Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.
De heer Veys heeft het woord.
Mijn vraag is een beetje ingehaald door de actualiteit, zijnde de maatregel die intussen is genomen door de regering met betrekking tot de huurindexering. Het is een goede zaak dat de regering al een maatregel in de juiste richting heeft genomen. Dat heeft op zich al redelijk lang geduurd. Ik heb een vraag ingediend om onder meer te peilen naar hoe men staat tegenover het principe. Ondertussen is er een soortgelijke maatregel ingevoerd. Ik stel bij dezen vast dat mijn oorspronkelijke eerste en tweede vraag wegvallen.
Waar komt het op neer? In Frankrijk heeft men ook een beperking op de indexering van de huurprijzen voor een jaar toegepast. Dat is ook verbonden aan de energiescore van de woningen. Maar ik heb vooral nog wat vragen naar de maatregel die door de Vlaamse Regering is genomen en meer specifiek naar de beleidsuitvoering daarvan. We hebben er inderdaad in de plenaire vergadering al het debat over gevoerd, maar we hebben er ofwel nog geen antwoord op ofwel is dat nog hoogst onduidelijk, niet alleen voor ons maar ook voor veel lokale besturen en mensen die met de huurmarkt bezig zijn.
Minister, is een dergelijke maatregel praktisch uitvoerbaar in Vlaanderen? Heeft de Vlaamse administratie zicht op het exacte aantal private verhuurde woningen en appartementen in Vlaanderen? Heeft de Vlaamse administratie zicht op het aantal private huurwoningen dat een geldig energieprestatiecertificaat (EPC) heeft? Hoe schat men het percentage private huurwoningen met EPC in ten opzichte van het totaal aantal private huurwoningen? Bestaat er een lijst met een overzicht van de energiescore per verhuurd appartement en verhuurde woning in Vlaanderen? Zo ja, waar zit die lijst? Hebben lokale besturen er zicht op? Hoe monitoren we dat? Hoe gaan we waken over de beleidsuitvoering van die maatregel? Is het bezit van een EPC voor alle private huurwoningen verplicht in Vlaanderen? Zo ja, sinds wanneer? Zo neen, overweegt u dan om dat in te voeren? Wat is de impact daarvan op de EPC’s? We hebben begrepen dat er verschillende versies zijn. Ik heb gezien dat alle commissieleden daarover een mail van een energiedeskundige gekregen hebben, vorige week of twee weken geleden. Hoelang duurt het voor verhuurders om een EPC te verkrijgen na aanvraag? We weten dat men zonder EPC niet mag indexeren. Hoelang doet men daarover, wetende dat minister Demir ondertussen energiedeskundigen probeert op te vorderen om de energiehuizen te versterken. Het initiatief ligt natuurlijk een beetje aan de kant van de huurder indien de verhuurder indexeert en er geen EPC is. We weten dat de verhouding huurder-verhuurder niet altijd evident is. Men spreekt niet toevallig altijd van de ‘huisbaas’ in plaats van de eigenaar of de verhuurder. Hoe kan de huurder het EPC te weten komen van de woning of het appartement dat hij of zij huurt indien de verhuurder dat niet bij het contract gestoken heeft, wetende dat dat verplicht is? Hoe kan de huurder dat eventueel via een andere weg achterhalen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mijnheer Veys, mijn antwoord op uw oorspronkelijke eerste twee vragen is een toelichting van de regeling die we op 1 oktober hebben beslist. Ik sla die over.
Over de uitvoerbaarheid stelt u nog enkele subvragen, waarop ik kort kan antwoorden. Het aantal huishoudens dat privaat huurt, bedraagt momenteel ongeveer 560.000. Het gaat om 173.600 huishoudens die een eengezinswoning huren en 386.400 huishoudens die een appartement huren.
Uit een onderzoek door het Steunpunt Wonen weten we – en dat wil ik toch benadrukken – dat het overgrote deel van de private huurwoningen in 2019 al over een EPC beschikte. Het gaat over meer dan 80 procent van alle private huurwoningen.
Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) verzamelt ook gegevens over de uitgereikte EPC’s, waardoor we bijvoorbeeld kunnen inschatten hoeveel verhuurders een label E of F hebben. Dat zijn er ongeveer 87.000.
Een lijst met energiescores per verhuurde woning die publiek beschikbaar is, bestaat niet.
Al meer dan tien jaar, sinds 2009 dus, moet een EPC beschikbaar zijn vanaf het moment dat een woning te huur wordt aangeboden, althans als die verhuring gebeurt met publieke reclame, bijvoorbeeld een advertentie op een immowebsite. Zoals wel blijkt uit het grote aantal private huurwoningen met een EPC, is het voeren van publieke reclame bij verhuren natuurlijk wel de gebruikelijke gang van zaken.
Verhuurders moeten het EPC-attest aanvragen bij een erkend energiedeskundige type A. Hoelang het duurt om een attest te verwerven, zal van geval tot geval verschillen. Maar gemiddeld genomen zou het binnen de drie maanden verkregen kunnen worden.
Zoals gezegd, is het al sinds 2009 een verantwoordelijkheid van de verhuurder om een geldig EPC-attest te hebben bij de verhuring. Voor woningen die via een immokantoor worden verhuurd, weet ik ook dat het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars in het verleden al controles heeft uitgevoerd op die verplichting.
Wanneer de huurder toch niet op de hoogte is, kan hij het EPC-attest opvragen bij de verhuurder. De verhuurder kan het EPC zelf opvragen via de woningpas. Via de woningpas kan de eigenaar het EPC ook delen met de huurder. De eigenaar kan natuurlijk ook een duplicaat van het EPC opvragen bij de energiedeskundige die het EPC heeft opgemaakt. Indien het EPC niet beschikbaar is via de woningpas, kan de eigenaar contact opnemen met het VEKA.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, dank u voor de antwoorden. Die waren redelijk helder. Er zijn enkele gemeentebesturen die op zich meestal het EPC kennen van het gebouw maar niet noodzakelijk van de afzonderlijke appartementen. Dat zijn lokale besturen die een woonloket ter beschikking willen stellen van de huurders omdat er heel veel mensen met vragen specifiek rond de EPC's zitten. We stellen ook vast dat dat niet altijd wordt meegegeven met de verhuurder. Het is ook niet verplicht bij de registratie om dat mee in te dienen. Dat is natuurlijk een federale maatregel. Ik denk dat we dat misschien nog eens zullen moeten bekijken.
Ik heb nog twee bijkomende vragen. De eerste gaat over de EPC's van voor 2019. Het is nogal een technische vraag. Het gaat over een e-mail van een energiedeskundige die alle leden van de commissie heeft aangeschreven en ook uw kabinet, minister. Ik vroeg mij gewoon af of daarop is geantwoord. Is het probleem reeds opgelost? Neemt u daar nog bijkomende maatregelen voor? Ik citeer even uit de correspondentie: “Voor de verkoop van een wooneenheid met een EPC dat voor 1 januari 2019 werd opgemaakt, is de verkoper verplicht het nieuwe EPC te laten opmaken. Voor de verhuring van wooneenheden werd begin dit jaar door uw regering besloten dat het nieuwe EPC niet nodig was voor verhuring zolang het oude nog geldig was, tot tien jaar na opmaak. Dat betekent dus dat een kandidaat-huurder een EPC opgemaakt voor 2019 niet kan vergelijken met een EPC opgemaakt na 2019.” Is er al op geantwoord? Is dat probleem opgelost?
Een tweede vraag is een beetje een voorafname op mijn volgende vraag om uitleg. Het gaat over het betaalbaarheidsplan van het Vlaams Huurdersplatform. Meer specifiek gaat het erom dat er nog een lacune zit in de maatregelen die u hebt genomen om de huurindexering tijdelijk te beperken. We hebben het er ook al even over gehad in de plenaire vergadering. Er is wel een risico op ‘renovaction’ of het risico op een uithuiszetting en het zoeken naar een nieuwe huurder en dat op die manier het contract zou worden opgeslagen. Het Huurdersplatform gaf aan dat – ik denk dat het begin 2000 was, bij de invoering van de Vlaamse Wooncodex – er ook een tijdelijk plafond ingesteld werd voor een maximale huurindexering. Daar is toen wel een huurprijsobjectivering aan toegevoegd. U hebt de keuze gemaakt om dat niet te doen, maar er bestaat wel een indicatieve huurprijsobjectivering, zijnde de huurschatter, een instrument van uw administratie. Overweegt u maatregelen te nemen om met een huurprijsobjectivering te werken? Hoe staat u daartegenover? Of doet u daarvoor meteen de deur dicht? Dan denk ik dat we zodra de maatregel afloopt toch eens goed moeten nadenken over hoe we dan kunnen vermijden dat mensen de woning verliezen en de verhuurders op zoek gaan naar een nieuwe huurder. In tijden van een wooncrisis op de private huurmarkt is dat toch iets dat te vermijden is.
Minister Diependaele heeft het woord.
Mijnheer Veys, dank u wel voor uw bijkomende vragen. Eerst en vooral, dat probleem met betrekking tot de EPC’s van voor 2019 is inderdaad opgelost. Dat is niet zo heel moeilijk, in die zin dat er een omvormingstabel is van het getal dat toen werd meegegeven naar de letter die er nu op van toepassing is. Men kan trouwens nog wat meer informatie terugvinden op de website van het agentschap Wonen-Vlaanderen, bij de FAQ’s. Daar staat dat onder andere in, ook de tabel. Die is redelijk eenvoudig. Dat is A tussen 0 en 100, B tussen 100 en 200, C tussen 200 en 300 enzovoort.
Ik ga in elk geval niet mee in de huurprijsobjectivering. Dat lijkt mij geen goede optie. U draait de zaken in die zin ook een beetje om. De huurschatter is een element dat gebaseerd is op de reëel gevraagde huurprijzen op de markt op dat moment, afhankelijk van de ligging, de kwaliteit, het aantal slaapkamers en ga zo maar door. Dat is eigenlijk een systeem dat op basis van data van de markt zelf aangeeft wat een prijs is die redelijk is om te vragen. U zegt eigenlijk het omgekeerde: we zouden de huurschatter moeten gebruiken om de reële markt te sturen. Dat heeft er natuurlijk in zekere zin een effect op, maar dat is geen objectieve maatstaf die bestaat. We gaan er nog altijd van uit dat er een contractvrijheid is, en daar wil ik ook niet aan raken, voor alle duidelijkheid. De huurprijzen worden gevormd op de markt. De huurschatter geeft daar een weergave van, niet omgekeerd.
Het belangrijkste is natuurlijk dat men het aanbod in de gaten moet houden. Die redenering hebben we al een paar keer opgebouwd: hoe meer wij gaan ingrijpen op het rendement van verhuurders, hoe meer zij dreigen met de middelen die in hun woning zitten, ergens anders naartoe te gaan en andere middelen te gaan zoeken om rendement te krijgen. Dat is een heel moeilijke afweging, eerlijk waar. We hebben daar ook met betrekking tot de niet-indexatie heel veel reactie op gekregen, ook van verhuurders die daar niet blij mee waren. Ik begrijp dat ook. Dat is de dunne lijn waar we op moeten lopen: enerzijds voor de huurders zorgen dat zij een kwaliteitsvolle woning krijgen tegen een redelijke prijs en anderzijds het voor de verhuurder blijvend aantrekkelijk maken om een woning aan te bieden op de markt. Als die daar niet meer toe bereid is, dan vergroten we het probleem voor de huurder. Dat is een moeilijk evenwicht.
Ik denk dat we daar met het voorstel dat we op 1 oktober hebben goedgekeurd, een correct evenwicht in hebben. Maar goed, we zullen daar ongetwijfeld over kunnen blijven discussiëren.
De heer Veys heeft het woord.
Dank u voor de bijkomende antwoorden, minister. Ik denk toch dat met uw maatregel het risico op de uithuiszetting bestaat en dat we, zodra die afloopt, ons daar nog eens serieus over moeten buigen. Ik heb het daarnet al aangehaald: er is een wooncrisis, en we moeten opletten voor de gevolgen.
Ik draai de zaken om, stelt u. Ik richt me natuurlijk ook op bestaande instrumenten die u zou kunnen aanwenden om naar een huurprijsobjectivering te gaan. U weet dat onze fractie voorstander is van paritaire huurcommissies en dat we echt naar een huurprijsobjectivering gaan, ook vanuit de overweging dat de markt niet zorgt voor betaalbaar wonen en dat die markt vandaag niet goed werkt. Dat komt natuurlijk door een tekort aan aanbod, daar zijn we het allebei over eens. Wie daar vooral verantwoordelijk voor is en dat moet oplossen, daar hebben we een ander idee over. Maar ik denk toch dat dat in de toekomst een realiteit is die we goed in het achterhoofd moeten houden.
Ik stel ook vast dat bij de invoering van de Vlaamse Wooncode, in 1989-1990 – toen kon ik nog niet eens lezen – er wel rekening werd gehouden met het risico op uithuiszetting. We zullen dat de komende weken en maanden goed in de gaten houden.
Ik heb nog een slotopmerking. Ik zal zeker de vaak gestelde vragen doornemen op Wonen-Vlaanderen. Die zijn meestal heel helder en heel duidelijk. Ik wil daarvoor graag nog eens een pluim geven aan de administratie.
Ik wil nog even inpikken op het rendement waar u naar verwijst. U hebt uiteraard reactie gekregen van heel wat verhuurders. We hebben daar in het lang en het breed over gediscussieerd. De huurder staat zwakker. Koopkrachtgewijs voelt die de crisis dubbel. Die wordt dubbel gepakt door de inflatie. We moeten het natuurlijk ook doen met de goede verhuurders. U zegt dat mensen dan elders rendement gaan zoeken. Voor de Vooruitfractie is het recht op wonen en de betaalbaarheid ervan ook wel essentieel. Op de private huurmarkt zit men onvermijdelijk met een spanning tussen iemand die een investering doet en daar een zeker rendement voor zoekt en iemand die een betaalbare woning zoekt.
In die zin vind ik het goed dat voor code E en F de indexering volledig verboden is gedurende een jaar, maar weet dat verhuurders bij aankoop van de woning het rendement bepalen en kijken of het een goede belegging is. Ik denk dat gedurende een jaar daar geen buitensporige indexering op kunnen toepassen, echt wel behoorlijk meevalt en in proportie staat met bijvoorbeeld de stijging van de onroerende voorheffing van slechts 2,34 procent die de verhuurders impacteert. Ik denk dat dit echt wel een maatregel was die nodig was. De Vooruitfractie heeft er uiteraard hard op gehamerd. Maar flankerend beleid zal nodig zijn om te vermijden dat de woningen met E en F niet opnieuw op de markt komen, want dat zijn doorgaans wel de woningen die geen EPC hebben, dat zijn degene die al zeer lang verhuurd worden en al zeer lang afbetaald zijn. Dat zijn bij uitstek meestal de types panden waar mensen een heel groot rendement op hebben, net omdat ze geen kapitaalaflossing meer hebben. Dat moeten we toch ook wel in perspectief brengen. Wie de huurmarkt kent, weet dat het in dat segment minder om nieuwbouw gaat. E en F kunnen uiteraard geen nieuwbouw zijn. De kwestie van het rendement en de bezorgdheid over beleggingen speelt daar toch wel wat minder.
De vraag om uitleg is afgehandeld.