Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.
De heer Veys heeft het woord.
Voorzitter, ik heb er al naar verwezen in een eerdere vraag: het gaat over het betaalbaarheidsplan van het Vlaams Huurdersplatform, dat, als ik het goed heb begrepen, ook is voorgesteld aan de minister of aan het kabinet.
Er was een aanleiding voor deze vraag. Voor wie op de private markt huurt, nemen de kosten nu al maand na maand drastisch toe. We zitten in een energie- en koopkrachtcrisis. Huurders worden niet alleen geconfronteerd met ongeziene energiekosten die maar blijven stijgen, door de inflatie moeten ze ook nog eens stevige huurprijsindexeringen slikken wanneer ze een woning of appartement huren met het energieprestatiecertificaat (EPC) A, B of C. In de plenaire vergadering hadden we het er ook al over. Het is niet omdat je een EPC B hebt dat je het plots veel warmer krijgt. Ook die huurders hebben het vandaag moeilijk. Velen krijgen het financiële plaatje niet meer rond en zitten met de handen in het haar.
De situatie was al vóór covid voor heel wat private huurders prangend. We spreken niet voor niets over een wooncrisis op de private huurmarkt. Ik verwijs kort naar de gegevens uit de Woonsurvey van 2018. Daaruit bleek dat 52 procent van de private huurders meer dan een derde van zijn of haar inkomen louter aan de naakte huur diende te besteden. 31 procent van de private huurders hield toen zelfs al niet meer voldoende over om nog menswaardig te leven. Voor hen is de situatie er door de oplopende indexatie en energiekosten alleen maar moeilijker op geworden.
Ik verwees naar een vijfpuntenplan, een betaalbaarheidsplan voor de private huurmarkt vanuit het Vlaams Huurdersplatform.
Minister, wat is uw mening over de vijf elementen? Over de huurprijsobjectivering hebt u daarnet al gedeeltelijk geantwoord. Naast de huurprijsobjectivering stelt men voor om de huurtoelages te herevalueren en te versterken. Meer concreet vraagt men om werk te maken van een volwaardige betaalbaarheidsondersteuning in de vorm van een minder voorwaardelijke huurtoelage voor huurders die daar nood aan hebben.
Ook de renovatieleningen en -premies worden nog te weinig aangewend door verhuurders, omdat ze te weinig incentives hebben om hun panden te renoveren. U hebt op dat vlak al maatregelen genomen, samen met minister Demir. Maar werkt dat goed? U zei dat er op Mijn VerbouwLening heel wat kandidaturen werden ingediend. Merkt u ook dat er daar veel verhuurders op indienen? Kunt u dat merken?
Tot slot kom ik tot de olifant in de kamer, waarover we het hier iedere week wel hebben. Het Vlaams Huurdersplatform vraagt ook om dringend meer sociale woningen te bouwen, zodat de wachtlijst kan worden afgebouwd. Ze willen naar een vernieuwd, ambitieus en afdwingbaar groeipad. Het ging er daarnet ook al even over. U kent het standpunt van Vooruit over het fusietraject. We zijn van mening dat het niet het moment was om dat te doen, met alle gevolgen van dien. Plant u nog andere zaken om de bouw van sociale woningen weer op de rails te krijgen?
Minister, vindt u dat de Vlaamse Regering voldoende doet om de betaalbaarheid op de private huurmarkt te handhaven?
Erkent u dat er meer inspanningen vanuit het beleid nodig zijn om de betaalbaarheid op de private huurmarkt te verbeteren?
Wat is uw reactie op elk van die vijf individuele verbeterpunten van het Vlaams Huurdersplatform? Deelt u hun bezorgdheden? Zult u ingaan op hun vragen?
Zult u bijkomende initiatieven nemen met betrekking tot huurprijsobjectivering? Op die vraag hebt u daarnet al geantwoord.
En tot slot, waaruit bestaat de concrete opdracht van de taskforce sociaal wonen vandaag? Bekijkt die vooral de interne procedures rond hoe een project kan worden goedgekeurd en hoe de schop in de grond gaat? Of gaat dat ook over hoe het op het terrein verloopt en hoe we gemeenten warmer kunnen maken om in te zetten op die sociale woningbouw? Wat is de precieze opdracht daarvan? Overweegt u om die eventueel te verbreden om de situatie op het terrein te verbeteren?
Ik dank u alvast voor uw antwoorden.
Minister Diependaele heeft het woord.
Ik dank u voor uw vragen. Ik probeer ze samen te beantwoorden.
Het betaalbaarheidsplan van het Vlaams Huurdersplatform bestaat uit vijf maatregelen. Ik zal die elk afzonderlijk overlopen.
De eerste maatregel is een tijdelijke blokkering van de indexering in het licht van de hoge inflatie. Zoals u weet, hebben we intussen al zo’n maatregel genomen. We hebben dat op een evenwichtige manier gedaan, door de indexeringsstop toe te spitsen op de minst energiezuinige woningen. Het zijn de eigenaars van die woningen die we willen aanmoedigen om de energetische prestaties te verbeteren. Andere eigenaars die al inspanningen hebben gedaan, worden bewust niet gevat. Dat zijn de goede leerlingen, voor wie indexatie mogelijk blijft.
Het Vlaams Huurdersplatform geeft zelf terecht aan dat een algemene indexstop het perverse effect zou kunnen hebben dat verhuurders hun huurovereenkomsten sneller zullen opzeggen. Daar hebt u daarnet ook naar verwezen.
Daarom stelt het Huurdersplatform de invoering van een systeem van huurprijsobjectivering voor. Ik wil hier toch wijzen op een potentieel nog veel nefaster pervers effect dan een algemene indexstop. De aantrekkelijkheid van investeren in huurwoningen zit hem net in de welvaartsvastheid van de opbrengsten. Neem dit voordeel weg en je dreigt een belangrijke impuls om te investeren in huurwoningen weg te nemen, met een inkrimping van de private huurmarkt tot gevolg. Daar pas ik voor.
Momenteel hebben we in Vlaanderen al de huurschatter, waarmee we huurders en verhuurders informeren over wat een marktconforme prijs is voor een woning. Ik heb u daarnet gezegd dat u de zaken omdraait. Dat was geen verwijt. U zei dat we dan met commissies zouden kunnen werken. Ik ben daartegen, maar je kunt dat wel doen. Dan ga je kijken naar hoe een huurprijs wordt samengesteld, op basis van welke objectieve paramaters. Wat ik wilde zeggen, is dat de huurschatter vertrekt van de marktprijs die er op dat moment is. De huurschatter verzamelt de prijzen op de markt en daaruit wordt dan een richtprijs aangegeven aan de mensen die gebruikmaken van de huurschatter. Dat kun je niet omdraaien. Want u zou eigenlijk de marktprijs willen vastleggen. Maar dat kun je niet doen op basis van de huurschatter. Dat is wat ik daarnet wilde aangeven.
Ik herhaal: met de huurschatter informeren we huurders en verhuurders over wat een marktconforme prijs is voor een woning. Een bindend systeem zou een brug te ver zijn. En dat zeg ik, voor alle duidelijkheid, niet alleen. Dat was destijds ook de mening van diegenen die de federale Woninghuurwet hebben opgesteld en waarin uiteindelijk werd bepaald dat de huurder en de verhuurder vrij de basishuurprijs kunnen overeenkomen. Die regel geldt ook onder het Vlaams Woninghuurdecreet. En daar zijn nog altijd dezelfde goede redenen voor. Ervaringen in het buitenland met huurprijsregulering zijn zeer vaak negatief. Een dergelijke maatregel kan leiden tot desinvestering en een slinkend aanbod, het tegenovergestelde van waar ons beleid naar streeft. Ik vind ook dit dus absoluut geen goed voorstel.
U vroeg mij wat mijn verdere plannen waren met de huurschatter. Met de huurschatter wil ik de transparantie op de private huurmarkt verhogen: zowel huurder als verhuurder kunnen het instrument gebruiken als houvast bij het beoordelen van een huurprijs voor een woning die gelegen is in het Vlaamse Gewest. Aan de hand van het adres en een aantal kenmerken van een huurwoning geeft de huurschatter namelijk een schatting van een realistische huurprijs voor die woning. De website is door iedereen eenvoudig en kosteloos te raadplegen, en de schatting gebeurt voor alle woningen op dezelfde wijze.
De primaire doelstelling is dus het verhogen van de transparantie op de private huurmarkt, en niet het bepalen van de markthuurwaarde voor elke woning op de private huurmarkt. Dat is wat ik bedoelde met dat omdraaien. Maar de huurschatter is gebaseerd op een wetenschappelijk onderbouwd en objectief uitgewerkt statistisch model en kan daardoor voor elke woning een vergelijkbare schatting van de markthuurprijs voorzien. Daarom kan het interessant zijn om de huurschatter doelgericht te gebruiken bij bepaalde instrumenten waar een zekere objectivering van de huurprijs nodig is. Voor de geconventioneerde huur bijvoorbeeld is het een zeer nuttig instrument om de huurprijs te bepalen waar de korting op toegepast dient te worden.
Wat de huurtoelages betreft, heb ik al eerder toegelicht dat hierover een onderzoek loopt met betrekking tot de ‘non-take-up’. Afhankelijk van de resultaten zal de regelgeving worden aangepast. We zijn en blijven met andere woorden bezig met het evalueren en versterken van onze instrumenten. We doen op dit vlak ook al sterke inspanningen. We hebben nog nooit zoveel huurpremies en huursubsidies uitgekeerd als in 2021. In totaal zijn die goed voor 88 miljoen euro, een verdubbeling op vijf jaar tijd. Zowel de doelgroep als de premies zelf werden dan ook uitgebreid. Hierdoor is het aantal gerechtigden doorheen de tijd sterk gestegen. Zoals u weet, ben ik er geen voorstander van om de huurpremie sneller toe te kennen of te veralgemenen. Het op dergelijke grote schaal toekennen van huurpremies zal de prijzen in het onderste segment van de huurmarkt namelijk verder opdrijven, waardoor andere groepen weer uit de markt worden geprijsd. Op die manier dragen huurpremies niet bij aan de betaalbaarheid, integendeel. Ik verwijs naar het voorbeeld dat ik al een paar keer heb gegeven. Er zijn 100 woningen en 105 kandidaten. 5 kandidaten vallen uit de boot. Als je die 5 een premie geeft, dan zullen er 5 andere uit de boot vallen.
De private huurmarkt heeft momenteel meer baat bij ondersteuning van de aanbodzijde in functie van aanbodverruiming dan in te zetten op inflatoire vraagondersteuning. Het Huurdersplatform wijst terecht op Mijn VerbouwLening. We hebben die lening recent opengesteld voor particuliere verhuurders, die in ruil voor een renteloze lening hun woning gedurende negen jaar moeten verhuren tegen lagere huurprijzen. Dat is een goed en evenwichtig systeem. We stimuleren betere woningkwaliteit met een win-win voor beide partijen. Het is deze regering die als allereerste een systeem uitwerkte om het probleem van de ‘split incentive’ op de huurmarkt aan te pakken. Zo kort na de introductie van dit nieuwe systeem vind ik de kritiek van het Huurdersplatform dan toch wat vreemd. Maar ook voor dit instrument geldt natuurlijk dat we het opvolgen en zullen bijsturen wanneer zou blijken dat er effectief problemen zijn.
Met Mijn VerbouwLening legden we in Vlaanderen de eerste stenen voor een systeem van geconventioneerde huur: in ruil voor een voordelige lening stelt de verhuurder zijn woning ter beschikking aan een lagere huurprijs. Mijn VerbouwLening richt zich op kwaliteitsverbetering van het bestaande aanbod. Momenteel bereid ik een initiatief voor dat tot doel heeft om private partners aan te moedigen om nieuwbouwwoningen te bouwen voor de private huurmarkt. Ook hiervoor werk ik een geconventioneerd systeem uit, waarbij de verhuurders in ruil voor investeringsondersteuning de woningen aan een lagere prijs zullen verhuren.
Een laatste vraag van het Huurdersplatfom is een ambitieus groeipad richting meer sociale woningen. Hierover kent u mijn antwoord al. We hebben het hier al vaak over gehad. Zoals u weet, werk ik op twee sporen.
Een eerste spoor is de bestuurlijke hervorming. Met de evolutie naar woonmaatschappijen streven we naar meer slagkrachtige woonactoren die in staat zijn om de broodnodige aanboduitbreiding ook effectief te realiseren. Het heeft geen zin om vanuit Vlaanderen alleen maar ambitieuze doelstellingen te formuleren, want dat dreigen dan woningen op papier te blijven. Die bijkomende sociale woningen moeten op het terrein worden gerealiseerd, en daar hebben we meer slagkrachtige actoren voor nodig.
Tegelijkertijd werk ik in een tweede spoor samen met de sector aan een aantal gerichte maatregelen. U verwijst terecht naar de taskforce. Die deed intussen al meerdere aanbevelingen om de benutting van het FS3-budget te verbeteren. Hier zijn intussen 28 maatregelen uit gedestilleerd die ofwel uitgevoerd, in uitvoering of gepland zijn. Ik geef u een overzicht van de belangrijkste maatregelen.
Ten eerste, bij het steunpunt heb ik een onderzoek besteld naar de doorlooptijden.
Ten tweede, een aantal maatregelen zijn administratief van aard, zoals de continue beoordelingscommissie – voordien driemaandelijks –, een vereenvoudigde procedure voor het afsluiten van woonbeleidsconvenanten, de gedeeltelijke aanpassing van de renovatietoets, het verhogen van de FS3-plafonds en dergelijke.
Ten derde, een ander deel van de maatregelen richt zich op een verhoogde inzet op samenwerking met de private sector. Dit doen we via Design and Build, constructieve benadering overheidsopdrachten (CBO), Design and Insulate, Design and Renovate en CBO+ voor bestaande woningen. Via geconventioneerde huur is het mijn bedoeling om private partners ook een sociale woningen te laten realiseren.
Ten vierde, een aantal maatregelen zijn gericht op innovatie, zoals de oproep innovatieve projecten, de studie die ik heb besteld bij het steunpunt over innovatie, maar ook het raamcontract modulaire woningen, de aanpassing van de ontwerprichtlijnen, het simulatieplafond en het leningsplafond.
Ten vijfde, voorts heb ik mijn administratie gevraagd een kader uit te werken voor de aankoop op plan.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw antwoorden.
Ik wilde even kijken naar de collega’s in de commissie, maar goed, dat is vandaag wat moeilijker. Ik zal kijken op Zoom. (Maxim Veys blijft als enige parlementslid over in de zaal.)
Dat zijn toch momenten waarop de Vlaamse Woonraad gemist wordt. Ik begrijp dat u niet meegaat in alles wat het Vlaams Huurdersplatform voorstelt. Ik vind het wel zeer interessant dat zij echt vanuit het perspectief van de huurders spreken, die nog altijd de zwakke partij binnen de transactie tussen verhuurders en huurders zijn. Ik verwijs naar uw woorden kort voor de Septemberverklaring, toen u zei dat we weer op zoek moesten naar dat evenwicht op de markt. In die zin vind ik het wel spijtig dat u tegen paritaire huurcommissies bent, want daarin zitten zowel de verhuurders als de huurders, met daarbovenop een onafhankelijk iemand, die zaken over de huurmarkt kunnen uitspreken. Dat zou een interessante piste kunnen zijn. Maar goed, er moeten verschillen zijn tussen fracties. Ik schrik er ook niet van dat het uw meug niet is.
U zegt dat u er geen voorstander van bent om die huurpremies vroeger toe te kennen. Dat blijft een zeer moeilijke situatie. Ik krijg zelf zeer moeilijk uitgelegd waarom je pas na vier jaar een huurpremie krijgt. De Vlaamse Regering slaagt er niet in om voldoende sociale woningen te bouwen, waardoor mensen langer moeten wachten. Maar dan krijg je wel pas na vier jaar die huurpremie. In principe is die huurpremie een schuldbekentenis, een erkenning vanuit Vlaanderen dat het niet in staat is van voldoende te voorzien en daarom financieel tussenkomt.
Als we sneller sociale woningen bouwen, zijn er bovendien minder huurpremies nodig. Als het gaat over die huurpremies moet u eigenlijk toch een beetje kwaad zijn op uzelf, omdat u zelf toch wat de rem bent op de versnelling van de sociale woningbouw. We hebben het daar al vaak over gehad.
Ik kom tot mijn voorlaatste opmerking. U verwijst niet naar het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen (FBUH). Gisteren verwees u daar in de plenaire vergadering wel nog naar, wat betreft de betaalbaarheid op de private huurmarkt. De reden daarvoor is dat dat niet goed loopt. Daarover hebben we het vorige week tijdens de bespreking van de rekening even gehad. 2,67 procent werd besteed in 2021. Er waren een 240-tal begeleidingen, waar er een 9000-tal voorzien waren. Overweegt u om dat budget te heroriënteren? Als dat toch zo onderbenut is, zou een deel daarvan kunnen worden gebruikt om die huurpremies toch wat vroeger toe te kennen. Goed besturen is uw budget ook aanwenden om het verschil te maken, zeker op die private huurmarkt.
Tot slot, die geconventioneerde huur, die 500 miljoen euro die u niet besteed krijgt in sociale woningbouw, vanaf wanneer zal men daar de eerste aanvragen kunnen doen? Vorige week of twee weken geleden zei u dat u binnenkort een vergadering zou hebben over de praktische uitvoering daarvan. Wat is de stand van zaken? Wanneer kan men daar aanvragen doen? Wanneer zullen die toekenningen er zijn? Vanaf wanneer zal dat wat meer concreet vorm krijgen? Wanneer mogen we die eerste woningen verwachten? Nu, het zijn aannemingen, dat is misschien wat moeilijker. Maar wanneer zal uw systeem operationeel zijn? Het is vandaag 13 oktober, zal dat nog dit jaar het geval zijn?
Ik dank u alvast voor uw bijkomende antwoorden.
Minister Diependaele heeft het woord.
Mijnheer Veys, ik kom tot uw eerste punt over de paritaire huurcommissies. Dat is inderdaad een ideologisch verschil. Ik geloof in een gecorrigeerde vrije markt. Het is belangrijk dat mensen die contractvrijheid behouden. Ik snap – daarover gaat de discussie – dat u meer ‘overheidsgeleiding’ wilt, maar ik denk niet dat dat een goed idee zou zijn. We kunnen het daar lang over hebben. Ik begrijp uw antwoord wel. U zegt dat ook de belangen van de verhuurders daarin zouden worden gevrijwaard. Dat is mijn grootste bezorgdheid. Op dit moment moet het voor verhuurders nog altijd aantrekkelijk zijn om aan te bieden op die markt. U kunt niet zomaar zeggen dat ze daar sowieso wel zullen blijven, want dat is niet waar. Waarschijnlijk hebben we een andere visie op hoe onze samenleving draait. Maar verhuurders willen en verwachten wel degelijk een rendement en kijken daarnaar. En anders gaan zij dat rendement wel ergens anders gaan zoeken en zitten wij met een nog veel groter probleem voor die huurders. Daarom mogen we dat niet doen.
Het onderzoek naar die non-take-up duurt niet lang. De reden daarvoor is dat er blijkbaar een bijkomend onderzoek is opgestart in samenwerking met het OCMW in Antwerpen. De details daarover kan ik u wel meegeven, maar die heb ik hier niet meteen ter beschikking. We zouden daar wel graag snel de resultaten van hebben.
Wat die premies en subsidies betreft, blijf ik verwijzen naar het feit dat je dat doelgericht en zeer specifiek moet uitgeven. Zolang je dat doet, is het oké. Maar zodra je daar heel veel uitbreiding aan geeft en veel meer – niet alleen u, maar ook de liberale partij pleit daar soms voor – zul je sowieso een negatief effect krijgen op de huurprijzen. Je moet werken op aanbod. Cruciaal is dat dat aanbod uitbreidt. We geloven er allemaal in dat de prijzen op dat moment weer onder controle zullen zijn. Je lost dat niet op met overheidsgeld. En dat is niet alleen omdat dat overheidsgeld ook van bij de mensen komt, omdat dat ook van ergens moet komen, maar je zult er op die markt effectief ook een negatief effect mee creëren.
We hadden het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen inderdaad ook kunnen opnemen in het antwoord. Maar u weet dat we daar een paar crisismaatregelen hebben genomen. Zo kan er al vanaf één maand achterstal daarop een beroep worden gedaan. U kent het overzicht wel.
We zullen daar wel nog inzetten op de communicatie naar de OCMW’s. Ik moet u eerlijk bekennen dat het mij soms wel wat verwondert dat die dat nog niet zouden kennen. Want ik denk dat er al zeer veel gecommuniceerd is. Vorige week heb ik een debat gedaan waar medewerkers van het OCMW op aanwezig waren. Zij kennen dat allemaal wel, maar blijkbaar wordt er toch nog maar weinig van gebruikgemaakt. Maar goed, we herhalen die communicatie, ook om mee te geven dat de crisismaatregelen ervoor hebben gezorgd dat het nog meer toegankelijk is.
Het geconventioneerd verhuren loopt wel degelijk. Ik ga daarachteraan en wil dat laten vooruitgaan. Maar wanneer dat allemaal precies bruikbaar zal zijn en in werking zal treden, daarover zullen we nog communiceren. Dat gaat over private ontwikkelingsprojecten. Vandaag heeft een normaal project in de sociale woningbouw een doorlooptijd tussen de vier en de zeven jaar. Dat is een heel lange termijn. Ik hoop met dit systeem sneller te kunnen gaan. We hangen af van vele factoren. Zodra we daar nieuws over hebben, zullen we het zeker laten weten.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw bijkomende antwoorden.
Wij zijn echt bezorgd over dat Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen. Dat werkt inderdaad niet zo goed. Het lijkt mij goed dat u de OCMW’s daar nogmaals op zult aanspreken. Ik ben blij dat u indertijd maatregelen hebt genomen rond de renovatiepremie voor verhuurders. Maar in Kortrijk hebben wij vanuit het OCMW ook een huurgarantiefonds. Ik kan u daarover informatie bezorgen. Dat levert heel goede resultaten op. Dat is een iets vlottere manier dan de werking van het FUBH. Ik nodig u daar graag voor uit. Ik kan er wel eens een resolutie van maken om dat hier eens voor te leggen.
Ik hoop dat dat geconventioneerd wonen er dit jaar nog komt. Er mag toch echt geen tijd verloren gaan, als we dat budget niet willen verliezen. Als ik mij niet vergis, hebt u het in januari dit jaar of eind december vorig jaar aangekondigd. Een jaar na de grote aankondiging in de media zou er toch een systeem mogen staan. Het lijkt mij niet te veel gevraagd om op een jaar tijd een aangekondigde maatregel ook effectief uit te werken. Ik kijk zeer benevolent uit naar uw communicatie daarover.
Ik dank u alvast. Wij blijven onze bezorgdheden over de private huurmarkt verder uiten, maar ik ben blij dat het thema toch vaak op de agenda staat en dat u niet doof bent voor de problemen. We zijn het niet altijd eens met de oplossingen die u voorstelt, maar we zijn stappen in de juiste richting aan het zetten. Er zal in de toekomst nog heel wat nodig zijn. Ik dank u.
De vraag om uitleg is afgehandeld.