Report meeting Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen

Mevrouw Hostekint heeft het woord.

Voorzitter, mijn vraag om uitleg heeft betrekking op de community land trusts (CLT’s). Het recht van opstal en het recht van erfpacht zijn instrumenten die het mogelijk maken de betaalbaarheid van een eigen woning te bevorderen. Dit wordt ook in de beleidsnota aangehaald.

Voor diegenen die niet goed weten wat dit eigenlijk inhoudt, zal ik even wat uitleg geven. Het komt erop neer dat het eigendomsrecht met betrekking tot de woning eigenlijk van het eigendomsrecht met betrekking tot de bijbehorende grond wordt afgesplitst. De persoon die de woning wil verwerven, koopt de woning en niet de bijbehorende grond. De grond blijft eigendom van de erfpacht- of opstalgever.

Dit instrument wordt momenteel slechts weinig toegepast. Onbekend is onbemind. De CLT’s staan echter niet enkel in Brussel, maar ook overal in Vlaanderen in de steigers. Ik heb net uitgelegd wat het precies is. Indien een eigenaar zijn woning later wil verkopen, kan dat door middel van een erfpacht. De oorspronkelijke subsidie moet echter binnen de CLT blijven. De verkoper zal altijd slechts een gedeelte van de eventuele meerwaarde kunnen ontvangen. Op die manier kan de CLT ervoor zorgen dat de woning ook voor de volgende koper betaalbaar blijft. Er hoeft geen bijkomende subsidie te worden toegevoegd. Dit systeem maakt de cirkel na een bepaalde tijd in feite rond. De oorspronkelijke subsidie lost zichzelf immers op.

Een CLT is volgens mij een vernieuwende woonvorm die een belangrijk antwoord op de huidige woningnood kan vormen. Dit kan een belangrijke aanvulling op de sociale huur- en koopsector zijn. Minder gegoede mensen en mensen met een minder groot budget die anders niet in staat zouden zijn een eigen woning te verwerven, zouden dit door het unieke karakter van de formule wel kunnen doen. Dit is enigszins een alternatief voor de ruimte tussen huren en kopen. Een CLT biedt de mensen een zekere garantie: ze krijgen woonzekerheid, en bovendien krijgen ze de voordelen van huiseigenaarschap. Daarnaast kunnen mensen dit op een goedkopere manier doen: ze moeten de bouwgrond niet verwerven.

Minister, zoals ik al heb vermeld, hebt u hier in uw beleidsnota naar verwezen. U wilt binnen het Vlaams woonbeleid ruimte voor een algemeen kader maken voor CLT’s en voor lokale overheden die eventueel op de kar zouden willen springen.

Het recht van opstal en het recht van erfpacht zijn veelbelovende mogelijkheden om betaalbare woningen te realiseren. Ze vormen zeker een interessant aanvullend initiatief. We weten dat de directe subsidiëring van sociale koopwoningen ondertussen is stopgezet. Ziet u CLT’s zelf als een alternatief voor sociale koopwoningen?

We weten ondertussen dat het recht van erfpacht en het recht van opstal in Vlaanderen nog niet zo goed zijn ingeburgerd. De meeste mensen vinden het nog altijd ideaal om zowel de grond als het huis te verwerven. Ze hebben hiervoor onder meer een aantal financiële redenen. Bent u bereid zelf in een aantal stimuli te voorzien en ervoor te zorgen dat dit systeem beter ingeburgerd geraakt? Ik denk dan aan een sensibiliserings- of informatiecampagne. Om dit beter bekend te maken, zou u ook de banken een aantal incentives kunnen geven. Zult u een duidelijker kader creëren, zodat de mensen die mogelijk geïnteresseerd zijn of die hier baat bij zouden kunnen hebben de mogelijkheid zullen hebben in te stappen?

De heer de Kort heeft het woord.

Voorzitter, de formule van erfpacht is interessant. In Brasschaat hebben we het zelf toegepast in een project ‘Betaalbaar wonen boven de school’. Dat is hier in het verleden al verschillende keren ter sprake gekomen. De formule van erfpacht is niet alleen bij de overheid een minder vertrouwde formule, maar ook bij potentieel geïnteresseerden. Ons project had een potentieel van 36 woningen om in erfpacht te geven. Uiteindelijk hebben er maar zes mensen op ingetekend, niettegenstaande er een brede campagne is gevoerd. We dachten dat er zich bij de banken een probleem zou stellen als mensen een lening wilden afsluiten, maar het is gebleken dat de Vlaming met een baksteen in zijn maag ook graag het grondaandeel aankoopt. Op dat vlak is er nog werk aan de winkel.

Volgens mij is het waardevol om te overleggen binnen de Vlaamse Regering om na te gaan of het geen win-winsituatie kan opleveren door verder te kijken bij zowel Onderwijs als Welzijn. Welzijnsinstellingen bijvoorbeeld hebben heel wat grond. Die formule kan betaalbare huisvesting realiseren. Wilt u dat initiatief nemen binnen de regering?

Mevrouw Moerenhout heeft het woord.

Groen is ook voorstander van CLT. Het is een goedkoper en eerlijker alternatief voor sociale koopwoningen. Minister, u hebt bij de bespreking van uw beleidsnota aangegeven dat u dit genegen bent. Mevrouw Hostekint had het vooral over incentives naar personen en banken. Volgens mij kunnen er ook aan gemeenten incentives worden gegeven. Ik verwijs naar het voorbeeld van Amsterdam. Wilt u dat concrete voorbeeld bestuderen? Wilt u gemeentes aansporen om geen gronden meer te verkopen maar ter beschikking te stellen voor een vorm van recht van opstal of erfpacht?

Minister Homans heeft het woord.

Voorzitter, in de beleidsnota stond inderdaad een passage over CLT omdat we dat een interessante mogelijkheid vinden. Net zoals mijn voorganger vind ik dat de overheid eerst faciliterend moet optreden en dat we een regelgevend kader moeten opzetten waarbinnen bepaalde mogelijkheden worden gegeven.

In alle debatten die er in het verleden over CLT zijn geweest, komen er bepaalde knelpunten naar boven. Het grootste knelpunt is de grond en de manier waarop de grond ter beschikking wordt gesteld. CLT’s zijn eerder vragende partij om de gronden gratis te krijgen. We zouden kunnen gaan kijken waar de gronden die zich daartoe lenen, zich bevinden. Zijn dat gronden van overheden of semipublieke instellingen? Dat is natuurlijk niet zo simpel omdat niet iedereen bereid is om grond zomaar gratis ter beschikking te stellen. Bovendien is de grond ook redelijk schaars. Dat neemt natuurlijk niet weg dat dit een erg goede constructie is. Ik denk niet dat dit per definitie een alternatief kan zijn om het aantal sociale koopwoningen in totaliteit te compenseren. Ik ben het er wel mee eens dat dit aanvullend kan werken.

Het Steunpunt Wonen voert momenteel een opdracht ad hoc uit om de bestaande praktijken van gemeenschappelijk wonen in kaart te brengen en de knelpunten op te lijsten. Ik heb daarnet al een aantal knelpunten aangegeven, maar er zijn er zeker meer.

De studie zal tegen de zomer worden opgeleverd. Op basis daarvan kunnen we onze beleidsintenties verder realiseren.

Er is een onderscheid tussen erfpacht en opstal. Er bestaat nog niet zoveel animo voor. Erfpacht zit een beetje in de lift, maar recht van opstal is nog iets anders. Recht van opstal impliceert dat de grond niet van de persoon is, maar wel de woning die erop staat. We weten allemaal dat het niet zozeer het huis is dat opbrengt in de toekomst, maar wel de grond. Dat is een knelpunt. Bakstenen zijn maar bakstenen. Het is de grond die in waarde vermeerdert. Ik weet niet of we Vlaanderen echt warm kunnen maken voor het concept van recht van opstal. Erfpacht vind ik een ander debat. Dat neemt niet weg dat we het opnemen in het onderzoek dat wordt gevoerd door het Steunpunt Wonen.

In februari 2014 is gezegd dat een belangrijk element in dit debat het overtuigen van de banken is om mee te stappen in een van de constructies en leningen te verschaffen. Er zou toen overleg plaatsvinden. Door de campagne is dat niet gebeurd, waarvoor alle begrip. We zullen dat opnieuw opnemen.

Deze namiddag komen mensen van CLT naar mijn kabinet om bijkomende informatie te geven en om ons nog meer te overtuigen. Ze kunnen een extra insteek geven in het kader van de beleidsintenties uit de beleidsnota.

Tot slot wil ik de heer de Kort nog een compliment geven. Mijnheer de Kort, u hebt zelf verwezen naar het goede project in Brasschaat met de school en de sociale woningen erboven. Ik denk dat u ook hebt verwezen naar een project in Berchem met een erfpachtconstructie. Het ging om woningen in eigendom van De Ideale Woning met zoveel renovatiekosten dat het te duur was voor de maatschappij om die te doen. De woningen zijn in erfpacht gegeven. De huurder neemt de renovatiekosten op zich en betaalt een som voor de erfpacht. Ik vind dat een goed initiatief, ook al had u een hogere inzet verwacht. Zes vind ik eigenlijk wel ok – onbekend is onbemind. Hoe meer mensen geloven in die constructies, hoe meer ook banken willen meegaan. Hoe meer publiciteit er wordt gemaakt, hoe meer het kan opbrengen. Ik hoop dat u ook met de rest van de woningen iemand blij kunt maken.

Er heerst een soort wantrouwen bij de banken, maar dat is een beetje aan het wegebben. De Vlaamse Woninglening via de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en het Vlaams Woningfonds staat wel al een aankoop met erfpacht toe.

Of dit een compensatie kan zijn voor het feit dat de regering heeft beslist om af te stappen van de subsidiëring van sociale koopwoningen? Ik ben momenteel bezig met het uitwerken van een conceptnota over hoe we sociale koop zullen aanpakken. Ik sluit niet uit dat dit aanvullend kan zijn, maar ik wil eerst de evaluatie van het steunpunt afwachten. Als daar punten uitkomen waarin ik een meerwaarde zie, ben ik bereid om die op te nemen in de conceptnota.

Minister, ik weet niet of ik in staat ben om u te overtuigen, maar ik ben wel degelijk overtuigd van de meerwaarde van community land trust. Het kan een belangrijk instrument zijn voor mensen die niet in staat zijn om een eigen woning te verwerven en weinig opties hebben. Er is de krapte op de private huurmarkt. Mensen die niet in staat zijn om een eigen woning te verwerven, hebben de keuze tussen zeer weinig. Ze kunnen hopen dat ze snel in een sociale woning terechtkunnen, wat niet altijd het geval is. Zo niet, kunnen ze naar de private huurmarkt gaan waar ze vaak te veel betalen voor een te slechte woning.

U zegt dat mensen niet geneigd zijn om hierin te stappen omdat ze de meerwaarde niet volledig kunnen recupereren. Voor heel veel mensen is het recupereren van de meerwaarde niet de belangrijkste reden. Voor velen die niet in staat zijn om een woning te verwerven, gaat het om woonzekerheid. Voor wie geen woning kan kopen, is de belangrijkste zorg of ze morgen nog op een betaalbare manier kunnen wonen. Heb ik de garantie dat ik morgen nog een goede woning heb tegen een betaalbare prijs? Dat is net wat CLT doet: mensen woonzekerheid verschaffen. Het is niet hun belangrijkste zorg dat ze de meerwaarde niet kunnen recupereren.

Ik ben absoluut voorstander van CLT, maar ik wil het onderzoek van het Steunpunt Wonen afwachten. Als dat er is, kan dit in deze commissie worden besproken. Het is uiteraard aan u om dat te regelen.