Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werd deze vraag om uitleg via videoconferentie behandeld.
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Wanneer men als bewoner van een huurwoning gebreken of problemen omtrent de woning ondervindt, kan men aankloppen bij de gemeente. Gemeenten en steden moeten iedere klacht over woningkwaliteit of overbewoning beschouwen als een verzoek om de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarheidsverklaring op te starten. In deze fase van de behandeling van de klacht adviseert Wonen-Vlaanderen duidelijk dat het wel aangewezen is de eigenaar of verhuurder van de woning op de hoogte te brengen van de problemen, maar het is dus niet verplicht. Hierdoor kan de situatie ontstaan waarbij een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarheidsverklaring is opgestart zonder dat de eigenaar op de hoogte wordt gebracht.
De gemeente onderzoekt vervolgens of de klacht terecht is en kan hiertoe een beperkt woningonderzoek laten uitvoeren door een gemeentelijke controleur. Wanneer de gemeente beoordeelt dat de klacht terecht is, vraagt men aan Wonen-Vlaanderen om de woning te controleren en advies te geven over de woningkwaliteit. De woningcontroleur van Wonen-Vlaanderen zal dan een conformiteitsonderzoek uitvoeren en de woning controleren aan de hand van een technisch rapport. Ook bij deze fase van de procedure wordt de eigenaar-verhuurder niet op de hoogte gebracht en dus niet uitgenodigd bij de woningcontrole. Wel verkrijgt de eigenaar-verhuurder na enige tijd het verslag van het woningonderzoek en het advies van Wonen-Vlaanderen waarop men al dan niet kan reageren.
Vanuit de praktijk verneem ik dat er heel wat onvrede bestaat tegenover de procedures die nu van kracht zijn wanneer bewoners naar de gemeente stappen. Omdat de eigenaar niet verplicht op de hoogte wordt gebracht bij het opstarten van de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarheidsverklaring en omdat hij niet uitgenodigd wordt om aanwezig te zijn bij de woningcontrole, kan er heel wat kostbare tijd verloren gaan enĀ gebeuren de woningcontroles niet-tegensprekelijk. Enkel kan men na het verkrijgen van het verslag zich verweren tegen de vaststellingen door de woningcontroleur. Huurders met slechte bedoelingen krijgen zo de kans om allerlei gebreken in scène te zetten die op het moment van controle onvoldoende betwist kunnen worden door de eigenaar.
Sinds 1 januari 2021 kan de gemeente bij een melding van gebreken kiezen voor het instellen van een waarschuwingsprocedure in plaats van de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarheidsverklaring. Dat is positief, minister. Bij de waarschuwingsprocedure zal de gemeente een bemiddelende rol opnemen tussen de huurder en de verhuurder om tot een snel herstel van de gebreken in de woning te komen en dus veel kostbare tijd te sparen. De keuze hiervoor is vrijblijvend en is “afhankelijk van de kans op succes”, meent Wonen-Vlaanderen.
Ik wil u daarover enkele vragen stellen, minister.
Hoe staat u tegenover het niet uitnodigen van de eigenaar-verhuurder om aanwezig te zijn tijdens de woningcontrole door Wonen-Vlaanderen?
Welke richtlijnen worden gegeven aan de steden en gemeenten om over te gaan tot enerzijds de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, en anderzijds de waarschuwingsprocedure en dus de bemiddeling, die recent is ingegaan?
In welke mate meent u dat bemiddeling prioritair moet zijn aan het opstarten van de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring?
Minister Diependaele heeft het woord.
Ik dank u voor uw vraag; het antwoord is betrekkelijk uitgebreid. De procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring is gedetailleerd vastgelegd in de Vlaamse Codex Wonen. Het informeren en horen van de eigenaar, de verhuurder en de bewoner is binnen die procedure voorzien nadat de burgemeester het advies van de gewestelijk ambtenaar heeft gekregen. Die gewestelijk ambtenaar is een adviseur woningkwaliteit van het agentschap Wonen-Vlaanderen. Hij baseert zijn advies op de resultaten van een conformiteitsonderzoek ter plaatse, uitgevoerd door een woningcontroleur van Wonen-Vlaanderen. Als de gemeente vrijgesteld is van de adviesverplichting in de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring, baseert de burgemeester zijn beslissing op de bevindingen van zijn eigen diensten.
Het is dus inderdaad niet verplicht om de eigenaar-verhuurder op de hoogte te brengen van de start van een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring. De gemeente mag dat doen, maar het hoeft niet. Een aantal gemeenten doen dat wel, maar anderen kiezen er bewust voor om eerst de eigen bevindingen en/of het advies van Wonen-Vlaanderen af te wachten. Ik heb er begrip voor dat eigenaar-verhuurders dit niet altijd goed begrijpen. Ik heb daar al een paar vragen en mails over gekregen. Maar er zijn wel degelijk voordelen aan deze werkwijze. Als de klachten van de bewoner bijvoorbeeld ongegrond zijn, dan zet je de relatie tussen verhuurder en bewoner nodeloos onder druk door de verhuurder meteen te informeren. Bovendien moet de bewoner sowieso een drempel overwinnen om een melding te doen van woningkwaliteitsproblemen.
Die drempel wordt mogelijk groter als hij weet dat de verhuurder meteen over de melding wordt geïnformeerd. Ook daarover kan ik getuigen aan de hand van mijn mailbox, al is dat natuurlijk niet wetenschappelijk onderbouwd. Maar uit empirische ervaring blijkt dat dat wel degelijk het geval is. Daar staat tegenover dat een eigenaar-verhuurder bij informatie over de melding mogelijk meteen actie kan ondernemen, zodat het niet tot een procedure hoeft te komen. Het is dus een delicate afweging en de gemeente is het best geplaatst om die te maken.
Wat uw tweede vraag betreft: in de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring is in de nodige garanties voorzien voor eigenaars, verhuurders en bewoners om hun argumenten kenbaar te maken. Daartoe is het niet nodig dat een eigenaar of verhuurder aanwezig is tijdens het conformiteitsonderzoek. Tijdens dat onderzoek mag de woningcontroleur immers uitsluitend rekening houden met de objectieve toestand van de woning. Het zijn dus enkel en alleen de visuele vaststellingen van de woningcontroleur die bepalend zijn voor het opstellen van het technisch verslag. Beweringen van betrokkenen worden daarbij op geen enkele manier meegenomen. Ook de Raad van State heeft al meermaals gesteld dat de afwezigheid van de eigenaar, waardoor de woning niet op tegenspraak werd onderzocht, de geldigheid van het onderzoek niet aantast. Dat is trouwens een uitspraak van juni 2009.
Ik vind het overigens ongenuanceerd om te stellen dat een huurder allerlei gebreken in scène kan zetten. Ik kan mij voorstellen dat dit wel eens geprobeerd wordt, bijvoorbeeld in dossiers waar er reeds een huurgeschil hangende is. Ik ken zelf ook zulke voorbeelden, dus ik ga zeker niet tegenspreken dat dat gebeurt. Maar toch kan men de meeste gebreken niet zomaar in scène zetten. Als je kijkt welke gebreken in het technisch verslag zijn opgenomen, dan stel je vast dat het over minimale vereisten gaat die te maken hebben met veilig, gezond en kwaliteitsvol wonen.
Het is ook belangrijk om mee te geven dat de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring geen uitspraak doet over wie er verantwoordelijk is of kan zijn voor de woningkwaliteitsproblemen. Alleen de vrederechter kan zich daar eventueel over uitspreken. Een verhuurder die vaststelt dat een huurder schade heeft toegebracht aan zijn woning kan immers een verzoek tot schadevergoeding indienen bij de vrederechter.
Zoals ik al zei in mijn antwoord op uw eerste deelvraag is het informeren en horen van eigenaar-verhuurders wel degelijk voorzien in de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring. De gemeente die een besluit tot ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring voorbereidt, is immers verplicht om ook de eigenaar-verhuurder te horen. Dat is de hoorplicht.
Ten slotte wijs ik erop dat de eigenaar-verhuurder bij mij in beroep kan gaan als hij het niet eens is met een besluit tot ongeschikt- en eventueel onbewoonbaarverklaring.
De keuze voor deze procedure is vooral afhankelijk van de kans op succes. De gemeente maakt een inschatting van de kans dat ze binnen drie maanden een conformiteitsattest kan afleveren. De aard van de gebreken zal bij deze inschatting een grote rol spelen, want het moet gaan over gebreken die men op korte termijn kan herstellen. Ook de bereidwilligheid van de eigenaar en de medewerking van de bewoner spelen mee. De eigenaar moet bereid zijn om de gebreken snel te laten verhelpen en de bewoner moet daartoe toegang tot de woning verlenen. Ten slotte speelt ook de capaciteit van de gemeente mee. De gemeente moet immers kort op de bal kunnen spelen, een bemiddelende rol kunnen opnemen en snel controles kunnen uitvoeren.
Dan kom ik tot uw vierde vraag. Het opstarten van de zachtere waarschuwingsprocedure is zeker aangewezen als je veel kans op succes ziet en je te maken hebt met een eigenaar en bewoner die zich constructief opstellen. Maar het is aan de gemeente om dit te beoordelen. Je kunt daar geen generieke bepalingen of verplichtingen rond voorzien, want elke situatie is anders. Je mag die beoordeling zeker ook niet lichtzinnig maken, want als de waarschuwingsprocedure niet goed afloopt en het toch nog tot een procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring moet komen, ben je drie maanden verder zonder dat de woonsituatie van de bewoners verbeterd is. Dat is dus opnieuw een afweging die het best op lokaal niveau gemaakt wordt.
Mevrouw De Vroe heeft het woord.
Minister, bedankt voor uw omstandig antwoord. Het is inderdaad geen gemakkelijke problematiek. Heel dikwijls zijn er al wel wat geschillen tussen huurder en verhuurder op het moment dat men stappen onderneemt richting gemeenten om een woningonderzoek te laten uitvoeren. Daarom ben ik zo’n fan van die nieuwe waarschuwingsprocedure die er is. Ik ga dat dus zeker verder opvolgen.
Ik ben de mening toegedaan dat die zaken dikwijls sneller kunnen worden opgelost door een goede bemiddeling, dus ik hoop effectief dat veel gemeentebesturen die pistes in de toekomst effectief meer zullen kiezen, zodat we sneller kunnen komen tot kwalitatieve woningen. Want heel dikwijls zien we toch wel dat verhuurders schrikken van de opmerkingen. Dikwijls gaat het dan over oudere woningen en wil men dat wel snel oplossen. Men zegt dan dat, als men vroeger op de hoogte was geweest, men die zaken sneller in orde had gebracht. Daarom stel ik ook deze vraag. Ik denk echt wel dat het een goede zaak is dat verhuurders-eigenaars sneller op de hoogte worden gebracht.
Ik weet dat Wonen-Vlaanderen wel het advies geeft om dat te doen, maar in de praktijk zie ik dat dat echt heel, heel laat gebeurt, veel te laat. Ik ben echt de mening toegedaan dat er in veel gevallen kostbare tijd verloren gaat om tot herstel te komen, om tot een kwalitatievere woning te komen voor de huurders. En dat is ten slotte toch de bedoeling van de melding dat er een probleem is met de woningkwaliteit.
Minister, u verwees daarnet naar zaken die in scène zijn gezet. Er zijn effectief dergelijke scenario’s, gelukkig is dat niet de meerderheid. Maar we moeten wel durven toe te geven dat dat bestaat, helaas. Maar er is nog een belangrijk punt. Wanneer de woningcontroleur langskomt, kijkt hij op dat moment objectief naar wat hij of zij visueel vaststelt in de woning. Maar wie daar de schuld aan heeft, daar wordt momenteel geen rekening mee gehouden. Ik vind dat daar de plaatsbeschrijving bij intrede, die ook geregistreerd is, meer zou moeten worden meegenomen in deze materie. Want dikwijls komen in dat onderzoek, in dat rapport bepaalde zaken aan het licht die bij de intrede wel in orde waren, en nadien niet meer. Ik denk dus dat we daar moeten bekijken op welke manier ook de plaatsbeschrijving toekomstgericht meer slagkracht kan krijgen.
Minister, ik ben dus wel positief over die nieuwe waarschuwingsprocedure, en ik hoop echt dat u gemeentebesturen goed op de hoogte hebt gebracht, want ik hoop echt dat ze het allemaal goed weten. Zo gaan ze meer voor bemiddeling, en kunnen we sneller tot kwalitatievere woningen komen in ons huurpatrimonium.
De vraag om uitleg is afgehandeld.