Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed

Mevrouw Smeyers heeft het woord.

Minister, uit recente cijfers, die ook mee door u zijn aangeleverd, blijkt dat niet alleen gezinnen, maar ook investeerders momenteel een afwachtende houding aannemen om vastgoed aan te kopen.

In het eerste kwartaal van dit jaar ligt het aantal aktes voor de aankoop van vastgoed lager dan in dezelfde periode van vorig jaar én ook ten opzichte van 2021. Ook kwartaal op kwartaal is er een terugval. Als men het eerste kwartaal van 2021 vergelijkt met dat van 2023, dan daalt het aantal aktes van 14.000 naar een goede 12.000, een terugval met 13 procent. Dat heeft waarschijnlijk wel te maken met het feit dat de rente gestegen is en het economische klimaat daardoor erg onzeker is.

Voor investeringen in woningen en panden is het beeld diffuser en het palet diverser; door de stijgende rente is het duurder om te lenen. Dat weegt uiteraard op het huurrendement van een investeerder. Daarnaast krijgt vastgoed door de stijgende rente ook meer concurrentie van andere beleggingen, zoals obligaties en termijnrekeningen. Dat liet zijn sporen na. De aktes voor investeringsaankopen vielen terug van 24.000 in het eerste kwartaal van 2021 naar 20.000 in het eerste kwartaal van 2022, en ook dit jaar zien we een terugval van maar liefst 32 procent, als je dat over die twee jaar bekijkt.

Niet direct opbeurende cijfers, minister, maar toch schrijven ze erbij – en ik heb mij gebaseerd op een artikel in De Tijd – dat een investering in vastgoed desalniettemin een goede investering blijft. Men wijst erop dat, als men via een sociaalverhuurkantoor (SVK) verhuurt, men misschien wel in eerste instantie inboet op de huurprijs, maar dat het ook wel wat voordelen heeft. Het is goed dat men daar nog eens reclame voor maakt, of dat nog eens in de kijker zet. Er wordt maandelijks stipt betaald, zelfs als de huurder het geld niet heeft, want dan schiet het SVK voor en doen zij de procedure tot terugvordering. Als men een beroep doet op een SVK, sluit men een huurcontract af met het kantoor en is dat direct voor negen jaar. De huurschade wordt vergoed en men heeft de garantie dat men de woning in dezelfde staat terugkrijgt als men ze heeft gegeven.

We hebben het hier al heel vaak gezegd in deze commissie: meer sociale huurwoningen moet een en-enverhaal worden waarbij de overheid én de privésector de handen in elkaar zullen moeten slaan. In de wetenschap dat minder verkochte woningen en panden ook onherroepelijk een weerslag hebben op de Vlaamse inkomsten – zo verwacht men dit jaar een kleine 400 miljoen euro minder inkomsten aan registratiebelasting – wil ik graag van u weten hoe u op deze cijfers reageert. Hoe ziet u dat op langere termijn? Bent u daar ongerust of eerder gerust in op langere termijn? Op welke manier worden privé-investeerders vandaag gestimuleerd om toch te blijven investeren in de woonmarkt? Hoe kunnen we investeerders daartoe overtuigen en ook overtuigen om bijvoorbeeld samen te werken met een SVK? Op welke manier kunnen we – en u weet dat ik dat een goede zaak  vind – investeerders aanmoedigen om in te stappen in het nieuwe systeem van geconventioneerde huur? Welke mogelijkheden of pistes ziet u verder nog?

Minister Diependaele heeft het woord.

Dank u wel, mevrouw Smeyers, voor uw vraag. Ik ga uw eerste vraag afzonderlijk beantwoorden en uw andere vier vragen neem ik samen.

Net als u heb ik deze cijfers met aandacht bekeken. Ik volg uw redenering dat de afwachtende houding van kopers hoogstwaarschijnlijk te maken heeft met de stijgende rente en de onzekere economische situatie. Doordat het duurder wordt om te lenen, weegt de stijgende rente bij investeerders ook op de huuropbrengsten. Bovendien krijgt vastgoed door de stijgende rente inderdaad meer concurrentie van andere beleggingen, zoals obligaties en termijnrekeningen.

Bij gezinnen is de terugval in het aantal verkopen beperkter dan bij investeerders. Dat vind ik wel een heel belangrijk punt om te benadrukken – ik kom daar straks nog op terug – omdat we dat ook voor ogen hadden op het moment dat we de tarieven van de registratierechten hervormd hebben. Bij gezinnen is die terugval min 13 procent, bij investeerders is die min 32 procent ten opzichte van twee jaar geleden. Houd dat verschil voor ogen. Dit heeft volgens mij ook deels te maken met de verlaging van de registratiebelasting van 6 naar 3 procent voor mensen die een enige eigen woning aankopen, die verlaging hebben we doorgevoerd op 1 januari 2022. Voor mensen die een tweede verblijf of een investeringspand kopen, stegen de tarieven van 10 naar 12 procent. Dat bevoordeelt de kopers van een enige en eigen woning. Die stijging van 10 naar 12 procent hebben we niet graag gedaan, dat is niet met plezier geweest. Dat was natuurlijk ook om de daling van 6 naar 3 procent te bekostigen, maar evengoed en misschien nog veel meer was het de bedoeling om een beetje een concurrentieel voordeel te vergroten voor de enige en eigen kopers ten opzichte van de investeringskopers. In die zin lijkt die hervorming, gezien ook heel de context met rente en dergelijke meer die gewijzigd is, wel zijn meerwaarde te bewijzen.

Naast een daling van het aantal transacties zien we verder ook dat de woningprijzen momenteel wat lijken te stabiliseren. De prijzen stijgen begin 2023 nog steeds licht ten opzichte van 2022, maar als we rekening houden met de inflatie is die stijging erg beperkt in Vlaanderen. De woningmarkt lijkt wat af te koelen na de piek tijdens de periode meteen na de coronacrisis. Op zich is dat ook geen slechte zaak, denk ik. We hadden dat eigenlijk wel verwacht en er ook wel op gehoopt.

Ik kan niet voorspellen hoe dit de komende tijd verder zal evolueren. Het aantal transacties op de vastgoedmarkt en de woningprijzen worden immers bepaald door een samenspel van tal van factoren, onder andere de evolutie van het aantal huishoudens, de rentevoet, de inkomens, de kenmerken van de verkochte woningen enzovoort. Maar uiteraard blijven we dat nauwgezet opvolgen.

U vraagt ook of ik daar gerust in ben of niet. Dat is een beetje een dubbel antwoord. Enerzijds ben ik er vrij gerust in dat op lange termijn die situatie zich zal settelen, dat die oké is. Wat is oké? Dat is met een lichte stijging van de woningprijzen op lange termijn. Waarom? Omdat je gewoon met het spel van vraag en aanbod blijft zitten. De komende decennia gaan we 400.000 extra woningen nodig hebben. Dat betekent dat er een blijvende vraag zal zijn en dus blijft het een goede zaak om te investeren in vastgoed. De keerzijde van de medaille is natuurlijk iets waarover ik iets ongeruster ben, maar ook niet dramatisch. Dat is natuurlijk dat we moeten zorgen dat die woningvoorraad er is, dat tegen 2050 die 400.000 extra woningen er zijn en dat nog voldoende mensen gaan investeren in vastgoed, maar niet alleen dat, dat we er ook de ruimte voor hebben, dat die prijs houdbaar is, de bouwkosten dan meer specifiek, dat we de klimaatuitdagingen aankunnen, de renovaties en dergelijke meer. Daar zit iets meer ongerustheid, maar ook niet zoveel. Want als je ziet dat we er tussen 1995 en 2020 in geslaagd zijn om in Vlaanderen 705.000 wooneenheden bij te bouwen, denk ik ook wel dat die uitdaging naar 2050, ook al is de context veranderd, zeker met betrekking tot rentegebruik, haalbaar is.

Uw volgende vier vragen ga ik samen beantwoorden.

Zoals u terecht aangeeft in uw toelichting, is er een wisselwerking nodig tussen de overheid en de private spelers om het betaalbaar woonaanbod op te schalen. Vandaag zijn er verschillende manieren waarop private investeerders worden aangemoedigd om hun huurwoning betaalbaar te verhuren. Allereerst kan men een woning verhuren aan een woonmaatschappij of een sociaal verhuurkantoor, dat op haar beurt onderverhuurt aan een sociale doelgroep. Het verhuren van een woning aan een woonmaatschappij ontzorgt een eigenaar en biedt hem de zekerheid dat hij maandelijkse huurinkomsten ontvangt. Mits hij voldoet aan de voorwaarden kan hij rekenen op een gunstiger fiscaal tarief. Dat is de onroerende voorheffing, of een gunstiger btw-tarief.

Daar bovenop komt een eigenaar-verhuurder die zijn woning verhuurt via een woonmaatschappij in aanmerking voor MijnVerbouwPremie en MijnVerbouwLening. Dit spoort de eigenaar-verhuurder aan om te investeren in de woningkwaliteit of de energiezuinigheid van een huurwoning. Daarnaast komen ook private investeerders die een huurwoning verhuren op de private huurmarkt, in aanmerking voor MijnVerbouwpremie en MijnVerbouwlening. MijnVerbouwpremie kan in dit geval enkel voor energie-efficiënte investeringen aangevraagd worden. Een eigenaar-verhuurder die een MijnVerbouwlening wil krijgen, moet zijn woning verhuren voor een periode van negen jaar tegen een huurprijs die lager is dan de markthuurprijs.

Ten slotte zal dit jaar het nieuwe stelsel geconventioneerde verhuur worden gelanceerd, en met het subsidiestelsel geconventioneerde verhuur mikt de Vlaamse overheid op extra aanbodcreatie, zowel op de sociale als de betaalbare private huurmarkt. De sociale woning wordt verhuurd aan de woningmaatschappij, die op haar beurt onderverhuurt aan een sociale doelgroep. De geconventioneerde huurwoning moet verhuurd worden aan een persoon die aan bepaalde inkomens- en eigendomsgrenzen voldoet. De private initiatiefnemer kan de woning rechtstreeks verhuren aan de geconventioneerde doelgroep, of verhuren aan een woonmaatschappij of geconventioneerde verhuurorganisatie.

In aanloop naar een definitief regelgevend kader rond geconventioneerde verhuur, wordt volop ingezet op het informeren van de private en sociale woonsector. Zo wordt in juni in een netwerkmoment in elke provincie voorzien, waar de woonmaatschappijen, lokale besturen of intergemeentelijke samenwerkingsverbanden (IGS’en) in dialoog kunnen gaan met private investeerders en ontwikkelaars. Gelet op het feit dat het geconventioneerde verhuurstelsel nog niet in werking is getreden, is het mijns inziens nog te vroeg om andere pistes naar voren te schuiven. Ik ben ervan overtuigd dat het subsidiestelsel voor de combinatie van geconventioneerde en sociale huur, private spelers over de streep kan trekken om meer betaalbare private en sociale huurwoningen te realiseren.

Ik blijf er natuurlijk op toezien of een bijsturing van de bestaande woonbeleidsinstrumenten nodig is om het aanbod aan betaalbare woningen op te schalen. Dank u wel.

Mevrouw Smeyers heeft het woord.

Dank u wel, minister, voor uw antwoord.

U hebt uw antwoord terecht opgesplitst. Enerzijds is er de focus op die koop, doe eigendomsverwerving. Ik vind het goed dat wij en u beleidsmaatregelen hebben genomen om eigendomsverwerving van een eerste, enige woning, te faciliteren. Die registratierechten waren al verlaagd naar 6 procent. Ik denk dat nog eens verlagen naar 3 procent er inderdaad voor heeft gezorgd, zoals u ook schetst, dat er een soort concurrentieel voordeel is voor die jonge gezinnen die zich voor het eerst op de koopmarkt begeven om een eerste, enige woning te verwerven. Dat is maar goed ook. Men ziet vaak genoeg dat het voor mensen, naarmate ze in verschillende fases van hun leven voor problemen komen te staan of het financieel wat moelijker krijgen, toch wel heel belangrijk is dat ze een eigen woning hebben verworven. Het is belangrijk dat ze daar van bij de start als jongeling voor hebben kunnen lenen en ze afbetalen. Zo hebben ze op latere leeftijd de garantie van een spreekwoordelijk appeltje voor de dorst, een eigen woning. Dat is dus een zeer goed beleid om mensen te kunnen stimuleren om die eigen woning te kunnen verwerven.

Maar anderzijds zegt u terecht dat een tweede aankoop om te investeren, om het aanbod op de huurmarkt op peil te hebben, toch ook nodig is. Dat maakt het moeilijker door die stijging van de registratierechten, maar het is heel goed, en we moeten dat enorm in de kijker blijven zetten, dat er manieren genoeg zijn om een huurrendement gegarandeerd te hebben via een SVK en nu ook die geconventioneerde huur. Als we die communicatie kunnen blijven doen … Het is initieel misschien iets duurder om erin te investeren, maar je rendement op lange termijn is toch wel gegarandeerd. De woningprijzen stijgen, of zullen in ieder geval nooit zakken. Dat zie je doorheen de jaren, en is dus ook een garantie. Gelukkig stijgen ze niet disproportioneel, dat is dan voor dat eerste segment van de kopers weer goed.

De conclusie is dat het in elk geval nooit een verkeerde beslissing is om te investeren in vastgoed. En het is een win-winsituatie als we daar parallel aan de huurders, en aan sociale huurders via SVK en geconventioneerde huur, een bepaald segment van de vroegere bescheiden huurders, ook in tegemoet kunnen komen door dat aanbod zachtjesaan uit te breiden. Het is aan de Vlaamse Regering, aan de overheid, aan ons allemaal, om te blijven communiceren dat dit de juiste beleidskeuzes zijn, en dat het aanbod er is en investeerders daar ook gebruik van kunnen maken.