Report meeting Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen

De heer Vandenbroucke heeft het woord.

Minister, collega’s, een week of twee geleden konden we in De Standaard een artikel lezen waarin een nieuw initiatief uit de private sector werd aangekondigd, namelijk Inclusio, een samenwerkingsverband tussen verschillende spelers, onder andere Re-vive en Bank Degroof, om activiteiten te ontplooien in de sociale woningmarkt. Ik begrijp dat ze op de eerste plaats actief zijn in Brussel, maar dat ze ook in Vlaanderen naar opportuniteiten kijken.

Ik vond dat een mooie aanleiding om hier een vraag om uitleg te stellen over dat fenomeen, dat ik uiteraard met een open geest bekijk na de vernietiging van het luik ‘sociale last’ van het Grond- en Pandendecreet door het Grondwettelijk Hof. Minister, we weten dat u ervan overtuigd bent dat u zelfs niet hoeft te beginnen aan de reparatie. Ik ben een andere overtuiging toegedaan, maar goed. Die vernietiging zou, samen met het feit dat er stevig wordt bespaard op het bouwen van nieuwe sociale woningen, weleens kunnen zorgen voor een extra dynamiek die wat verlichting kan brengen op die markt voor sociaal en betaalbaar wonen.

Nu, ik benader het natuurlijk met een zekere omzichtigheid, want het zijn natuurlijk ook geen liefdadigheidsinstellingen. In de krant zegt men dat men een zeker rendement garandeert, als het gaat over woningen die worden onderhuurd via sociale verhuurkantoren. Ik vind dat sociale huisvesting, het zorgen voor betaalbare woningen voor zo veel mogelijk mensen, een van de kerntaken is van de Vlaamse overheid. De Vlaamse overheid moet op dat vlak de regierol absoluut bij zich houden.

Uit het artikel heb ik begrepen dat Inclusio zich op de eerste plaats lijkt toe te spitsen op de sector van de sociale verhuurkantoren, wat natuurlijk iets helemaal anders is dan sociale woningen in enge, decretale zin. Op dat vlak zijn de mogelijkheden natuurlijk zeer beperkt.

Er is een bouwgroep Matexi die, speciaal om sociale woningen te kunnen bouwen en verhuren of over te hevelen naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen, een vehikel heeft opgericht, namelijk Vitare, dat op 29 maart 2013 werd erkend als sociale huisvestingsmaatschappij.  Kwatongen beweren dat dat puur is gebeurd om allerlei gronden en woonuitbreidingsgebieden snel op de markt te kunnen brengen en daar grof geld aan te kunnen verdienen, maar ik zou dat niet durven te beweren. Zoals gezegd: ik bekijk een en ander met een open, maar kritische geest.

Minister, hebt u al contact gehad met de initiatiefnemers van Inclusio? Kunt u ons informeren over de doelstellingen en werkwijzen van dit initiatief?

Hoe kijkt u aan tegen dit soort initiatieven en hoe schat u de mogelijkheden hiervan in met betrekking tot de uitbreiding van het SVK-aanbod (sociaal verhuurkantoor), waar wij allen natuurlijk voor te vinden zijn? Hebt u zicht op andere, gelijkaardige initiatieven en de mate waarop zij een impact hebben op de SVK-sector? Ziet u voordelen? Ziet u risico’s?

Overweegt u een aanpassing van het decretaal kader met betrekking tot de sociale huisvestingsmaatschappijen, zodat de private sector op een andere manier dan de beperkte manier die vandaag mogelijk is, een inbreng kan doen? Zo ja, in welke zin en met welke timing?

Hebt u zicht op de wijze waarop Vitare zich na ongeveer twee jaar werking inmiddels ontwikkeld heeft? Welke specifieke voor- en nadelen zijn verbonden aan dit initiatief in de mate dat het verschilt van de klassieke sociale huisvestingsmaatschappijen?

Mevrouw Partyka heeft het woord.

Mijn vraag om uitleg sluit helemaal aan bij de vraag om uitleg van de heer Vandenbroucke.

De nood aan sociale woningen is hoog. Er worden inspanningen geleverd, bijvoorbeeld in het Grond- en Pandendecreet, maar de wachtlijsten blijven jammer genoeg bestaan.

Blijkbaar worden er nu door andere partners dan de klassieke sociale woonactoren initiatieven ontwikkeld om sociale woningen te realiseren, al kunnen we ons natuurlijk de vraag stellen wat een sociale woning is. Een voorbeeld dat vorige week naar boven kwam is Inclusio, een samenwerkingsverband tussen Bank Degroof, investeringsmaatschappij Kois Invest en vastgoedontwikkelaar Re-Vive. Bedoeling is blijkbaar om nieuwe of gerenoveerde gebouwen in te richten als sociale woningen en die vervolgens te verhuren aan SVK’s, OCMW’s en sociale huisvestingsmaatschappijen. Die zouden deze dan verder doorverhuren en een commissie opstrijken van 5 procent van de huuropbrengsten.

Hoe meer woningen er tegen betaalbare prijzen ter beschikking worden gesteld, hoe beter, en als er via dergelijke constructies meer middelen kunnen worden gemobiliseerd voor woningbouw, dan is dat uiteraard een goede zaak. Maar er zijn toch wel enkele vragen bij te stellen, ook bij het model als geheel.

Minister, heeft Inclusio al contact gezocht met u om dit toe te lichten? Hoe staat u daar tegenover?

De onderverhuurders zouden een commissie opstrijken van 5 procent van de huuropbrengsten. Is dat überhaupt mogelijk binnen de SVK-regelgeving en het kaderbesluit Sociale Huur? Overweegt u aanpassingen aan de regelgeving ter zake?

Hebt u de reeds gerealiseerde projecten van dezelfde investeerders al laten bekijken? Worden die verder verhuurd aan een sociale huurprijs en behoren de huurders tot de doelgroep van de sociale huisvesting?

Ik sluit kort aan. Aangezien ik dezelfde vraag heb, zal ik niet dezelfde inleiding herhalen als de voorgaande sprekers.

Ik wil wel zeggen dat ik het een interessante piste vind, omdat het risico van de basisinvestering uiteindelijk bij de private investeerder ligt en je hier dus mogelijk een goede optie hebt om dergelijke sociale woningbouw niet te laten wegen op de regionale of lokale begrotingen, zoals wel het geval is met andere pps-constructies (publiek-private samenwerking), zoals we bijvoorbeeld kennen op het vlak van scholenbouw.

Op deze manier kunnen private investeerders dus bijdragen aan een sociale huurmarkt met een gemiddelde interestvoet. Ik zie er wel een aantal voordelen in.

Minister, bent u bereid het initiatief te onderzoeken en te bekijken hoe u als bevoegd minister via deze weg extra sociale huurwoningen kunt aanbieden? Kent u andere gelijkaardige initiatieven? Is het mogelijk voor sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) om hun gronden voor dit soort van projecten aan te bieden? Zo niet, wat zijn de obstakels hiervoor? Veel investeerders vinden SVK’s vandaag te kleinschalig. Als ze dertig eenheden moeten kunnen bij verhuren in een keer, is dat vandaag moeilijk. Zijn er plannen om de bestuurscapaciteit van de SVK’s te laten stijgen om dit soort van projecten makkelijker te kunnen opvangen? Is een schaalvergroting aan de orde? Welke pistes bekijkt u? Aan welke voorwaarden moeten deze projecten voldoen om aan 6 of 12 procent btw te kunnen bouwen? Kan Vlaanderen eventuele obstakels die hiermee gepaard gaan, verhelpen?

Minister Homans heeft het woord.

De drie sprekers hebben al uitvoerig toegelicht waar het over gaat. Ik ga dat niet allemaal herhalen.

Wij hebben al een onderhoud gehad met Inclusio. Ze hebben hun visie, doelstellingen en plannen uit de doeken gedaan. Er zijn gelijkaardige initiatieven die wij ook al hebben ontmoet, bijvoorbeeld Creadomus Invest en ION, beide vastgoedontwikkelaars voor particuliere beleggers, die gelijkaardige initiatieven beogen. Inclusio heeft momenteel projecten lopen in Ganshoren en Evere. Dat zijn projecten enkel via een SVK. Het gaat hier breder: SVK, SHM, eventueel OCMW en dergelijk meer.

Mijnheer Vandenbroucke, u hebt me een vraag gesteld over Vitare en u hebt zelf al uitgelegd wat dat was. Ik vind het zeer goed dat u in 2013 in uw toenmalige functie daarvoor open stond en dat hebt mogelijk gemaakt. Ik heb wat meer informatie over de stand van zaken en het aantal projecten van Vitare. In West-Vlaanderen zijn er drie projecten, namelijk in Menen, Zwevegem en Westkapelle, in Oost-Vlaanderen is er één project, in Lochristi, en in Antwerpen zijn er twee projecten, namelijk in Puurs en in Turnhout.

Het lijkt me een beetje te vroeg om nu al een complete evaluatie te maken omdat de erkenning pas is gebeurd op 29 maart 2013, zoals u zelf hebt gezegd. Het is de bedoeling dat Vitare in het voorjaar van 2016 de visitatiecommissie op bezoek krijgt. Dat is het moment om een grondige evaluatie te maken.

Ik wil meteen een mogelijk probleem aankaarten. In het licht van heel onze fusieoperatie kunnen we daar geconfronteerd worden met het probleem dat zij niet zullen voldoen aan de duizend woningen. Ik dacht dat iemand dit misschien in zijn repliek zou aanhalen, dus heb ik het bij dezen zelf al gezegd. Maar laten we niet vooruitlopen op de evaluatie. Er zijn nu concreet zes projecten lopende, die ik heb opgesomd. Dat zijn niet altijd heel kleine projecten. Als ze nog een tandje bij steken, kunnen ze misschien tegen de tijd dat ze er duizend nodig hebben, aan dat aantal geraken.

Over de samenwerking met sociale verhuurkantoren waren er een aantal vragen. In het verleden zijn er al een aantal samenwerkingsverbanden geweest tussen SVK’s en projectontwikkelaars. We zijn allen overtuigd van het belang van SVK’s. Mijnheer Vandenbroucke, ik weet dat we in Oost-Vlaanderen nog een tandje bij moeten steken. Dergelijke projecten kunnen bijdragen tot het vergroten van het aanbod vanuit een SVK. Ik geef een concrete stand van zaken van welke projecten nu al lopen via een SVK. Ingevolge de sociale last zijn 2 projecten verhuurd aan een SVK. Dat gaat over 13 woningen. Voor 21 projecten, goed voor 180 woningen, is een intentieverklaring tot samenwerking met een SVK. Ook Creadomus Invest voorziet in de mogelijkheid van wat zij een verhuurgarantie noemen voor de eigenaar-belegger. Deze verhuurgarantie impliceert dat het ontwikkelde vastgoed voor langere tijd wordt verhuurd aan een SVK, met alle voordelen en zekerheden van dien.

Mevrouw Partyka, u sprak in uw vraag over een commissie van 5 procent. Ik heb me geïnformeerd en niemand kan me bevestigen dat dat effectief zo is. Misschien kunt u me zeggen waar u die informatie hebt gehaald. Aan mij werd in ieder geval ontkend dat er 5 procent commissie bestaat. Wat is het grote voordeel van privé-investeerders en projectontwikkelaars? Hoe ze dat in Brussel concreet aanpakken, daar weet ik niet zo veel van, omdat ik daar ook niet bevoegd voor ben. Ik weet wel wat de bedoelingen zijn van die mensen die ik heb gezien om soortgelijke projecten in Vlaanderen op te zetten. Zij zien daar natuurlijk allerlei voordelen in. Ik zie daar ook heel veel voordelen in. Het voordeel voor hen is dat ze woningen ontwikkelen die ze gemakkelijk op de markt kunnen brengen, waarbij ze heel veel zekerheden en garanties hebben en dat je dat eventueel kunt doen via een erfpachtclausule van 49 jaar, 99 jaar en in elk geval minstens 9 jaar zoals het nu moet als je verhuurt via een SVK. Het zal in ieder geval een langere tijd zijn dan zij garantie hebben. Ze hebben zich ook weinig zorgen te maken over onderhoud en dergelijke meer omdat dat bij het SVK komt te liggen.

Ook voor het SVK zijn er heel veel voordelen. Er is weinig onderhoud omdat het over nieuwe woningen gaat. Er is ook zekerheid van een portefeuille voor langere termijn van woningen. Er is ook een gemakkelijkere kwaliteitscontrole omdat het over nieuwe woningen gaat. Het is redelijk arbeidsintensief voor een SVK om dat allemaal te kunnen blijven controleren.

Natuurlijk zie ik ook voor de toekomstige huurders van dergelijke projecten een aantal voordelen. Zo zijn het nieuwe woningen die energiezuinig zijn. De energiefactuur zal sowieso veel lager liggen dan van panden die nu via een SVK worden verhuurd of van onze reguliere sociale woningen.

Ik zie er wel heil in om via die constructies een bijkomend aanbod te doen aan sociale woningen, weliswaar via een sociaal verhuurkantoor, dus niet per definitie een echte sociale woning, maar wel een woning die aan sociale voorwaarden wordt verhuurd, en ook dezelfde doelgroep beoogt. Ik denk dat dat goed is, maar het houdt wel een aantal risico’s in.

De mensen die me hebben bezocht, zien het niet altijd even klein, wat ik ook niet slecht vind. Hoe groter, hoe beter. Aan grote projecten zijn er risico’s verbonden, de zogenaamde gettovorming. Maar we moeten toekijken op de sociale mix. Als een project van 300 woonentiteiten aan een SVK wordt gegeven om te worden verhuurd volgens hun voorwaarden, kun je wel een getto creëren en stap je af van de sociale mix die we toch beogen. Het zou goed zijn om na te denken over formules waarbij een deel van een grootschalig initiatief via een SVK wordt verhuurd, en dat een deel particulier blijft.

Mijnheer Parys, u stelde me een vraag over het btw-aspect. Neen, zulke projecten zullen niet aan het verlaagde btw-tarief van 6 procent kunnen worden gebouwd. Dat zal 21 procent blijven. De ontwikkelaars en de mensen in kwestie weten dat ook en zijn zich daarvan bewust. Ze weten ook dat de huidige budgettaire situatie – ook aan de overkant van de straat – niet zal toelaten dat btw-tarief aan te passen. Ze weten het, ze houden er rekening mee en ze hebben er eigenlijk geen problemen mee, met dien verstande dat ze liever 6 procent hadden gehad, maar ze hebben de zekerheid gekregen dat het 21 procent zal blijven. Toch zijn ze nog altijd bereid om voort te gaan met die projecten. Dat is dan ook belangrijk.

De SHM’s hebben wel wat ervaring in de samenwerking met privéactoren. Mijnheer Vandenbroucke, u verwees naar de vernietiging van een deel van het Grond- en Pandendecreet. We verschillen van mening of dat nog te repareren valt. In bepaalde steden en gemeenten zijn projectontwikkelaars echt nog wel bereid om de sociale last vrijwillig te realiseren. Natuurlijk is dat op een heel andere manier dan via een SVK, omdat het niet de gewoonte is – het zou ook niet goed zijn, maar dat is mijn persoonlijke mening – dat SHM’s niet de woning overkopen, maar inhuren. Ons kaderbesluit is daar helemaal niet op afgestemd, dus dat zou geen goede evolutie zijn. Voor het bijbouwen van nieuwe sociale woningen, los van SVK-woningen die onder het beheer van SHM komen, moeten we absoluut blijven samenwerken met privépartners. Dat zal veeleer op vrijwillige basis zijn. Heel veel mensen hebben al gezegd dat ze een deel van hun sociale verantwoordelijkheid willen opnemen en dat ze binnen bepaalde perken zeker bereid zijn om toch nog sociale lasten in grote ontwikkelingen op te nemen.

SHM’s hebben niet de gewoonte om woningen in te huren. Het zou ook veel te ingewikkeld worden. Het kaderbesluit Sociale Huur en het type huurovereenkomst zijn er totaal niet op afgestemd. Het zou ook wat raar zijn omdat we dan enerzijds de bouw subsidiëren, en anderzijds een huursubsidie geven. Dat is dubbelop, en dat is niet correct. Het is goed om eerst na te gaan hoe alles kan verlopen als we het doen via de SVK’s. We moeten met de privéontwikkelaars blijven samenwerken voor het vrijwillig bouwen van sociale woningen, die dan gewoon worden overgedragen aan maatschappijen. Dat is goed.

Ik kreeg ook de vraag naar het inzetten van de grondreserves van de SHM’s voor dit soort van privé-initiatieven. Het is natuurlijk een mogelijkheid dat de privéontwikkelaar de vrijwillige sociale last opneemt en realiseert. Tegelijk heb ik met minister Schauvliege in het kader van ruimtelijke ordening de opdracht gegeven om een oplijsting te maken van alle beschikbare gronden van publieke en semipublieke instellingen om te kijken wat daar de grondreserves zijn. In het kader van de samenwerking met SVK zijn er ook wel mogelijkheden. Dat moeten we met de nodige voorzichtigheid bekijken.

Zo kom ik terug op de wetgeving inzake overheidsopdrachten. Het zal moeilijk zijn, maar dat moeten we kunnen oplossen. In het onderzoek dat we nu aan het voeren zijn om een compleet nieuw instrumentarium op poten te zetten, zullen we dat aspect zeker meenemen.

De heer Vandenbroucke heeft het woord.

Minister, dank u voor uw uitgebreid antwoord met heel veel concrete gegevens en enkele interessante opmerkingen en overwegingen. Ik ben benieuwd naar de visitatiecommissie die bij Vitare gaat neerstrijken. Los van de duizend woningen, bouwen, coördineren en verhuren ze verspreid over heel Vlaanderen projecten. Dat is een groot verschil  met andere klassieke maatschappijen. We zullen zien in welke mate dat een positieve of negatieve impact heeft op de dynamiek aldaar. Het is iets om mee te nemen.

Minister, heb ik goed begrepen dat u niet van plan bent om een decretaal initiatief te nemen om de inbreng van privéactoren in de klassieke sociale huisvesting – de bouw van sociale woningen – op een andere manier te organiseren dan de mogelijkheden die er nu al zijn? Als dat zo is, ben ik daar wel blij mee. Maar nogmaals, ik bekijk een en ander met een open geest.

Ik heb u ook een aantal risico’s horen beschrijven die er wel degelijk zijn. De grootste bezorgdheid moet inderdaad zijn dat mensen die een sociale woning of een betaalbare woning via een SVK betrekken, evenveel recht hebben op een kwaliteitsvolle woning. Daar mag niets op afgedongen worden. Het kan niet de bedoeling zijn een soort getto’s te creëren. Ik neem aan dat deze commissie zich hierover zeker nog zal kunnen buigen.

Minister, u sprak over een nieuw instrumentarium dat u aan het ontwikkelen bent. Ik ben de draad kwijtgeraakt in uw antwoord omdat u heel veel heel snel hebt verteld. Over welk instrumentarium gaat dat precies?

De commissie waarvan sprake stond vermeld in het artikel in De Standaard van 11 februari. Daarin las ik dat een commissie van 5 procent is gepland voor diegenen die doorverhuren.

Het enthousiasme is toch altijd opvallend als de privésector wil investeren in sociale woningen. We roepen dan allemaal hoera, terwijl voor de sociale huisvestingsmaatschappijen dat enthousiasme minder groot is omdat ze opgesloten zitten in een carcan van regels. Ze mogen bijvoorbeeld zelfs geen lening afsluiten op de privémarkt. U bent duidelijk voorstander van het systeem waarbij privé wordt gebouwd en de woningen daarna ter beschikking worden gesteld van de SVK’s. Zij spelen duidelijk een grote rol in de uitrol van dit systeem. Voor SVK’s geldt veel minder regelgeving dan voor SHM’s bijvoorbeeld inzake oppervlakte en kwaliteit. Na een bepaalde tijd gaat de eigendom ook terug in privéhanden. Er is geen opbouw van patrimonium voor de overheid. Alle risico’s van de verhuur zijn ook voor het SVK.

De vraag na uw antwoord blijft welke visie u hebt op de verdere ontwikkeling van sociale woningbouw? In dit systeem is de rol van SVK’s heel groot. Was dat de opzet van de SVK’s? Het was de bedoeling om kleinschalig te werken in functie van de huurder en niet in functie van de eigenaar of verhuurder. Op zich is het geen probleem dat er voordelen zijn voor de eigenaar, maar de SVK’s blijven een bijzonder duur systeem. De bedoeling was individuele panden te verhuren, kleinschalig met een intensieve begeleiding. Dit systeem van nieuwbouwrealisatie staat voor mij een beetje haaks op het oorspronkelijke uitgangspunt van een SVK. Er bestaat een systeem voor grote ontwikkelingen van sociale woningen, en dat noemen we een sociale huisvestingsmaatschappij. Die werken anders dan een SVK, en ze doen dat veel goedkoper.

Op zich is er geen probleem met een synergie tussen privé-investeerders en sociale huisvestingsmaatschappijen. Verre van, maar dit moet wel gebeuren op basis van duidelijke informatie. De overheid moet een afweging maken, moet becijferen wat de voordelen en de nadelen zijn en met welke middelen wat gerealiseerd wordt. Dat is hier onduidelijk. We zijn allemaal enthousiast dat er wordt geïnvesteerd, maar in dat enthousiasme gaan we toch wel voorbij aan de vraag wat de kosten en de baten zijn. Voor wie zijn de kosten en voor wie zijn de baten? Er is nood aan een duidelijk model alvorens we dit faciliteren. Wat wordt gerealiseerd tegen welke kost en op welke manier? Momenteel is niet duidelijk welke plaats dit inneemt in ons model van sociale woningbouw.

Mevrouw Van Volcem heeft het woord.

Voorzitter, ik heb niet het volledige debat kunnen volgen, maar ik wil enkele bemerkingen maken.

We moeten een zodanig open geest hebben dat we niet kijken wie de bouwer is, maar wel wat het resultaat is en of er voldoende betaalbare woningen zijn. Ik ben eerder voorstander van huurwoningen met kooprecht. In het systematisch bouwen van koopwoningen zie ik weinig nut. Er moet voldoende aanbod zijn.

Ik vind het erg belangrijk dat er kostenefficiënt wordt opgetreden. Soms wordt gezegd dat een liberaal tegen sociale woningbouw is, maar niets is minder waar. Er is nooit iemand die meer sociale woningen heeft gebouwd als ik in Brugge als schepen van Ruimtelijke Ordening. Er zijn er 600 vergund in 6 jaar tijd. In de vorige legislatuur waren er dat amper 89. Dat heeft mijn ogen geopend. Ondanks het feit dat er 600 woningen waren vergund, werden de wachtlijsten er absoluut niet kleiner op. De vraag is hoe we vlug mensen die op een wachtlijst staan, kunnen helpen. Dat is de kerntaak van de overheid.

Vandaag worden – en ik weet dat ik hiermee sommige partijen kwaad zal maken – sociale woningen aan betere normen en op een duurdere manier gebouwd dan een privéwoning. Ik zie al hoofden van neen schudden, maar het is zo. In het kader van het bindende sociaal objectief worden sociale lasten via overeenkomsten opgelegd. Privéondernemingen zien daar een voordeel in en gaan erop in. Het was ook goed voor de kredieten bij de bank. Er was een zekerheid dat al 25 procent was verkocht aan de sociale bouwmaatschappij. Daardoor kon er ook privaat worden geïnvesteerd.

Zo hebben we velen kunnen overtuigen. Zij zagen daar het voordeel van in omdat de banken nog altijd moeilijk deden. De huizen zijn echter veel groter en duurder dan de klassieke woningen. De private woning wordt verkocht aan 220.000 euro en de sociale woning die maximaal 168.000 euro kost en 50.000 euro voor de grond, wordt verkocht voor in totaal 218.000 euro, en komt daardoor terecht in een ander btw-stelsel. Destijds moest een sociale last worden betaald die dan eigenlijk ook wordt gerealiseerd op de verkooprijs van de private woning. Het is dan ook logisch dat de private woning ongeveer 25 procent kleiner is en minder normen heeft dan de sociale woning.

Destijds heeft Rob Van Hoofstat – hij is jammer genoeg overleden – een studie gemaakt op economisch vlak voor de ING-bank. Hij zei dat als we die 140.000 mensen willen helpen die een klein budget hebben om te huren en 250 euro per maand betalen, de sociale woningbouw ook kostenefficiënt moet zijn.

Minister, wat zult u daaraan doen? Woningen moeten betaalbaar zijn. Er moet ook nieuwbouw en een aanbod zijn, maar men moet dit toch ook eens durven te benaderen met gezond verstand.

Mevrouw Hostekint heeft het woord.

Als we zien hoeveel mensen vandaag op een wachtlijst staan voor een sociale woning, dan moeten we openstaan voor elk initiatief dat die nood eventueel kan lenigen. Dat mag de overheid uiteraard niet van haar eigen plicht en taak ontslaan. Ik heb mevrouw Van Volcem heel duidelijk en heel terecht horen zeggen dat de kerntaak van een overheid is om iedereen een betaalbare huisvesting te garanderen en liefst op een duurzame manier. In die zin is de opmerking van mevrouw Partyka niet onbelangrijk wanneer zij het heeft over patrimoniumopbouw. We staan dan ook positief tegenover het initiatief, al moeten we die zaken met de nodige omzichtigheid benaderen.

Minister, ik heb u horen zeggen dat we er ook voor moeten zorgen dat we voldoende sociale mix garanderen, dat we geen getto’s creëren. Dat was natuurlijk net de bedoeling van zo’n sociale last. We verschillen van mening of het al dan niet repareerbaar zou zijn, maar de laatste keer heb ik u toch horen zeggen dat u dat zeker nog wel eens wilde bekijken op ons aandringen. En we gaan daarop blijven aandringen. Die sociale last heeft net de bedoeling te zorgen voor voldoende sociale mix. Ik heb hier al een aantal mensen heel positief horen spreken over die sociale last. U zegt zelf dat een aantal private actoren dat op vrijwillige basis gaan doen. Het is net belangrijk in het kader van de spreiding en van de sociale mix dat dat overal gebeurt, niet alleen hier en daar waar mensen dat vrijwillig doen. De overheid moet ervoor zorgen dat die spreiding wordt gegarandeerd en dat in voldoende gemeenten wordt voorzien in genoeg sociale woningen.

We zien hier dat er een initiatief wordt genomen, maar waarom gaat het om zo’n beperkt aantal initiatiefnemers? Ze zijn op één hand te tellen. Ik ben benieuwd naar welke drempels private ontwikkelaars vandaag nog tegenkomen om meer op die markt te doen.

Is er voldoende capaciteit bij de SVK’s om dergelijke grote projecten effectief in de markt te zetten?

Mijnheer Vandenbroucke, we zullen de visitatie van Vitare nv afwachten. Het is goed om dat te doen en dan te kijken of het geslaagd is en of het de moeite is om nog andere initiatieven een werkingsgebied over heel Vlaanderen toe te kennen. We moeten niet vooruitlopen op de evaluatie.

U vraagt of u het goed hebt begrepen dat er geen decretaal initiatief zal worden genomen. Neen, het kan via een decreet of via een besluit van de Vlaamse Regering (BVR) omdat we in de regelgeving mogelijkheden moeten creëren om dergelijke initiatieven toe te laten. Daarnaast is er een aanpassing nodig voor die projectontwikkelaars die vrijwillig een sociale woning bouwen waardoor de afnamezekerheid en afnameplicht door de SHM’s mogelijk blijft. Vandaar dat er een wijziging nodig is in het financieringsbesluit. We zullen die dan ook doorvoeren.

Mevrouw Partyka, u zegt dat de algemene visie u niet zo duidelijk is. Ik heb toch geprobeerd om te benadrukken dat het een en-enverhaal is. De SHM’s vormen nog een belangrijke actor in de sociale huisvesting. Het is ook heel belangrijk dat we zelf blijven bijbouwen. We hebben nog altijd ons groeipad en het Grond- en Pandendecreet. We hebben dat weliswaar een beetje verlaat in de tijd, maar dat is ook tijdens de vorige legislatuur gebeurd.

Het is ook belangrijk om in deze context te benadrukken dat SVK’s ook een groeipad opgelegd hebben gekregen. Dat geldt dus niet enkel voor SHM’s. Hoe meer woningen we aan sociale voorwaarden op de markt kunnen brengen, hoe beter. Maar ik heb helemaal niet gezegd dat dit dan een exclusieve opdracht van een grote projectontwikkelaar moet zijn. Ik heb gezegd dat we absoluut blijven inzetten op SHM’s, dat we moeten blijven bijbouwen via de SHM’s, via de klassieke formules, maar dat ik ook heil zie in SVK’s. Daardoor wordt het aanbod groter.

Ik denk niet dat we dat uitsluitend met de klassieke SHM’s aankunnen; het moet een en-enverhaal worden. We moeten zeker ook inzetten op de SVK’s, temeer omdat die een groeipad is opgelegd. Is het de bedoeling om in elke stad en elke gemeente allerlei projecten uit te werken? Neen, het is verstandig om met de grootste SVK’s enkele pilootprojecten uit te werken en die dan te evalueren, met het oog op een implementatie elders in Vlaanderen. Die SVK’s vragen daar ook naar.

Mevrouw Partyka, u vroeg of werken via SVK’s en projectontwikkelaars niet voor een grote kost zorgt. Eigenlijk denk ik het niet. Ik denk dat het goedkoper is om het zo te doen dan via een klassieke SHM. Dat betekent evenwel niet dat we SHM’s laten vallen. De kosten zijn duidelijk voor de projectontwikkelaar. De kostprijs voor Vlaanderen is de huursubsidie, die gemiddeld ongeveer 140 euro per woning bedraagt.

Mevrouw Van Volcem, u benadrukte dat het een en-enverhaal is, wat ik ook hier in mijn antwoorden heb gezegd. Op dat punt zijn we het volkomen eens. Mevrouw Hostekint, u had het over getto’s en de sociale mix. Ik heb zelf al gezegd dat dat een probleem zou kunnen zijn. Ik zei ook dat in de pilootprojecten een variatie mogelijk is: men moet daar niet alle woningen ter beschikking van SVK’s stellen. Een homogene benadering is niet nodig. Het hangt er allemaal van af in welk soort buurt de inplanting gebeurt: op basis daarvan kunnen we bepalen welk soort van mix moet worden gerealiseerd.

Mijnheer Parys, u vroeg waarom er zo weinig zijn. Onbekend is onbemind. Hoe meer ondernemers aan het initiatief willen deelnemen, hoe meer er zullen volgen. Men moet wel aantonen dat het een succesverhaal kan zijn. Ik geloof erin. Investeerders hebben allemaal slapend kapitaal. De beste investering op dit moment is vastgoed. Een investering met een inkomstengarantie gedurende een bepaald aantal jaren zorgt er voor dat de verhuurder-eigenaar er beter voorstaat dan een verhuurder op de privéhuurmarkt. U vroeg ook of de SVK’s de capaciteit aankunnen. Ik heb altijd gezegd dat we meer op de SVK’s moeten inzetten. Dat betekent ook dat we extra ondersteuning aan de SVK’s moeten geven als er een aantal woningen zouden bijkomen, dat is evident.

Voorzitter, minister, collega's, dat het realiseren van betaalbare woningen via SVK’s goedkoper is dan een aanpak via sociale woningen in enge zin, is evident. Want de huurprijzen van SVK-woningen zullen niet zo laag zijn: ze zijn niet inkomensgerelateerd en behoeven ook geen subsidiëring. Ik ben blij dat u zegt dat dit u niet van de taak ontslaat om als overheid te zorgen voor de uitbreiding van het klassieke patrimonium van sociale woningen. Ik zal u vaak genoeg aan die uitspraak herinneren.

U kondigde aan dat u het financieringsbesluit zult wijzigen om te voorzien in de vrijwillige realisatie van sociale woningen en in de mogelijkheid van een overdracht. Ik ben erg benieuwd hoe u dat voornemen in overeenstemming wilt brengen met de wetgeving op de overheidsopdrachten en andere juridische vereisten. Hebt u een timing voor ogen?

Minister, u zegt dat die aanpak beter is. Ik wil dat wel aannemen, maar ik denk toch dat het niet slecht zou zijn om een paar projecten te evalueren en de voor- en nadelen op te lijsten, zodat we weten hoe we op de goedkoopste manier wooneenheden kunnen realiseren.