Report meeting Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed

– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.

Mevrouw Smeyers heeft het woord.

Minister, het Gemeenschapsonderwijs (GO!) zet een grootschalige verkoop in gang. De voorbije drie jaar heeft het al voor bijna 100 miljoen euro panden en gronden verkocht. In 2023 staan minstens vijftig schoolgebouwen op de verkoopkalender van het onderwijs van de Vlaamse Gemeenschap.

Het Gemeenschapsonderwijs is een van de grootste vastgoedeigenaars in Vlaanderen. Volgens een recente inventaris bezit het onderwijs van de Vlaamse Gemeenschap maar liefst 3700 gebouwen op 830 sites in Vlaanderen en Brussel, goed voor 4 miljoen vierkante meter bouwoppervlakte en 13 miljoen vierkante meter grondoppervlakte. Een groot deel van deze scholen is uitgeleefd. Dat gaat zo waar leerlingen naar school gaan: die gebouwen worden gebruikt en daarin wordt geleefd, en na een tijdje verslijten die dan ook. Vele scholen zijn ook al verlaten.

In 2020 is een speciaal team samengesteld om extra inkomsten aan te boren via de ‘optimalisering’ van de vastgoedportefeuille van het Gemeenschapsonderwijs. Volgens een analyse komt een vijfde van het schoolpatrimonium op verschillende locaties, toplocaties ook, in Vlaanderen en Brussel, in aanmerking voor verkoop.

Nu leggen we de link met Wonen. De problemen in Vlaanderen in verband met sociale woningbouw en het tekort aan aanbod of het door omstandigheden al te traag creëren van nieuwe sociale woningen zijn bekend. Financiële middelen zijn er voldoende, dat is het probleem niet. De snelheid is een probleem, of het vinden van geschikte locaties. Het draagvlak – dat dure woord, maar het is zo –, daar situeren zich de problemen. Ruimtelijke ordening en plaatsgebrek zijn daar ook mee verbonden.

Mijn vragen aan u, minister, zijn: ziet u een mogelijkheid om die leegstaande of binnenkort leegstaande schoolgebouwen en terreinen in te zetten voor sociale woningbouw? Zijn hier al concrete pistes lopende? Hebt u weet van plannen in die richting? Op welke manieren worden die mogelijkheden onderzocht? Zijn er al gesprekken met Wonen in Vlaanderen of met de huisvestingsmaatschappijen geweest? Zijn er bezwaren, knelpunten of hindernissen? En zo ja, op welke manier zouden die dan verholpen kunnen worden? Acht u het überhaupt zinvol om de huisvestingsmaatschappij te begeleiden of ondersteunen in dergelijke dossiers? Graag uw inzichten en antwoorden, minister.

Mevrouw Jans heeft het woord.

Minister, doorheen de tijd veranderen de noden en wensen van mensen voortdurend. Daardoor veranderen ook gebouwen van functie of komen ze weleens leeg te staan. Het gaat dan bijvoorbeeld om verouderde kantoorgebouwen die geen nieuwe huurder vinden, of om industriële gebouwen en ziekenhuizen die verlaten worden of leeg komen te staan. Hoewel enige leegstand niet te vermijden is, denk ik wel dat een heel groot potentieel bij de meer structurele leegstand op dit moment onbenut blijft – zeker op een moment dat er een zeer grote vraag leeft naar betaalbare woningen.

Die omzetting van gebouwen naar woningen kent verschillende stuwende krachten. Er is een grote vraag naar woningen op aantrekkelijke locaties. Er zijn kleinere of anders samengestelde huishoudens en veranderende woonwensen. Er is een groot aanbod aan leegstaande gebouwen. En natuurlijk is er ook de toegenomen aandacht voor duurzaam bouwen en gebiedsontwikkeling. Dat zijn heel wat redenen. En ik hoop, minister, dat ik u er niet van moet overtuigen dat omzetting van leegstand verschillende maatschappelijke problemen aanpakt. Niet alleen gaan we verloedering en leegstand tegen, maar het is natuurlijk een duurzame oplossing en het kan zorgen voor een groot aanbod van betaalbare woningen. Het is ook wel zo dat we bij de omzetting van industriële sites mooie projecten zien; het gaat dan om een samengaan van wonen, werken, retail en ontspanning, waardoor het echt wel een fijner samenleven is.

Mijn vraag is: wilt u hierop actief inzetten? Dat lijkt ons meer dan nodig. Niet alleen staan er veel mensen op de wachtlijst voor een sociale woning, daarnaast zijn er ook heel wat mensen op zoek naar een betaalbare woning: als starter na studies, door gezinsuitbreiding. Veel Vlamingen staan daarvoor open en zijn op zoek naar een betaalbare, leuke woning. Ik geloof dat we het positieve draagvlak voor het omzetten van leegstaande gebouwen kunnen inzetten om projecten te ondersteunen die ook een aandeel sociaal en betaalbaar wonen willen realiseren.

Daarom, minister, mijn vragen: hoe kunt u het principe van omzetting van gebouwen naar woningen meer ingang doen vinden in functie van het verhogen van het betaalbaar en sociaal woonaanbod? En in welke mate moedigt de Vlaamse overheid die omzetting naar betaalbaar en sociaal wonen nu reeds aan?

Minister Diependaele heeft het woord.

Dank u wel aan de vraagstellers. Ik zal opnieuw zoveel mogelijk gebundeld antwoorden.

Het initiatief om sociale woningbouwprojecten op te starten, ligt bij de lokale huisvestingsactoren. De woonmaatschappijen zijn meestal zelf goed op de hoogte van lokale opportuniteiten om vastgoed te verwerven. Het behoort immers tot de basisvereisten van woonmaatschappijen om over een netwerk en strategie te beschikken om dergelijke opportuniteiten snel op te pikken, maar ook over een procedure om snel te kunnen schakelen wanneer opportuniteiten zich voordoen.

Dat neemt niet weg dat het agentschap Wonen in Vlaanderen de woonmaatschappijen informeert over opportuniteiten die zich voordoen. Zo werd op 6 januari 2023, een week geleden, een bericht gepubliceerd en uitgestuurd naar de woonmaatschappijen waarin verwezen werd naar de situatie van het gemeenschapsonderwijs waar de opportuniteiten zich voordoen. We hebben dus de maatschappijen hiervan onmiddellijk op de hoogte gebracht, maar je kunt ervan uitgaan dat ze zelf ook de berichtgeving hadden gezien.

Wonen in Vlaanderen ondersteunt ook de mogelijkheid bij lokale initiatieven om industriegebouwen te converteren naar nieuwe woonontwikkeling waarbij ook sociale woningbouw voorzien wordt. Indien de lokale overheid hier ook de mogelijkheid voorziet om betaalbare gronden te bestemmen voor sociale woningbouw, kunnen deze projecten via de reguliere gesubsidieerde lening worden gefinancierd.

Het omvormen van bestaande gebouwen naar sociale woningen is uiteraard een goede praktijk die al toegepast wordt. Er zijn een aantal projecten waarin sociale huisvestingsmaatschappijen participeren en zich focussen op de reconversie van oude industriële sites. Soms opteert men voor renovatie, in andere gevallen besluit men tot al dan niet gedeeltelijke vervangingsbouw. In de afgelopen jaren zijn er voorbeelden waarbij sociale huisvestingsmaatschappijen kloosters, boerderijen en scholen hebben omgebouwd of herbouwd tot sociale woningen, maar de complexiteit van dergelijke projecten is vaak groot. In sommige gevallen was ook Erfgoed betrokken omdat het om erfgoedgebouwen ging.

Bij het omzetten van leegstaande industriële gebouwen naar sociale woningen kunnen complexe problemen ontstaan die hindernissen opwerpen. Zo moet er rekening worden gehouden met de ruimtelijke ordening. Industriële gebouwen zijn veelal gelegen in industriegebied. Deze bestemming in het gewestplan laat over het algemeen geen bebouwing toe. Veel basisvoorzieningen die aanwezig zijn in woongebieden, ontbreken ook. Ik denk dan aan scholen, veilige infrastructuur en winkelvoorzieningen. Meestal wil het lokaal beleid deze functie ook gescheiden houden, wat begrijpelijk is.

Ook leert de ervaring dat de bouwkosten vaak hoog zijn. De berekening van de gesubsidieerde financiering van een sociale woning houdt rekening met de som van een grondprijs en een bouwprijs. Deze som is in principe steeds gelijk voor een bepaald type woning op een bepaalde plaats. De verwerving van een bepaalde grond met een te renoveren of om te vormen gebouw zorgt er in de praktijk vaak voor dat er minder geld overblijft voor de renovatie of verbouwing van het gebouw tot sociale woningen, en dit terwijl de kosten voor een renovatie of omvorming vaak hoger liggen door de redenen die ik zonet heb beschreven. Daarnaast zien we ook dat de uitvoeringstijd een stuk langer is dan nieuwbouw of renovatie van bestaande sociale woningbouw.

Grondige renovatie of verbouwing is op zich zeker niet goedkoper dan nieuwbouw, maar omdat het belangrijk is om onze open ruimte maximaal te vrijwaren, zullen renovatie- en omvormingstrajecten in de toekomst veel belangrijker worden.

Wat we vandaag zien, is dat lokale overheden het probleem van leegstaande gebouwen proberen aan te pakken op grotere schaal. Niet één gebouw wordt aangepakt maar een heel gebied. Ik verwijs hiervoor naar de Brownfieldconvenanten waarin ook sociale woningen zijn opgenomen.

Ten slotte wil ik nog aanstippen dat ik momenteel een groepsaanbesteding laat ontwikkelen waarbij private initiatiefnemers een leegstaand gebouw kunnen aanpakken met als doel dit te converteren naar sociale woningbouw en dit over te dragen aan de lokale woonmaatschappij.

Zo wil ik vanuit Vlaanderen ook maximaal het potentieel van leegstaande gebouwen en panden capteren en valoriseren.

Mevrouw Smeyers heeft het woord.

Minister, ik dank u voor uw antwoord en inzichten. Uiteraard bent u als minister van Wonen voorstander van het realiseren van extra sociale woningen, dat kunnen wij alleen maar ondersteunen. De knelpunten en bezwaren die u noemt, konden we inderdaad zien en ze zijn er ook. De energiezuinigheid van zulke grote gebouwen via renovatie optimaliseren, kost geld en veel tijd. Renoveren duurt langer dan een nieuwbouw te laten herrijzen, maar we moeten inderdaad zuinig omgaan met onze gronden.

Bezwaren, erfgoed, de juiste bestemming krijgen voor deze gebouwen, zijn inderdaad knelpunten maar niet onoverkomelijk. We moeten onze toevlucht nemen tot gemengde projecten, zoals ik ze noem, en private investeerders en ondernemers betrekken: een samenspel van hun investeringen die nadien ten goede komen aan de sociale huurder. Gemengde projecten: de volgende vraag gaat over geconventioneerde huurders en gaat ook in die richting. Het lijkt mij de snelste en efficiëntste manier om aan zulke vaak mooie gebouwen – oude schoolgebouwen, u noemde ook andere gebouwen maar mijn vraag gaat specifiek over oude schoolgebouwen – een nieuwe bestemming te geven waarvan iedereen de vruchten kan plukken. We realiseren nieuwe woningen: gewone private woningen, bescheiden woningen en sociale woningen zouden natuurlijk een ideale situatie zijn.

Minister, ik vroeg me alleen af, en ik weet het niet zeker, of op leegstaande schoolgebouwen ook een voorkooprecht van toepassing is. Het is zo dat bij leegstaande woningen die verkocht worden de notaris een voorkooprecht moet aanbieden aan onder andere de huisvestingsmaatschappijen. Ik weet niet of dat ook het geval is bij leegstaande schoolgebouwen. Ik weet niet of u hier onmiddellijk op kunt antwoorden. Ik vroeg het me gewoon af.

Mevrouw Jans heeft het woord.

Minister, dank u wel voor uw antwoord. Ik ben inderdaad een believer van de gemengde projecten. We hebben seffens de gelegenheid om daar wat dieper op in te gaan. Ik hoop dat zij aanleiding zullen zijn om een aantal industriële sites, die nu louter industriële sites zijn, te ontwikkelen tot een aangename woonbuurt. Daar liggen veel kansen en is er veel potentieel. Ik begrijp dat u daarvoor openstaat. Ik vind het heel positief dat u daar proactief op inspeelt en zelf de huisvestingsmaatschappijen wijst op bijvoorbeeld het verhaal van de schoolgebouwen. Mocht men dat missen, dan krijgt men dat toch aangereikt. Voorlopig heb ik hierover geen verdere vragen.

Minister Diependaele heeft het woord.

Mevrouw Smeyers, voor schoolgebouwen geldt het voorkooprecht niet want het is geregeld in onze wetgeving. Dat gaat alleen maar om leegstaande woningen met de bestemming wonen, dus niet voor de leegstaande schoolgebouwen.

Mevrouw Smeyers heeft het woord.

Minister, ik dank u voor het antwoord. Ik vind het misschien ook niet nodig om specifiek voor sociale huisvestingsmaatschappijen een voorkooprecht te installeren als zij inderdaad in kennis worden gesteld van die tekoopstelling. Dat zou openbaar gebeuren. Het gemeenschapsonderwijs zou openbaar moeten verkopen. Dan is dat genoegzaam bekend en kunnen ook private investeerders samen met sociale huisvestingsmaatschappijen aan de slag, misschien met een gezamenlijk project, of het nadien overdragen, zoals u geopperd hebt. Dat lijkt mij de juiste richting. Dank u wel.