Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Voorzitter, een veelheid aan factoren verklaren de prijs van een woning, zoals de kenmerken van de woning, van de buurt en de gemeente waarin het pand gelegen is. Op 30 april 2021 heeft hierover een interessante gedachtewisseling plaatsgevonden met onderzoekers, vertegenwoordigers van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat en experten van de Nationale Bank van België.
Een element dat tijdens de vragenreeks aan bod is gekomen, is de lacune in Vlaanderen en, bij uitbreiding, in België met betrekking tot de bewoonbare oppervlakte bij de verkoop van een appartement of een huis. Er is momenteel heel wat discussie over de bewoonbare oppervlakte van een appartement of een huis. Daar bestaat eigenlijk geen algemeen sluitende juridische definitie van.
Zo zal een bergruimte in de ene stad niet als bewoonbare ruimte gezien worden, maar in de andere stad wel. Dat geldt ook voor hallen en oppervlaktes onder het dak. Nochtans is bij de verkoop van een woning de bewoonbare oppervlakte een belangrijke indicator om de verkoopprijs te berekenen. Zo krijgt de koper ook een beter beeld van de grootte van de kamers en het geheel. In Frankrijk geldt hiervoor de Loi Carrez, een wet die ingegaan is op 18 december 1996. Ze maakt het verplicht om het bewoonbaar oppervlak te bepalen bij de verkoop. Dat kun je zien als je naar Parijs gaat. Daar staat er altijd bij hoeveel de prijs per vierkante meter is, zowel bij verhuur als verkoop.
Het aanbieden van de prijs per vierkante meter biedt alvast meer transparantie en laat ook beter vergelijkingen toe van de prijzen per regio. Ook internationale vergelijkingen zouden zo mogelijk worden. Men zegt wel eens dat de Vlaming of de Belg groot woont. Vroeger was de grootste gemiddelde oppervlakte in Luxemburg te vinden, dan was het weer in België, maar je ziet ook wel dat de bewoonbare oppervlakte steeds daalt. Je kunt zeggen dat je een goedkoop huis hebt gekocht voor 200.000 euro, maar als dat maar vijftig vierkante meter is, dan heb je per vierkante meter eigenlijk veel betaald. Ik vind dat we jonge mensen transparantie moeten bieden. Eigenlijk niet alleen jonge mensen, maar iedereen. Zo kun je zien wat je krijgt. Men zegt soms dat het goedkoper wordt of dat de prijzen niet stijgen, maar de huizen worden wel steeds kleiner. Ik vind dat eigenlijk wel een belangrijk argument om het beleid, ook naar de kopers, transparanter te maken.
Ik wil daarom uw mening vragen, minister.
Vindt u het ook niet transparanter om verkoopprijzen en verhuurprijzen per vierkante meter naast de totale verkoopprijs te afficheren? Dat is ook makkelijk na te gaan, want iedereen moet zo’n EPC-attest (energieprestatiecertificaat) voorleggen bij de verkoop. Dat zou eigenlijk iets zijn wat makkelijk kan worden meegegeven.
Hoe onthaalt u de suggestie om het bewoonbaar oppervlak verplicht toe te voegen bij de verkoop van een appartement of huis? Zou dit volgens u ook de koper meteen een correcter beeld van zijn koop kunnen geven?
Wat kun we leren van Frankrijk, waar het systeem al zo’n 25 jaar van kracht is?
Bent u, en dat is dan een beetje meer vanuit het oogpunt van ruimtelijke ordening en de architecten, bereid om een Vlaamse definitie te geven aan de woonoppervlakte? U weet dat gemeenten vandaag al een bouwverordening hebben en die bepaalt wat de bewoonbare oppervlakte is. Bij de een is dat dat je onder het dak onder de 2,20 meter kunt rechtstaan en bij de ander is dat 1,80 meter. Ik denk dat het ook eenvoudiger zou zijn voor de sector en voor de architecten als dat een eenduidige definitie zou zijn. Op die manier zouden we ook de betaalbaarheid van het wonen veel beter kunnen meten en zou dat ook nuttig zijn in internationale vergelijkingen. Men zegt soms dat er een vastgoedmarktbubbel is omdat men ook met de huurprijzen vergelijkt. Dat is allemaal heel complex. Ik vind het eigenlijk heel transparant als je zegt wat de prijs per vierkante meter is. Dan zie je ook wat je in een dure of minder dure regio per vierkante meter betaalt.
Ik ben benieuwd naar uw antwoord.
Minister Diependaele heeft het woord.
Ik vrees dat ik u redelijk zal ontgoochelen, al ben ik in alle eerlijkheid even verwonderd over dit antwoord: wij zijn daar niet voor bevoegd.
Ik stel inderdaad vast dat er bij de verkoop of verhuur van een woning geen verplichte affichering over de bewoonbare oppervlakte geldt. Het opleggen van zo’n afficheringsverplichting behoort echter niet tot mijn bevoegdheid. Het is de federale overheid die bevoegd is voor het regelen van de koopovereenkomst. Bovendien is het ook niet evident om vanuit de gewestelijke bevoegdheid huisvesting precontractuele regels bij verhuring vast te leggen. Die afficheringsverplichting zou namelijk gelden in een fase voor het sluiten van het huurcontract en ook voor die aspecten is de federale overheid bevoegd gebleven.
Blijkbaar hebben wij daar geen impact op. Sta mij toe om toch te zeggen dat dat een bewijs is van de gebrekkige bevoegdheidsverdeling in dit land. Dan druk ik het nog zacht uit. Ik vrees echter dat ik niet meer dan dit kan antwoorden.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Dan heb ik daar niet veel aan toe te voegen. Zo had ik het niet gezien. Het feit dat we dit niet weten, betekent misschien dat die bevoegdheidsverdeling niet altijd zo consequent is. Ik dank u.
De vraag om uitleg is afgehandeld.