Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.
De heer Veys heeft het woord.
Voorzitter, heel veel mensen zijn bezorgd over de situatie van de private huurmarkt in Vlaanderen. Ze hebben het gevoel dat ze een beetje met een koude ‘boulet’ zitten, om meteen naar het vorige thema te verwijzen.
Op 30 november 2021 was er een actie van de Gentse armoedeorganisatie KRAS vzw die de website ‘Immoneb’ lanceerde waarop foto's en filmpjes te zien waren van Gentse huurwoningen in erbarmelijke staat. Dat ging echt wel ver. Ik ben daar zelf aanwezig geweest. Dat loopt nog in het shoppingcenter Gent Zuid. Er zijn onder andere situaties van mensen die in een garage moeten wonen. Het is heel confronterend.
Het doel van deze organisatie is om de Vlaamse Regering duidelijk te maken dat betaalbaar huren dé beleidsprioriteit moet zijn en dat het tijd is om de private huurmarkt te reguleren. Op de website Immoneb komt KRAS met het voorstel om bij elk nieuwbouwproject een percentage van de woningen als sociale huurwoningen te bestemmen. Dit voorstel ligt in lijn met de regeling over de sociale lasten die eind 2013 werd vernietigd door het Grondwettelijk Hof, met name in het kader van het Grond- en Pandendecreet, als ik me niet vergis. Daarnaast vraagt men om de uitverkoop van het sociaal woonpatrimonium door huisvestingsmaatschappijen, wat dreigt te gebeuren in het kader van de woonfusie, een halt toe te roepen. Vanuit die optiek heb ik drie vragen.
Minister, hoe staat u tegenover regulering van de huurprijzen op de private huurmarkt? Op welke manier kunt u daarop wegen? Bent u bereid om te onderzoeken hoe we de voormalige regeling over de sociale lasten kunnen aanpassen zodat die de toets van het Grondwettelijk Hof kan doorstaan en we duidelijkheid krijgen over een garantie van een aantal sociale woningen dat zal worden gebouwd? Kunt u garanderen dat er geen sociale woningen privaat zullen worden verkocht als gevolg van de omvorming tot één woonmaatschappij, ook bekend als het fusietraject? Zo ja, hoe zult of kunt u dat garanderen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Dank u wel voor uw vragen, mijnheer Veys. Ik denk dat u van de meeste vragen waarschijnlijk al het antwoord kent dat ik u zal geven, maar toch.
Ingrijpen op de huurprijzen op de private huurmarkt doen we door het aanbod sociale huisvesting zo veel mogelijk uit te breiden. Daarmee wordt de druk op de private huurmarkt enigszins verlicht, waardoor de huurprijzen minder snel zouden mogen stijgen. Ik ben mij er uiteraard van bewust dat dit de stijging van de huurprijs niet kan voorkomen. Ik ben echter geen voorstander van het rechtstreeks ingrijpen op de huurprijzen door bijvoorbeeld de huurprijzen te bevriezen of gereguleerde huurprijzen uit te werken. Dat werkt immers contraproductief op lange termijn want het zal private verhuurders uit de markt duwen, waardoor het aanbod verkleint en de huurprijzen nog sneller zullen stijgen.
De sociale last had als doel om in woonprojecten van een zekere grootte een gedeelte sociale woningbouw te realiseren en om bij te dragen aan de realisatie van het bindend sociaal objectief (BSO). In 2013 werd de sociale last vernietigd door het Grondwettelijk Hof. De aanleiding hiervoor was het niet aanmelden bij de Europese Commissie van de compensatie of vergoedingsregeling voor de partijen die een sociale last opgelegd kregen. Het Hof had de sociale last dus vernietigd op basis van formeel technische redenen, maar het had geen problemen met de sociale last an sich.
De gemeente beschikt momenteel over diverse ruimtelijke beleidsinstrumenten voor de realisatie van een bijkomend sociaal woonaanbod. Vanuit een gemeentelijke beleidsvisie kan er worden gewerkt onder meer via ruimtelijke uitvoeringsplannen, waarvoor er een omzendbrief is, of via gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen.
Mijn administratie maakt momenteel een handleiding, die gemeenten die daarmee aan de slag willen gaan, zal ondersteunen. In het voorjaar van volgend jaar zal de handleiding ter beschikking gesteld worden van de gemeenten. Op dat moment zal daarover ook een inspiratiesessie worden georganiseerd voor de gemeenten.
De vorming van woonmaatschappijen is expliciet bedoeld om het bestaande sociale woonaanbod samen te brengen bij één actor per gemeente, om van daaruit efficiëntiewinsten te boeken die tot een snellere aangroei van het sociale woonpatrimonium moeten leiden. Daarom kan de omvorming tot een woonmaatschappij nooit een goede reden zijn om een verkoop van sociale huurwoningen buiten de sociale huursector te verantwoorden.
Daarnaast garandeert de decretale herinvesteringsverplichting, die vanaf 20 september 2021 in werking trad, dat de venale waarde van sociale huurwoningen die buiten het sociale huurstelsel worden gebracht, sowieso geherinvesteerd moet worden in de sociale huursector.
De mogelijkheden waarover sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) beschikken om sociale huurwoningen buiten de sector te brengen, zijn hoe dan ook nu al relatief beperkt. Daarnaast moet de SHM bij een verkoop van een verhuurbare sociale woning sowieso eerst een aanbod doen aan de zittende huurder van de woning. Wanneer die zittende huurder niet ingaat op het aanbod, moet de SHM de huurder herhuisvesten, voordat de woning op een andere manier kan worden verkocht.
Zoals jullie weten, had ik in dit kader het initiatief genomen om aan de Vlaamse Regering voor te stellen om de mogelijkheid tot verkoop van verhuurbare sociale huurwoningen op te schorten tot 1 januari 2028. De Vlaamse Regering is mij daarin gevolgd en heeft de beslissing principieel genomen op 15 oktober 2021. Maar uit het advies van de Raad van State dat voor dit voorstel werd ingewonnen, blijkt dat er momenteel een onvoldoende rechtsgrond bestaat om een dergelijk moratorium in te voeren. Ik ga er dan ook van uit dat u een regelgevend initiatief dat in de noodzakelijke rechtsgrond voorziet, voluit zult steunen. Ik weet dat er redelijk brede steun is voor dat moratorium. We zullen een regelgevend initiatief moeten nemen om die rechtsgrond te creëren. In afwachting daarvan zal ik de toezichthouder om een verhoogde waakzaamheid verzoeken, om te vermijden dat het sociale woonaanbod ongegrond zou afnemen.
De heer Veys heeft het woord.
Dank u voor de antwoorden, minister. Sommige antwoorden zijn inderdaad niet nieuw. Ik ben een grote believer in voortschrijdend inzicht, zeker als het gaat over maatregelen die door een sterke overheid genomen worden om de huurmarkt te reguleren, uiteraard.
Dat de sociale last op het gemeentelijke niveau mogelijk wordt gemaakt, is een zeer positieve zaak. Ik heb begrepen dat de handleiding volgend voorjaar beschikbaar is. Komt daar nog een bijkomend decretaal initiatief of een Vlaams kader voor? Of is dat niet nodig? Het is gewoon om te weten of ik daar extra op moet letten bij de ministerraden.
Wij maken ons inderdaad wat zorgen over de verkoop van sociale woningen. We hebben al veel artikels kunnen lezen waarin toch aangeduid wordt dat mensen aankondigen dat er zal worden verkocht, dat er moet worden verkocht of dat er pogingen toe zijn. In dat geval zou dit traject richting één woonmaatschappij niet alleen zorgen voor een vertraging, zoals vandaag al het geval is, maar ook nog eens voor een afname van het bestand van sociaal woonaanbod. Ik kijk eens rond naar de collega's. Ik denk dat we dat uiteraard ten stelligste moeten vermijden.
In het ontwerpbesluit las ik ook enkel over de verkoop van verhuurbare sociale huurwoningen. Ik zou graag nog een bijvraag willen stellen over de onverhuurbare sociale woningen. Dat zijn woningen die niet aan de kwaliteitsvereisten voldoen en waarbij renovatie niet wenselijk is. Dat is natuurlijk een beetje voor interpretatie vatbaar. Op welke manier wordt dat vastgesteld? Wie zal de controle doen of het wel degelijk verhuurbaar of onverhuurbaar is? Wie geeft al dan niet de goedkeuring tot de private verkoop van dergelijke woningen tijdens een eventueel moratorium, gesteld dat die bijkomende regelgevende initiatieven waarover u spreekt, er komen? Want voor de Vooruitfractie kan het natuurlijk niet de bedoeling zijn dat sociale huisvestingsmaatschappijen of gemeenten de slechte woningen gewoon privaat gaan verkopen, terwijl ze nog perfect te renoveren zijn of via sloop en herbouw tot mooie nieuwe projecten zouden kunnen leiden.
Ik heb ook nog een bijvraag over de communicatie. Gaat u die boodschap duidelijk communiceren naar de gemeenten en de SHM’s? Volgt er nog een circulaire vanuit uw kabinet daarover? Wordt er een sanctie voorzien indien het moratorium overtreden wordt? Hoe gaan we dat absoluut vermijden?
En ten slotte, welke private verkopen van sociale woningen zijn wel toelaatbaar voor 2028, zonder voorafgaande goedkeuring? Alvast bedankt voor de antwoorden die u kunt geven.
Minister Diependaele heeft het woord.
Dank u wel, mijnheer Veys, voor uw bijkomende vragen.
We dachten dat die vraag zou komen, dus ik kan u wat meer informatie geven over de vraag wanneer die verkoop al dan niet kan. Onverhuurbare sociale huurwoningen kan een SHM onder bepaalde voorwaarden onmiddellijk verkopen buiten de sector. De voorwaarden zijn echter van dien aard dat het moet gaan om woningen die niet meer op een kostenefficiënte manier kunnen worden gerenoveerd of vervangen en waarvoor er beleidsmatig ook draagvlak bestaat om ze buiten de sociale huursector te brengen.
Vooreerst moet de onverhuurbaarheid van de sociale huurwoning worden aangetoond. Die kan worden afgeleid uit woninggebreken die maken dat de woning niet meer voldoet aan de minimale woningkwaliteitseisen en daarom in aanmerking komt voor een besluit tot ongeschiktverklaring of ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring. De bewijslast daarvoor ligt bij de SHM die de woning wil verkopen buiten de sector. Dat kan bijvoorbeeld gestaafd worden door een verslag van een conformiteitsonderzoek. Het staat de SHM vrij om andere bewijzen aan te voeren die dat verantwoorden.
Boven op de vaststelling dat een woning niet conform is aan de minimale woningkwaliteitsvereisten, dient de SHM aan te tonen dat de renovatie of vervangingsbouw van die woning niet wenselijk is. Dat kan door de combinatie van een aantal overwegingen. Ten eerste moet de ernst van de gebreken voldoende zwaar zijn. Zo zorgt een gebrek aan dakisolatie in sommige gevallen voor een onverhuurbaarheid, maar dat gebrek alleen is uiteraard niet voldoende, aangezien het in principe vlot te remediëren valt. Het moet dus gaan om woningen met veel structurele gebreken die ook niet meer verhuurd worden.
Ten tweede moet minstens de kostprijs van de renovatie of de vervangingsbouw afgezet worden tegen de subsidiabele prijsplafonds waarvoor een gesubsidieerde financiering kan worden verkregen. Die financiële afweging is met andere woorden essentieel en moet voldoende gemotiveerd worden.
Ten slotte moet de SHM haar beslissing ook verantwoorden op basis van haar decretale en statutaire opdrachten, waarbij de SHM als bevoorrechte uitvoerder van het sociale woonbeleid wordt beschouwd, ook op lokaal vlak. In dat verband moet de SHM ermee rekening houden dat de regierol inzake sociaal wonen aan de gemeente is toevertrouwd. Daaruit vloeit voort dat de niet-wenselijkheid van renovatie of vervanging ook vanuit het perspectief van het lokale en gewestelijke woonbeleid gemotiveerd moet worden.
Als een SHM een verhuurbare sociale huurwoning wil verkopen buiten de sector, kan dat pas wanneer de woning minstens vijftien jaar als sociale huurwoning heeft gediend. Daarnaast moet een SHM in haar beslissing uiteraard ook rekening houden met dezelfde relevante overwegingen die van toepassing zijn bij onverhuurbare woningen.
Omwille van de specifieke taakstelling en rol van SHM’s in het sociale woonbeleid, zowel vanuit lokaal als bovenlokaal oogpunt bekeken en rekening houdend met de regierol die daarover aan lokale besturen werd toevertrouwd, zijn de bedrijfseconomische elementen echter niet belangrijker noch minder belangrijk dan de beleidsmatige. De beslissing moet met andere woorden steeds vanuit de specifieke context worden gemotiveerd.
Met betrekking tot het moratorium zullen we inderdaad een initiatief moeten nemen. U mag mij dat niet kwalijk nemen, maar we zijn nog aan het bekijken hoe we dat het best gaan doen. We willen dat ook wel snel doen. En uiteraard zal er op dat moment over gecommuniceerd worden naar de lokale besturen. Dat spreekt voor zich.
De heer Veys heeft het woord.
Dank u voor de bijkomende antwoorden, minister. Ik ben het met u eens dat de beste oplossing om de wantoestanden op de private huurmarkt aan te pakken, sociale woningbouw is. Ik denk dat bijna alle fracties – ik kijk even naar collega Van Volcem – het daarover eens zijn.
Dat bouwen gaat natuurlijk traag. We zitten met de langste wachtlijst ooit. We hebben het er hier wekelijks over. Wij denken dat we op de private huurmarkt ook nog bijkomende initiatieven zullen moeten nemen. We zullen het daar sowieso nog uitgebreid over hebben. Als ik zie dat er in Nederland, waar het regeerakkoord net wordt aangekondigd, opnieuw een minister van Volkshuisvesting is – ze hebben daar ooit het stomme idee gehad om dat af te schaffen – dan denk ik dat dit thema meer en meer zal leven. We staan voor een belangrijk jaar, en u natuurlijk ook, voor uw beleid. (Opmerkingen van minister Diependaele)
Prima, u hebt dat regeerakkoord al. Dat is zeer interessant.
Vrijdag staan er 41 werkgebieden voor woonmaatschappijen op de agenda van de ministerraad. Ik hoop dat we het daar volgende week in de plenaire vergadering ook nog even over kunnen hebben. Maar het zal een belangrijk jaar zijn.
Als het gaat over het informeren van de gemeenten: bij ons in Kortrijk zijn we toch volop bezig om naar die woonmaatschappij toe te werken. Dat moet echt snel gebeuren, zodanig dat er niemand met verkopen bezig is die toch niet kunnen doorgaan. Dat zou ook een verspilling van energie zijn. Neem daar dus zeker op tijd een initiatief, zou ik zeggen. En verder kijk ik uit naar nog heel veel debatten over het Vlaamse woonbeleid.
Mag ik de heer Veys nog uitnodigen om de allerlaatste bijlage bij het Nederlandse regeerakkoord over de financiën ook eens te lezen? Het is bijzonder boeiend hoe men dat in Nederland aanpakt.
Kunt u mij dat doormailen, minister? Ik zal dat dan meteen doornemen.
Ook mevrouw Van Volcem wil dat graag krijgen, minister.
De vraag om uitleg is afgehandeld.