Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie
Vergadering van 15/12/2011
Vraag om uitleg van de heer Marc Hendrickx tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over de aankoop van nieuwbouwwoningen door een sociale huisvester
- 499 (2011-2012)
De voorzitter : De heer Hendrickx heeft het woord.
De heer Marc Hendrickx : Minister, ik heb u eerder al een schriftelijke vraag over deze problematiek gesteld. Het gaat over de aankoop van nieuwbouwwoningen door sociale huisvesters. U hebt me toen geantwoord dat er geen enkel bezwaar was tegen de aankoop van nieuwbouwwoningen, ook indien die deel uitmaakten van een groter bouwproject van een ontwikkelaar of promotor. Wel werd gesteld dat erover gewaakt moest worden dat de wetgeving inzake overheidsopdrachten werd gerespecteerd.
Een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) is als afnemer van de woningen verplicht zich buiten het projectproces te houden om niet in aanvaring te komen met de wet inzake de overheidsopdrachten. Volgens die wet moet de concurrentie geraadpleegd worden voor alle soorten werken, leveringen en diensten. Als de huisvester bij het bouwproject betrokken geraakt is en inspraak heeft gekregen in de opmaak van de plannen, is dit niet toegelaten.
Minister, u hebt toen geconcludeerd dat een SHM alleen kan ingaan op het aanbod indien er op geen enkele manier enige inspraak is geweest in het projectproces, zoals opmaak van de plannen en timingproject, en dat de woningen op het moment van het aanbod ook volledig afgewerkt moeten zijn.
Nochtans maakte u een kleine nuance: Anders is het als een private promotor een project ontwikkelt op eigen gronden en een compromis tot aankoop wordt getekend tussen de promotor en de sociale huisvestingsmaatschappij. Hier is de wetgeving overheidsopdrachten niet van toepassing. In dit compromis kan voorzien worden dat de aankoop onder voorwaarde is, met name dat het ontwerp op technisch vlak voldoet aan de wettelijke vereisten.
Op de website van Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed (RWO) staat nochtans ook letterlijk dat de woningen op het moment van het aanbod ook volledig afgewerkt moeten zijn. U zei eerder in uw antwoord op mijn schriftelijke vraag dat er al compromissen mogen worden getekend voor de oplevering, zolang er maar voorbehoud wordt gemaakt over het voldoen aan alle SHM-vereisten. Dan is er toch wel degelijk sprake van een concreet woningaanbod op een moment dat die woningen nog helemaal niet af zijn. Mogelijk is er wat verwarring geweest, maar enige duidelijkheid scheppen lijkt me geen overbodige luxe.
Het tweede probleem is dat er nu wel een heel dunne lijn is tussen wat oorbaar en niet oorbaar is voor huisvesters die bij een private bouwpromotor op voorhand compromissen tekenen. Een SHM mag dan wel een compromis tekenen met de voorwaarde dat de te bouwen huizen zullen voldoen aan hun eisen, maar mag op geen enkele manier afspraken maken met de bouwheer om ervoor te zorgen dat bij de bouw deze eisen correct worden uitgevoerd. Dat lijkt me dansen op een slappe koord. Wat als de bouwheer vraagt hoe die vereisten eruitzien? Wat als hij tijdens de bouw praktische problemen vaststelt bij het uitwerken van de SHM-voorwaarden en hierover advies wil van de SHM? Op het moment dat die hem hierover informatie verstrekt, is er feitelijk een afspraak gemaakt tussen bouwheer en SHM en heeft die laatste inspraak gekregen in het bouwproces. Dat zou de hele aankoop dan onwettig maken.
Ik ga volledig akkoord met het principe achter uw beslissing. De openbare aanbestedingsprocedure is een nuttig controle-instrument en mag niet omzeild worden. Maar als ik een SHM-medewerker was en me wil informeren over hoe ik moet handelen in deze problematiek, zou ik me niet 100 procent zeker voelen. Uw uitspraak in beroep, gecombineerd met uw eerdere stellingname in antwoord op mijn schriftelijke vraag, zorgt mijns inziens voor een fundamentele onduidelijkheid over wat mag en niet mag.
Op welke manier moet uw stelling dat de woningen op het moment van het aanbod ook volledig afgewerkt moeten zijn, worden geïnterpreteerd, gezien uw latere stelling dat er wel degelijk op voorhand compromissen met promotoren mogen worden afgesloten over nog te bouwen woningen?
Hoe definieert u het verbod op inspraak in het projectproces? Op welke manier mag een SHM bij afsluiting van een compromis over nog op te leveren woningen voorbehoud maken inzake het naleven van de regels voor sociale woningen, zonder daarbij een vorm van inspraak te verwerven?
De voorzitter : Minister Van den Bossche heeft het woord.
Minister Freya Van den Bossche : De procedure waarvan sprake in het door u aangehaalde beroep, is gekend als de aankoop van een goede woning. Volgens de definitie is een goede woning een bestaande woning waaraan hoogstens beperkte investeringen moeten worden gedaan voor ze ter beschikking kan worden gesteld als sociale huurwoning. De SHM krijgt daarmee de mogelijkheid om woningen te kopen die op de markt worden aangeboden, om ze snel in te schakelen in het sociaal huurpatrimonium. De woningen hoeven niet per se helemaal af te zijn op het moment van de verkoop, maar moeten snel ingeschakeld kunnen worden, zodat ze, om zo te zeggen, wel minstens bijna af moeten zijn. Daaronder kunnen bestaande woningen verstaan worden die worden doorverkocht, maar ook nieuwbouwwoningen. Hoe dan ook mogen er in dit verband op geen enkele manier afspraken gemaakt worden over de specifieke opmaak van het plan van de woningen, voorafgaand aan de verkoop. De verkoper richt zich dan ook niet noodzakelijk tot de sociale huursector met zijn verkoop, al kan hij ingeval van nieuwbouw natuurlijk wel de technische normering naleven die immers openbaar is
In het beroep waar u naar verwijst, was specifiek sprake van een zogenaamde aankoop op plan. De SHM wilde de woningen verwerven voorafgaand aan de realisatie. Er hadden onderhandelingen plaatsgevonden op basis waarvan de promotor de plannen van de te realiseren woningen had bijgestuurd. Voor dergelijke werken had de SHM echter de concurrentie moeten raadplegen en daarom beantwoordde deze verwerving niet aan de wetgeving op overheidsopdrachten. Precies omdat er op geen enkele manier interactie mag zijn tussen de verkoper en de SHM voorafgaand aan de realisatie van de woningen is een aankoop op plan in de praktijk trouwens altijd onmogelijk.
Er zijn echter twee andere procedures die daar in belangrijke mate aan tegemoetkomen. Ten eerste is er de CBO-procedure (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten). Dit is een marktbevraging met integratie van grondaanbod, projectontwerp en realisatie. De initiatiefnemer doet een voorstel van een projectontwerp op een eigen grond, dat hij na selectie ook zal realiseren. Met de CBO wordt een zo breed mogelijk beroep op de mededinging gegarandeerd via een onderhandelingsprocedure met voorafgaande bekendmaking.
Een selectievoorwaarde is het naleven van de technische normering die door de VMSW wordt gecommuniceerd. Uiteraard zijn er in dit geval wel afspraken tussen de bouwheer en de SHM die het goed zal aankopen, maar de wet op overheidsopdrachten wordt gerespecteerd omdat er de algemene oproep op Vlaams niveau is, waaruit de beste voorstellen op objectieve basis worden geselecteerd.
En daarnaast is er de procedure van de sociale last, zoals vastgelegd in het Grond- en Pandendecreet. In dit geval wordt de bouwheer verplicht om een aantal sociale woningen te bouwen, in verhouding tot het totaal aantal woningen dat hij in zijn project wil realiseren. Ook hier wordt de technische normering opgelegd en zijn er een aantal controlemomenten ingeschreven in de procedure, waarop de VMSW de conformiteit attesteert.
Het verbod op inspraak in het projectproces moet zo ruim mogelijk gedefinieerd worden. Er mag zelfs geen schijn bestaan dat er inspraak van de SHM is geweest in het ontwikkelingsproces van het project. Een reguliere aankoop op plan is dan ook in het algemeen uitgesloten. Dat zou immers de weg volledig openen naar eenvoudige informele afspraken tussen SHMs en promotoren, die gezamenlijk uitgewerkte projecten gaan realiseren met de afspraak tot aankoop door de SHM. U zult het toch met mij eens zijn dat wij dit niet kunnen toestaan en wel integendeel een gezonde mededinging voor alle aannemers moeten garanderen en een optimale prijs-kwaliteitverhouding voor de door de overheid geïnvesteerde middelen.
De voorzitter : De heer Hendrickx heeft het woord.
De heer Marc Hendrickx : Minister, het antwoord was zeer klaar en duidelijk. Misschien is het opportuun om het te vertalen naar de sector, want ik heb gehoord dat er onduidelijkheid over is.
De voorzitter : Het incident is gesloten.