. Concreet houdt dat in dat ze woningen of wooncomplexen realiseren die ze vervolgens verhuren aan sociale actoren, zoals sociale huisvestingsmaatschappijen of sociale verhuurkantoren. Minister, dit stond aangekondigd in uw beleidsbrief. Dat had ook te maken met het feit dat het Grondwettelijk Hof destijds een bepaalde passage uit het Grond- en Pandendecreet had geschrapt. Het ging erover dat aan private ontwikkelaars niet langer sociale woningen in een verkaveling konden worden opgelegd. Om te zoeken naar een oplossing werd deze maatregel naar voren geschoven. Er werd al heel wat gedaan om die maatregel concreet gestalte te geven. Federaal werd namelijk in dit kader beslist om onder bepaalde voorwaarden een verlaagd btw-tarief van 12 procent in te voeren voor private ontwikkelaars die woongelegenheden bouwen en verhuren aan een sociale actor.
Deze maatregel is van toepassing sinds 1 januari 2017.
Minister, in uw antwoord op een schriftelijke vraag die ik hierover indiende, deelde u mee dat de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) in samenwerking met Wonen-Vlaanderen een draaiboek opmaakt “dat de contouren zal schetsen voor een samenwerking tussen sociale verhuurkantoren en private investeerders”. Verder deelde u ook mee dat de haalbaarheid onderzocht wordt “van een model waarbij door private initiatiefnemers gebouwde woningen binnen de voorwaarden van het SVK-besluit van 20 juli 2012 door SVK’s in huur worden genomen”. Dit omdat het huidige kader nog niet toereikend is om de investeringsbeslissingen van private ontwikkelaars op gang te doen komen.
Naar aanleiding van die schriftelijke vraag wil ik u de volgende vragen stellen. U spreekt over een draaiboek dat zal worden opgemaakt door Wonen-Vlaanderen en de VMSW. Het draaiboek zal de contouren schetsen voor de samenwerking tussen SVK’s en private investeerders. Daarin zal ook de verlaging van de btw worden opgenomen. Wanneer zal dit draaiboek voorhanden zijn?
In uw antwoord hebt u het enkel over een draaiboek voor SVK’s en private ontwikkelaars. Was het ook niet de bedoeling om sociale huisvestingsmaatschappijen te betrekken? Is dit enkel en alleen op SVK’s toegespitst?
Minister, in uw schriftelijke antwoord stelt u heel uitdrukkelijk dat er op dit moment nog geen toereikend kader is om investeringsbeslissingen op gang te doen komen vanuit de private sector. Wat zijn volgens u de belangrijkste struikelblokken die mogelijke investeringsbeslissingen op dit moment nog in de weg staan?
Kunt u toelichten wat het model waarover in het antwoord op mijn schriftelijke vraag sprake is precies inhoudt? U hebt het daar over de haalbaarheid van het model waarbij door private initiatiefnemers gebouwde woningen binnen de voorwaarden van het SVK-besluit in huur worden genomen. Dit is ook een vraag naar timing.
En gaat dit enkel over private ontwikkelaars die zouden bouwen in opdracht van een SVK, of is het ook de bedoeling om dit uit te rollen naar een samenwerking tussen private ontwikkelaars en sociale huisvestingsmaatschappijen?
Minister Homans heeft het woord.
Mevrouw Taeldeman, ik denk dat mijn antwoord op uw schriftelijke vraag en het indienen van deze vraag om uitleg elkaar gekruist hebben, want ik heb vorige week behalve op uw eerste vraag schriftelijk geantwoord. Ik heb dat antwoord vorige week laten bezorgen aan het parlement. Het zou normaal gezien bij u moeten zijn toegekomen.
Los daarvan kan ik u met betrekking tot uw vraag over het draaiboek meegeven dat het voorbereidende werk is gedaan door de VMSW en het agentschap Wonen-Vlaanderen. Het gaat bijvoorbeeld over de theoretische haalbaarheid van dergelijke constructies, de toepassing van overheidsopdrachten en dergelijke meer. Binnenkort volgt de praktische uitwerking door de VMSW, in samenspraak met de sector. De VMSW zal dit vermoedelijk in de loop van juni volledig kunnen afronden. Het draaiboek zal enkel van toepassing zijn voor de SVK’s.
In verband met de belangrijkste struikelblokken – waarop ik hier nog even zeer kort inga omdat ik het antwoord eigenlijk al heb gegeven in mijn antwoord op uw schriftelijke vraag – kunnen we het hebben over de kritische succesfactoren, bijvoorbeeld het rendement: de verhuurder/investeerder krijgt een lager rendement in vergelijking met een andere investering in vastgoed. Daar staan echter wel inkomenszekerheid en ontzorging tegenover. Momenteel wordt onderzocht wat hier haalbaar is. Ook moet het vertrouwen in het SVK-model in hoofde van de private investeerder worden vergroot.
Investeerders willen zich tot één overkoepelende structuur kunnen richten met betrekking tot het overleg en het onderhandelen over nieuwe projecten. Het is handiger om dat zo te kunnen doen, want het gaat om langdurige verbintenissen, het minimaal vijftien jaar in huur nemen van een nieuwbouwwoning, die de SVK’s op zich nemen.
Momenteel betrekken we hier enkel de SVK’s bij. Het draaiboek is enkel gefocust en gericht op de SVK’s. Momenteel is de interesse van de private investeerders ook enkel gericht op de SVK’s. Maar we sluiten in de toekomst niets uit. Het zou kunnen dat, als het succesvol blijkt te zijn bij de SVK’s, het zou worden uitgebreid naar de sociale huisvestingsmaatschappijen.
Mevrouw Taeldeman heeft het woord.
Dank u voor uw antwoord. Waarschijnlijk hebben die twee initiatieven elkaar gekruist. Maar ik vind het wel belangrijk, zeker als we de lange wachtlijsten voor sociale woningen of voor een woning bij een SVK in overweging nemen. Er wordt heel wat gebouwd binnen de sociale huisvestingssector. De SVK’s doen allerlei pogingen om tot een groter aanbod te komen. Toch worden we geconfronteerd met die wachtlijsten.
Ik herhaal nog eens dat er in het verleden een inspanning is gebeurd via het Grond- en Pandendecreet om iedereen mee in het bad te trekken, om bijkomende sociale woningen te realiseren.
Maar door de vernietiging van het Grondwettelijk Hof werden we geconfronteerd met het feit dat die private ontwikkelaars niet langer sociale woningen konden bouwen. Ik vind het zeer positief dat er gewerkt wordt aan een systeem om die private ontwikkelaars toch te gaan betrekken bij die sociale woningbouw. Ik denk dat daar echt muziek in zit en dat we op die manier met alle woonactoren kunnen werken aan een uitbreiding van het sociale woonaanbod in Vlaanderen.
Voor mij is het nu duidelijk dat er dit jaar vooral geconcentreerd zal worden op het wegwerken van struikelblokken of het maken van een draaiboek dat heel specifiek gericht is op de SVK-sector, dus enkel en alleen de sociale verhuurkantoren. Ik hoop echt dat er op basis daarvan tegen het einde van dit jaar of volgend jaar toch al bepaalde initiatieven zullen kunnen worden opgestart of gebouwd.
U stelt in uw antwoord op de schriftelijke vraag dat u ook onderzoekt of er eventueel een intermediaire structuur moet worden opgericht om die private initiatieven te ondersteunen. Hoe ziet u die intermediaire structuur dan? Hoe moet ik mij dat voorstellen? Is dat een soort loket waar private ontwikkelaars terecht kunnen met allerhande vragen? Kunt u daar nog een woordje uitleg bij geven?
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Minister, ook wij zijn uiteraard positief over dat verlaagde btw-tarief voor private initiatieven in de sociale huursector. Het is uiteraard te vroeg om nu te evalueren, want het is pas op 1 januari jongstleden ingegaan, maar ik denk dat het over enkele maanden wel eens nuttig zou zijn om te kijken wat de interesse is van de private initiatieven. In dat opzicht ben ik uiteraard benieuwd op welke manier privéontwikkelaars momenteel benaderd worden. Op welke manier wordt het bij hen bekendgemaakt? Op welke manier verloopt de communicatie hieromtrent? Het is uiteraard wel belangrijk dat dit gegeven goed bekend raakt bij private ontwikkelaars, om nadien een goede evaluatie hieromtrent te kunnen maken.
Mevrouw Moerenhout heeft het woord.
Ik zou graag ook even aansluiten, want dit is een heel belangrijke vraag. Het is inderdaad een belangrijke piste, zoals mevrouw Taeldeman zei. Gezien de lange wachtlijsten is het heel belangrijk om deze piste snel en goed te ontwikkelen. Het is positief dat private actoren betrokken willen worden bij de bouw van sociale woningen. Ik wil het pleidooi ondersteunen om naast de SVK’s op termijn ook uit te breiden naar samenwerking met de sociale huisvestingsmaatschappijen.
Ik heb nog een extra vraag, want ik had ongeveer dezelfde schriftelijke vraag ingediend als mevrouw Taeldeman. De meeste vragen zijn al beantwoord, maar ik heb nog één vraagje, waar u nu misschien al op kunt antwoorden, minister. Hebt u er in dit kader al zicht op op welke gronden er gebouwd zal worden? Gaat dat over nieuw aangekochte gronden, gronden in het bezit van sociale huisvestingsmaatschappijen, van gemeenten, van OCMW’s? Of is dat iets dat pas bij de praktische uitwerking in juni aan bod komt?
Minister Homans heeft het woord.
Mevrouw Moerenhout, het gaat over private gronden natuurlijk, en niet over publieke gronden. Ik heb daar momenteel geen zicht op en kan u die informatie dus ook niet meegeven.
Het is natuurlijk wel zo dat er momenteel al zaken gebeuren die eigenlijk vergelijkbaar zijn met dit initiatief. Bijvoorbeeld in Oostende is er een heel project met private investeerders. Dat is natuurlijk nog een beetje anders dan dit, maar het gebeurt al wel, ook met een verlaagd btw-tarief. Dat is dus goed.
De intermediaire structuur, mevrouw Taeldeman, moet een aanspreekpunt zijn voor de ontwikkelaars zelf, maar ook een soort garantiefonds tegen huurachterstal en huurschade.
En over het verlaagde btw-tarief, mevrouw De Vroe, wordt gecommuniceerd langs de vaste communicatiekanalen van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en het agentschap Wonen. Zij maken dus reclame voor het verlaagde btw-tarief van 21 naar 12 procent.
Mevrouw Taeldeman heeft het woord.
Ik wil nogmaals in de verf zetten dat we uitkijken naar dat draaiboek, dat dan in juni klaar zal zijn. We kijken vooral uit naar heel concrete projecten die gebouwd zullen worden, hopelijk al in het najaar, door private ontwikkelaars. Op die manier kan er een mooie samenwerking tot stand gebracht worden om het gemeenschappelijke doel te halen, namelijk het aanbod van sociale woningen in Vlaanderen opkrikken.
De vraag om uitleg is afgehandeld.