Verslag vergadering Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen
Verslag
Mevrouw Christiaens heeft het woord.
Minister, leegstand komt overal voor. Zowat elk lokaal bestuur heeft ermee te kampen en doet veel inspanningen om leegstand niet alleen te bestrijden, maar in de mate van het mogelijke ook te voorkomen. Steeds meer eigenaars van leegstaande panden blijken evenwel een beroep te doen op zogenaamde leegstandsbeheerders om een tijdelijke oplossing te zoeken voor hun leegstaande woningen.
Leegstandsbeheerder was voor mij eerlijk gezegd een nieuw begrip, ik kende het tot enkele maanden geleden niet. Leegstandsbeheerders creëren tijdelijke bewoning in leegstaande panden. De huurders betalen een lage maandelijkse huur, maar moeten wel behoorlijk wat flexibiliteit aan de dag leggen. Wanneer namelijk de eigenaar een andere bestemming voor het gebouw heeft gevonden – het gaat soms over gewone woningen maar ook over kantoren of een andere vorm van gebouwen –, moeten de huurders op zeer korte termijn de desbetreffende woning of pand te verlaten. Ik laat me vertellen dat een opzeggingstermijn van 28 dagen gebruikelijk zou zijn. Met deze vorm van verhuur wordt vooral gemikt op jongeren en studenten, alleenstaanden die, om welke reden dan ook, tijdelijk woonruimte nodig hebben, en arbeidsmigranten die hier voor een korte tijd aan het werk zijn. De huurders verblijven in het desbetreffende pand op basis van de zogenaamde ‘bezetting ter bede’, dus niet op basis van een huurcontract.
Niet elke potentiële huurder blijkt evenwel in aanmerking te komen voor dergelijke tijdelijke huur volgens de leegstandbeheerders. De organisaties die actief zijn op deze markt stellen zelf dat zij strenge wervings- en selectieprocedures gebruiken voor zowel bewoners en gebruikers als eigenaars, waarbij de werving en de selectie worden afgestemd op de wensen van de opdrachtgever en de mogelijkheden van het vastgoed. Potentiële huurders worden zelfs uitgenodigd voor een intakegesprek. Motivatie en houding worden omschreven als bepalend voor het mogen wonen, en er wordt gekozen voor die bewoners die laten zien dat ze verantwoordelijkheidsbesef hebben.
Dat er initiatieven ontwikkeld worden die erop gericht zijn om leegstaande panden toch te laten bewonen, is op zich zeker een goede zaak. Leegstand heeft immers ontegensprekelijk negatieve effecten voor een hele buurt. Op zich is er niets op tegen dat dergelijke initiatieven ontwikkeld worden, wel integendeel. In bepaalde landen, onder meer in Frankrijk, werden de principes van dergelijke vorm van verhuur reeds wettelijk geregeld. Dat is bij ons tot op heden nog niet het geval. Het gaat over concrete individuele contracten van bezetting ter bede.
Minister, bent u bekend met dit fenomeen van verhuur door leegstandsbeheerders? Hoe staat u tegenover die vorm van verhuur om leegstand tegen te gaan? Werden er vanuit de Vlaamse overheid al maatregelen genomen om dergelijke vorm van verhuur om leegstand te vermijden kenbaar te maken bij eigenaars? Indien ja, wat zijn de redenen daarvoor? Indien neen, bestaan er plannen om dat op een of andere manier te stimuleren? Hoe beoordeelt u de door deze leegstandsbeheerders gebruikte selectieprocedures? In welke mate acht u ze in overeenstemming met de bepalingen van de Woninghuurwet en met de beginselen van non-discriminatie? Hebt u hier al vragen over ontvangen of is er al onderzoek naar deze procedures verricht? Mijn meest belangrijke vraag: acht u het aangewezen om dergelijke vorm van verhuur wettelijk te regelen? Werden daartoe reeds initiatieven ontwikkeld?
Minister Homans heeft het woord.
Mevrouw Christiaens, dank u wel voor deze interessante vraag. Het is inderdaad een recent fenomeen dat toch wel wat aandacht verdient in deze commissie. Voor alle duidelijkheid: de bevoegdheidsverdeling in dezen is niet eenvoudig, zoals het altijd gaat in ons land. Ik zal seffens toelichten wat ik bedoel.
Het fenomeen is mij inderdaad bekend. Bij tijdelijk gebruik wordt het pand, of een deel ervan, gebruikt als werkruimte voor bijvoorbeeld een ondernemer of kunstenaar. Bij tijdelijke bewoning wordt het pand, of een deel ervan, bewoond. Bekende voorbeelden van leegstandsbeheerders zijn Camelot, Lancelot, Entrakt en Interim Vastgoedbeheer. Dat is geen limitatieve lijst. Elk initiatief om leegstand te kunnen verhelpen, moeten we toejuichen, alsook elk initiatief dat leegstand kan voorkomen.
Er zijn wel een aantal randvoorwaarden aan verbonden. Leegstandsbeheer kan niet op gelijk welke manier gebeuren. Er moet aan een aantal criteria worden voldaan, zeker als het gaat over wonen. Wat de woningkwaliteit betreft, mogen kantoorgebouwen of industriegebouwen zonder keuken, sanitair en toilet door een leegstandsbeheerder niet voor bewoning worden aangeboden. Er moet ook een vergunning aanwezig zijn, bijvoorbeeld indien er een bestemmingswijziging zou nodig zijn. Dat is een bevoegdheid van Ruimtelijke Ordening.
Momenteel zijn er nog geen maatregelen genomen om dit meer bekend te maken bij eigenaars omdat leegstandsbeheer nog een relatief recent fenomeen is. Als dit meer en meer succesvol blijkt in bepaalde steden en gemeenten, sluiten we dat niet uit. Als we natuurlijk ook kunnen vaststellen dat de minimale woningkwaliteitsnormen en dergelijke worden nageleefd, wat een onontbeerlijke voorwaarde is, dan valt het te overwegen eventueel iets te doen.
Het grote probleem is de bevoegdheidsverdeling. U vraagt hoe ik de door de leegstandsbeheerders gebruikte selectieprocedures ten aanzien van potentiële huurders beoordeel en in welke mate ik die in overeenstemming acht met de bepalingen van de Woninghuurwet en de beginselen van non-discriminatie en dergelijke meer. Indien leegstandsbeheerders panden aanbieden voor tijdelijke bewoning, moet dit uiteraard binnen het wettelijke kader verlopen, dat lijkt me nogal wiedes. Over de beginselen van non-discriminatie kan ik heel kort zijn: discriminatie is verboden door zowel de federale antidiscriminatiewetgeving als door het Vlaamse Gelijkekansendecreet.
Over de rechtsregels die de contractuele verhouding tussen de leegstandsbeheerder en de bewoner beheersen, is het minder eenvoudig om een simpel antwoord te geven. De leegstandsbeheerders opteren voor de rechtsfiguur van een bezetting ter bede. U hebt zelf al uitgelegd waar het over gaat. Het is eigenlijk geen reguliere huurovereenkomst. Een bezetting ter bede valt onder het verbintenisrecht. Dat is een federale bevoegdheid. Als men na verloop van tijd besluit op eigen initiatief of op uitspraak van een vrederechter dat de bezetting ter bede moet worden omgezet naar een huurcontract, dan valt het wel onder de huurwetgeving, die wel een Vlaamse bevoegdheid is. Zolang het een bezetting ter bede is, valt het onder de federale bevoegdheid en het verbintenisrecht. Ik neem aan dat er wel bezettingen ter bede zullen worden omgezet en in het verleden al omgezet zijn naar gewone reguliere huurcontracten. Dan vallen ze inderdaad onder de bevoegdheid van de Vlaamse Regering.
Wat betreft uw laatste vraag, heb ik daarnet de problematiek uitgelegd. Zolang wij niet bevoegd zijn voor het verbintenisrecht, is het heel moeilijk dat ik dat zou regelen. Ik zeg u wel dat, vanaf het ogenblik dat een bezetting ter bede wordt omgezet in een regulier huurcontract, het wel onder de private huurwetgeving valt. Dan kunnen wij in alle bevoegdheid optreden. Nu kunnen we bepaalde woonkwaliteitsnormen en dergelijke vooropstellen, en dat doen wij ook, maar puur ingrijpen op het aspect van een bezetting ter bede, kan niet. Dat is het verbintenisrecht. Ik wil nog stipuleren dat als het uitmondt in een regulier huurcontract, het mijn verantwoordelijkheid is en de wetgeving van deze Vlaamse Regering, dit Vlaams Parlement en deze Vlaamse overheid van toepassing is.
Mevrouw Christiaens heeft het woord.
Minister, dank u voor uw antwoord. Ik begrijp dat het ook voor u een nieuw fenomeen is dat kan worden toegejuicht. Elk initiatief dat leegstand bestrijdt en tegengaat, daar staan wij ook achter. Dit gaat over een bepaald publiek. Er is een segment in de markt dat daaraan voldoet. Er is vraag naar, dus dat het aanbod wordt gestimuleerd, lijkt mij oké, zolang beide partijen weten waarover het gaat en de voorwaarden naleven. Vandaar dus de bezetting ter bede.
Ik begrijp dat u zegt dat het verbintenisrecht hier geldt, en dat valt onder het burgerlijk wetboek. Dat is federaal. Ik vergelijk het een beetje met de pop-up in de handelshuur. Die contracten vielen ook onder bezetting ter bede. De eigenaar sloot een contract van bezetting ter bede met de huurder-handelaar. Het probleem was dat er geen zekerheid voor beide partijen is. Collega Parys kent dat zeer goed. Daarom werd er bekeken of we in de Handelshuurwet, een Vlaamse bevoegdheid, niet in regelgeving kunnen voorzien zodat dit duidelijk wordt geregeld voor beide partijen.
Ik zeg niet dat we dat hier moeten doen, maar ik denk wel dat deze vergelijking opgaat. Een bezetting ter bede is een contract met geen tot weinig zekerheden, waarbij bepaalde negatieve gevolgen kunnen ontstaan. Zolang beide partijen op de hoogte zijn van de mogelijke negatieve gevolgen, is dat geen probleem. De vraag is, als dit fenomeen zich meer en meer zal voordoen, populairder wordt en er meer vraag naar is en er dus ook meer aanbod komt, of we dan niet moeten kijken naar een regelgeving op Vlaams niveau zodat we de onduidelijkheden er kunnen uithalen, rechtszekerheid kunnen creëren en een nuttig instrument hebben om leegstand te bestrijden. Ik begrijp dat u daar geen pasklaar antwoord op hebt of initiatief voor hebt. Dat is niet dadelijk mijn verwachting. Het is wel een item dat deel uitmaakt van onze private woninghuurmarkt, dat de nodige aandacht verdient en in de toekomst kan groeien. Ik wil hier als bedenking meegeven dat we dat in het achterhoofd moeten houden.
De heer Engelbosch heeft het woord.
Voorzitter, alle initiatieven die leegstand kunnen tegengaan, moeten we toejuichen en onderzoeken. Bij dit systeem heb ik wel een dubbel gevoel. We zijn het er allemaal over eens dat als het over bewoning gaat, we moeten zorgen voor een minimale woningkwaliteit, dat we die normen absoluut niet opzij mogen schuiven en dat het op ruimtelijk vlak over woongelegenheden moet gaan. Het kan niet de bedoeling zijn dat iemand zijn privéwoonst gaat creëren in een kantoorgebouw of een leegstaande loods. Ik denk dat we het daar allemaal over eens zijn.
Als aan die twee voorwaarden moet worden voldaan, dan zie ik eigenlijk niet in dat we nog met een bezetting ter bede moet werken, dan kan men eigenlijk gewoon een woninghuurcontract afsluiten. Als men dit doet in afwachting van een ander project dat men met de woonst voor ogen heeft – men wacht bijvoorbeeld op een bouwvergunning voor een nieuw appartementencomplex –, dan is er vandaag ook zoiets als een kortetermijnhuurcontract. Mijn angst is dat we de huurwetgeving gaan uithollen. Als we verdere initiatieven gaan ondersteunen en nieuwe mogelijkheden gaan creëren, dan gaan mensen voor dat systeem kiezen terwijl er vandaag andere systemen zijn. Ik denk dat dat geen goede evolutie is om de woningen die vandaag leegstaan, op termijn opnieuw te activeren tot woongelegenheden.
Minister, ik roep op om daar met de nodige voorzichtigheid mee om te gaan. Mijn suggestie is de volgende: de bezetting ter bede bestaat vandaag, ze wordt af en toe gebruikt, laat het zoals het is en neem geen bijkomende initiatieven om dat te gaan bekendmaken of promoten. Er zijn alternatieven.
Minister Homans heeft het woord.
Wat betreft de bijkomende suggestie van collega Christiaens: ik ga misschien heel kort door de bocht, maar eigenlijk zegt u dat een bezetting ter bede beter zou worden ondergebracht in de gewone Vlaamse huurwetgeving. Dan is dat natuurlijk wel afgeschaft. Ik denk dat het succes van deze initiatieven er net mee te maken heeft dat het gaat over een bezetting ter bede en niet over reguliere huurovereenkomsten. Als wij dat gaan regelen in onze Vlaamse private huurwetgeving, dan valt de bezetting ter bede weg en is de aantrekkelijkheid ook weg voor de initiatiefnemers.
Ik heb gezegd dat het onder het verbintenisrecht valt. We zien dat die bezettingen ter bede dikwijls automatisch uitmonden in een regulier huurcontract. Dan is het zaak om zo veel mogelijk mensen te stimuleren om leegstand zoveel mogelijk te bestrijden en leegstaande panden ter beschikking te stellen. Als die inderdaad voldoen aan minimale kwaliteitsnormen, is dat een goede zaak.
Mevrouw Christiaens heeft het woord.
Het is inderdaad een dubbel systeem, er is een dubbel gevoel. De aantrekkelijkheid staat of valt met de zeer korte termijn, maar dat heeft toch ook gevolgen voor de rechtszekerheid. Zolang we te maken hebben met twee partijen die perfect weten welke afspraken ze maken, zal er zich geen probleem stellen. Zoals collega Engelbosch zegt, mag men met het systeem niet afglijden naar het omzeilen van de huidige woninghuurwet. Dat moeten we zeker vermijden. Het is een systeem dat actief is. Ik stel toch voor dat u hier samen met uw administratie de nodige aandacht aan geeft en de evolutie hierin opvolgt.
De vraag om uitleg is afgehandeld.