Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Vraag om uitleg over de stijgende vastgoedprijzen in de centrumsteden
Vraag om uitleg over het onderzoek van het Steunpunt Wonen naar het effect van de coronacrisis op de woonsituatie in Vlaanderen
Vraag om uitleg over de conclusies van het webinar 'Wonen na corona'
Verslag
– Wegens de coronamaatregelen werden deze vragen om uitleg via videoconferentie behandeld.
De heer Veys heeft het woord.
Collega’s, de afgelopen weken is er al veel gezegd over de woningprijzen. Af en toe verschijnt er een artikel over deze of gene stijging van verschillende instanties. De recentste was die van Fednot (Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat), waar we toch wel zien dat de prijzen voor de huizen in de centrumsteden gemiddeld met 6,7 procent zijn gestegen in vergelijking met 2019. Voor appartementen is er een stijging van maar liefst 7 procent vast te stellen. Over het algemeen stijgen prijzen in de provinciehoofdsteden sneller dan het provinciale gemiddelde. Dat komt wat overeen met wat professor Vastmans ook aangaf: de trend dat duurdere buurten, duurdere steden duurder worden. Deze cijfers tonen ook aan dat vooral de jongeren de dupe blijken te zijn van de stijgende huizenprijzen. Dat haalde de heer Van Gompel ook aan op het webinar van twee weken geleden: er zit inderdaad een probleem bij starterswoningen.
Voor jonge mensen wordt de toegang tot de eigenaarsmarkt moeilijker. Deze evolutie heeft tot gevolg dat de verkopers in hun zetel zitten als ze hun woning willen verkopen. In de huidige omstandigheden krijgen ze hun woning sowieso verkocht. Ook de makelaars hoeven, gelet op de grote vraag, minder moeite te doen.
Minister, we hebben het hier de voorbije weken al verschillende keren over gehad. U hebt telkens verwezen naar de webinar ‘Wonen na corona’, die we hopelijk massaal hebben bijgewoond. Ik vond het een zeer interessante webinar, maar ik heb hier ook enkele vragen over.
Hoe beoordeelt u de toenemende stijging van de woningprijzen in de Vlaamse centrumsteden? Hoe beoordeelt u de verschillen tussen de provincies en tussen die verschillende steden? Zult u uw beleid differentiëren en hier nog meer dan nu op afstemmen? Tijdens de webinar zijn de effecten op de Vlaamse woningmarkt aan bod gekomen. Er zijn verschillende workshops met betrekking tot deze vaststellingen geweest. Wat zijn uw conclusies na afloop van deze webinar? Hoe zult u hiermee aan de slag gaan? Zult u nog meer initiatieven nemen om de kansen van jongeren en van jonge starters op de woningmarkt te vergroten?
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Voorzitter, uit een overzicht van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat blijkt dat de huizenprijzen in onze Vlaamse centrumsteden blijven stijgen. In Leuven is de gemiddelde prijs van een huis 404.149 euro. Dat is 9 procent meer dan in 2019. De heer Parys komt hierover vaak in de ether. Gent is dan weer de duurste stad voor appartementen. In 2020 kostten de appartementen er gemiddeld 288.000 euro, 6,4 procent meer dan het jaar voordien. Na Leuven zijn Gent en Antwerpen de duurste steden voor woonhuizen. Hasselt is het goedkoopst en heeft als enige provinciehoofdstad een gemiddelde prijs lager dan 300.000 euro. In de Vlaamse Ruit is er meer druk op de bevolking, wat de prijzen natuurlijk doet stijgen. Los van de coronacrisis vormt 2020 een uitzonderlijk jaar voor het Vlaamse vastgoed. De prijzen lagen dat jaar immers 5,93 procent hoger dan in 2019. Dat is, ondanks de afschaffing van de Vlaamse woonbonus, meteen de hoogste stijging sinds 2006.
Uit een recente rondvraag van De Tijd bij een twintigtal experts blijkt dat de woningprijzen de komende twee jaar nog verder zullen stijgen. Mijn mening over een prijzendaling is gekend. Dat zou enkel een economische recessie teweegbrengen, want geen enkele bouwvergunning zou nog worden uitgevoerd. Dat de prijsstijgingen nu veel hoger dan de inflatie liggen, wijst een beetje op een oververhitting. Wat mij betreft, zijn vraag en aanbod onvoldoende op elkaar afgestemd. Ik heb gisteren in De Tijd iets gelezen over de wooncrisis in Nederland. We zien dat de woonbehoefte onvoldoende in kaart is gebracht. Hierdoor is er vooral een tekort aan bijkomende woningen, waardoor de prijzen altijd meer de hoogte in gaan.
Bovendien is er nog een ander fenomeen. We kijken enkel naar de verkoopprijs, maar eigenlijk kijken we onvoldoende naar de prijs die per vierkante meter wordt betaald. Als we dat in kaart brengen, blijkt dat de oppervlakte per wooneenheid sedert 2006 ook enorm is gedaald. Vroeger spanden we de kroon in heel Europa. België was, na Luxemburg, het land met de grootste huizen per huishouden. Dat gemiddelde van 140 vierkante meter is dan naar 104 vierkante meter geëvolueerd. Nu worden nieuwbouwwoningen, met 80 of 85 vierkante meter, steeds kleiner. In bepaalde steden is het zelfs 70 vierkante meter. Niet enkel de absolute verkoopprijs, maar ook de prijs per vierkante meter stijgt. Een vierkante meter kost gemiddeld 2500 tot 3000 euro. In de dure steden is het zelfs 4500 tot 5000 euro per vierkante meter.
Ik vind dat iedereen de vrije keuze moet hebben – groot of klein – en dat er een divers aanbod moet zijn. Kleiner wonen kan voor jonge mensen en voor alleenstaanden ook een voordeel hebben. Het leidt ook – en dat vond ik toch wel een verrassing toen ik de cijfers opvroeg – tot een lager kadastraal inkomen (ki) en lagere energiekosten. In het concept woonkostbenadering van de Vlaamse Regering kan kleiner wonen, met een lager kadastraal inkomen en lagere energiekosten, dus leiden tot lagere woonkosten voor een gezin.
De rente is ook historisch laag, maar volgens de recente evoluties is ze aan het stijgen. Bovendien wordt wonen in de stad gestimuleerd. Bouwmeesters zeggen dat iedereen in de stad moet komen wonen omdat het beter is voor de kosten voor infrastructuur en voor de mobiliteit. Ik ben zelf een stedeling en in Brugge hebben we er niet zoveel last van, omdat er weinig bevolkingsaangroei is, maar zodra er een grotere bevolkingsaangroei is, kan men worden geconfronteerd met het opsplitsen van gebouwen en een verschraling van het aanbod. Het is een complexe materie.
Leuven en Gent – en dat is geen zwakte, want ik vind het superpositief – hebben veel jonge mensen die blijven hangen na de universitaire studies. Er zijn heel veel interessante jobs. Mensen die hoogopgeleid zijn, hebben vaak een hoger inkomen en kunnen meer betalen en bieden voor woningen. Dat is natuurlijk vraag en aanbod. Minister, daarom ben ik vragende partij om de woonbehoefte in de centrumsteden beter in kaart te brengen. Als minister van Wonen is er voor u een grote taak weggelegd zodat er over vijftien jaar, of zelfs eerder, geen wooncrisis ontstaat. Het zou ook kunnen dat iedereen zich, onder de druk, in de rand gaat vestigen waardoor het tegen het ruimtelijkeordeningsbeleid van de Vlaamse Regering werkt.
Al deze factoren maken dat de prijzen blijven stijgen, en ik denk dat dit de komende jaren niet zal veranderen omdat de aansnijdbare grond op is. Dat is in de sociale huisvesting zo en dat is in stedelijke omgevingen zo. In een stedelijke omgeving is het zeer moeilijk om een bouwvergunning te krijgen. Het is een complexe en zeer lange procedure die prijsopdrijvend werkt. Niemand gaat beginnen te bouwen en het verlies van een lang stedenbouwkundig traject op zich nemen, het wordt altijd verrekend in de prijs.
Door die hoge prijsstijgingen worden vooral jonge kopers uit de markt geprijsd. Ook mensen die hun eerste woning hebben afbetaald – de kinderen zijn het huis uit – en in bijkomend vastgoed willen investeren als tweede verblijf of een mooi appartement willen kopen in een stad waar er een groter cultureel aanbod is, vallen uit de boot. In 2020 was 27,9 procent van de kopers 30 jaar of jonger, in 2019 ging het nog om 30,1 procent. Zeker op eigen kracht, zonder financiële hulp van ouders, en als single, wordt het een bijna onmogelijk verhaal. De eigendomsgraad daalt van 75 procent naar 70 procent.
Ik heb het colloquium ‘Wonen na corona’ gevolgd. De Vlaming is geboren met een baksteen in zijn maag en iedereen wil nog altijd dat zijn kinderen een eigen woning verwerven of wil zelf een eigen woning verwerven. Men heeft daar voorspeld dat de eigendomsgraad zou zakken naar 65 procent. De laatste jaren ging hij van 65 naar 75 procent, maar hij zou nu dus opnieuw afnemen.
Het aanbod in de aantrekkelijke centrumsteden is beperkt, terwijl de vraag stijgt. Wonen aan het water is enorm in, maar niet altijd betaalbaar. Het is een rustpunt en vele steden hebben dit al ontwikkeld.
Naast alle gegevens die ik genoemd heb, heb je ook nog de eisen inzake renovatie en de strengere eisen bij nieuwbouw, die de kostprijs ook een beetje de hoogte in duwen. Het kost meer, maar we bouwen dan kleiner. Dat is ook een oplossing.
Ik ben dus zeer geïnteresseerd om te horen wat uw mening daarover is, als expert ter zake. Hoe analyseert u die cijfers, ook de cijfers van Fednot? Is er sprake van een stagnerend woonaanbod in de Vlaamse centrumsteden? Wat ziet u als voornaamste reden voor de prijsstijgingen?
Hoe zult u jongeren aanmoedigen en helpen om toch een eigen woning te verwerven? Of laat u dat los? Er zijn verschillende mogelijkheden, denk ik. Zult u de huurkoop promoten, met banken spreken, fiscale stimuli installeren voor jonge mensen, de registratierechten verminderen voor starters of jongere mensen, de kosten inzake wonen, zoals het kadastraal inkomen, verminderen of afschaffen? U weet dat ik inzake huur een grote voorstander ben van het invoeren van een huurbonus, als een vorm van belastingkrediet. Lenen op diploma, dat is iets wat ik zelf heb gedaan. Dat is goed gekomen, zonder dat de banken daar nadeel van gehad hebben. Want men spreekt altijd over het risico van een overinvestering of een bankencrisis, maar ik denk dat veel mensen met een diploma in het begin niet zoveel verdienen, maar dat het na een tijdje toch allemaal kan. Als je natuurlijk 20 procent eigen inbreng moet doen, plus de kosten van registratie en notaris, zelfs met een doorsneewoning van 200.000 of 250.000 euro, moet je al samen met je vriend of vriendin 75.000 euro eigen middelen hebben. Dat is niet evident als je 25 jaar bent, en zeker niet als je bijvoorbeeld uit een gezin komt waar de ouders dat niet kunnen geven, of de ouders meerdere kinderen hebben, of de ouders dat niet willen doen en zeggen dat je het maar op eigen benen moet doen. Er zijn vele mogelijkheden.
Collega Van Volcem, u zit nu eigenlijk al ruimschoots over uw tijd voor de twee vragen om uitleg, en u moet nog tot de vraagstelling van uw eerste vraag komen. Ik stel voor dat u snel die eerste vraag afhandelt en u dan beperkt tot de vragen.
Mijn excuses, ik ben zodanig gepassioneerd, en het is zodanig complex.
Dat merk ik. Maar ik wou er u toch op wijzen.
Ik stel eigenlijk alleen mijn vraag, maar misschien maak ik af en toe een zijsprongetje, waarvoor mijn excuses. Ik kan ook mijn vragen vier tot acht niet aflezen, en dat de minister ze dan gewoon beantwoordt. Dat kan ook. Dan blijf ik binnen de tijd. Wat stelt u voor, voorzitter?
De vragen die u mondeling stelt, zijn de vragen die door de minister worden beantwoord. Maar u weidt altijd redelijk veel uit in uw inleidende gedeelte. Eigenlijk zit u nu ook al boven uw tijd voor de tweede vraag om uitleg. Ik stel dus voor dat u de vragen bij uw eerste vraag om uitleg stelt en dan onmiddellijk, zonder een inleidend gedeelte, de vragen van uw tweede vraag, zodat de minister daar concreet op kan antwoorden.
Minister, onderzoekt u ook de impact van de beschikbaarheid van ruimte, de intrest, het inkomen, de grootte van wooneenheden en een hele resem lokale bouwstops die de druk op andere gemeenten doen toenemen? Welke mogelijkheden ziet u om jonge starters vandaag te helpen in hun zoektocht naar een betaalbare woning in de centrumsteden? Kan er korting worden voorzien voor registratierechten in steden? Zult u ook de maximumprijs aanpassen om recht te kunnen hebben op het verlaagde registratierecht? Ik vrees immers dat er vandaag minder en minder woningen zijn van 200.000 of 220.000 euro.
Welke beleidssuggesties neemt u mee na afloop van de webinar, waarbij de roep naar huis en tuin alom klinkt? Op welke basis overlegt u met uw collega van Omgeving, om ervoor te zorgen dat er bij de opmaak van de beleidskaders Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) voldoende rekening wordt gehouden met het creëren van voldoende betaalbare woningen? Hoe zorgt u er met andere woorden voor dat het ruimtelijke beleid straks ook een hefboom kan zijn voor het woonbeleid? Zal er samen met de minister van Omgeving een woonbeleidsplan worden uitgewerkt?
Mevrouw Van Volcem, ik stel voor dat u voor uw volgende vraag, gewoon de vragen formuleert want u zit ruimschoots over uw tijd.
Dat gaat over huren.
Minister, wat zult u doen om de niet-opname van premies terug te dringen? Wat is de impact op het budget in 2020 van de extra aanvragen voor huurpremies en huursubsidies ten aanzien van wat oorspronkelijk werd begroot? Welke concrete beleidsaanpassingen zult u doorvoeren, gelet op de cijfers en bevindingen in het rapport?
Mevrouw Blancquaert heeft het woord.
Voorzitter, ik kan de zijsprongetjes van collega Van Volcem altijd wel appreciëren. Ik vind dat altijd redelijk interessant, maar dat terzijde.
Collega's, ik zal alvast niet herhalen wat zonet deskundig werd uiteengezet, maar ik kan als 24-jarige bevestigen dat het verdorie erg moeilijk is om vandaag zonder hulp een eigen woning te verwerven. Ik haal graag de webinar 'Wonen na corona' aan van 25 februari.
De presentatie ‘De impact van de COVID-19-crisis op de woonsituatie van Vlamingen’, die toen door Stijn Dreesen naar voren werd gebracht, toonde aan dat huurders relatief harder getroffen zijn door de crisis. 9 procent van de huurders had betalingsmoeilijkheden, tegenover 3 procent van de eigenaars. We moeten in het beleid verder blijven inzetten op mogelijkheden om een eigen woning te verwerven. Het blijft nog altijd de beste bescherming tegen armoede, zo blijkt nog maar eens. Het is wel zo dat eigenaars gemakkelijker betalingsuitstel kregen dan huurders. Ook hier moeten we in de toekomst verder kijken wat er mogelijk is om huurders verder te ondersteunen.
Minister, u hebt in de afgelopen commissievergaderingen en in antwoorden op schriftelijke vragen vaak aangehaald dat u wilde afwachten wat de webinar zelf zou geven. Daarom sluit ik me vandaag aan bij de vragen.
Welke conclusies hebt u getrokken uit de webinar 'Wonen na corona'? Welke punten en aanbevelingen neemt u mee in uw beleid? Waren er zaken die besproken zijn op de webinar waarvoor u directe bijsturing noodzakelijk acht?
Minister Diependaele heeft het woord.
Collega's, dank voor de hele reeks vragen en ook dank aan degenen die de webinar hebben gevolgd. Ik weet dat mevrouw Blancquaert en de heer Veys dat hebben gedaan, maar ongetwijfeld zijn er nog anderen. Ik vond het ook interessant. Het was natuurlijk een eerste stap. Woonbeleid moet je natuurlijk altijd over een langere termijn bekijken, maar we hebben altijd gezegd dat we de gevolgen van corona zullen blijven opvolgen. We blijven daarbovenop zitten om te kijken wat daar de gevolgen van zijn. Maar ik waardeer het in elk geval dat enkele van de parlementsleden aanwezig waren op de webinar. Ik heb hem zelf ook gevolgd. Men moest één workshop volgen. Het was een beetje vervelend dat je niet alles kon volgen, maar ik vond het in elk geval interessant.
Ik probeer uw vragen zoveel mogelijk gekoppeld en samen te behandelen. Een eerste thema is de huurpremie en de huursubsidie, en specifiek het aspect van de 'non-take-up'. Hiervoor kan ik grotendeels verwijzen naar mijn antwoord op de vragen om uitleg naar aanleiding van de Panoreportage en eigenlijk ook op vragen van daarnet. Ik herhaal het nog even kort.
Het nieuwe Steunpunt Wonen zal de opdracht krijgen om de non-take-up te onderzoeken. Tegelijk willen we met de immobiliënsector nagaan hoe we de kennis met betrekking tot de subsidievoorwaarden bij hun leden kunnen vergroten. Zelf nemen zij ook een initiatief door er in hun ledenmagazine en dergelijke meer naar te verwijzen. We willen ook nagaan op welke wijze we via de klantencontacten die zij hebben zowel de huursubsidie als de huurpremie beter en breder bekend kunnen maken bij private huurders. Binnen het Overlegplatform Private Huur zal worden bekeken welke acties mogelijk zijn. Er zitten er al enkele in de pijplijn.
Wat betreft het budget voor de huurpremie en de huursubsidie, was het in de begroting 2020 ingeschreven uitgavenkrediet toereikend. Van de 56,3 miljoen euro voor huursubsidie werd 48,8 miljoen euro uitgegeven. Het krediet voor de huurpremie van 34,8 miljoen euro werd op 2,0 miljoen euro na volledig opgebruikt.
Een volgende thema behelst de cijfers van Fednot, en meer bepaald de woningprijzen in de centrumsteden. Uit die cijfers blijkt dat de prijzen in de provinciehoofdsteden in 2020 gemiddeld met 6,7 procent toenamen voor woningen, en met 7 procent voor appartementen. Het gaat dus om een analyse van de prijzen in Antwerpen, Brugge, Gent, Hasselt en Leuven en niet, zoals de collega’s in de inleiding suggereerden, om alle centrumsteden. Daar moet wel een duidelijk onderscheid worden gemaakt. Maar dat is terzijde, want uit de eerder verschenen Notarisbarometer bleek ook in heel Vlaanderen een prijsstijging van 5,7 procent voor woningen en van 6,8 procent voor appartementen. Ik geef dat gewoon mee om de cijfers juist te zetten.
In een eerdere vraag om uitleg van collega Van Volcem heb ik het belang van de cijfers van de notarissen al geduid en ook een aantal mogelijke verklaringen gegeven voor de vastgestelde trends, bijvoorbeeld de rush na de lockdown, de lage rente en het gunstige klimaat voor vastgoedbeleggingen, een verschuiving in het type vastgoed dat wordt verkocht en dergelijke, allemaal algemene trends die uiteraard ook meespelen in de vastgestelde evolutie in de provinciehoofdsteden.
In deze barometer wordt specifiek ingegaan op verschillen tussen provincies en provinciehoofdsteden. En er zijn nogal wat verschillen, zowel in verkoopprijzen als in evoluties. Zo is een woning gemiddeld het goedkoopst in de provincie West-Vlaanderen, ongeveer 278.000 euro, en het duurst in de stad Leuven, ongeveer 404.000 euro. Een appartement is dan weer het goedkoopst in de provincie Limburg, ongeveer 215.000 euro, en het duurst in de stad Gent, ongeveer 288.000 euro.
In de meeste provinciehoofdsteden liggen de gemiddelde prijzen hoger dan in de provincies als geheel, maar ook dat is niet overal zo. In de stad Antwerpen bijvoorbeeld zijn zowel de woningen als de appartementen gemiddeld goedkoper dan in de hele provincie Antwerpen en in Brugge zijn de appartementen ook gemiddeld goedkoper dan in de hele provincie West-Vlaanderen.
Ook voor de procentuele woningprijsstijgingen zijn er aanzienlijke verschillen tussen provincies en provinciehoofdsteden, gaande van een stijging van 4,2 procent voor de woningen in Brugge tot een stijging van 10,1 procent voor de appartementen in Hasselt. Maar daarnaast toont de barometer dat er ook binnen een stad grote verschillen bestaan tussen verschillende wijken of districten.
Dat leert dat er ook in Vlaanderen, net als in andere landen, meer druk zit op de dynamische stedelijke regio’s met meer werkmogelijkheden en een instroom van hogeropgeleiden, met hogere woningprijzen en prijsstijgingen tot gevolg. Dat zorgt voor grotere uitdagingen voor lagere inkomensgroepen, voor private huurders, maar ook voor jongeren en alleenstaanden.
Dat laatste geeft mij een mooie aanleiding om het volgende bevraagde thema aan te snijden, met name dat van de eigendomsverwerving bij jongeren. Het moet voor jonge gezinnen mogelijk zijn en blijven om een woning te kopen of te huren, dat is evident. We weten allemaal dat het voor jongeren niet gemakkelijk is om een eerste eigen woning te verwerven. Hun inkomen is vaak nog niet zo hoog en ze hebben nog niet lang kunnen sparen. Toch wil ik de conclusie dat het in 2020 voor hen nog moeilijker is geworden omdat het aandeel kopers in de leeftijdsgroep tot 30 jaar is afgenomen, wat nuanceren. Eind 2019 was er immers de rush op vastgoed als gevolg van de aankondiging van de uitdoving van de woonbonus. In die rush maakten de jonge starters op de eigendomsmarkt de hoofdmoot uit. Dat is dus een beetje een compensatie. In januari en februari, dus nog voor de COVID-19-crisis toesloeg, daalde bijgevolg het aantal transacties al en we kunnen ervan uitgaan dat vooral die jonge starters aan de basis van die daling lagen.
Ook moet de veronderstelling dat er steeds minder woningen zijn van 200.000 of 220.000 euro met de nodige voorzichtigheid worden benaderd. De praktijk leert namelijk dat in 2020 meer duurdere woningen werden verkocht en deze sterk in prijs stijgen, waardoor het totaalbeeld vertekend kan zijn. Goedkopere woningen stijgen ook in prijs, maar minder snel. Volgens statistici kun je ook verdrinken in een halve meter water.
Wat eventuele ondersteuning betreft, zijn diverse maatregelen mogelijk, maar ze zijn daarom niet allemaal wenselijk. Fiscale maatregelen kunnen een antwoord bieden op sommige vraagstukken, maar kunnen de woningmarkt ook destabiliseren. Uit de webinar Wonen na corona heb ik onthouden dat de woningmarkt nu vooral nood heeft aan stabiliteit en dat het belangrijk is dat mensen opnieuw vertrouwen krijgen. Ik kom daar nog op terug bij de vraag over de conclusies uit de webinar.
Met de verlaging van het verkooprecht hebben we al een belangrijke stimulus doorgevoerd waar starters meteen voordeel uit halen. Daarnaast hebben we met de Vlaamse Regering beslist fors te investeren in woningbouw. Het gaat daar over 9,1 miljard euro. De energie- en renovatiepremies en het renteloos renovatiekrediet bieden daarbij de mogelijkheid voor jonge starters om de woningmarkt te betreden.
Binnen het woonbeleid hebben we ook al een aantal goede maatregelen om eigendomsverwerving voor lagere inkomensgroepen betaalbaar te maken of te houden, zoals de bijzondere sociale leningen en de verzekering gewaarborgd wonen.
Op dit moment voorzie ik hiertoe niet in nieuwe initiatieven. En ook op fiscaal vlak beoog ik op dit moment geen extra maatregelen in dit kader. Ik ben terughoudend om zomaar nieuwe fiscale maatregelen te nemen. Het verleden heeft ons geleerd dat het zelden een goed idee is om de markt te corrigeren met fiscale maatregelen.
Een volgend thema betreft mijn conclusies uit de webinar Wonen na corona. Daarover werden ook enkele vragen gesteld. Veel thema’s werden aangesneden en ik zal er enkele met jullie delen.
Een eerste belangrijke conclusie is dat er nog heel veel onduidelijkheid is over de impact van corona. De woningmarkt houdt momenteel goed stand, maar het blijft raadzaam om gevolgen op langere termijn goed te blijven opvolgen.
Een interessant punt hierbij is dat de onderzoekers van het Steunpunt Wonen ook aangaven dat het afschaffen van de woonbonus een temperend effect van 10 procent zal hebben op de stijging van de woningprijzen. U hebt mij niet horen zeggen dat de woningprijzen zullen dalen. Mijnheer Veys, ik zie u lachen, maar u was aanwezig in die workshop. Daar werd duidelijk gemaakt dat het afschaffen van de woonbonus wel degelijk een temperend effect van 10 procent zal hebben op de stijging van de woningprijzen. Er is dus al heel wat gedebatteerd over die maatregel in deze commissie, maar deze bevinding toont aan dat we absoluut de juiste keuze hebben gemaakt. De woonbonus had immers een prijsopdrijvend effect en ingrijpen was de enige verantwoorde optie. Ik zou u trouwens willen uitnodigen om de ruimere studie eens aan bod te laten komen in de commissie zelf. Er is heel wat interessant cijfermateriaal, ook ten aanzien van de leningcapaciteit van jonge gezinnen. Ook dat geeft een beetje een contra-intuïtief, maar wetenschappelijk onderbouwd zicht op de realiteit. Ik denk dat het voor de parlementsleden interessant is om uitspraken te kunnen doen die evidencebased, wetenschappelijk onderbouwd zijn. Daarom zou het echt een goede aanrader zijn om de onderzoekers eens uit te nodigen in de commissie om dat toe te lichten. Ik heb het gisteren ter inzage gekregen, ook voor jullie zou het zeker interessant zijn om dat ook eens te bekijken. Dat zou ons allemaal een beetje moeten aanzetten tot voorzichtigheid om er algemene uitspraken over te doen. De resultaten van dat onderzoek zijn een beetje contra-intuïtief, maar wel degelijk wetenschappelijk onderbouwd, dus ik denk dat dat voor jullie interessant is om correcte uitspraken te kunnen doen.
Een tweede belangrijke consensus die naar voren kwam, is dat het beleid snel en goed gereageerd heeft om de grootste schokken op korte termijn op te vangen, ook met de specifieke maatregelen op het vlak van wonen. Maar de crisis heeft toch ook wel wat veranderd. In de eerste plaats is het belang van onze woning toegenomen, omdat we er meer tijd moesten doorbrengen. Daarnaast zijn ook de functies van de woning uitgebreid: naast een gewone thuis werd de woning ook een werkplek, zelfs een school. Ook voor onze gezondheid en ons welzijn is de woning alleen maar belangrijker geworden. En dus is er ook op het vlak van kwaliteit en grootte van de woning een nieuw aanvoelen gekomen.
Tot slot zijn door de crisis bestaande uitdagingen verder op scherp gesteld. Problemen van woningkwaliteit en betaalbaarheid waren er daarvoor ook al, maar ze werden zeker zichtbaarder door de crisis. Dit toont voor mij vooral aan dat het beleid dat we voeren, waarbij we inzetten op het versterken van het aanbod en tezelfdertijd de minimale kwaliteit willen waarborgen, de juiste weg is.
Daarnaast werd ook gedebatteerd over diverse andere uitdagingen voor het woonbeleid. Er werd op gewezen dat een van de belangrijkste aspecten voor de relance zal bestaan in een herstel van het vertrouwen van zowel producenten als consumenten. Dat vertrouwen staat momenteel onder druk en herstelt niet zo snel. Het zal daarom nog even duren voor de woningmarkt volledig genormaliseerd is. In tussentijd is het belangrijk om de markt zeker niet verder te verstoren. Een andere uitdaging is de verzoening van de wijzigende woningvraag met de ruimtelijke doelstellingen. Hier ziet men, terecht, vooral nieuwe kansen in, bijvoorbeeld modulair bouwen, nieuwe wooninitiatieven en duurzame stadswijken. Tot slot is er de versnelde digitalisering, uit noodzaak in- en doorgevoerd tijdens de lockdown, maar meer dan waarschijnlijk blijvend, ook na de crisis. Die digitalisering kan verder worden ingezet op de woningmarkt en in het woonbeleid.
Ik zal al die leerpunten meenemen in mijn verdere beleidsontwikkeling. Vele ervan kunnen geïntegreerd worden in de lopende beleidstrajecten, zoals het traject rond de nieuwe wooninitiatieven.
Tot slot waren er nog een aantal meer concrete vragen. Voor het beleidsondersteunend onderzoek beschikken we, zoals jullie allemaal weten, over het Steunpunt Wonen. Het huidige steunpunt zit in de afrondingsfase en vanaf 1 april zal het nieuwe steunpunt van start gaan. In de komende maanden verwachten we nog een aantal interessante rapporten als afronding van het onderzoek van de afgelopen vijf jaar. Een van die rapporten is ‘De Vlaamse Woonmonitor 2021’, het zogenaamde ‘indicatorenboek’, waarin de voor het woonbeleid relevante indicatoren worden beschreven, met evoluties die zo ver mogelijk teruggaan in de tijd, maar ook met de nodige duiding en, waar mogelijk, een verklaring voor de vastgestelde trends en een beeld van de geografische verschillen binnen Vlaanderen. Daarnaast zullen ook nog een aantal rapporten verschijnen met meer diepgaande analyses over de werking van de woningmarkt vanuit economische invalshoek. Voor een overzicht van wat er allemaal wordt onderzocht, verwijs ik naar de website van het steunpunt, die jullie ongetwijfeld kennen.
Wat het overleg met de minister van Omgeving betreft, merk ik op dat de Vlaamse Regering alle beslissingen over het BRV en de beleidskaders daarvoor in consensus neemt. In functie van deze besluitvorming zullen de beleidskaders voor het BRV op een later tijdstip beleidsdomeinoverschrijdend inhoudelijk op elkaar worden afgestemd. Het departement Omgeving zal hiervoor onder meer overleg plegen met het agentschap Wonen-Vlaanderen. Tijdens dat overleg zal de problematiek van het betaalbaar wonen aan bod komen. Dat overleg is er wel degelijk.
Wat de sociale woningen betreft, ben ik in deze commissie al ingegaan op de discussie over de afweging tussen huursubsidies en sociale woningbouw. Ik weet dat er daarover verschillende standpunten zijn, maar dit is nu eenmaal de keuze die in het Vlaamse regeerakkoord is gemaakt en die de Vlaamse coalitiepartners duidelijk hebben uitgeklaard.
Mijn standpunt is de voorbije twee weken niet gewijzigd. Ik kies er vooral voor in de structurele oplossing van de sociale huisvesting te investeren. We kunnen elke euro immers slechts een keer uitgeven. Ik steek die euro dan liever in de bouw van sociale huurwoningen, want dat is duurzamer en zal langer bijdragen tot de betaalbaarheid van woningen voor de zwakste huishoudens.
Daar zijn verschillende goede redenen voor. Door in sociale huisvesting te investeren, bouwen we een onroerend patrimonium en bijbehorend vermogen op. Investeringen in sociale woningbouw betekenen een stimulans voor de bouwsector, wat in economisch moeilijke tijden belangrijk is. Om die reden hebben we het budget nog met een gedeelte van de relancemiddelen verhoogd. Vanuit het standpunt van de huurder biedt sociale huisvesting ook grote garanties inzake de objectieve toewijzing, de woonzekerheid, de sociale begeleiding en de betaalbaarheid.
Om die redenen zal ik deze legislatuur volop blijven inzetten op sociale woningbouw, zowel nieuwbouw als renovaties. We investeren deze legislatuur een recordbedrag in de sociale woningbouw. Door de toevoeging van een gedeelte van de Vlaamse middelen uit het Europees herstelfonds, de relancemiddelen, trekken we dat nog op.
Er zijn belangrijke stappen gezet om de private huurmarkt toegankelijker te maken. Ik blijf voluit inzetten op het systeem van de sociale verhuurkantoren (SVK’s), waarin woningen op de private huurmarkt in huur worden genomen. Tijdens de vorige legislatuur heeft tevens een aanzienlijke verruiming en vereenvoudiging van de huursubsidie- en huurpremieregeling plaatsgevonden. Ik verwijs hiervoor naar de toelichting die ik naar aanleiding van vragen om uitleg van de heer Veys, mevrouw De Vroe, mevrouw Moerenhout en mevrouw Blancquaert tijdens de commissievergadering van 25 februari 2021 heb gegeven.
Ik denk dat ik alle vragen zo omstandig mogelijk heb beantwoord. Ik herhaal graag nog eens de aanbeveling om in de commissie op wetenschappelijke gronden een debat over de studie over de woonbonus en de ontleningscapaciteit te voeren, want dat loopt niet altijd gelijk met ons aanvoelen.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw antwoord. Misschien moeten we dit nog wat breder bespreken. We kunnen hier niet diep op alles ingaan. Ik moet eerlijk toegeven dat ik nog wat moet bijstuderen. Om de economische insteek in de woningmarkt goed te vatten, moet men toch vroeg opstaan en goed boterhammen eten. Ik ga er dus volledig mee akkoord dat we de zaken op wetenschappelijke basis onderzoeken en dan standpunten innemen. Ik heb tijdens de plenaire vergadering van vorige week nog een uitspraak over de woonbonus gehoord waar ik mijn bedenkingen bij had.
Ik heb zelf de sessie over de huurmarkt bijgewoond. Dat zal u niet verbazen van een socialist. Ik heb in de presentatie van de heer Van Gompel enkele zaken gezien. Hij heeft met betrekking tot die aangroei over een dreigend overaanbod op de woningmarkt gesproken. U hebt onlangs verklaard dat we tegen 2050 400.000 woningen moeten bouwen. Ik neem aan dat die doestelling uit het Woonbeleidsplan Vlaanderen komt. Hoe rijmt u die twee vaststellingen? Hoe moeten we dit tegen elkaar afwegen? Zitten we met betrekking tot de woningvoorraad met een dreigend tekort of met een dreigend overaanbod?
Iets wat me is opgevallen, is de stelling dat het nog wat vroeg is om het prijsdempend effect van de woonbonus te ontwaren. De verschillende effecten grijpen in op elkaar, maar sinds 2014 is het eigen woningbezit in de lagere inkomensgroepen significant gedaald. De vraag is of we daar nog iets aan kunnen doen. Ik heb de indruk dat meer en meer groepen uit de woningmarkt worden geduwd. Dat is een van de inzichtelijke vaststellingen van de heer Van Gompel.
Ik steun absoluut uw voorstel om de onderzoekers een toelichting te laten geven. Voor mijn part wordt ieder onderzoek hier toegelicht. Ik stel voor dat we dat straks in de regeling der werkzaamheden opnemen.
Collega Van Volcem vroeg of er initiatieven voor de private huurmarkt konden worden genomen. Ik wil de collega graag herinneren aan onze vraag om de huurpremie sneller toe te kennen. Dat is niet goedgekeurd, ook niet door Open Vld. De coronacrisishuurtoelage is ook niet goedgekeurd. We komen binnenkort ook nog met een voorstel voor de private huurmarkt. Mevrouw Van Volcem, er komen nog nieuwe kansen, maar ik vind dat we toch wel wat meer inspanningen mogen doen op de huurmarkt. Voorlopig hou ik het hierbij.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, ik zeg altijd dat, als er iets goed is in Nederland – en dat is toch al in meerdere thema's gebleken – komt het even later ook in Vlaanderen. Denk maar aan stikstof.
Wonen is zo belangrijk. De commissie moet dit goed voorbereiden en u als minister, moet de lead blijven nemen. Ik ben zeer bezorgd. Er is nu een beetje oververhitting op de markt en men vraagt stabiliteit en vertrouwen. Maar er spelen zoveel factoren mee: de rente, de bevolkingsdruk, migratie, de grootte van wonen. Ik denk dat vraag en aanbod op elkaar afstemmen de grootste prijsopdrijver is.
Minister, het zou goed zijn om na te gaan of de woningbehoefte van 400.000 woningen correct is. Het zijn voorspellingen die men maakt. Ik ben ook schepen van Wonen geweest en ik kan alleen maar zeggen dat de woonbehoeftestudies die toen werden besteld, nadien niet bleken te kloppen met de realiteit. Men maakt projecties, rekening houdende met de volgende tien of vijftien jaar, maar er is nog altijd een dynamiek van de samenleving die niet in een studie of op basis van statistieken kan worden voorspeld. We moeten dus heel goed de vinger aan de pols houden.
De ruimte is beperkt. Minister, u zegt dat u wilt blijven investeren in sociale huurwoningen. Dat is uw keuze. Ik zie het eigenlijk helemaal anders, maar het regeerakkoord heeft anders beslist. Maar ook daar zult u binnen tien jaar op de grenzen van de aanwezige ruimte stuiten, en dat in al zijn facetten. De commissie Wonen zou, samen met de commissie Omgeving, grondig onderzoek moeten doen zodat we goed zijn voorbereid op de toekomst.
Minister, met het BRV zal het mogelijk zijn om in het kader van betaalbaar wonen de woonbehoefte te bepalen. Volgens de bouwshift wil men de mensen zoveel mogelijk naar de steden krijgen. Daar moeten we dus onderzoek naar doen. We zullen ook de Vlaamse woonmonitor 2020-2021 afwachten.
Ik zal dit van dichtbij blijven opvolgen. Specifieke maatregelen kunnen de markt verstoren, maar fiscale verlagingen kunnen alleen maar ten goede komen van de bevolking.
Mevrouw Blancquaert heeft het woord.
Minister, ik dank u voor uw uitgebreide antwoord. Uw visie was erg duidelijk.
Ik pik graag in op een punt dat collega Van Volcem in haar eerste vraag aanhaalde over de niet-opname van de huurpremie en -subsidie. We zijn daarover aan het nadenken. Waarom zouden we eventueel beide premies niet toewijzen aan de eigenaars die verhuren aan de rechthebbenden? Uit de sector van eigenaars hebben we al enkele signalen ontvangen dat huurders deze premie ontvangen en die premies vaak gebruiken voor andere zaken in plaats van de huur te betalen. De huurachterstand vermindert er niet substantieel door. Als eigenaars die premies zouden ontvangen – uiteraard zolang de rechthebbenden bij hen huren – zouden ze er toch al zeker van zijn dat ze een deel van de huur ontvangen.
De opnamegraad zou kunnen stijgen. Het zou misschien zelfs een positieve invloed kunnen hebben op het aantal uithuiszettingen, aangezien de eigenaars dan al een deel van de huur ontvangen. Voor de huurders zou er dan geen verleiding bestaan om die premies te gaan gebruiken voor andere zaken dan om de huur te betalen. En het resterende bedrag zou nog steeds hetzelfde zijn. Het is uiteraard slechts een idee, maar ik ben wel benieuwd naar hoe u daar tegenover staat.
Minister Diependaele heeft het woord.
Bedankt, collega's, voor de interessante opmerkingen en bijkomende vragen.
Mijnheer Veys, u spreekt over dreigend overaanbod. Misschien was ik afgeleid tijdens de heer Van Gompel zijn toelichting, maar ik kan mij niet direct herinneren waar dat precies over ging of vanwaar dat kwam. Anders moet u dat maar in een volgende vraag om uitleg eens aanbrengen, dan gaan we dat graag na. Want ik weet niet precies waarover het gaat. U mag mij dat niet kwalijk nemen. Ik herinner mij zijn presentatie wel en de grote lijnen ervan, maar ik weet niet elk detail. Daar moeten we het nog eens over hebben.
Wat de woonbehoeften betreft, mevrouw Van Volcem: er komt een indicatorenhandboek vanuit Wonen Vlaanderen, in samenwerking met het steunpunt. Dat zal die evoluties duiden. Ik ben altijd bereid om dat naar de commissie te laten komen, met veel plezier. Het is altijd goed dat we op basis van correcte informatie kunnen debatteren.
Met betrekking tot de 400.000 woningen begrijp ik uw wantrouwen. Naar de toekomst kijken is altijd lastig. Je weet nooit wat er komt. Niemand had die coronacrisis voorspeld. Welke impact gaat dat hebben? Ik ben het dus met u eens dat dat altijd gevaarlijk is, maar ik denk wel dat het redelijk goed onderbouwd is. Het feit dat we extra woningen nodig hebben, klopt wel. Dat mag zeker niet in twijfel getrokken worden. Maar misschien moet inderdaad wel eens uitgelegd en toegelicht worden hoe we precies tot dat aantal komen.
Wij denken dus 400.000 woningen tegen 2050. Er wordt hier in de commissie vaak verwezen naar Nederland. En ik heb hier toevallig een artikel uit Elsevier bij. In Nederland is de uitdaging nog een pak groter. Daar gaat men ervan uit dat men tegen 2030 een miljoen nieuwe woningen moet zetten. Een miljoen tegen 2030, dat is ongeveer 100.000 per jaar, maar men heeft op dit moment een aangroei van 70.000 per jaar. Dan gaat men tegen 2030 dus 300.000 woningen te kort hebben. In die zin zijn de uitdagingen daar dus nog veel groter. En dan kun je ook gaan kijken in welke mate het ingrijpen op de markt daarin heeft meegespeeld. Mocht daar interesse in zijn, moet daar ook maar eens meer onderbouwde informatie over gebracht worden. Maar er wordt hier dikwijls verwezen naar Nederland als hét grote voorbeeld. Ik denk dat op het vlak van de huizenmarkt de uitdaging daar nog een pak groter is. Daar speelt ook migratie een veel grotere rol in het debat, en, zoals u hebt aangegeven, mevrouw Van Volcem, ook ruimtegebruik, alhoewel dat door anderen weer gerelativeerd wordt. Ik schets maar de thema's, zonder er zelf al te veel uitspraken over te doen.
Mevrouw Blancquaert, het is een idee en alles is de moeite waard om eens over na te denken, daar niet van, maar ik sta in elk geval niet te springen voor een premie richting de eigenaars. Mijn waarschuwing is de volgende: als je de huursubsidie en de huurpremie heel hard gaat uitbreiden, gaat dat ook heel snel een effect hebben op de woningprijzen zelf. Dan gaat dat gewoon doorgerekend worden. Als je dat aan de eigenaars gaat geven, gaat dat alleen maar nog meer het geval zijn. Daar geloof ik in alle eerlijkheid dus niet zo hard in. Ik blijf bij het voorbeeld dat ik vorige week of twee weken geleden gegeven heb: je hebt 100 woningen en 105 kandidaat-huurders. Dan heb je 5 mensen die uit de boot vallen. Als je niet bijbouwt, heb je geen oplossing. Als je met premies ingrijpt, ga je die 5 mensen die uit de boot vallen, laten voorsteken. Die gaan dan wel een woning hebben, maar dan zijn het 5 anderen die uit de boot vallen. Ga je dan die premies verhogen om die nieuwe 5 mensen die uit de boot vallen, te helpen? Dan gaan er weer anderen uit de boot vallen. En zo kom je in een systeem waarbij je premies alleen maar verhogen, maar je eigenlijk fundamenteel geen wijzigingen doorvoert.
Het enige wat je kunt doen, is dat woningaanbod vergroten. En dat is exact wat we doen met die extra investeringen in sociale woningen en door het private aanbod op de huurmarkt zoveel mogelijk te ondersteunen, om te zorgen dat het aanbod toeneemt. Ik denk dat ik daarmee alles heb meegegeven wat ik wou meegeven.
De heer Veys heeft het woord.
Minister, dank u wel voor uw antwoord. Er waren vier trends die de heer Van Gompel meegaf. Daar zullen we het bij gelegenheid nog wel over hebben. Ik ben in ieder geval blij dat we over de partijgrenzen heen het eens ernstig over de woningmarkt kunnen hebben. Ik denk dat we allemaal af en toe wel eens schuldig zijn aan het simpel voorstellen van zaken of in slogans praten, maar de materie is te belangrijk om politieke spelletjes over te spelen. We zien dat het in Vlaanderen steeds moeilijker wordt om een betaalbare en kwaliteitsvolle woning te kopen of te huren.
Minister, u gaf aan dat dit zodanig met elkaar verweven is, dat we alles samen moeten bekijken. De sp.a-fractie is ervan overtuigd dat we met wat solidariteit en met het ingrijpen van een sterke overheid het verschil kunnen maken zodat mensen weer vooruit kunnen gaan.
Ik kijk ernaar uit om het er nog verder over te hebben. Als het over de huurmarkt gaat, komen wij binnenkort met een nieuw voorstel.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, dank u wel. We gaan het verder opvolgen. Ik hoop dat u in het kader van de beleidsnota voor de volgende jaren al deze nieuwe concepten meeneemt. Ik zou graag met u debatteren over uw plan van aanpak om de uitdagingen voor de toekomst aan te pakken.
Mevrouw Blancquaert heeft het woord.
Ik heb daar niet heel veel aan toe te voegen. Minister, ik heb er alle begrip voor dat u graag het punt van een tweetal weken geleden bovenhaalt, waarbij u zegt dat er 105 kandidaten zijn voor 100 woningen. Dan haal ik ook graag mijn punt van een tweetal weken geleden boven, namelijk dat men nog zoveel woningen kan bijbouwen als men wil, maar dat dat voor Vlamingen die nu in een penibele situatie zitten en onze hulp nodig hebben, allemaal toch niets uitmaakt zolang de grenzen wagenwijd open blijven staan. Daar sluit ik graag mee af.
De vragen om uitleg zijn afgehandeld.