Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Vraag om uitleg over het effect van de afschaffing van de terugdraaiende teller op private huurders
Vraag om uitleg over de gevolgen voor private huurders van de afschaffing van de terugdraaiende teller bij zonnepanelen
Verslag
– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.
De heer Janssens heeft het woord.
Voorzitter, minister, de huurdersbond heeft aan de alarmbel getrokken – al een hele tijd – en vraagt een duidelijk antwoord van de Vlaamse Regering over de impact van de afschaffing van de terugdraaiende teller voor private huurders. Er is namelijk voor huurders van een private woning met zonnepanelen geen enkele compensatiepremie of regeling uitgewerkt, in tegenstelling tot voor de huiseigenaars. Volgens de huurdersbond wordt er vanuit de regering geantwoord dat de huurders dan maar zelf met hun verhuurder een aangepaste regeling moeten uitwerken. Dat is niet evident: ze hangen af van de goodwill van de eigenaar. Volgens de bond is het bijzonder lastig en voor recente woninghuurcontracten zelfs ondoenbaar.
Ze wijzen erop dat huurders die een woning met zonnepanelen huren, daar vaak een hogere basishuur voor betalen. De kosten van de zonnepanelen zijn natuurlijk voor de eigenaar. Die huur kan volgens het Woninghuurdecreet niet naar beneden worden herzien wegens nieuwe omstandigheden, behalve in welbepaalde periodes voorafgaand aan het verstrijken van een periode van drie jaar van het huurcontract. Bovendien moet de marktwaarde van het pand door deze nieuwe omstandigheden gestegen of gedaald zijn met minstens 20 procent van de wettelijk eisbare huurprijs. Volgens de huurdersbond dreigt aan die laatste voorwaarde nooit voldaan te zijn.
Ik stelde een tweetal weken geleden dezelfde vraag aan minister van Energie Demir. Zij tracht de hele zonnepanelenkwestie te beheren en beheersen. Zij verklaarde in de commissie Leefmilieu op 15 september dat ze contact opgenomen had met haar collega van Wonen om een en ander te bespreken. Er zou door haar departement gekeken zijn naar de mogelijkheid van een retroactieve investeringspremie, maar dat bleek juridisch niet mogelijk te zijn wegens mogelijke discriminatie tussen huurders en niet-huurders. U zou de problematiek momenteel onderzoeken en een oplossing trachten te vinden.
Sinds wanneer bent u op de hoogte van bovenvermelde problematiek? Wanneer bent u hier voor het eerst op aangesproken geweest door individuele huurders, de huurdersbond of andere organisaties? Wat was desgevallend uw antwoord of reactie?
Hebt u reeds overleg gepleegd met de huurdersbond of andere organisaties om deze problematiek te bespreken?
Beschikt u over cijfers aangaande hoeveel private huurders getroffen worden door het verdwijnen van de terugdraaiende teller?
Is er op dit moment na heel die periode dat het probleem al bekend is, al een oplossing uit de bus gekomen? Zo ja, kunt u die hier meedelen?
Mevrouw Schauvliege heeft het woord.
Minister, we komen bij u terecht met deze vraag, omdat minister Demir inderdaad antwoordde dat dit een bijzonder jammerlijk effect is van de compensatie die is uitgewerkt door de Vlaamse Regering voor het plaatsen van de digitale meter. Ze heeft al het mogelijke gedaan en onderzocht in haar beleidsdomein om een juridische oplossing uit te werken, maar ze botste op een discriminatie. Ze stelt al haar hoop op u om daar een oplossing te vinden voor de huurder.
Het Vlaamse Huurdersplatform heeft dit al aangekaart. Je leest dat uitdrukkelijk in de FAQ’s opgemaakt door de Vlaamse Regering over de terugdraaiende teller. “De retroactieve investeringspremie geldt voor de eigenaar van de woning, meestal diegene die de investering deed. Er is geen aparte premie voorzien voor huurders.”
Dit is geen gemakkelijke situatie. Ik stel wel vast dat in een aantal gevallen er wel expliciet door de Vlaamse overheid wordt opgelegd wie welke kost moet dragen in de relatie huurder-verhuurder. Ik denk daarbij aan de onroerende voorheffing. Het moet mogelijk zijn om daar een oplossing te zoeken voor deze problematiek ten aanzien van de huurder. De huurder ziet zijn factuur natuurlijk niet of minder sterk dalen dan wat is doorgerekend in de huurprijs door die compensatie van de digitale meter die terechtkomt bij de eigenaar en niet bij de huurder.
Minister, kunt u iets meer toelichting geven bij de redenen waarom het zo moeilijk is om deze premie aan de huurders ten goede te laten komen in plaats van aan de eigenaar-verhuurder?
Welke pistes onderzoekt u om deze anomalie op te lossen wat de begunstigde van de premie betreft?
De heer Veys heeft het woord.
Ik zal niet alles herhalen, de problematiek is geschetst. De huurdersbond heeft inderdaad aangekaart dat er vandaag geen regeling bestaat voor de huurders. Dit werd aangeklaagd bij de Vlaamse Regering. Ze kregen als antwoord dat de huurder zelf maar een regeling moet uitwerken samen met de eigenaar. Dat is bijzonder lastig volgens de huurdersbond, en voor recente woninghuurcontracten zelfs ondoenbaar. Zo betalen huurders die een woning met zonnepanelen huren vaak een hogere basishuur, die volgens het Woninghuurdecreet niet zomaar naar beneden wordt herzien, tenzij in welbepaalde uitzonderlijke situaties. Een huurder is in de praktijk vooral afhankelijk van de goodwill van de verhuurder om een regeling te treffen.
Minister, u weet dat wij met Vooruit vaak stellen dat er in Vlaanderen een wat asymmetrisch beleid wordt gevoerd, in de zin dat eigenaars anders worden behandeld dan private huurders. Dat vinden wij natuurlijk geen goede zaak. Wij vragen een Vlaanderen waarin er een beleid voor iedereen wordt gevoerd.
In de commissie kwam deze problematiek inderdaad aan bod. Minister Demir antwoordde dat het probleem bekend is en dat u momenteel naar een oplossing zoekt.
Minister, hoe reageert u op de problematiek van de private huurders met zonnepanelen die hierboven werd geschetst? Erkent u dat deze groep de dupe dreigt te worden van de afschaffing van de terugdraaiende teller?
Zult u voor private huurders met zonnepanelen een aanvullende regeling uitwerken, en zo ja, hoe zal die regeling eruitzien?
Hoelang is deze meerderheid al op de hoogte van dit probleem en welke stappen zijn er ondernomen om een oplossing te bieden voor de private huurders met zonnepanelen?
Minister Diependaele heeft het woord.
Collega’s, dank jullie wel voor jullie vragen. Ik zal ze allemaal samen behandelen; het zijn dezelfde vragen.
Wij zijn daarvan op de hoogte, sinds het voorjaar, toen die regeling werd uitgewerkt. Iemand vroeg wat de eerste reactie was. Dat was iets in de zin van ‘miljaar!’, want het is niet zo gemakkelijk om dat op te lossen. De administratie heeft dat onderzocht en bekeken vanuit de woninghuurregelgeving. Een formeel overleg onder actoren, bijvoorbeeld op het overlegplatform private huur, heeft nog niet plaatsgevonden.
Betrouwbare cijfers omtrent het aantal betrokken private huurders zijn niet beschikbaar. Dat is een eerste jammerlijk feit. Ik vermoed dat het er niet zo heel veel zijn. Er zullen er zeker zijn. Maar we hebben er dus geen cijfers over.
Collega Schauvliege, u vraagt waarom het zo moeilijk is de premie aan de huurders te laten toekomen. Over de uitwerking van de premie ter compensatie van de afschaffing van de terugdraaiende teller kan ik mij niet uitspreken. Mevrouw Demir is daarvoor bevoegd.
Maar het is wel noodzakelijk om te wijzen op de complexiteit van de problematiek zelf. In de praktijk bestaan er zeer diverse contractuele bepalingen tussen huurders en verhuurders met betrekking tot private huurwoningen die zijn uitgerust met zonnepanelen. In bepaalde gevallen maakt dat een onderdeel uit van de huurprijs, in andere gevallen wordt een afzonderlijke vergoeding betaald aan de verhuurder. En de wijze waarop die afzonderlijke vergoeding wordt berekend, verschilt ook vaak.
We moeten een onderscheid maken tussen de huurders waar het voordeel van de PV-installatie (photovoltaic) verrekend is in de huurprijs en de huurders die een afzonderlijke vergoeding voor de PV-installatie betalen.
Herinner u trouwens de discussie die we hebben gevoerd in het kader van de studentenhuisvesting en de kosten voor water, elektriciteit en water met corona. Ik bedoel dan de mensen die thuisbleven, hoe we dat eruit konden halen. Juridisch gezien moeten we hier hetzelfde onderscheid maken.
Wanneer de huurder een forfaitaire vergoeding betaalt aan de verhuurder voor de zonnepanelen en de verhuurder bij de installatie van een digitale meter niet meer hetzelfde voordeel geniet als bij een terugdraaiende teller, zijn er voldoende motieven om een aanpassing van het forfait overeen te komen met de verhuurder. Als de huurder en de verhuurder daarover geen akkoord bereiken, kan de huurder de aanpassing van het forfait vragen aan de rechter. Dat is nu reeds mogelijk volgens het Vlaams Woninghuurdecreet artikel 36, paragraaf 3. Dan kan de vrederechter daarin tussenkomen.
Wanneer de vergoeding voor de zonnepanelen in de huurprijs is inbegrepen, kan er inderdaad volgens het regelgevend kader niet zo maar een aangepaste huurprijs worden overeengekomen tussen de huurder en verhuurder of worden opgelegd door de rechter. Ook de rechter is dus beperkt in de mogelijkheden voor tussenkomst. De partijen kunnen wel tussen de negende en de zesde maand die voorafgaan aan het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien. Als zij geen akkoord bereiken, dan kan de rechter een herziening toestaan als blijkt dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 20 procent hoger of lager – in dit geval – is dan de eisbare huurprijs op het tijdstip van de indiening van het verzoek.
Het is binnen dat kader dat de betrokken partijen moeten handelen. Een aanpassing van de regelgeving lijkt ons niet meteen aangewezen. In het geval dat de vergoeding voor de zonnepanelen in de huurprijs inbegrepen is, valt het immers niet of erg moeilijk te achterhalen wat het aandeel precies is, wat er precies werd doorgerekend. Zulke discussies verankeren in de regelgeving, is gewoon onzinnig. Daarmee zul je zeker nog grotere problemen en discussie creëren. En ten tweede valt het namelijk ook moeilijk in te zien hoe een vrederechter in voorkomend geval een dergelijke specifieke situatie zou moeten beoordelen.
Mijnheer Veys, u had het over een overleg met de federale overheid. Of hebt u dat alleen in de schriftelijke vraag genoteerd? Ik weet niet of u het mondeling herhaald hebt, maar het is mij niet duidelijk.
Ik ben inderdaad vergeten die vraag te stellen.
Het is ons niet meteen duidelijk naar welke andere huurregimes dan de sociale huur er zou moeten worden overlegd met de federale overheid. Misschien kunt u dat verder toelichten?
De heer Janssens heeft het woord.
Minister, over de nadelige gevolgen van het wegvallen van die terugdraaiende teller is al een heel uitgebreid maatschappelijk debat gevoerd. Dat is uiteraard begrijpelijk, omdat het voor heel wat mensen zeer negatieve gevolgen heeft, omdat het echt wel effect heeft op de kostprijs voor hun stroom.
En nu zegt u, toch al acht maanden na die uitspraak van het Grondwettelijk Hof, dat ook voor de private huurders de Vlaamse Regering er geen enkel idee van heeft hoe men daarin kan interveniëren. U verwijst ernaar om eventueel zelfs naar de rechter te stappen, terwijl die rechter tegelijkertijd zelf ook heel erg beperkt zou zijn in de initiatieven die hij kan nemen. U verwijst ook naar de contractuele verplichtingen of engagementen tussen huurder en verhuurder. Maar dat maakt het allemaal niet zo evident. Misschien kunt u ook eens toelichten wat er dan in de sociale huur is gebeurd en wat u ertoe belet om voor de private huur te trachten te streven naar een gelijkaardige regeling?
Want ja, goed, huurders vallen natuurlijk buiten de scope van de regeling van de retroactieve investeringspremie. Ze hebben natuurlijk ook geen investering gedaan; ze hebben niet zelf die zonnepanelen betaald. Maar ze betalen nu wel een duurdere prijs voor de elektriciteit. En het is uiteraard niet voor iedereen mogelijk om het stroomverbruik aan te passen, waardoor je niet op de piekuren, maar op de minder dure uren je elektriciteit gaat gebruiken.
Maar ik hoor eigenlijk dat de problematiek intussen acht maanden bekend is, maar dat er eigenlijk nog geen begin van oplossing is voor de huurders van een private woning.
Mevrouw Schauvliege heeft het woord.
Minister, als ik u goed heb begrepen, bent u niet meteen van plan om verdere actie te ondernemen. Nochtans maakt u heel terecht de parallel met de kosten die worden doorgerekend aan de studenten en daar hebben wij wél een regeling getroffen. We hebben daar vanuit dit parlement ook initiatieven genomen om te zeggen dat, aangezien de studenten niet op hun kot zijn, hun vaste kosten wegvallen. Daar ging het wel, maar hier is er blijkbaar een probleem. Lukt het niet of wil men daar niet in tussenkomen? Ik begrijp niet goed waar het probleem zit en waarom dat in dit geval niet zou kunnen.
Ten tweede wil ik ook nog eens wijzen op het feit dat er al regelgeving is die bijvoorbeeld zegt dat de onroerende voorheffing niet mag worden doorgerekend aan de huurder. Volgens mij moet het juridisch mogelijk zijn dat de Vlaamse overheid daarrond een initiatief neemt. Ik zou u dus toch willen vragen om dat nog eens verder te bekijken, tenzij u zegt: ‘Neen, dit is iets waarrond ik geen verdere actie wil ondernemen.’ Maar dan zullen we dat vanuit het parlement misschien ook verder bekijken.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, u verwees naar de egw-kosten (elektriciteit, gas, water) van de studentenhuisvesting. Maar ik had ook nog een flashback naar corona, naar het moment waarop het betalingsuitstel voor eigenaars geen probleem was. Maar als het ging over de huur die private huurders moesten betalen, gesteld dat ze problemen hadden in tijden van corona, was het standpunt van deze meerderheid ook dat het tussen de huurder en verhuurder was, en dat er op de goodwill werd gerekend.
Ik vind het wat spijtig dat er hier anders wordt omgegaan met eigenaars dan met private huurders. Er zijn juridische verschillen, maar ik zie toch ook opnieuw een verschil in inspanning die wordt geleverd.
De reden waarom ik die vraag stelde, is omdat minister Demir zou hebben geantwoord dat er ook een deel federale bevoegdheid was over de huurwetgeving, in die zin dat een overleg met de federale collega misschien wel was aangewezen. Ik hoop dat u ertoe bereid bent om dat te doen.
Verder heb ik nog een bijkomende vraag. U zei dat het overlegplatform private huur nog niet heeft plaatsgevonden. Maar is dat al ingepland? Ik weet niet of u dat al kunt bevestigen.
Minister Diependaele heeft het woord.
Dat federale aspect valt dus weg. Voor alle duidelijkheid: er is natuurlijk wél een aanpak. We denken dat het binnen de vandaag geldende huurreglementeringen mogelijk is om daarop te antwoorden, om daar iets mee te doen. Maar dat zal natuurlijk niet gemakkelijk zijn, omdat je met heel veel verschillende afspraken zit tussen die huurder en verhuurder.
Wat de sociale huur betreft, is er een energiecorrectie in de huurprijsberekening. Ik denk dat het de heer Janssens was die daarnaar vroeg, ik weet het niet meer. Maar daar heb je dat in de huurprijsberekening.
Ja, voor die studenten was het natuurlijk een tijdelijke reglementering, een tijdelijk systeem dat daar op poten werd gezet.
Het overlegplatform wordt blijkbaar een dezer dagen ingepland.
Als u de precieze datum wilt weten, zal ik u dat nadien moeten laten weten. U stuurt geregeld mails. Doe gerust, dan laten we u dat weten, geen probleem.
De heer Janssens heeft het woord.
Minister, het is natuurlijk wel een spijtige vaststelling dat minister Demir verwijst naar de minister van Wonen, omdat hij ons veel breder en veel uitgebreider zou kunnen informeren over dit dossier – en niet zozeer ons, maar vooral dan degenen die in die situatie terechtkomen, met name de private huurders van een woning met zonnepanelen, die nu eigenlijk voor een stuk in de steek gelaten worden, omdat zij buiten de scope van de regeling van de retroactieve investeringspremie vallen. U herhaalt eigenlijk alleen maar wat minister Demir al gezegd heeft, namelijk dat de sleutel ligt in het contract tussen huurder en eigenaar, en dat de Vlaamse overheid of de Vlaamse Regering zich daar niet mee wenst te bemoeien – zich niet kan bemoeien of zich niet wil bemoeien, ik weet het niet.
Ik vind het in elk geval pijnlijk nieuws voor huurders van een private woning met zonnepanelen, omdat zij nu uiteindelijk dubbel slachtoffer worden van de woordbreuk van de vorige Vlaamse Regering over het rendement voor zonnepanelen. Het voordeel valt weg voor hen, maar tegelijkertijd hebben ze ook geen recht op die retroactieve investeringspremie en is er ook geen andere compensatie voor hen. Ik vind dat wel een bittere vaststelling. Twee weken na de vraag aan minister Demir zijn wij en vooral die betrokken mensen niets wijzer geworden door de antwoorden die u gegeven hebt.
Mevrouw Schauvliege heeft het woord.
Minister, ik heb begrepen dat u binnenkort een overleg hebt over deze problematiek. Ik zou willen aandringen om dit toch wel ernstig te nemen en ook goed in overleg te gaan en te kijken of er geen oplossing kan worden gevonden. Ik denk dat het in dezen echt heel veel mensen zou kunnen helpen. Want rekenen op de individuele contacten en contracten die aangepast worden ... Een huurder zit meestal toch in de meest kwetsbare situatie en dat is niet altijd evident Zeker als er krapte is op de huurmarkt, heb je als huurder ook niet zoveel te eisen van je verhuurder. Ik denk dus dat dat echt geen piste is die realistisch is. Ik zou u echt willen vragen om dit ernstig te nemen en constructief en positief mee naar oplossingen te zoeken, en niet zomaar te zeggen: ‘Het is contractueel, en voor de rest is het mijn probleem niet.’ Dat vind ik een beetje jammer.
De heer Veys heeft het woord.
Voor de Vooruitfractie is het duidelijk: wij willen dat er een oplossing komt voor private huurders die nu de dupe dreigen te worden van het afschaffen van de terugdraaiende teller. Als daarvoor een overleginitiatief nodig is, dan zouden wij graag zien, minister, dat u het heft in handen neemt en daar vooroploopt. Wij volgen dit verder op, maar ik hoop toch dat er voor de private huurder een oplossing komt.
De vragen om uitleg zijn afgehandeld.