Commissie voor Binnenlandse Aangelegenheden, Huisvesting en Stedelijk Beleid Vergadering van 13/11/2001
Interpellatie van mevrouw Veerle Heeren tot de heer Jaak Gabriels, Vlaams minister van Economie, Buitenlandse Handel en Huisvesting, over de problematiek van de bouwgrondprijzen
De voorzitter : Aan de orde is de interpellatie van mevrouw Heeren tot de heer Gabriels, Vlaams minister van Economie, Buitenlandse Handel en Huisvesting, over de problematiek van de bouwgrondprijzen.
Mevrouw Heeren heeft het woord.
Mevrouw Veerle Heeren : Mijnheer de voorzitter, mijnheer de minister, geachte collega's, deze interpellatie kreeg in september vorm naar aanleiding van een incident tussen meerderheid en oppositie in een Noord-Limburgse gemeente. Het ging meer in het bijzonder over de bepaling van grondprijzen voor bouwkavels die de gemeente aanbood. In dit specifieke geval vroeg de gemeente bijna 1 miljoen frank per are. Hierdoor kostte de grond die de gemeente verkocht 5 miljoen frank.
De oppositie heeft die absurd hoge prijzen aangeklaagd. De gemeente antwoordde daarop dat ze zich moest houden aan de richtprijzen van de ontvanger van de registratie. Indien dat klopt, is dat goed om weten.
Mijnheer de minister, u bent van Noord-Limburg. Het is u zeker niet onbekend dat in die regio, maar ook in de grensregio's met Nederland, de bouwgrondprijzen de afgelopen jaren fel zijn gestegen. Hierdoor is het voor de lokale bevolking quasi onmogelijk om nog een eigen stuk grond te verwerven. Dit heeft ook gevolgen voor het kopen van woningen op de markt.
Deze tendens wordt nog versterkt door de grote verschillen in fiscale aftrekbaarheid in Nederland en België. Bijgevolg moet er een concurrentiestrijd worden gevoerd tegen fiscaal veel beter gewapende Nederlanders. Voor de strijd begint, is die veldslag al verloren.
In deze commissie hebben we een debat gehouden, hoorzittingen georganiseerd en werd een voorstel van resolutie door de meerderheid goedgekeurd. Ondertussen zijn we een jaar verder. De prijzen blijven echter uit de pan swingen. 30 jaar geleden was het de normaalste zaak van de wereld dat een gezin met één kostwinner een eigen woning kon verwerven. Vandaag is die droom zelfs niet verwezenlijkbaar voor modale gezinnen met twee kostwinners. Dit heeft gevolgen, ook voor de sociale-huur- en koopmarkt. De wachttermijnen zijn gestegen tot 6 à 7 jaar. Mochten sommige maatschappijen de middelen en gronden hebben, dan zouden ze tegemoet kunnen komen aan de vraag van duizenden middenklassers, die zich nu richten tot de socialekoopmaatschappijen. We stellen nu een zeer grote verschuiving vast.
Mijnheer de minister, ik hoop dat u het me niet kwalijk neemt dat ik de beleidsbrief, die we dit weekend hebben gekregen, nog niet heb gelezen. We zullen volgende week de kans hebben om op die beleidsbrief in te gaan. De overheidsbijdrage voor een sociale woning of een sociale kavel is uiteraard lager dan voor een socialehuurwoning. Ik heb begrepen dat u de verkoop zult stimuleren om de druk op de socialehuurmarkt te verminderen. Dat is een goede zaak.
In september werden we enerzijds geconfronteerd met de problematiek van de grondprijzen in Noord-Limburg, maar anderzijds worden in Zuid-Limburg socialehuurappartementen gebouwd die 6 miljoen frank kosten. Eén van de redenen voor de hoge prijzen is dat het om renovatieprojecten gaat. Toch blijft het zeer veel geld. Er gaan heel wat jaren overheen vooraleer dit bedrag is afgeschreven. Ik heb het dan nog niet over de sociale huurders zelf, die bijna niet aan de bak kunnen komen.
De betaalbaarheid van de bouwgrondprijzen vormt een enorm dilemma voor een gemeente. Als ze de karige grond waarover ze beschikt, wil verkopen, dan wordt ze gedwongen zich te houden aan de schattingsprijs. Als de ontvanger de waarde vastlegt op 5 miljoen frank, dan is ze verplicht de grond aan die prijs op de markt te brengen.
Er is vandaag geen instrumentarium. We hebben een jaar geleden een voorstel van decreet over het woonrecht ingediend. Ik weet niet of de Raad van State ondertussen al een advies heeft gegeven. Gemeenten moeten middelen hebben om te ageren. Vandaag staan ze echter met de rug tegen de muur, want ze kunnen niets doen. De oppositie in de betrokken gemeente stelde dat de federale en Vlaamse overheid moesten reageren.
Mijnheer de minister, acht u het opportuun om in Vlaanderen te ageren? In welke mate is dat mogelijk? We moeten daarbij bijzondere aandacht hebben voor de grensregio's. Welk wettelijk kader kunnen de gemeentebesturen gebruiken om aan de enorme vraag naar betaalbare bouwgronden tegemoet te komen? Ik was verbouwereerd toen ik vaststelde dat er in mijn provincie gepoogd wordt om een reglement uit te vaardigen dat eigenlijk niet mag worden toegepast. De argumentatie is dat men incentives wil geven, goed wetende dat de regeling niet strookt met de wetgeving. Er is een koppeling aan de nationaliteit. Dat kan niet. Er zijn wel pogingen. Juridisch zijn die echter niet haalbaar. De gouverneur van de provincie is daarvan op de hoogte. Voorlopig treedt hij echter niet op.
In welke mate wordt de eigendomsverwerving gestimuleerd? Is dit een haalbare kaart? Hoever staat het met de uitvoering van de goedgekeurde resolutie inzake de betaalbaarheid van bouwgronden? Daarin staan een aantal zaken opgesomd.
De voorzitter : Minister Gabriels heeft het woord.
Minister Jaak Gabriels : Mijnheer de voorzitter, geachte leden, het gaat om een moeilijke, delicate en wettelijk complexe materie. Elke poging die door welke instantie dan ook werd ondernomen, is op een sisser afgelopen. Men moet zich uiteraard bewegen binnen het wettelijk kader. We kunnen niet doen alsof Europa hier niet bestaat.
Opdat iemand prijsregulerend kan optreden inzake bouwgronden, is een strategische inzet van een voldoende groot marktaandeel noodzakelijk. Voor zover de Vlaamse overheid dit al zou willen - en dat is niet het geval - dan zijn hiervoor zoveel middelen nodig dat dit in de praktijk nauwelijks haalbaar is. Ingrijpen in de overeenkomst bij de verkoop van een onroerend goed is niet mogelijk in functie van de nationaliteit of het inkomensniveau van de koper. De Vlaamse regering heeft ondertussen zijn bevoegdheid inzake de fiscaliteit bij verwerving aangewend om belangrijke verminderingen te bekomen. Dit neemt niet weg dat de tegemoetkomingen via de algemene personenbelasting op federaal niveau de kopers of bouwers van de eigen eerste woning een groter financieel voordeel kunnen opleveren. De Vlaamse overheid heeft dus in wezen beperkte mogelijkheden voor de verkoop van onroerende goederen tussen particulieren.
Mevrouw Heeren, uw tweede vraag vereist een dubbel antwoord. Enerzijds is er de vraag hoe het aanbod aan bouwgronden kan toenemen, en anderzijds de vraag naar de betaalbaarheid van het aanbod. Het instrumentarium waarover gemeenten kunnen beschikken om te voldoen aan de behoefte aan bijkomende bouwgronden spruit in hoofdzaak voort uit het decreet op de ruimtelijke ordening. Daarnaast is er voor de percelen met juridische grond voor woningbouw en gelegen aan de uitgeruste weg de mogelijkheid om via stimulerende en/of ontradende fiscale maatregelen het effectieve aanbod te verhogen. De gemeenten kunnen via de uitvoeringsplannen specifieke bepalingen opnemen waardoor een gedeelte van de gronden vooral voor de modale inkomensgroepen interessant worden, en minder voor de zeer kapitaalkrachtige gezinnen. Het kan daarbij gaan om het hanteren van minimale dichtheden, sociale huisvesting als bestemming, enzovoort. Vervolgens kunnen de gemeente en de socialehuisvestingssector ingrijpen via een aanvraag tot onteigeningsmachtiging. Uiteraard gaat het dan om sociale huisvesting, waarvoor een aantoonbare behoefte moet bestaan. Daarnaast kan worden ingespeeld op het recht van voorkoop voor inventariswoningen of na afbakening van de zogenaamde bijzondere gebieden. Ook de socialehuisvestingssector kan hier gebruik van maken.
De ondersteuning van de eigendomsverwerving voor modale gezinnen verloopt op dit ogenblik langs verschillende kanalen. Enerzijds is er de bouwpremie die tot eind 2002 in voege blijft. Een evaluatie daarvan zal mee aan de basis liggen van een veralgemeende heroriëntering van de particuliere premies die werden aangehaald in mijn beleidsbrief.
Anderzijds wordt de eigendomsverwerving van modale gezinnen via de sociale huisvesting gestimuleerd. De inkomensgrenzen daarvoor zijn immers van aard dat een groot deel van de gezinnen met modale inkomens hiervoor in aanmerking komen. De subsidie voor de verwerving van gronden door socialehuisvestingsmaatschappijen, ook in functie van koopwoningen, is dermate interessant dat in bijkomende middelen moest worden voorzien. Vanuit mijn bezorgdheid om de middelen op de meest efficiënte wijze in te zetten zal, waar nodig, deze subsidie op haar efficiëntie worden getoetst en bijgestuurd.
Ook de goedkope sanerings- en bouwleningen via de VHM en het Vlaams Woningfonds stimuleren de verwerving van een woning. Er zal bij de beoordeling van deze instrumenten alleszins naar worden gestreefd dat de financieringskanalen toelaten om snel woningen te realiseren.
De resolutie over de behoefte aan betaalbare bouwgronden voorziet in een aantal specifieke vragen aan de Vlaamse regering. Niet alle vragen betreffen de bevoegdheid Huisvesting, ik verwijs daarvoor naar mijn collega´s. Het stimuleren van het aanbod bouwkavels in stedelijke gebieden hoort tot de bevoegdheid Ruimtelijke Ordening. De renovatie van bestaande woningen via de sociale koopsector wordt sterk ondersteund door de al vermelde verwervingssubsidie voor sociale woonprojecten. Dit is niettemin veeleer een maatregel voor de steden, waar het aantal geschikte woningen voor deze doelstelling hoger is. In gebieden met een relatief hogere woningkwaliteit zijn er uiteraard minder mogelijkheden. De renovatie van bestaande woningen door particulieren wordt ondersteund door de nieuwbouw- en renovatiepremie. De koppeling aan de woonvernieuwingsgebieden geeft aan dat hier met beperkte middelen wordt gepoogd een gebiedsgericht resultaat te verkrijgen. Daarnaast blijft de verbeterings- en aanpassingspremie van kracht.
De inventaris van de gronden van de bouwmaatschappijen is reeds gebeurd via een onderzoeksopdracht. De Vlaamse Huisvestingsmaatschappij heeft de nodige computerbestanden gekregen met de opdracht die actueel te houden. De administratie ontvangt regelmatig een update van deze gegevens. Voor de selectie van sociale woonprojecten wil ik rekening houden met de spreiding van de beschikbare gronden van socialehuisvestingsmaatschappijen. Het beschikbaar maken van deze gronden voor woonprojecten is mee het voorwerp van het ruimtelijk ordeningsbeleid.
Voor zover er geen bezwaren zijn inzake ruimtelijke ordening, moedigen we de maatschappijen aan om projecten in te dienen via de administratie of de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, ook met het oog op de realisatie van de 15.000 bijkomende sociale woningen in deze legislatuur. Van de gronden van andere overheidsinstellingen is nog geen inventaris gemaakt. Er wordt een onderzoeksopdracht voorbereid om het gemeentelijk woonbeleid in kaart te brengen. Dit omvat onder meer de inventaris van gebouwen en gronden die worden gebruikt of geschikt zijn voor sociale woonprojecten.
Welke zijn de sociale woonbehoeften op gemeentelijk niveau? In het kader van de doelstelling van het regeerprogramma om 15.000 bijkomende sociale woningen te realiseren, wordt binnen de afdeling Woonbeleid een cel opgericht met de specifieke taak de coördinatie op te nemen om de sociale woonprojecten te stimuleren. Dit houdt in : de vorderingen van de diverse initiatiefnemers en financieringskanalen opvolgen, de inspanningen voor nieuwe initiatieven afstemmen via overleg, de knelpunten die er zouden zijn bij de praktische realisaties inventariseren en voorstellen voor oplossingen formuleren.
Uiteraard zijn de gemeenten hierin een belangrijke betrokken partij. Een van de taken van deze cel zal erin bestaan na te gaan welke mogelijkheden nog onbenut blijven. In het kader van het pact met de gemeenten is het niet wenselijk om betuttelend op te treden, maar enkel te stimuleren. Ik denk dat ik hiermee de burgemeesters en schepenen en andere gemeentelijke mandatarissen tegemoet kom.
Welke zijn de instrumenten voor een sociaal grondbeleid? Het gaat hier om de verwervingssubsidie voor socialehuisvestingsprojecten vanuit de Wooncode. Ik heb al gewezen op de bijkomende middelen die hiervoor werden vrijgemaakt. In functie van een maximale realisatie van sociale woningen zal ik dit subsidiekanaal opnieuw onderzoeken. We kunnen hierbij denken aan gedifferentieerde subsidiebedragen in functie van de gemiddelde grond- en woningprijzen in de gemeente. Uiteraard moet dit ten goede te komen van de uiteindelijke bewoner.
Verkavelingen zijn een bevoegdheid van Ruimtelijke Ordening, en naargelang de vorderingen inzake gemeentelijke structuurplanning, ook expliciet van de gemeente. Voor het stimuleren van groepswoningbouw verwijs ik naar mijn antwoord over het sociaal grondbeleid. Voor het overige is dit een bevoegdheid van Ruimtelijke Ordening. Als gemeenten in het kader van het ruimtelijk ordeningsbeleid bijkomende bouwmogelijkheden vragen voor sociale groepswoningbouw, wordt er binnen Arohm overleg gepleegd en de afdeling Woonbeleid wordt om advies gevraagd. Daarbij wordt wel degelijk rekening gehouden met de beperkte mogelijkheden voor groepswoningbouw in het juridisch aanbod. Dat is het aanbod waarbinnen in principe op juridische grond onmiddellijk een bouwvergunning kan worden afgeleverd.
Dit is een omstandig antwoord. Op de doelstellingen in het algemeen zullen we straks concreter terugkomen bij de uiteenzettingen van de belangrijkste opties van de beleidsbrief. Hoe nobel de intenties ook zijn, men kan geen besluiten van andere overheden verkrachten om de doelstelling te bereiken. Zelfs beslissingen op gemeentelijk vlak om daar langs fiscale weg iets aan te veranderen, zijn allemaal op een vernietigingsbesluit gestoten. We kunnen niet naar onbestaande middelen grijpen. Dan draaien we de mensen een rad voor de ogen.
De voorzitter : Mevrouw Heeren heeft het woord.
Mevrouw Veerle Heeren : Mijnheer de voorzitter, mijnheer de minister, ik zal uw omstandig antwoord in de komende dagen nauwkeurig herlezen. Ik hoop dat er meer duidelijkheid komt naar aanleiding van de bespreking van de beleidsbrief. Het uitgangspunt van mijn interpellatie was de absurde situatie waarmee gemeenten worden geconfronteerd. In dit geval ging het om een gemeente die iets wilde doen aan de woonproblematiek, die gronden in eigendom heeft en deze op een sociale manier aan de man wil brengen en dan wordt geconfronteerd met een schattingsprijs van de ontvanger van de registratie.
Men heeft me verteld dat gemeenten niet verplicht zijn om zich aan die prijs te houden. Ze kunnen ook elders een schattingsprijs vragen. 1 miljoen frank per are is inderdaad niet sociaal. Dat is de moeilijkheid waarmee gemeenten te maken hebben als ze aan sociaal grondbeleid willen doen. Ook al hebben ze de gronden in eigendom, ze staan met de rug tegen de muur en moeten de gronden aanbieden aan die prijzen. Tenzij er een tweede schattingsprijs is, die wat normaler is.
De voorzitter : Minister Gabriels heeft het woord.
Minister Jaak Gabriels : Er zijn maar twee kanalen om een schattingsprijs te bekomen. Enerzijds is dat de ontvanger van de registratie die afhangt van de federale minister van Financiën, anderzijds is dat het Aankoopcomité, dat eveneens afhangt van de minister van Financiën. Het Aankoopcomité is meestal niet geneigd om op te treden, omwille van het vele werk op andere niveaus. Daarom stuurt men de gemeenten meestal naar de ontvanger van de registratie. De meeste gemeenten komen bij de ontvanger van de registratie terecht.
We beschikken momenteel over een verwervingsinstrumentarium. Dit betekent evenwel niet dat we steeds, ten koste van alles, moeten verwerven. De herziening van de subsidiëring en van het verwervingssysteem in zijn geheel zijn alleszins in de beleidsbrief opgenomen.
Met betrekking tot immobiliënkantoren heb ik namelijk gevallen van eigendomsvervreemding vastgesteld. Op het ogenblik dat de socialehuisvestingsmaatschappij wil optreden, blijkt de bouwprijs plots viermaal hoger te liggen dan voordien. Indien de prijs drie jaar geleden 5 miljoen frank was, is dit nu al 20 miljoen frank geworden. Dit betekent dat de overheid hier maar liefst 20 miljoen frank aan moet besteden. Aangezien de verwervingspremie onder geen enkel beding mag worden aangewend om speculaties te subsidiëren, is het mijn bedoeling om het bestaande instrumentarium te herzien.
Met redenen omklede motie
De voorzitter : Door mevrouw Heeren werd tot besluit van deze interpellatie een met redenen omklede motie aangekondigd. Ze moet zijn ingediend uiterlijk om 17 uur op de tweede werkdag volgend op de sluiting van de vergadering.
Het parlement zal zich daarover tijdens een volgende plenaire vergadering moeten uitspreken.
Het incident is gesloten.