Verslag vergadering Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed
Verslag
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, het Steunpunt Wonen heeft recent weer een nieuwe studie afgeleverd. De titel ‘De filtering van de woningmarkt’ viel me op en triggerde mij. Ik ben er dan wat dieper op ingegaan, omdat de term me niet bekend was.
Filtering van de woningmarkt betekent dat naarmate woningen ouder worden, dat is evident, ze goedkoper worden geprijsd op de markt en dus beschikbaar worden gesteld voor huishoudens met een lager inkomen dan de oorspronkelijke huishoudens in die woningen. Dat is woningen filteren ‘omlaag’. Er bestaat ook nog zoiets als filteren ‘omhoog’ en dat betekent: indien ze bewoond worden door huishoudens met een hoger inkomen naarmate ze ouder worden. Dat zien we soms in sommige centrumsteden. Dat gebeurt vooral bij de eengezinswoningen.
Minister, ik ben er altijd voortrekker van geweest dat er in het woonbeleid regionaal gedifferentieerd wordt. Ik zal het nog eens kort samenvatten. In de studie staat dat de centrumsteden de eengezinswoningen filteren voor huur minimaal omlaag, voor eengezinswoningen bij eigenaars in centrumsteden zien we dat ze niet omlaag filteren en de grotere eengezinswoning zelfs omhoog. Dat wijst erop dat het aanbod van huurwoningen bezet wordt door hogere inkomens. Er worden steeds meer eisen gesteld inzake woningkwaliteit, waardoor de mensen in de steden geen woning kunnen aanschaffen. In mijn stad in het centrum bijvoorbeeld zien we, en dat is toch heel uitzonderlijk, dat er slechts 40 procent eigenaar is. Men zegt soms dat Brugge een rijke stad is, maar met dat verouderde patrimonium zien veel mensen dat eigenlijk ook niet zitten. Dan is de vraag – het is een heel moeilijke dynamiek – of je dan ook een begrenzing hebt aan huur. We zien in Brugge zelfs dat die huur niet zo duur is omdat de mensen een zodanig laag inkomen hebben dat ze die hogere huur ook niet kunnen betalen.
Minister, als u iets aan de verschraling gaat doen inzake het aanbod van huurhuizen, welke stappen gaat u dan zetten? Hoe gaat u meer hoogkwalitatieve huurwoningen op de markt houden? De verhuurder ziet zijn woning verouderen en moet grote investeringen doen. Dan kan je een filtering omhoog hebben, wat dikwijls gebeurt in andere steden zoals Mechelen. De tweeverdieners zien dat zitten: als de oudere woning volledig wordt gerenoveerd, gaan zij die huren. Met twee kan men een huur van 900 à 1000 euro betalen. De goedkopere woningen verdwijnen zo van de huurmarkt.
Minister, u weet dat onze private huurmarkt een beetje een moeilijke markt is, maar welke gevolgen koppelt u zelf aan de resultaten van dit onderzoek?
Een voor de hand liggende oplossing is, vooral in de centrumsteden, natuurlijk een uitbreiding van het aanbod. We weten dat uw beleid zich hier zeker op zal richten, maar hoe zult u de voortgang van dat proces meten? Hebt u zelf tussentijdse doelstellingen opgelegd?
Op welke manier zult u aan het regionaal woonbeleid tegemoet komen? Steden met een grote bevolkingsgroei, zoals Gent, met 70.000 studenten en veel werkgelegenheid, zien een enorme druk op die markt, maar in andere steden, die wat meer buiten de Vlaamse Ruit liggen, is dat anders. Zult u de instrumenten hieraan aanpassen? Zult u aan de hand van de studie bijkomende maatregelen nemen?
Hoe zult u verhuurders stimuleren om op de huurmarkt te blijven? Welke bijkomende maatregelen zult u nemen om de filtering tegen te gaan?
Minister Diependaele heeft het woord.
Mevrouw Van Volcem, u hebt de filtering op de Vlaamse woningmarkt correct omschreven. Het onderzoek door het Steunpunt Wonen is bedoeld om inzichten en cijfers in het filteringsproces in Vlaanderen te geven. Een eerste vraag die de onderzoekers hebben bekeken, is de vraag of oudere woningen door huishoudens met lagere inkomsten worden bewoond. Een tweede vraag is of filtering tot betaalbaarder woningen leidt.
Uit de algemene resultaten blijkt dat Vlaamse woningen die ouder worden, wel degelijk de neiging vertonen omlaag te filteren, waardoor er dus huishoudens met een lager inkomen in komen wonen. Filtering kan dus bijdragen aan betaalbare woningen voor dergelijke huishoudens.
De onderzoekers benadrukken echter dat dit enkel het geval is indien twee randvoorwaarden zijn vervuld. Ten eerste moet het effect van de ouderdom zich in een lagere huur- of koopprijs vertalen. Ten tweede mag het ouderdomseffect niet tot een afname van de woningkwaliteit leiden.
Zoals u hebt vermeld, werkt het filteringsproces niet in heel Vlaanderen op dezelfde manier. In de centrumsteden, die door een inelastisch aanbod worden gekenmerkt, filteren de eengezinswoningen op de private huurmarkt slechts minimaal omlaag. De kleine eengezinswoningen in de eigendomssector filteren niet omlaag. De grote eengezinswoningen filteren zelfs omhoog. De huurappartementen in de centrumsteden filteren wel omlaag, wat volgens de onderzoekers op een groot betaalbaarheidsprobleem kan wijzen. Het inkomen daalt immers sterker dan de huurprijs in functie van de ouderdom van het appartement.
In regio’s waar de huizenprijzen het sterkst zijn gestegen, ligt het filtertempo beduidend lager. Een vertraagde filtering zorgt voor te hoge prijzen voor huishoudens met lagere inkomens, waardoor ze uit de markt wegblijven of verhuizen. Dergelijke regio’s hebben volgens de onderzoekers dan ook nood aan verdere ondersteuning.
Ik concludeer uit dit alles dat we moeten blijven inzetten op een verruiming van het aanbod voor het laagste segment van de woningmarkt, op een verbetering van de kwaliteit van het woningpatrimonium en op een ondersteuning op maat van de lokale besturen.
Het onderzoeksrapport stelt dat de huidige woningstock te traag doorfiltert om te voorzien in betaalbare alternatieven voor het laagste segment van de woningmarkt. Bovendien vormt de kwaliteit van dat laagste segment een aandachtspunt. Verdere ondersteuning voor het onderste segment van de woningmarkt is dus nodig. Dit kan door middel van een gerichte verruiming van het aanbod en van tegemoetkomingen in de huurprijs.
Wat de aanbodverruiming betreft, denk ik aan de sociale huurmarkt. Het huidig sociaal bindend objectief loopt nog tot eind 2025. Ik blijf de voortgang in de gemeenten monitoren. Gemeenten die het sociaal bindend objectief hebben behaald, wat de meeste centrumsteden omvat, kunnen een sociaal woonbeleidsconvenant sluiten indien het aandeel sociale huurwoningen niet meer dan 15 procent bedraagt. Bovendien heb ik in mijn beleidsnota een nieuw Vlaams objectief voor sociale huurwoningen voor de periode 2026-2035 aangekondigd. Ik zou dat objectief tot op het niveau van de gemeenten kunnen vertalen, zodat zij ook een nieuw bindend sociaal objectief krijgen. Het is echter evengoed een optie om het Vlaams objectief te vertalen naar een bovenlokaal niveau, zoals een stadsgewest, een regioverband of zelfs het werkingsgebied van een woonmaatschappij. Ik zal die oefening in de tweede helft van de legislatuur starten.
Een tweede element om de betaalbaarheid van het onderste segment van de woningmarkt te verbeteren, betreft de huursubsidie en de huurpremie. Mijn voorgangster heeft beide stelsels hervormd en uitgebreid. Deze tussenkomsten worden nu op basis van het inkomen van de betrokkene berekend. Deze wijzigingen zijn nog geen jaar geleden, op 1 mei 2019, in werking getreden. Ik zal die wijzigingen deze legislatuur opvolgen en, indien mogelijk, zal ik het toepassingsgebied verder uitbreiden.
Heel wat steden en gemeenten hebben een visie op waar ze met hun woningmarkt naartoe willen. Soms doen ze dat op eigen houtje, soms werken ze daarrond samen in intergemeentelijke samenwerkingsverbanden (IGS’en).
Vlaanderen stimuleert dat ook. Het besluit van de Vlaamse Regering (BVR) Lokaal Woonbeleid vraagt dat elke gemeente in Vlaanderen de lokale woningmarkt in kaart brengt, zowel de vraag- als de aanbodzijde, en er beleidsmatig mee aan de slag gaat. Als een gemeente deelneemt aan een intergemeentelijk samenwerkingsproject rond lokaal woonbeleid, subsidieert Vlaanderen die opdracht. Het IGS-project heeft daarnaast de taak om de woningmarkt in haar volledige werkingsgebied in kaart te brengen, zodat het mogelijk wordt om een bovenlokaal of regionaal beleid te voeren.
Wonen-Vlaanderen ondersteunt gemeenten en IGS-projecten, ook bij de uitvoering van die specifieke opdrachten. Het agentschap probeert in de mate van het mogelijke een ondersteuning op maat te bieden. Grootstedelijke problemen vergen doorgaans een andere aanpak dan problemen in de kleinere gemeenten en de plattelandsgemeenten. Om die reden zal Wonen-Vlaanderen specifiek voor de centrumsteden in de loop van dit jaar een overlegtafel opstarten en uitbouwen. Hoe een centrumstad omgaat met de effecten van filtering in de lokale en regionale woningmarkt, kan daar perfect aan bod komen.
U vraagt naar maatregelen om verhuurders te stimuleren op de private huurmarkt te blijven. Zoals u weet, hervormde mijn voorgangster het woninghuurrecht. We hebben daar straks ook nog een vraag over. Het Vlaams Woninghuurdecreet, dat in werking is getreden op 1 januari 2019, verschaft duidelijke spelregels voor huurders en verhuurders.
De huurwaarborg werd verhoogd naar maximaal drie maanden, waardoor private verhuurders meer zekerheid hebben bij wanbetaling of huurschade. Het Vlaamse Gewest draagt daar in zekere zin mee de kosten van, doordat het een renteloze en kosteloze huurwaarborglening aanbiedt aan huurders met een laag inkomen. Ook het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen zal in vernieuwde vorm van start gaan op 1 juni 2020. Doel is uithuiszettingen vermijden doordat huurders met betalingsachterstand intensief zullen worden begeleid. Het fonds zal ook tussenkomen in een deel van die betalingsachterstand. Die maatregelen zijn onrechtstreeks dus zeker ook in het voordeel van verhuurders.
Verder is er de huidige renovatiepremie, die eigenaars-verhuurders ondersteunt die een eigen woning van minstens dertig jaar oud willen renoveren en die de gerenoveerde woningen vervolgens verhuren aan een sociaal verhuurkantoor (SVK). Ik zal deze legislatuur onderzoeken of er bij de integratie van renovatie- en energiepremies, zoals aangekondigd in het Vlaams Energie- en Klimaatplan, een uitbreiding naar private verhuurders kan komen.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, ik ben blij met uw antwoord. Er zitten toch een paar opstekers in. Ik ga beginnen met het laatste, de renovatiepremie die wordt uitgebreid naar private verhuurders. Minister, ik wil u vragen om daar daadkracht bij te zetten om dat zo snel mogelijk te bekijken, gelet op de grote kwaliteitseisen en de doelstellingen wat energie betreft die men moet halen. U weet dat u daarvoor aan ons een grote partner zult hebben.
Maar ik vind het zeker even interessant voor de huurders. Het is de eerste keer dat ik het hoor en dat is positief: u zegt dat u de huursubsidie en de hervormde premie deze legislatuur wilt uitbreiden. Minister, ik denk dat dat beter vlug dan laat gebeurt. Waarom? U mag het mij niet kwalijk nemen, maar sociale woningen zijn een oplossing, daar kun je lang over discussiëren. Maar ik vind dat dat soms te traag gaat. De socialisten willen er altijd bijbouwen, bijbouwen, bijbouwen. Maar er is de beperkte ruimte en het feit dat dat lang duurt, namelijk zes jaar eer er een sociale woning staat. Ik heb met een schriftelijke vraag de cijfers bij u opgevraagd. In mijn stad bijvoorbeeld zijn er vorig jaar 62 nieuwe woningen gebouwd voor 4000 wachtenden. Dat zijn druppels op een hete plaat, zeker als uit recente cijfers die u hebt gegeven blijkt dat er 25 procent herhuisvesting is en dat 20 procent van deze woningen gaat naar niet-Belgen. Eigenlijk kun je lokaal dus zeer weinig mensen helpen die het echt niet breed hebben.
Die uitbreiding is dus een goede zaak. Er is een discrepantie met de mensen die in een sociale woning wonen. De huurprijs van een sociale woning in de centrumsteden is gemiddeld 260 euro – in Roeselare is dat 161 euro –, wat bijna de helft is van een kotprijs. Het zou beter zijn dat de wachtenden en de mensen die in de sociale woning wonen, meer naar elkaar toe zouden komen. Dat betekent dat de huurprijs misschien wat verhoogt, maar dat de meerinkomsten ook kunnen dienen om eventueel die premies uit te breiden of om voor meer mensen hetzelfde te doen.
Ik wil nog een derde opmerking maken. We moeten ervoor opletten dat als je gaat werken en je meer verdient, je de huurpremie niet verliest. Daar moet u echt over waken. Als je inkomen stijgt, kom je eigenlijk in een soort huisvestingsval te zitten. U en ik willen hetzelfde. U hebt het ook in de beleidsnota gezegd dat we zoveel mogelijk mensen die in een sociale woning zitten, die inactief zijn en die gezond zijn, aan de slag willen. Maar dan moeten we evenzeer proberen om ervoor te zorgen dat mensen die privaat huren en een subsidie krijgen, die subsidie niet verliezen doordat ze aan de slag gaan. Want dan krijg je het omgekeerde effect.
Voor de rest zou ik zeggen: acht op tien.
De heer De Meester heeft het woord.
Minister, ik was niet zo blij met uw antwoord, en nog minder met de repliek van mevrouw Van Volcem.
Ik denk, eerlijk gezegd, dat u het probleem een beetje minimaliseert en dat u de essentie van de studie mist. Het gaat niet alleen over het allerlaagste segment van de huurmarkt. Dat is niet wat die studie probeert uit te leggen. Filtering is eigenlijk een vrij evident mechanisme in een private huurmarkt. Dat de studie erop uitkomt dat filtering bestaat, is evident. Dat zit ingebakken in het systeem.
Het probleem dat de studie probeert aan te tonen, is dat het in de centrumsteden niet werkt. Dat is de essentie. En dat is problematisch. Je krijgt in de centrumsteden een proces waarbij oudere woningen herverhuurd worden aan hogere inkomens, wat absurd is. De woning daalt in waarde en toch komen er hogere inkomens in. Dat duidt met andere woorden op een zeer grote wooncrisis in onze centrumsteden. Dat is het probleem.
Dat komt door twee zaken, stelt de studie ook: door een sterke woonprijsinflatie en door een verschraling van het aanbod. De conclusie van de studie is dat er in de centrumsteden inderdaad een te beperkt aanbod is op de private huurmarkt.
Ik blijf met uw antwoord dus een beetje op mijn honger zitten. U hebt niet echt geantwoord hoe u op de private huurmarkt het aanbod zult vergroten. In die zin, mevrouw Van Volcem, zijn huursubsidies geen antwoord, want die vergroten het aanbod niet. Minister, hoe zult u het aanbod vergroten op de private huurmarkt?
Er zijn meer sociale woningen nodig. Dat is evident. Maar redeneer nu even als liberalen onder elkaar en denk even na over de private markt. Hoeveel sociale woningen zijn er nodig om de prijzen op de private markt te verlagen? Hebt u daar een visie over? Hoeveel sociale woningen moeten we bijbouwen om een neerwaartse druk op die prijzen te krijgen en om wonen opnieuw betaalbaar te maken?
De heer Veys heeft het woord.
Ik hou wel van een ideologisch debat op donderdagochtend, maar hier vind ik dat de slinger toch een beetje te ver doorslaat. Goede ideeën uit de geschiedenis komen vaak terug, maar helaas ook de slechte. Er wordt vaak gezegd dat we misschien weer in een soort nieuwe jaren 30 zitten, maar we moeten niet overdrijven, mevrouw Van Volcem. Die filtering is gebaseerd op de doorstromingstheorie uit de jaren 40.
Ik weet niet of u De Taeye kent? Die lag aan de basis van de wet-De Taeye. Hij was een Kortrijkzaan, maar met de verkeerde ideeën, onder andere de ondersteuning om in te zetten op nieuwbouw voor de rijken in de jaren 40. Dat had een zeer nefast gevolg, namelijk kwaliteitsverlaging en verkrotting. Dat is opgelost. Men is in 1953 afgestapt van hetgeen waar u naar verwijst, met een regeling inzake krotopruiming. Dat is net als bij de trickle-downtheorie, waarbij men de hoge inkomens gaat stimuleren, wat dan allemaal moet doorsijpelen, zodat de mensen met een laag inkomen er ook op vooruitgaan. De recente decennia hebben bewezen dat dat ook als economische theorie niet werkt. Uiteraard vinden socialisten dat er meer sociale woningen moeten komen. Er is bewezen dat die het armoederisico met 40 procent verlagen en dat die ruimte geven aan mensen die hun best doen en die vooruit kunnen.
Dan wordt er gezegd dat ze allemaal geactiveerd moeten worden en moeten gaan werken. Ik ben zelf voorzitter, ik ken de huurders vrij goed. Er zijn er veel die werken maar die helaas alleenstaand zijn. Het maximuminkomen voor een alleenstaande om in een sociale woning te kunnen wonen, ligt ongeveer op de forfaitaire onkostenvergoeding van een parlementslid. Ik snap dat die wereld vaak veraf kan lijken, maar nu hier pleiten om opnieuw marktmechanismes in te voeren om het woonprobleem op lossen? Het is bewezen en heel veel economen zullen mij gelijk geven – dat zijn niet allemaal socialisten bovendien –: dat zal niet functioneren. We moeten dat niet als speculatiegoed zien. Dat is een theorie die in de jaren 40 al is weggezet als totaal onzinnig. Ik stel voor dat we dat vandaag dan ook maar doen. Dat zou een goede zaak zijn.
Minister, ik ben blij dat u beseft dat er in het lage segment nog werk aan de winkel is. Maar natuurlijk, en daar zijn we weer bij een ideologisch debat, wie moet dat doen? Wij, en de heer De Meester, denk ik, ook, vinden dat de overheid moet ingrijpen. Als we de markt laten spelen, zorgt dat niet voor betaalbaarheid, toch niet in de centrumsteden.
De volgende vraag gaat over gentrificatie. Ik denk dat we erop zitten, dat we goed moeten opletten wat we willen. Opnieuw, mijn fractie, pleit voor een sterk overheidsoptreden om die betaalbaarheid te realiseren, en dat zal niet gebeuren door die filteringtheorie algemeen in te voeren.
Minister Diependaele heeft het woord.
Ik dank u voor de wetenschappelijke onderbouwing vanuit de verschillende hoeken. Ik spreek me niet uit over de geschiedenis die u daar schetst, die ken ik niet, in alle eerlijkheid.
Mevrouw Van Volcem, ik heb u gezegd dat we de renovatie- en energiepremie gaan integreren. We moeten opletten hoeveel we energetisch willen inzetten voor de klimaatdoelstelling en hoeveel voor de woningkwaliteit. Die twee vallen voor een groot deel samen. Er is een grote deelverzameling tussen die twee. Wij willen nog altijd een deel inzetten op woningkwaliteit. Dat blijft een belangrijke. Dat wordt nog een discussie in de komende maanden.
Dan blijft er de gedachtewisseling over de private en de sociale huurmarkt. Het is duidelijk: wij zetten op de beide in. Wij gaan voor de beide. We zetten wel degelijk heel hard in – met 4,2 miljard euro – op die sociale woningmarkt. Dat is een permanente oplossing. Dat is veel beter dan huursubsidies en -premies. Daarmee creëren we geen vastgoed. Het is belangrijk dat we daar blijven op inzetten, op die sociale woningbouw.
Aan de andere kant, u sprak over liberalen onder elkaar. U zegt dat er een aanbodprobleem is. Ik ben het daar helemaal mee eens, mijnheer De Meester. En uw vraag om de huurwaarborg terug naar twee maanden te brengen, zal daar geen oplossing voor zijn. We hebben de sociale woningen nodig, daar zetten we op in, daar gaan we voor. Anderzijds hebben we de private verhuurders ook nodig, en die moeten we zien te behouden. Sinds 1 januari 2019 hebben we een nieuw Huurdecreet, dat zorgt voor een nieuw evenwicht met die verhoogde waarborg en die huurwaarborglening. We willen dat evenwicht behouden, omdat we de private verhuurders heel hard nodig hebben op die markt. Ik begreep uw invalshoek niet zo goed. U vroeg wat ik daaraan ging doen. Wel, we gaan ervoor zorgen dat we de verhuurmarkt aantrekkelijk blijven houden voor die verhuurders.
De uitdaging daar is gigantisch, daar ben ik me heel erg van bewust. In de omgevingsanalyse van de beleidsnota staat er dat we tegen 2050 ongeveer 400.000 extra wooneenheden zouden moeten hebben. Dat is gigantisch, die vraag stijgt alleen maar. Dat aanbod is veel moeilijker te vergroten, dat is niet evident. Het neemt natuurlijk wel toe, maar het is niet gemakkelijk om die trend te volgen. Dat heeft trouwens zeer veel te maken met ruimtelijke ordening. Er zijn veel grotere vraagstukken, zoals ook mobiliteit, die daarbij komen kijken. We voeren daarvoor overleg met de centrumsteden. Die zitten mee aan de rondetafel. Ik heb daarop gewezen in mijn initieel antwoord. Het zal van de beide kanten moeten komen om daar een structurele langetermijnoplossing aan te bieden.
Wat de huurpremie betreft: de inkomensgrens is op hetzelfde niveau gelegd als voor een sociale woning en dat lijkt ook zeer doelmatig te zijn. Dat is ook al bevestigd door het onderzoek daarnaar. Het lijkt een goede manier van werken te zijn.
Mevrouw Van Volcem heeft het woord.
Minister, er zitten vandaag 150.000 mensen in een sociale woning, maar er zijn minstens evenveel wachtenden. Ik blijf erbij dat uw uitbreiding dus een goede zaak is. U kunt wel zeggen dat u op beide inzet, maar u weet dat bouwen wel een piste is, maar zeer traag gaat. Als men in de vorige legislatuur heeft gezegd om 43.000 woningen te bouwen in 6 jaar tijd, dan was dat al een zeer grote stroomversnelling.
Als we er 150.000 nodig hebben voor de wachtenden en als eigenlijk maar 23 procent van alle huurders die recht hebben op een sociale woning ingeschreven zijn, dan moeten we toch ook andere middelen en instrumenten zoeken om de mensen die niet in die woningen zitten maar er evenveel recht op hebben, onder dezelfde voorwaarden te laten behandelen.
De vraag om uitleg is afgehandeld.