Report meeting Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed

– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.

Mevrouw Smeyers heeft het woord.

Minister, collega Sminate zei daarnet dat uw beleid op z’n minst is opgevallen. We gaan het nu hebben over nog een item van uw beleid dat niet onopgemerkt is voorbijgegaan, namelijk het stelsel van geconventioneerd huren.

Op de laatste ministerraad van 2022 gaf de Vlaamse Regering groen licht voor de invoering van het nieuwe stelsel van geconventioneerd verhuren. Binnenkort zullen private initiatiefnemers of woonmaatschappijen woningen kunnen realiseren die verhuurd worden aan een specifiek afgebakende doelgroep van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden. 

Dat nieuwe stelsel biedt de mogelijkheid dat private initiatiefnemers gemengde woonprojecten kunnen realiseren. We gaan dus naadloos over van de vorige vraag naar deze. Het betreft gemengde woonprojecten bestaande uit sociale én geconventioneerde huurwoningen. Daarnaast zullen woonmaatschappijen, zowel de private als de sociale huisvestingsmaatschappijen, de mogelijkheid hebben om geconventioneerde huurwoningen te bouwen.  

Het stelsel van geconventioneerde huur vervangt het systeem van bescheiden huurwoningen, als ik het goed heb begrepen. Het is de bedoeling om deze woningen aan te bieden aan gezinnen en alleenstaanden die voldoen aan bepaalde inkomens- en eigendomsvoorwaarden. Dat is altijd het geval, er zijn voorwaarden waaraan voldaan moet worden, maar ze zullen uiteraard anders zijn. De woningen zullen worden aangeboden aan een lagere markthuurprijs. 

Deze nieuwe maatregel moet mee bijdragen aan een verhoging en een versterking van het aanbod aan betaalbare en kwaliteitsvolle huurwoningen. Dat is een wederkerende bezorgdheid binnen uw departement, minister.

Mijn vraag aan u is of u de uitvoeringsmodaliteiten van dit systeem van geconventioneerd huren kunt uitleggen? Kunt u toelichten wie de rechthebbenden zijn, wat de termijnen zijn, wat de specifieke voorwaarden zijn waaraan verhuurders en huurders moeten voldoen, wat de maximale huurprijs is, enzovoort?

Wat zijn de volgende stappen in de uitrol van dit initiatief? 

Wat zijn de verwachtingen en beoogde resultaten van deze maatregel, op korte, middellange en lange termijn? 

Het is trouwens een goed initiatief.

Mevrouw Jans heeft het woord.

Ook ik heb een vraag over die bewuste beslissing van enkele weken geleden, eind vorig jaar. Het besluit dat u hebt genomen legt de basis voor een heel nieuw woonbeleidsinstrument, namelijk het stelsel van de geconventioneerde huur. Het is een besluit dat zowel de klassieke woonactoren als de private ontwikkelaars zal activeren om het aanbod aan betaalbare en sociale woningen te verhogen. Het besluit is zeer welgekomen. Veel mensen wachten ofwel op een sociale woning of zijn actief op zoek naar een betaalbare woning. Het is dus heel belangrijk om daarop in te zetten.

Het systeem van geconventioneerde huur krijgt een plek in zogenaamde gemengde projecten. Als u het ons vraagt is dit het model van de toekomst: een mix van sociale, betaalbare en reguliere woningen. Dat zorgt voor interactie en cohesie, en heeft ontzettend veel potentieel om aangename woonprojecten te ontwikkelen. Vroeger ontwikkelden we grootschalige projecten met enkel en alleen sociale woningen. Veel van die oude wijken zijn nu aan renovatie toe en er is ook veel leegstand. Wij hopen nu dat deze gemengde projecten ook echt zullen bijdragen aan een aangenamer woonklimaat voor iedereen die daarin zijn of haar plek vindt. Ik denk ook wel dat die mix daartoe kan bijdragen.

U hebt ook gecommuniceerd over het systeem. Het is duidelijk dat binnen de gemengde projecten de sociale woningen zullen worden verhuurd door de woonactoren. Voor de verhuur van de betaalbare private woningen start u met dit nieuwe project.   

Minister, ik heb hierover enkele vragen. 

Hoe zult u het te ontwikkelen project rond geconventioneerd huren uitrollen in Vlaanderen? Welke actoren brengt u samen om dit nieuwe project op te zetten? 

Welke ambities koestert u? 

Wanneer en hoe, en met welke criteria, wordt een evaluatie voorzien?

Ten slotte: hoe schat u de evolutie van gemengde projecten in voor de komende jaren? Hoe gaat u private ontwikkelaars en woonactoren warm maken om hier volop op in te zetten? 

De heer Veys heeft het woord.

Minister, u hebt op 11 januari gecommuniceerd over de maatregelen die op 23 december beslist zijn. Het betreft een voorontwerp, als ik me niet vergis. U communiceerde dat u een budget van 575 miljoen euro vrijmaakt voor de bouw van zesduizend sociale en geconventioneerde huurwoningen in gemengde projecten. Er wordt gesproken over drieduizend sociale en drieduizend geconventioneerde woningen, maar dat is geen zekerheid, als ik het besluit lees dat vandaag voorligt.

Een deel van die 575 miljoen euro gaat naar maandelijkse subsidies voor de verhuur van geconventioneerde huurwoningen en een deel naar maandelijkse subsidies voor de verhuur van sociale huurwoningen. Als ik me niet vergis was er in november nog sprake van min 1 procentleningen en renteloze leningen. Die zijn nu uit het voorstel verdwenen, zoals ik het lees. Voor sociale huurwoningen spreekt men van een periode van in principe 27 jaar. Voor geconventioneerde huurwoningen is dat minimaal 9 jaar en maximaal 27 jaar, als ik mij niet vergis. 

Minister, daar volgen heel wat vragen uit, om te beginnen wat betreft het budget. Wat betreft de maandelijkse subsidies: welk bedrag uit die 575 miljoen euro, waarvan u aankondigde dat het zal dienen voor de gemengde projecten, komt uit het FS3-budget, het niet-bestede budget van 2021 dat niet besteed is geraakt in 2022? Hoeveel bedraagt dat? Zal het deel dat uit het FS3-budget getransfereerd wordt, enkel en alleen dienen voor de woningen in het sociale segment, voor de sociale verhuurwoningen? Ik verwijs ernaar dat de cd&v-fractie dat als een absolute eis had geformuleerd toen u een eerste keer op de proppen kwam met uw voorstel. Wat is het totale budget voor deze maatregel?

Welk deel van de 575 miljoen euro wordt voorzien voor het geconventioneerde segment? Vanwaar komt het budget voor het geconventioneerde segment? In de nota zegt u dat het vanuit andere middelen komt. Ik kon uit uw besluit niet afleiden waar het vandaan komt.

Klopt het dat de private initiatiefnemer na 9 jaar geen huurkorting meer hoeft te geven? Is het met andere woorden mogelijk dat de geconventioneerde huurwoningen al na 9 jaar verdwijnen en ze vanaf dan aan de markthuurprijs worden verhuurd? Dan zou men met een overheidstegemoetkoming slechts 9 jaar garantie hebben op betaalbare, geconventioneerde huurwoningen. Hoe zit het dan voor de sociale huurwoningen? Worden die met zekerheid 27 jaar verhuurd aan een sociaal tarief? Ik begrijp uit het besluit dat de sociale huisvestingsmaatschappij deze woningen van de ontwikkelaar huurt en doorverhuurt als sociale woning. Binnen welk stelsel gebeurt dat? Is dat binnen het SHM-stelsel (sociale huisvestingsmaatschappij)? Het is belangrijk om te weten welke huurprijs die huisvestingsmaatschappij daarvoor moet vragen. Of is dat via het systeem van de sociale verhuurkantoren? Op welke manier moet dat gebeuren? Ik wil weten welk gat de woonmaatschappij zal moeten toerijden tussen de gevraagde huurprijs aan de sociale huurder en wat ze aan de bouwpromotor moet betalen.

Waarom voorziet u na die 27 jaar geen voorkooprecht zodat die woningen toch minstens sociale woningen kunnen blijven? Ik denk dat u met mij akkoord gaat dat het belangrijk is om een duurzaam woonbeleid te voeren. Waarom hebt u daar geen voorkooprecht in voorzien, of overweegt u om dat alsnog toe te voegen?

Er wordt slechts 25 procent verplichte huurkorting voorzien voor de sociale huurwoningen. Zij krijgen van u een maandelijkse subsidie van 40 procent, waarvan 25 procent verplicht in de vermindering van de huurprijs moet worden gegeven. Dat betekent dat deze nog steeds aan een vrij hoge prijs zullen worden verhuurd. Dat lijkt voor de Vooruitfractie een veel hogere prijs dan een SHM-woning vandaag. Mag de kandidaat-huurder in dat geval de woning uit het gemengde project weigeren op basis van de gebrekkige betaalbaarheid? Zo ja, vreest u niet dat dit massaal zal gebeuren? Wat betekent dat dan voor de toewijzing van de doelgroep die de hoogste woonnood heeft in Vlaanderen?

U geeft private initiatiefnemers een maandelijkse bonus van 15 procent boven de markthuurprijs. Loopt u daar niet het risico om te oversubsidiëren? Hoe kijkt u daarnaar? Bent u ervan overtuigd dat dat niet het geval zal zijn? Zo neen, waarom niet? 

Zijn er naast de rijkelijke maandelijkse subsidies nog extra voordelen die private ontwikkelaars ontvangen in het kader van de gemengde projecten? Zijn daar nog beheerskosten en dergelijke aan verbonden?

Mijn laatste vraag had ik niet op voorhand ingediend. Dit is een voorontwerp. Dat betekent dat de Raad van State zich nog moet uitspreken. Wanneer verwacht u antwoord te krijgen van de Raad van State, dit met het doel om zicht te krijgen op de definitieve regeling van deze gemengde projecten?

Mevrouw Van Volcem heeft het woord.

Minister, via het systeem van het geconventioneerd verhuren wilt u dus het aantal kwalitatieve en betaalbare huurwoningen in Vlaanderen optrekken met ruim 6000 eenheden. Als ik er vandaag Het Laatste Nieuws op pagina 20 op nalees, dan denk ik dat uw maatregel zeker niet te vroeg komt. De helft hiervan – van die 6000 eenheden – zouden sociale woningen zijn, de andere helft betaalbare private huurwoningen. Om dit klaargespeeld te krijgen, wordt ook de private sector betrokken. Ik weet dat sommige partijen daar kritiek op hebben, maar als we zien dat alle sociale huisvestingsmaatschappijen samen vorig jaar maar 668 wooneenheden hebben gerealiseerd – dat betekent amper 2 per gemeente –, dan denk ik dat het een goede zaak is dat er meer actoren worden betrokken. De private ontwikkelaars zijn evenwel beperkt tot het realiseren van minstens een derde betaalbare private huurwoningen, een derde sociale woningen en een derde vrij te kiezen.

De sociale huurwoningen zullen worden verhuurd via woonmaatschappijen. De huurder krijgt een korting van minstens 15 procent ten opzichte van de normale markthuurprijs. Deze wordt op basis van een digitaal en objectief inschattingsmodel berekend. De maximale huurprijs wordt bovendien afgetopt op 900 euro of 1000 euro, afhankelijk van de locatie van de woning. Vandaag is dit gemiddeld 887 euro, bepaalt de private markt. 

Om er zeker van te zijn dat de betaalbare private huurwoningen bij de juiste doelgroep terecht zullen komen, zal worden gewerkt met een attesteringssysteem. Kandidaten zullen moeten kunnen aantonen dat ze geen eigendommen in het buitenland bezitten en dat ze binnen de vooropgestelde inkomensgrenzen verdienen.

Hierover heb ik toch enkele vragen.

Ten eerste, minister, hoe zult u de private ontwikkelaars warm maken om mee in dit verhaal te stappen? Uw initiatief is eigenlijk tot stand gekomen – wat het … (onverstaanbaar) – op een moment dat de rente zeer laag was: 1 procent. Vandaag is de gemiddelde rente 3,4 procent. Zal dat daarop een invloed hebben, zowel naar doelstelling als naar budget?

Hebt u hierover contact gehad met de sector? Wat waren de bevindingen?

Hoeveel projecten denkt u dat er het eerste jaar ingediend zullen worden? Wat wenst u? Die zesduizend eenheden, wanneer zullen die worden gebouwd? 

Waar hebt u de grens getrokken voor private betaalbare huurwoningen? Hangt hier ook een maximum huurprijs aan vast zoals bij de sociale huurwoningen? Zo ja, hoeveel bedraagt dan die maximumhuurprijs?

Als u spreekt over langdurig verhuur om in aanmerking te komen voor financiële tussenkomsten, over hoelang spreekt u dan? Maakt u hierin onderscheid tussen sociaal verhuren en privaat verhuren?

De markthuurprijs voor het bepalen van de sociale korting wordt vastgesteld op basis van een objectief inschattingsmodel. Welke criteria zullen hier gehanteerd worden, naast regio’s?

Wie zal de inkomensvoorwaarden voor betaalbare huurwoningen aftoetsen?

Waar zullen kandidaat-huurders hun attest dan kunnen aanvragen?

Bijkomend denk ik, minister, dat het inelastisch aanbod in Vlaanderen eigenlijk een van de grootste problemen is. Je ziet dat voor nieuwbouw, maar je ziet dat ook voor huurwoningen. En ik denk dat, met de stijgende rente, heel veel mensen langer op die huurmarkt zullen blijven en dat de bestaande huurpanden in de nabije toekomst nog hoger zullen worden in prijs. Mijn vraag is ook: zult u nog, bijkomend aan wat is aangekondigd, initiatief nemen?

Minister Diependaele heeft het woord.

Collega’s, dank u wel voor jullie vragen. We hebben een uitgebreid antwoord dat op de meeste van jullie bezorgdheden ingaat. Mocht er toch iets missen, vraag gerust. Er zijn ook een paar bijkomende vragen gesteld waarop ik zal proberen te antwoorden. Als er nog zijn, horen we het wel. Ik ga jullie vragen om uitleg samen beantwoorden.

Eerst en vooral ga ik ingaan op het uitvoeringsbesluit. Op 23 december 2022 werd het uitvoeringsbesluit voor een eerste keer principieel goedgekeurd door de Vlaamse Regering. Ik zal u hierna de contouren van het uitvoeringsbesluit punt voor punt meegeven.

Het nieuwe systeem beoogt de druk op de volledige woonmarkt te verlichten. Belangrijk is dus dat we deze maatregel voor de volledige woonmarkt nemen. Wat het aanbod betreft, heeft Vlaanderen zich altijd gefocust op het louter sociale segment. Nu maken we werk van een paradigmashift in het Vlaamse woonbeleid, weg van een exclusieve focus op het sociale, naar een bredere focus.

Private initiatiefnemers en woonmaatschappijen zullen via een subsidie financieel worden gestimuleerd tot het realiseren van gemengde woonprojecten bestaande uit sociale en geconventioneerde huurwoningen.

De voorwaarden zijn voor de private initiatiefnemer en de woonmaatschappij grotendeels gelijk, maar op een aantal punten zijn er wel verschillen. Een private initiatiefnemer moet de zogenaamde eenderderegel respecteren. Die regel betekent dat het project uit minstens een derde sociale huurwoningen én minstens een derde geconventioneerde huurwoningen moet bestaan. Het is heel belangrijk: de private ontwikkelaar moet de beide doen. De private initiatiefnemer verhuurt de sociale woningen aan de woonmaatschappij die vervolgens onderverhuurt aan de sociale doelgroep volgens het SVK-model (sociaal verhuurkantoor). Mijnheer Veys, dat is al een belangrijk antwoord voor u. Indien de woonmaatschappij die op dat grondgebied actief is, het sociaal segment niet kan inhuren, moet het project uit minstens twee derde geconventioneerde huurwoningen bestaan. Dat is natuurlijk louter hypothetisch. Het resterende gedeelte kan de private initiatiefnemer vrij invullen. Het vrij in te vullen deel kan bestaan uit sociale, geconventioneerde of private woningen en koopwoningen.

Een woonmaatschappij is daarentegen niet verplicht om in een woonproject een combinatie van sociale en geconventioneerde huurwoningen te realiseren. Zij kan dus ook kiezen voor een project met alleen maar geconventioneerde huurwoningen. Een huisvestingsmaatschappij heeft dus een grotere vrijheid. Woonmaatschappijen zullen echter wel met een andere beperking rekening moeten houden: het aantal geconventioneerde huurwoningen dat een woonmaatschappij mag realiseren, is begrensd tot hoogstens 20 procent van het jaarlijkse investeringsvolume. De kerntaak van een woonmaatschappij blijft dus om sociale woningen te bouwen en te renoveren. Dat lijkt me evident: een woonmaatschappij moet de focus houden op het sociale woonsegment.

Wat de tussenkomst zelf betreft – en dat is heel belangrijk want er wordt een beetje mist rond gespuid –, die bedraagt 40 procent van de markthuurprijs voor een sociale huurwoning en 30 procent van de markthuurprijs voor een geconventioneerde huurwoning. De markthuurprijs wordt berekend op basis van de huurschatter. Op die markthuurprijs wordt vervolgens minstens 25 procent korting verstrekt in het sociale segment en minstens 15 procent in het geconventioneerde. Daar kom ik verder nog op terug. De subsidie wordt verleend voor een periode van maximaal 27 jaar.

Onder bepaalde voorwaarden kan de subsidie – per woning – ook worden geschorst, bijvoorbeeld wanneer niet voldaan is aan minimale woningkwaliteitsnormen, wanneer niet wordt verhuurd aan de beoogde doelgroep enzovoort. Als de ontwikkelaar zich niet houdt aan de afspraken die gelden om aan de doelgroep te verhuren en om prijskortingen te krijgen, zal hij ook de subsidie niet krijgen. Dat lijkt me maar logisch.

Zoals ik al aangaf, moeten geconventioneerde huurwoningen aan een welbepaalde doelgroep worden verhuurd. De spelregels zijn daarbij als volgt. Het inkomen van de kandidaat-huurder mag de maximale inkomensgrenzen van de doelgroep 2 van de Mijn VerbouwPremie niet overstijgen. Het gaat over 46.170 euro voor een alleenstaande, 65.960 euro voor een alleenstaande met één persoon ten laste, te verhogen met 3700 euro per persoon ten laste vanaf de tweede persoon ten laste, 65.960 euro voor andere personen, te verhogen met 3700 euro per persoon ten laste. Daarnaast mag de kandidaat en zijn gezinsleden geen woning of perceel, bestemd voor woningbouw, volledig in volle eigendom hebben.

Om te bewijzen dat men aan die voorwaarden voldoet, zullen geïnteresseerde kandidaat-huurders een voucher, een soort van attest kunnen aanvragen bij het agentschap Wonen. Na toetsing van de inkomens- en eigendomsvoorwaarden verkrijgt de kandidaat-huurder een voucher.

De geconventioneerde verhuurder moet, na goedkeuring van de subsidie, het geconventioneerd woonproject lanceren op een webplatform van Wonen in Vlaanderen, zodat geïnteresseerde kandidaat-huurders zich bekend kunnen maken. De oproep tot kandidaatstelling moet minstens een maand openbaar zijn. Indien de kandidaat-huurder interesse heeft in een geconventioneerd woonproject moet hij zich aanmelden op het webplatform.

Na afloop van de termijn van de oproep tot kandidaatstelling selecteert Wonen in Vlaanderen door middel van loting een groep van kandidaat-huurders, die dubbel zo groot is als het aantal woningen in het project. Wonen in Vlaanderen kent iedere persoon uit de geselecteerde groep een rangnummer toe.

De verhuurder moet de geconventioneerde woning verhuren aan de persoon met het laagste rangnummer, behalve wanneer het gaat om een huurder die vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, of wanneer het gaat om een huurdersgezin waardoor de bezettingsnorm van de woning zou worden overschreden. Op die manier willen we de verhuring van geconventioneerde woningen, die met ondersteuning door publieke middelen worden gebouwd, eerlijk doen verlopen.

Daarnaast gaan we periodiek kijken of de huurder nog tot de doelgroep behoort. Voor iedere vervaldag van de huurovereenkomst moet de verhuurder de huurder verwittigen dat hij opnieuw een voucher moet aanvragen, als de huurder de huur wil verderzetten. Zonder geldige voucher zegt de verhuurder de overeenkomst op. Conform artikel 16 van het Vlaams Woninghuurdecreet vervalt de overeenkomst voor het eerst na een periode van negen jaar. Nadien wordt de overeenkomst telkens met een periode van drie jaar verlengd, wat betekent dat de verhuurder, vanaf de verlenging, elke drie jaar moet nagaan of de huurder nog over een geldige voucher beschikt.

Ook kandidaat-socialehuurders kunnen een geconventioneerde woning inhuren. Ze komen sowieso in aanmerking voor een voucher en kunnen zich dus kandidaat stellen voor een geconventioneerde woning, maar ze hebben wel geen voorrang binnen de verruimde doelgroep. Maar ze hoeven zich natuurlijk niet kandidaat te stellen en zullen dus ook nooit van de wachtlijst worden geschrapt.

Dus, mijnheer Veys, met alle respect, maar uw tweet daarover is niet waar. U schrijft: “Sociale huurders komen dus ook in aanmerking voor een geconventioneerde huurwoning … als ze die kunnen betalen natuurlijk. Weigeren kan terug beneden de wachtlijst vliegen betekenen, geen garantie dus dat kandidaat-socialehuurders aan de bak komen.” Dat klopt niet.

De verhuurder moet rekening houden met volgende voorwaarden.

De geconventioneerde huurwoning moet, zoals gezegd, verhuurd worden aan een persoon die is uitgeloot door Wonen in Vlaanderen en over een geldige voucher beschikt.

De huurprijs voor de geconventioneerde huurwoning is de markthuurprijs verminderd met een korting van minstens 15 procent.

In elk geval mag de huurprijs verminderd met de korting in heel Vlaanderen nooit meer dan 900 euro en in centrumsteden nooit meer dan 1000 euro bedragen.

De huurprijs voor de sociale huurwoningen, gerealiseerd door de private initiatiefnemer die de woonmaatschappij inhuurt – het SVK-model – bedraagt de markthuurprijs verminderd met een korting van minstens 25 procent. Dat is een vierde goedkoper.

Bovendien kan de woonmaatschappij die de sociale woningen binnen de gemengde projecten zal inhuren, een extra korting – dus boven op de 25 procent – negotiëren voor de andere voordelen die verbonden zijn aan het SVK-model: het verlaagd btw-tarief, geen risico op leegstand en betalingsachterstand en de ontzorging, zoals dat ook vandaag regulier gebeurt. Daarnaast zal de sociale huurder deze voordelen cumuleren met de huursubsidie. Dat is tot 177 euro voor een alleenstaande.

De optelsom van die drie – de 25 procent korting, huursubsidie en extra onderhandelde korting – zal leiden tot een betaalbare sociale huurprijs.

Het systeem bevat voldoende garanties om te komen tot een betaalbare sociale huurprijs. De huursubsidie zorgt er bovendien voor dat er rekening wordt gehouden met het inkomen van de sociale huurder. De woonmaatschappij heeft bijgevolg geen reden om niet in te stappen in een minimaal aandeel van één derde sociaal.

Daarmee klopt ook uw tweede tweet niet, mijnheer Veys. Ik lees hem voor: “Want een woonmaatschappij moet die woning inhuren en sociaal doorverhuren. Aan een huurprijs van 900/1000 euro betekent dat zelf het gat toerijden. En als ze dat niet kunnen, dan moet de ontwikkelaar geen sociale huurwoningen voorzien, enkel twee derde geconventioneerd.” Die ‘900/1000’ klopt niet.

Dit alles maakt ook duidelijk dat dit geenszins een verhaal is van een onevenredig voordeel uitkeren aan de private sector.

Er wordt inderdaad een financiële prikkel geboden aan initiatiefnemers om in te stappen in het systeem. Hiermee proberen we hen aan te sporen om in te zetten op het ontwikkelen van dat sociaal en betaalbaar aanbod. We hebben hier als samenleving immers nood aan. Hier knelt het schoentje op onze Vlaamse woningmarkt het hardst.

Eerlijk waar, ik heb gevraagd aan die private ontwikkelaars of ze het zouden doen voor mijn ‘schone ogen’, maar daartoe waren ze niet bereid. Dus inderdaad, we moeten daar enige financiële prikkel aan geven, dat lijkt me ook evident. Dat is ook zo bij een SVK of het SVK Pro-systeem. Aan dat hele systeem moeten we inderdaad een prikkel geven en die zit dus ook hierin omdat ze het op jullie vraag waarschijnlijk ook niet zullen doen, maar al zeker niet op mijn vraag.

Maar merk op dat dit een evenwichtig verhaal is waar ook heel wat voorwaarden en plichten aan gekoppeld zijn. Zo kan men zijn huurprijs niet vrij bepalen en kan men niet vrij kiezen wie de woningen betrekt.

Het systeem is dus nu zo geconcipieerd dat ontwikkelaars betaalbaar en sociaal kunnen ontwikkelen en een marktconform rendement kunnen krijgen. Zo proberen we een extra impuls te bieden in vergelijking met de gekende systemen, bijvoorbeeld SVK Pro. Dat stelsel leverde tot op de dag van vandaag … Is er eigenlijk iemand die dat weet, hoeveel woningen we bij SVK Pro gerealiseerd hebben? Dat zijn er twaalf. Dus ik denk dat er nood was aan meer inspanningen.

Dan kom ik tot de overheidsmiddelen voor de subsidies.

Het FS3-budget dat werd overgedragen uit 2021 en op het einde van 2022 niet is benut, zal ingezet worden voor gemengde projecten die de realisatie beogen van sociale en geconventioneerde huurwoningen door maatschappijen en private initiatiefnemers. Dit onbenutte budget zal de komende jaren namelijk niet leiden tot FS3-uitgaven in de begroting van het beleidsveld Wonen en financieringsuitgaven in de begroting van F&B. In de begrotingsopmaak van 2023 wordt ervan uitgegaan dat jaarlijks op die manier 12,8 miljoen minder FS3-uitgaven zullen gebeuren. Dat budget zal ik inderdaad enkel inzetten voor subsidies in het sociale segment. Ik heb daar geen enkel probleem mee. Dat is de afspraak die we gemaakt hebben. Wij houden ons daar zeer loyaal aan. Op 27 jaar komt dat neer op 346 miljoen euro. Dat is theoretisch de omrekening.

Daarnaast voorzie ik in 8,5 miljoen euro voor het geconventioneerde segment. Deze middelen worden gecompenseerd vanuit de beleidskredieten van het beleidsveld Wonen. Gedurende 27 jaar komt dat neer op een budget van 229 miljoen euro.

Samen geeft dat een beschikbaar budget over 27 jaar van 575 miljoen euro. Ik weet en begrijp dat daar een gevoeligheid rond bestaat. Ik houd me zeer loyaal aan de afspraak die daar gemaakt is.

Mijnheer Veys, u vraagt dan vanwaar die 8,5 miljoen euro komt. Dat is van andere plaatsen waar er budgetten onderbenut werden. Dat is een beetje de regeling die we – bij begroting komt dat regelmatig aan bod trouwens – meer en meer proberen toe te passen: het Nederlandse concept dat iedere minister zijn eigen broek moet ophouden en dan zelf kan gaan kijken binnen zijn eigen budgetten – dat is volgens mij een heel goed principe – waar hij geld kan vinden om op andere zaken nieuwe instrumenten in te zetten. Dat dient om te vermijden dat er telkens meer vragen gesteld worden aan de begroting. En dat werkt ook. Ik ging daar nu nog iets over zeggen, maar ik ben het kwijt.

Ten derde, betrokkenheid van de private sector en oproep gronden en panden.

Terwijl het regelgevend proces verder loopt, zal de Vlaamse Regering in het voorjaar een oproep lanceren die zich in de eerste fase richt tot verschillende bestuursniveaus en de sociale woonactoren. Onder meer lokale besturen en semipublieke organisaties zullen worden gevraagd of ze interesse hebben om gronden of gebouwen in te zetten waarop private initiatiefnemers gemengde projecten kunnen realiseren.

Op de aangeboden gronden en de aangereikte te herbestemmen panden zullen de private initiatiefnemers een tijdelijk zakelijk gebruiksrecht verkrijgen – dat is een erfpacht- of opstalrecht – en woonprojecten kunnen realiseren door middel van een overheidsopdracht – dus concurrentiegerichte dialoog. Deze oproep beoogt een bijkomende aanmoediging voor private initiatiefnemers om gemengde projecten te realiseren. Daarnaast voorzie ik ook een oproep naar private investeerders om in een open systeem gemengde projecten te ontwikkelen op private grond die voldoen aan de subsidievoorwaarden.

Ik wil tot slot de beoogde doelstelling benadrukken, namelijk het verhogen van het aanbod aan zowel sociale als betaalbare private huurwoningen. Mijnheer Veys, ik begrijp natuurlijk de oppositietaal en dat in uw eerste vraag vandaag iets stond over de aanboduitbreiding waar niks gebeurt. Dit is het mooiste voorbeeld dat daar wel iets gebeurt, dat we daar wel mee bezig zijn en er proberen op in te zetten.

Ik ben ervan overtuigd dat het nieuwe instrument van geconventioneerde verhuur dit teweeg kan brengen. Om dit mogelijk te maken, zal ik inzetten op het sensibiliseren en informeren van woonmaatschappijen en private initiatiefnemers om geconventioneerde huurwoningen te realiseren, al dan niet in combinatie met sociale huurwoningen. Dat hangt ervan af: voor private ontwikkelaars is dat verplicht, voor woonmaatschappijen niet per se. Uiteraard is het afwachten hoe groot het aandeel geïnteresseerden, kandidaat-huurders en geconventioneerde huurders zal zijn.

En om al direct op een bijkomende vraag van mevrouw Van Volcem te antwoorden: het feit dat die rente stijgt, maakt het eigenlijk nog aantrekkelijker om in ons systeem in te stappen. U gaat mij dat op andere domeinen niet horen zeggen natuurlijk, maar op dit punt is het een voordeel dat die rente stijgt. Dat is geen algemene stelling, dat begrijpt u wel.

Aangezien het om een volledig nieuw huursysteem gaat, zal het na een periode van twee jaar worden geëvalueerd. Het is mijns inziens te vroeg om de evaluatiemethodiek vast te pinnen. Jullie weten ook dat de gemiddelde doorlooptijd van bouwprojecten in het algemeen heel lang is, meestal langer dan een legislatuur. We moeten dat dus bekijken op langere termijn.

Mijnheer Veys, wat uw vraag betreft over de Raad van State, het zit nu bij de adviesorganen, waaronder onder andere in elk geval de Privacycommissie. Daarnaast moet ook over het decreet gestemd worden. Als ik me niet vergis, komt dat volgende week of de week nadien. Daarna gaat het uitvoeringsbesluit naar de Raad van State.

Mevrouw Smeyers heeft het woord.

Minister, u maakt duidelijk vaart met dit initiatief. Dat is een zeer goede zaak.

Ik dank u voor uw toelichting en ik ben er meer en meer van overtuigd – en dat meen ik – dat dit echt een succes zal worden. Het is een win-winsituatie, zowel voor huurders, sociale huurders, – ik noem ze nu nog – bescheiden huurders in het geconventioneerd systeem, en voor verhuurders. Dat SVK-principe, het SVK-model heeft zijn resultaten en zijn succes al bewezen. Ik denk dus dat het heel goed is dat dat model gekopieerd wordt en toegepast wordt op dit systeem van verhuren.

Het zijn, ook voor kleinere ontwikkelaars en kleinere investeerders, momenteel barre tijden. Ik denk dat u daar dan ook op zult inspelen, door hen toch wel wat subsidies toe te kennen, maar langs de andere kant dan ook uw domein Sociaal Wonen niet uit het oog verliest en daar het aanbod creëert. Dat is eigenlijk het belangrijkste: dat we het aanbod vergroten voor alle huurders, de private huurders, de bescheiden huurders, de sociale huurders, via een eerlijk systeem; dat we niet werken met een zelfgekozen huurder, maar via die loting tot een eerlijk systeem komen.

Wij hebben als lokale overheden ook altijd een gemeentelijk actieplan sociaal wonen moeten opstellen en doorgeven aan Wonen in Vlaanderen. Dat kan misschien als basis gebruikt worden om ook de lokale besturen daarin te betrekken. Die gronden die op die lijst staan, kunnen misschien prioritair in aanmerking komen om aangesneden te worden voor de ontwikkeling van dit zeer goede initiatief.

Mevrouw Jans heeft het woord.

Minister, ik dank u voor uw uitgebreide antwoord. Er rest me enkel nog één vraag.

Minister, staat u achter het principe en wilt u het mogelijk maken dat na het verstrijken van de geconventioneerde huurperiode de woonactor of de dan gekende woonmaatschappijen een voorkooprecht krijgen voor de betreffende woningen?

De heer Veys heeft het woord.

Minister, dank u voor de antwoorden. Ik heb maar twee minuten, ik ga dus wat sneller spreken.

Ik apprecieer het dat u naar mijn tweets verwijst. Het moet zijn dat ik pertinente vragen stel. Het zorgt voor een beter debat, denk ik dan.

Ik ben het eens met u dat we naar een paradigmashift moeten streven. Het was ook de doelstelling van de Vooruitfractie toen we aan deze legislatuur begonnen: minder focus op eigenaarschap, op eigendom maar sterker inzetten op de vergeten huurmarkt.

Ik stel enkel vast dat u geen poging doet om de sociale last opnieuw in te voeren als het gaat over wonen in eigen streek, een oud element uit het decreet Grond- en Pandenbeleid dat werd vernietigd. Voor de sociale last verwijst u door naar de lokale besturen waar u trouwens niet streng genoeg voor bent.

Ik maak me wat zorgen over de onderverhuring van het SVK-model. Ik ga wat berekeningen moeten maken met de markthuurprijzen. Het besluit was niet het meest heldere en het is niet altijd evident om alles te interpreteren. Ik was vooral bezorgd dat men voor 900 euro sociale huurwoningen zou onderverhuren. SVK’s huren doorgaans niet aan die prijzen.

Er is een risico dat er weinig sociale huurwoningen bij komen. Het is belangrijk dat er garanties zijn dat het een derde aan sociale huurwoningen er overal goed in zit, zodat er meer sociale huurwoningen zijn. Het moet de absolute doelstelling zijn.

Minister, ik heb nog enkele heel korte bijkomende vragen.

Het gaat over 27 jaar. Gaat u er dan van uit dat de onderbestedingen voor de FS3-leningen permanent blijven? Er moeten telkens wel middelen uit komen. U verwijst naar 12,8 miljoen euro minder FS3-uitgaven, en dat is maar een projectie voor een jaar. U gaat er dan feitelijk van uit dat de sociale woningbouw de volgende 27 jaar zo slecht blijft lopen. Wat als dat niet het geval is? Laat ons hopen dat het de ambitie is. Hoe gaat u dan bijsturen?

Een concrete vraag. Werd dit voorstel uitgewerkt met academici, met mensen uit het steunpunt? Waarom? Ik heb een van de laatste adviezen van de Vlaamse Woonraad over geconventioneerd wonen van juni 2019 gelezen, drie maanden voor u minister van Wonen werd en de Vlaamse Woonraad meteen afschafte. Een belangrijke vraag is: is bij verdere uitwerking van het geconventioneerd verhuren de toewijzing aan de meest inkomenszwakke huishoudens een aandachtspunt? Ik maak me daar met deze hervorming fundamenteel zorgen over.

U zegt dat u nu wel degelijk inzet op aanbod. Goed, maar er is nog geen woning gebouwd. Ik zou toch opletten: u ondergroef daarnet het SVK Pro-model, ingevoerd door uw voorgangster Liesbeth Homans, twaalf woningen. Ik weet ook nog dat minister Homans hoog van de toren riep dat dit alles zou oplossen. Die hoerastemming ... Ik zal de eerste zijn om u te feliciteren als we beginnen te bouwen en als we garanties hebben dat er in Vlaanderen meer sociale huurwoningen bij komen.

Mevrouw Van Volcem heeft het woord.

Minister, ik dank u voor uw uitgebreide antwoord.

Ik ben het eigenlijk totaal niet eens met de kritische stemmen. Ik denk dat de kritische stemmen eerst en vooral in eigen boezem moeten kijken. Als men ziet dat er maar 668 woningen bij zijn gekomen, dan denk ik dat het systeem dat hier voorligt, een zeer faire kans moet krijgen. We moeten de tegenstelling niet versterken.

Het kan een goede zaak zijn, want eigenlijk gaat het om een vrijwillige realisatie van sociale mix. Die vrijwilligheid is belangrijk en kan de private en de sociale sector een impuls geven. Als er rechtszekerheid is, als er toegang is tot krediet en een zeker rendement, dan denk ik dat het inelastisch aanbod kan verhogen.

Ik ben eerder een creatief persoon. Mijnheer Veys, blijf niet in de naoorlogse systemen hangen die vandaag niet werken. Ik ben er voorstander van om vooral het doel voor ogen te houden en dat is: meer huurwoningen, meer aanbod, meer betaalbare woningen in beide sectoren.

Minister, ik vind het een goede zaak. Ik heb nog twee kleine vragen. Er rijzen nog vele vragen, maar in dezen sta ik aan uw kant.

Vroeger reeds waren er vele normen – dat was een beetje de moeilijkheid bij het SVK Pro-model – over de kwaliteit die moest worden geleverd. Uiteraard moet men voldoen aan de Wooncode. Als men bijvoorbeeld kijkt naar de oppervlakte nodig in een sociale woning en de oppervlakte die men hanteert in de private bouw, vooral in steden, dan is die van een andere orde. De kamers in een sociale woning zijn ruimer en worden veel groter gebouwd dan het vandaag op de private markt gebeurt. Kijk naar steden waar ruimte schaars is en waar men oproept om kleiner te wonen of aan huisdelen te doen. Ik denk dat men dit ook eens onder de loep moet nemen. In een sociale woning is een samenleefkamer 3 meter op 4 meter; in een normaal privaat appartement en kleine betaalbare woningen zijn de kamers kleiner. Ik denk dat eens moet worden bekeken hoe die twee systemen op elkaar kunnen worden afgestemd.

U zegt dat 20 procent van het jaarlijks investeringsvolume voor de woonmaatschappijen voor de kerntaken moet blijven, terwijl dat het voor zij die een beroep doen op het nieuwe model, een derde is. Ik denk dat men meer stappen vooruit had kunnen zetten als men die woonmaatschappijen ook die 33 procent had gegeven. Dan had men ook veel gemengde projecten mogelijk kunnen maken. Zult u dit nog nader bekijken of verfijnen?

Minister Diependaele heeft het woord.

Dank u wel voor de bijkomende vragen. Mevrouw Smeyers, we zijn het erover eens dat ruimte een bijkomend gegeven is binnen het woonbeleid waar ik niet onmiddellijk voor bevoegd ben. Om aan aanboduitbreiding te doen, heb je ruimte nodig. Dat is sowieso een groeiend probleem, niet alleen voor sociale woningen maar voor elke vorm van wonen.

Mevrouw Jans, we zijn aan het kijken hoe het voorkooprecht er precies moet uitzien. De vorm daarvan wordt nog onderzocht. Dat kan zijn onder de regeling die vandaag al bestaat of een andere regeling, maar dat wordt nog bekeken.

Mijnheer Veys, ik houd die tweets alleen maar in de gaten om te verbeteren, mocht u het ergens mis hebben. Dat is met de beste bedoelingen. (Opmerkingen van Maxim Veys)

Uiteraard. Laat het debat maar gaan. Het is nooit een probleem.

Het is terecht. Ik begrijp uw insteek om de sociale last ter sprake te brengen. Eerst en vooral is het nog altijd mogelijk dat een lokaal bestuur zo een sociale last oplegt. Ik geef een voorbeeld. Anderhalve week geleden is mijn vriendin in haar nieuwe woning getrokken in Aalst in een wijk waar er ook sociale woningen zijn ingeplant, Pier Kornel. In dat project zitten ook sociale woningen. Dat is perfect nodig. Er is een overeenkomst met de stad om dat te gaan doen. Dat kan dus vandaag al.

Maar wat is het grote verschil tussen het invoeren van die sociale last en wat wij vandaag doen? Wat gebeurde er bij die sociale last toen? Dat is natuurlijk dat een projectontwikkelaar daar centen wilde halen. Die doet dat niet voor onze mooie ogen. Dat is nu eenmaal hoe de vrije markt werkt. Die wil daar zijn centen uit halen. Dat leidde er dikwijls toe dat die andere woningen, die niet sociaal verhuurd werden, duurder werden. Dat werd daarin doorgerekend. Dat vermijden we met dit systeem. Dat is volgens mij juist de sterkte van dit systeem.

Daarom blijft het voor mij moeilijk te begrijpen dat daar zoveel weerstand tegen is. Iedereen is ervan overtuigd dat het aanbod moet uitbreiden, zowel sociaal als op de onderkant van de private huurmarkt. Dit systeem werkt daarnaartoe. Dit systeem moet daar een bijdrage toe leveren. Ik zal even goed als jullie kijken of het nu effectief zal werken. Is het voldoende? Kunnen we private ontwikkelaars voldoende overtuigen om die inspanningen te doen? We zullen dat nog moeten zien. Uit informele contacten heb ik in elk geval goede hoop, maar er is nog geen enkele handtekening gezet. Dat valt dus nog af te wachten. Maar dat is de intentie. Dan blijft het voor mij zeer vreemd dat daar zoveel tegenstand tegen is want het is een doelstelling die we allemaal zouden moeten onderschrijven.

Ik ben zeer blij dat u die bezorgdheid ten aanzien van de begroting hebt. Dat is zeer terecht. Ik begrijp dat heel goed. Dat is een juiste invalshoek. In 2022 hadden we die centen ter beschikking. Dat zijn eigenlijk geen centen, dat is een leningsmachtiging die we hadden. Onze meerjarenplanning gaat maar over 5 jaar, maar voor dit geval moeten we dat voor 27 jaar doortrekken. We hebben 27 jaar lang die budgetten. Dat is allemaal door die beslissing die we in 2022 zouden nemen. Dat zal nu in 2023 zijn.

Maar stel u voor dat morgen onze hervorming werkt en plotseling de huisvestingsmaatschappijen erin slagen om het volledige miljard euro in stenen om te zetten, dan gaan we dat systeem inderdaad moeten afbouwen. Dan zullen we dat moeten verminderen. De geconventioneerde huur kan men dan nog laten bestaan, maar onder gewijzigde omstandigheden. Men zal moeten bijsturen. Ik vind dat de logica zelve. We hebben soms wel eens de idee dat als we vandaag iets oplossen, we in de toekomst van alle miserie verlost zijn. Neen, dat is een ‘ongoing process’.

Ik wil twee zaken aangeven. Door het feit dat het in 2022 niet benut is, blijft dat de komende 27 jaar in onze begroting ter beschikking. Anderzijds, als de huisvestingsmaatschappijen er nu plots in zouden slagen om het FS3-budget volledig om te zetten in stenen, wat we alleen maar kunnen aanmoedigen, zal dat inderdaad moeten worden herbekeken.

Mevrouw Van Volcem, u maakte een punt over de woonmaatschappijen die ook 33 procent moeten gaan doen. Woonmaatschappijen kunnen sowieso binnen een project zoveel geconventioneerd huren als ze willen, alleen mag dat maximaal 20 procent zijn binnen hun jaarlijks investeringsbudget. Ik weet niet of ik uw vraag goed heb begrepen.

De heer Veys heeft het woord.

Dank u voor de bijkomende antwoorden, minister. Ik stel nu wel vast dat u plots zegt: “Stél dat onze hervorming werkt …” Ja, voor mij is dat toch ook wel een beetje een paradigmashift: dit is een pitsstop, dit zal absoluut werken, reculer pour mieux sauter, wat u altijd zegt. Blijkbaar twijfelt u nu een beetje over de hervorming van de woonmaatschappijen, tenzij ik u verkeerd begrijp.

In het begin van deze legislatuur hebben wij u met Vooruit gevraagd om uw job te doen: ervoor zorgen dat er meer en sneller sociale huurwoningen worden bijgebouwd. Dat u ervoor zorgt dat een sterk Vlaanderen zorgt voor mensen die het moeilijk hebben. Dat moet minstens de ambitie zijn voor de Vlaamse Regering. Inderdaad, ik denk dat bouwpromotoren dat niet voor uw schone ogen zullen doen, voor niemands schone ogen, maar u zegt dat u verwonderd bent dat er zoveel weerstand is. Ja, natuurlijk, omdat wij bezorgd zijn dat het budget moet worden ingezet waarvoor het dient, voor de huurder die dat het meest nodig heeft. En omdat ik in deze hervorming ook vind – ik zal nog wat schriftelijke vragen indienen, de tijd is hier beperkt – dat u de sociale huisvestingssector toch wat anders behandelt. U hebt die sector verplicht om een woonmaatschappijhervorming te doen. Maar goed, u zei daarnet: “We gaan hier een brede oproep doen om gronden te vinden voor nieuwe geconventioneerde huurwoningen.” Ja, deed u maar zoveel inspanningen om gronden te vinden voor sociale woningbouw. Het zou misschien ook helpen om uw FS3-bestedingen vooruit te helpen en uw job beter te kunnen doen.

U bent strenger voor sociale huurders dan voor die geconventioneerde huurders. In sociale huisvesting mag je zelfs geen twaalfde van een woning bezitten of je kunt eruit vliegen, hier is het enkel volle eigendom. Ik vind dat vreemd, want dat is meten met twee maten en twee gewichten, wat mij betreft. Het zijn beide zaken die met overheidsgeld ondersteund worden, maar blijkbaar wilt u toch wat strenger zijn voor sociale huurders. Ik hoop dat ik mij daarin vergis, maar ik heb toch die indruk.

Zoals ik daarnet zei, zal ik de eerste zijn om u te feliciteren als u het hiermee beter zult doen en er meer sociale huurwoningen bij komen. Maar als u zich afvraagt waarom er zoveel weerstand is: we hadden het daarnet over de begroting en het lijkt ons op vandaag te duur qua kostprijs voor de overheid, zeker als we dat gaan vergelijken met de sociale huisvestingssector en wat de SVK’s presteren. We denken dat het mogelijk te duur kan zijn qua huurprijs voor de huurder. Daar zijn wij bezorgd over, maar ik zei daarnet dat we nog wat meer berekeningen nodig zullen hebben en zelf zullen moeten maken. Het is ook niet duurzaam genoeg: na 27 jaar is het verhaal sowieso voorbij. U zegt nu dat u toch een voorkooprecht overweegt. Wij hebben liever garanties dat dit er al van in het begin in zit. Als we met overheidsgeld zorgen dat er sociale huurwoningen bij komen, moeten dat sociale huurwoningen blijven.

En tot slot, en dat zal ook nog wel verder volgen, maar we gaan hier nog een decreet bespreken: het is niet genoeg gericht op de meest kwetsbaren. Dat systeem van loting vind ik vreemd. Alles wordt in reglementen gegoten en nu gaan we plots naar een loting. Ik vind dat een vreemde logica, en ik wil die logica goed begrijpen, zodat ik nog beter onze analyse kan geven rond uw beleidsprestaties. Het risico dat dit onverantwoord gooien met subsidies is, dat dit oversubsidiëring is richting de privésector, hangt hier nog boven en daar ben ik niet gerustgesteld in. Maar goed, ik ga mijn best doen als parlementslid om dat verder uit te vissen en om daar samen met u verder over te debatteren. Zoals zovele zaken: wordt ongetwijfeld nog vervolgd.

Mevrouw Van Volcem heeft het woord.

Dank u wel, minister. Ik vind het eigenlijk goed dat u een oproep doet voor meer gronden voor het geconventioneerd systeem. Het is niet zo dat de sociale huisvestingsmaatschappijen geen gronden hebben, ze hebben ongeveer 2000 hectare in hun bezit, maar ze realiseren geen projecten. Bovendien zal elk project met dit geconventioneerd systeem één derde sociale woningen met zich meebrengen, naast één derde betaalbaar wonen. Ik vind die repliek van de heer Veys dus totaal niet dienend. Mijn vraag die u niet zo goed begreep, is de volgende. U zegt dat maximaal 20 procent van het jaarlijks investeringsvolume van de woonmaatschappijen naar het geconventioneerd wonen mag gaan. Waarom hanteert u hier niet de 33 procent en laat u net zoals in het gewone systeem dat investeringsvolume toe? Ik denk dat het de solvabiliteit van de huisvestingsmaatschappij ten goede zal komen en dat je een stukje sneller zult kunnen schakelen, omdat in die andere systemen van de private ontwikkelaars juist ook één derde wordt voorzien. De synergie tussen die twee zou tot meer projecten kunnen leiden.