Report meeting Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed

– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.

De heer Coenegrachts heeft het woord.

Minister, op 23 december 2022 keurde de gemeente Halle een belastingreglement goed voor het bouwen en herbouwen van bijkomende wooneenheden. Het is een belasting die vooral gericht is op promotoren, en die als doel heeft om hen zoveel mogelijk af te schrikken grote bouwprojecten voor de private sector te realiseren op het grondgebied van de gemeente Halle. Er is geen plaats voor de ‘verappartementisering’ in Halle, ik hoop dat dat Standaardnederlands is. Sociale huisvestingsmaatschappijen worden vrijgesteld van deze belasting. Het reglement maakt dat de realisatie van grote bouwprojecten in de gemeente snel enkele tienduizenden euro’s aan extra belastingen kosten, die natuurlijk, dat mag men verwachten, doorgerekend zullen worden in de verkoop- of huurprijs van de betrokken woningen.

Het lijkt wat haaks te staan op onze ambitie om die woning- en huurmarkt net betaalbaarder te maken. Ik denk dat we dat net moeten doen door het ruimtelijk rendement te verbeteren, en dat zal betekenen dat we hoger en denser gaan bouwen.

De Vlaamse Regering neemt ook heel veel initiatieven om het woonaanbod in Vlaanderen betaalbaarder te maken. Ik denk onder andere aan een recent initiatief dat we hier in het parlement gestemd hebben rond de Vlaamse Rand en het aankoopbeleid daar. In dat kader vernam ik graag uw reactie op deze lokale bouwtaksen, die toch als doel lijken te hebben om het woonaanbod minstens te laten stagneren.

Bent u, minister, van oordeel dat zo een bouwtaks een negatief effect zal hebben op de woningprijzen en het woonaanbod binnen een gemeente? Kunt u daar de effecten preciezer van inschatten?

Minister Diependaele heeft het woord.

Dank u wel, mijnheer Coenegrachts, voor uw vraag.

Het gaat hier om een belastingreglement, en gemeenten hebben een ruime lokale belastingbevoegdheid. Een lokale belasting moet wel altijd verantwoord worden door extra kosten die een gemeente maakt, of een specifiek beleid dat ze wil voeren en waarvoor ze inkomsten ophaalt. In dit geval dient, volgens de motivatie van het bestuur van Halle, de belasting ter compensatie voor de extra kosten die de stad voor elke extra woning moet maken, dat zijn dan de kosten voor infrastructuur en voorzieningen. Daarnaast wijst men er heel algemeen op dat een grotere verdichting meer druk zet op de leefbaarheid, en extra kosten voor de gemeente veroorzaakt.

Het tarief van de belasting op bijkomende wooneenheden en bijkomende kavels is progressief opgevat tot tien bijkomende wooneenheden of tien bijkomende bouwpercelen, omdat de bijkomende taken die de gemeente moet opnemen ten gevolge van het uitvoeren van een project, omvattender en groter zijn naarmate het project groter is. Dat lijkt me moeilijk te verantwoorden vanuit de bijkomende kosten. Waarom zouden de kosten voor infrastructuur of voorzieningen per wooneenheid hoger zijn in grotere projecten? Ik beschouw dat dus toch ook wel wat als een impliciete belasting op extra verdichting.

Positief is wel dat de sociale huisvesting uitgesloten is van de belasting. Er kan dus wel een kanttekening gemaakt worden bij een dergelijk reglement. Over de wettelijkheid van zo’n reglement kan ik me evenwel verder niet uitspreken, dat valt onder de bevoegdheid van mijn collega Somers, de minister van Binnenlands Bestuur.

Wat de impact van dit belastingreglement zal zijn, is moeilijk in te schatten. Er zijn nog gemeenten met een gelijkaardig belastingreglement, zoals Boutersem en Oud-Heverlee, maar ook die zijn te recent om al een impact op het terrein te kunnen vaststellen. En, zoals al meermaals in deze commissie werd besproken, is de evolutie van de woningprijzen afhankelijk van een samenspel van vele factoren, en daarom moeilijk in te schatten.

Zoals ik al vaak heb aangegeven, is het aan de lokale besturen om hun regisseursrol in het woonbeleid op te nemen op basis van hun kennis van de noden op de lokale woningmarkt. Het is daarom aangewezen dat ze inzicht en visie ontwikkelen op de woonbehoefte en de verwachte ontwikkelingen daarin. Vanuit Vlaanderen ondersteunen we de gemeenten daar volop in. Daarnaast blijven we vanuit Vlaanderen inzetten op betaalbaar wonen, via de door jullie allen gekende traditionele instrumenten, en ook via nieuwe instrumenten zoals Wonen in Eigen Streek (WIES) en de geconventioneerde verhuur.

Mijnheer Coenegrachts, ik geef het u graag ook een beetje weer in mijn eigen woorden. Het is altijd een beetje lastig om te moeten reageren op een lokaal bestuur, want dat is natuurlijk ook een rechtstreeks verkozen orgaan. Ik wik en weeg dus mijn woorden.

Een echt cijfermatige inschatting van de impact kunnen we niet geven, maar als u naar mijn mening vraagt, dan gaat het hier wel degelijk puur om extra inkomsten. Het is een belasting die men wil gebruiken, en in sommige gevallen kan men fiscaliteit gebruiken voor gedragssturing om een bepaald maatschappelijk fenomeen wat tegen te werken, te verminderen, of bij te sturen. Maar ik vrees dat het hier, in dit geval, puur op basis van de inschatting die je zou kunnen maken, het wonen duurder gaat maken. Eerst en vooral omdat een ontwikkelaar de kosten die hij moet betalen op een of andere manier altijd gaat doorrekenen in zijn woningprijzen. Ten tweede hebben we in Vlaanderen nood aan aanboduitbreiding om die kosten, of de vraag en het aanbod, in overeenstemming te houden, en dus ook die prijzen onder controle te houden. Dit gaat daar tegenin, want voor ontwikkelaars zal dit misschien een reden zijn om toch ergens anders naartoe te trekken en niet hier te bouwen. Ook om die reden zal dat de woningprijzen omhoog duwen.

Ik heb wel begrip voor het feit dat men probeert om ‘appartementisering’ tegen te gaan. Maar daar zijn heel wat andere instrumenten voor die een lokaal bestuur heeft, zoals stedenbouwkundige verordeningen en dergelijke meer. Dat is hier niet het geval, dat gebruikt men hier niet, vandaar de inschatting dat het puur om belastingen gaat.

Een laatste punt dat mij heel vreemd is, is dat er een heel brede consensus is in Vlaanderen dat we open ruimte zoveel mogelijk willen vrijwaren. Dat is geen gemakkelijke uitdaging, integendeel zelfs, breed maatschappelijk is dat volgens mij een van de moeilijkste uitdagingen voor de komende decennia. Dan is er maar één oplossing voor, en dat is dat we moeten gaan verdichten. Als we het vrijwaren van open ruimte in evenwicht willen houden met het feit dat we ook woningprijzen voor iedereen haalbaar en betaalbaar willen houden, dan gaan we moeten verdichten en zorgen dat we meer wooneenheden op dezelfde ruimte kunnen bouwen dan vandaag. En dan lijkt mij een dergelijk belastingreglement geen goed idee.

Nogmaals, dat is de bevoegdheid van de lokale besturen. Ik ga ervan uit dat zij argumenten hebben die hier niet aan bod gekomen zijn. In dat geval hoor ik die graag, maar het zou mij – in alle eerlijkheid – toch verwonderen.

De heer Coenegrachts heeft het woord.

Dank u wel, minister, vooral voor het antwoorden op de derde vraag die ik zelf niet eens had gesteld omdat u daar inderdaad al zo vaak op hebt geantwoord.

Ik sluit me vooral bij uw persoonlijke beschouwingen aan omdat wij in dit parlement proberen een bouwshift tot stand te brengen. Als de oppositie het ons ooit toestaat, gaan we de woonreservegebieden beschermen met een stolp van lukrake aansnijding. Dat gaat over 20.000 hectare. U zegt dat er veel opdrijvers van woningprijzen zijn. Dat klopt natuurlijk, maar de Nationale Bank heeft toch al een paar keer bevestigd dat vooral grondprijzen een belangrijke drijver zijn. U kunt natuurlijk geen 20.000 hectare juridisch aanbod schrappen en denken dat dat nul effect heeft op woning- en grondprijzen, dat is een illusie. We weten dus dat dat ook een effect zal zijn.

We doen dat om die open ruimte te beschermen, dat is een heel terechte bekommernis en doelstelling die we daarmee nastreven, maar het zal effecten hebben als alle gemeenten beginnen met zich te verzetten tegen de verdichting vanuit de logica dat ze geen appartementen willen. U hebt gelijk dat elke plattelandsgemeente zal zeggen dat ze niet te veel appartementen wil, maar dat hoeft niet de enige manier te zijn om ruimtelijk rendement en verdichting na te streven. Ik heb het daar vaker over met uw collega Demir, ook over hoe we die verdichting dan vormgeven. We wachten nog op de beleidskaders.

Maar ik denk dat we toch allemaal samen, ook lokale besturen, ervoor moeten zorgen dat we op de grond die nog beschikbaar is om op te bouwen, met voldoende zorg voor het ruimtelijk rendement, extra woningen kunnen creëren en het woningaanbod kunnen vergroten, zodat ook de druk op de prijzen daalt, zowel voor huurders als voor verkopers. Dat doe je niet door als gemeente te zeggen dat je vooral vrijstaande woningen wilt die bedoeld zijn voor tweeverdienersgezinnen die veel personenbelasting opleveren, want dan krijg je een vrij elitaire gemeente en duw je de sociaal zwakkeren naar elders, en door daarnaast te zeggen dat je wel vriendelijk zult zijn tegen de sociale huisvestingmaatschappij mocht die hier een projectje willen doen door ze niet te belasten. We gaan echt allemaal samen, dus met de private markt en de sociale woningmarkt, moeten zorgen voor dat betaalbaar woonaanbod en dat kan alleen door te zeggen dat je een slimme visie op verdichting hebt en dat doe je niet door dit soort belastingreglementen. Zoals u terecht zei, doe je dit door ruimtelijke instrumenten zoals een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP).