Report meeting Commissie voor Wonen en Onroerend Erfgoed

– Een aantal sprekers nemen mogelijk deel via videoconferentie.

Mevrouw De Vroe heeft het woord.

Minister, op 17 oktober jongstleden werden de resultaten van de nieuwste notarisbarometer bekendgemaakt. Opvallend is toch wel dat in tijden van koopkrachtscrisis, ongeziene inflatiecijfers en bijgevolg stijgende rentes de Vlaamse woningmarkt niet afkoelt. Hoewel de Nationale Bank heel recent nog aangaf dat het aantal aanvragen voor een hypothecair krediet in juli op het laagste peil in zeven jaar tijd lag, worden die bevindingen enigszins genuanceerd door de nieuwe cijfers van de notarisbarometer.

De voorbije drie maanden werden er slechts 1,5 procent minder woningen gekocht dan in dezelfde periode vorig jaar. De beperkte terugval is volgens notaris Bart Van Opstal te danken aan de groep kopers onder de 30 jaar die nu net actiever zijn geworden. Het percentage van kopers jonger dan 30 jaar steeg het afgelopen jaar van 28,4 procent naar 32,2 procent, wat toch wel een behoorlijke evolutie is.

De jongeren, die een groot deel van de groep huurders uitmaken, worden ook geconfronteerd met stijgende huurprijzen door het indexeringsmechanisme en hebben zich dus op de koopmarkt gestort. Door de prognoses van stijgende rentes kiezen jongeren er alsmaar meer voor om hun budget aan te wenden op de koopmarkt en de huidige rente vast te leggen. We kunnen ervan uitgaan dat die plotse stijging een tijdelijk fenomeen geweest is want de stijgende rentevoeten zullen de leencapaciteit verminderen en de markt allicht doen afkoelen.

Minister, naar aanleiding van het verschijnen van die nieuwe notarisbarometer had ik u graag de volgende vragen gesteld.

Welke conclusies trekt u zelf uit die resultaten? In welke mate liggen die resultaten in lijn met de verwachtingen van u en uw kabinet, aangezien er de afgelopen jaren enkele ingrijpende maatregelen in het woonbeleid werden doorgevoerd?

Positief is dat er zich nu meer jongeren op die koopmarkt begeven dan voordien. We zijn in Vlaanderen met een baksteen in de maag geboren en we stimuleren heel sterk die eigenaarsmarkt, omdat dit zorgt voor een appeltje voor de dorst en een goed pensioen in de toekomst. Wel bemerk ik vanuit de praktijk dat steeds meer jonge gezinnen zich engageren om enorm grote maandelijkse hypothecaire afbetalingen aan te gaan.

Ik heb daarover twee bijkomende vragen. In welke mate kunt u de trend van stijgende hypothecaire afbetalingen bevestigen? Wat zult u als minister ondernemen om te voorkomen dat jongeren te hoge aflossingen aangaan, rekening houdend met een mogelijke economische recessie die kan leiden tot herstructureringen, faillissementen en jobverlies?

Ik had ook graag geweten, minister, hoe u het voorlopig uitblijven van de afkoeling van de woningmarkt zelf evalueert. Wat zijn de prognoses voor de komende maanden? Met welke impact op eigendomsverwerving door jongeren houdt u rekening?

Ik heb ook een vraag aangaande een opmerking van Embuild. Zij wijzen in hun reactie op het verschijnen van de cijfers van die notarisbarometer naar de inelasticiteit van onze vastgoedmarkt, waarbij het aanbod al jarenlang te weinig de vraag volgt. Ze verwijzen daarbij naar de mismatch in onze stedelijke centra waar er overwegend flats en te weinig grondgebonden woningen zouden zijn. Hoe wilt u de mismatch tussen vraag en aanbod en het probleem van die inelasticiteit van de vastgoedmarkt aanpakken?

Minister Diependaele heeft het woord.

Mevrouw De Vroe, uw eerste vraag gaat over de conclusies die we trekken: we onderschrijven de conclusie dat de Vlaamse woningmarkt goed standhoudt. Dat kunnen we natuurlijk alleen maar toejuichen. Het valt natuurlijk af te wachten op welke manier deze cijfers de komende maanden evolueren. Ik wil daar wel aan toevoegen – en daar kunnen we het allemaal eens over zijn – dat het bijzonder moeilijk is om in de huidige volatiele economische situatie echt goede inschattingen te maken. Deze morgen stond in een krantenartikel dat BNP Paribas de vastgoedmarkt toch ziet afkoelen. Maar als je dan het artikel leest, gaat dat over maar 1 à 2 procent stijging van de woonprijzen boven de inflatie, dat die dus nog altijd sneller zouden stijgen dan de inflatie wat natuurlijk op zich nog altijd een stijging is. Dat is ook altijd mijn voorspelling geweest. De laatste jaren hebben we echt een heel sterke stijging gehad. Ik denk dat het gaat vertragen, maar dat het wel zeer aantrekkelijk gaat blijven om op die markt te treden, dat er nog altijd stijging gaat opzitten. Dat is gewoon zo zoals in uw laatste vraag: vraag en aanbod. We weten allemaal wat de demografische voorspellingen zijn naar 2050. Dan weten we dat er de komende jaren ook een bijkomende vraag naar woningen zal zijn.

Wat betreft uw tweede vraag: het is inderdaad erg positief dat jonge gezinnen actief blijven op de eigenaarsmarkt. Dat juich ik toe en het toont volgens ons ook dat het beleid rond eigendomsverwerving zijn vruchten afwerpt. De verlaging van de registratierechten van 6 naar 3 procent was heel specifiek daarop gericht, om te zorgen dat we de lasten konden verlagen voor mensen die nog niet lang de kans gehad hadden om de eigen inbreng te doen – die je moet hebben en die de laatste jaren ook gestegen is, je moet meer eigen inbreng doen – zodat ze dat gemakkelijker bij elkaar konden sparen. Wel, dat heeft zich nu ook bewezen door het feit dat die jonge gezinnen actief blijven.

We beschikken niet over cijfers over de maandelijkse afbetaling van al dan niet startende eigenaars. Het zou bovendien niet evident zijn om conclusies te trekken uit deze cijfers omdat de maandelijkse aflossing afhankelijk is van vele factoren. Dat gaat over het inkomen, de looptijd van de lening, de rente, enzovoort. Wel kunnen we verwachten dat de maandelijkse afbetaling van nieuwe kredieten de komende tijd wellicht kan stijgen als gevolg van de stijgende rentevoeten. Dat is de logica zelve. Het blijft natuurlijk in eerste instantie de verantwoordelijkheid van jonge kopers zelf om een realistische inschatting te maken van hun terugbetalingscapaciteit.

Het is niet aan de Vlaamse Regering om in te grijpen op de markt van de hypothecaire kredieten. De banken hanteren hun eigen regels, gebaseerd op Europese richtlijnen en aanbevelingen van de Nationale Bank, die leiden tot een voorzichtig beleid inzake het verstrekken van leningen. Bovendien ben ik ervan overtuigd dat we de kandidaat-kopers niet moeten onderschatten. Ze zijn in staat om, in samenspraak met hun bank, een gedegen afweging te maken en geen nodeloze risico’s te nemen. Daar moeten we echt wel zorgen dat we de individuele vrijheid niet beperken.

Ik heb altijd al twee raadgevingen gegeven aan jonge kopers, van bij de afschaffing van de woonbonus. Een zaak waar kopers eerst en vooral op moeten letten is hun eigen afbetalingscapaciteit. Dat is natuurlijk een afweging van wat je de komende jaren of decennia – je gaat al snel 20 of 25 jaar afbetalen, als het er geen 30 of 35 zijn – wilt gaan doen. Wil je nog op reis kunnen gaan, of twee keer zelfs? Zorg dat je afbetalingscapaciteit daarop afgestemd is. Ten tweede, en dat is vooral soms een probleem: zorg dat je min of meer een idee hebt van de intrinsieke waarde van de woning in het algemeen want een droom is je natuurlijk het einde waard. Als dat je droomhuis is, ga je er alles aan willen geven. Maar zorg dat je toch nog min of meer zekerheid hebt voor als je vertrekt en ergens anders wilt gaan wonen, bijvoorbeeld door een relatiebreuk of wat dan ook, dat die woning op zich voldoende waarde heeft op de markt. Dat zijn de twee raadgevingen die ik altijd gegeven heb. 

Dan kom ik aan de derde vraag. Dat er zich geen afkoeling voordoet op de Vlaamse woningmarkt heeft voor een stuk te maken met het feit dat de markt over het algemeen niet zwaar verhit is. Zeker als we Vlaanderen vergelijken met bijvoorbeeld Nederland, dan zien we daar een heel groot verschil. We moeten natuurlijk afwachten wat dat de komende maanden en jaren nog zal geven.

Het was precies om de verhitting tegen te gaan, dat we met de Vlaamse Regering de beslissing namen om vanaf 2020 de woonbonus te laten uitdoven. Wetenschappelijk onderzoek had immers aangetoond dat dit fiscale instrument de hogere woningprijzen in de hand werkte: het verhoogde de ontleningscapaciteit van huishoudens en dit leidde vervolgens tot hogere woningprijzen. Het werd reeds wetenschappelijk aangetoond dat zonder de uitdoving van de woonbonus de woningprijzen nog sterker zouden zijn gestegen. De maatregel bereikt dus zijn doel, zeker omdat het effect ervan nog een aantal jaren zal doorwerken.

Ik verwees daarnet naar Nederland. Daar woedt de discussie over een gelijkaardig systeem, niet helemaal hetzelfde, om een bepaald fiscaal voordeel dat men heeft als men een huis aankoopt te gaan afschaffen. Het laatste wat ik weet – het is nu een aantal maanden geleden – is dat dat debat nog liep. Ik weet niet of daar al een beslissing in genomen is. 

Het is moeilijk, zo niet onmogelijk om prognoses te maken over hoe de verkoopcijfers de komende tijd zullen evolueren. De werking van de woningmarkt is immers erg complex en wordt beïnvloed door tal van factoren. Belangrijk is natuurlijk de evolutie van de woningprijzen. Daar hebben we het reeds meermaals in deze commissie over gehad. De woningprijzen worden bepaald door een samenspel van de evolutie van het aantal huishoudens, de rentevoet, de inkomens, de kenmerken van de verkochte woningen, enzovoort.

Ik hou alvast periodiek de vinger aan de pols door contacten met de bancaire sector via Febelfin. Trouwens, vanaf 1 januari 2023, dus over een maand, gaan we ook merken – dat zal nu ook al spelen, we zullen het op langere termijn echt gaan zien – wat de verplichte woningrenovatie aan effect gaat hebben. We hebben een aantal maanden al de discussie gehad dat de banken meer zicht willen hebben op de energetische prestaties van een woning omdat dat ook mee zal bepalen wat de waarde van een woning is. Zodra je die renovatieverplichting hebt, gaat de energetische waarde naar alle verwachting wat meer doorwegen in de totale waarde van de woning.

Wat uw vierde vraag betreft, ben ik het ermee eens dat de vastgoedmarkt gekenmerkt wordt door inelasticiteit. Dat is heel typisch en is ook een groot probleem voor elke beleidsmaatregel die je neemt want de effecten gaan maar op lange termijn merkbaar zijn. We hebben bij de sociale woningen ook altijd gezegd dat de gemiddelde doorlooptijd tussen de vier en de zeven jaar is, wat heel lang is. Elke maatregel die je neemt, heeft pas effect op langere termijn.

Ook is het zo dat het woonaanbod niet steeds en overal in evenwicht is met de vraag naar woningtypologieën. Daar is geen uniek antwoord op, maar het moet als een belangrijk gegeven worden meegenomen in het beleid op verschillende niveaus. Binnen mijn bevoegdheid probeer ik dat te doen door in te zetten op uitbreiding van het aanbod in alle segmenten, in het bijzonder in de sociale huurmarkt en in de onderkant van de private huurmarkt, dit is het geconventioneerd verhuurstelsel dat we uitbouwen omdat zich daar nu de grootste mismatch bevindt.

Ook lokale besturen kunnen hierop inspelen op basis van hun kennis van de noden op de lokale woningmarkt. Het is daarom aangewezen dat ze een inzicht en visie ontwikkelen op de woonbehoefte, de toekomstige ontwikkelingen en hoe daarop in te spelen, onder meer via het vergunningenbeleid. Dank u wel.

Mevrouw De Vroe heeft het woord.

Dank u wel, minister, voor uw reactie. Het is inderdaad van heel groot belang om die vastgoedmarkt toch goed te blijven opvolgen, en te kijken hoe die evoluties precies plaats vinden. Ik begrijp ook dat het niet evident is om inschattingen en prognoses naar de toekomst toe te maken. Maar ik denk dat het inderdaad heel belangrijk is om goed op te volgen hoe dat evolueert met de maatregelen die werden genomen en met de situatie waarin we ons momenteel bevinden. 

Ik denk dat het effectief ook belangrijk is om zeer nauw contact te houden met de bankensector om te kijken hoe die evolutie verder verloopt met betrekking tot de leningen en eventuele problemen die er nadien zijn bij aflossingen, maar dat doet u al. U hebt aangegeven dat u geen zicht hebt op de maandelijkse afbetalingen wat ook wel de verantwoordelijkheid is van de banken en de persoon die de lening aangaat. Ik denk ook wel dat het nog altijd belangrijk is om dat goed mee op te volgen want we weten allemaal dat, als er daar problemen ontstaan, dat gevolgen heeft op ons beleid in Vlaanderen, van het welzijnsbeleid tot het woonbeleid. Ik denk echt dat daar de vinger in de toekomst heel goed aan de pols gehouden moet worden.

Ik ben ook heel blij dat we het effect van de verlaagde registratierechten echt voelen en dat de jongeren effectief, door wat er recent gebeurd is met de hogere huurprijzen, zijn overgegaan tot aankoop. Ik denk dat die stimulering in de toekomst ook nog in Vlaanderen echt wel aangemoedigd moet worden.

Wat het effect zal zijn op de woningrenovatie in het licht van onze grote klimaatambities in Vlaanderen, moeten we nog afwachten. Het is goed dat dat van nabij wordt opgevolgd. Ik stel mijn vraag nu in het kader van de aankoop- en verkoopmarkt maar ik denk dat het ook in de verhuurmarkt heel belangrijk is om goed te bekijken hoe het aanbod van de verhuurder met één woning in het kader van de grote klimaatambities zal evolueren. Want dat zal dan zeker ook zijn consequenties hebben voor de sociale huurmarkt. Ik denk dat dat ook echt heel goed moet worden opgevolgd.

Wat de oplossingen voor de betaalbaarheid betreft, hebt u een aantal zaken gezegd. U weet dat ik mij heel hard engageer voor die nieuwe woonvormen. Ik denk dat het ook in dit kader goed is om daar in de toekomst de nodige aandacht aan te besteden. Ik weet dat we aan het werken zijn aan die reglementering, dat we die gaan versnellen op bepaalde vlakken en dat er nieuwe proefprojecten zijn in het kader van coöperatief wonen. Daar is mijn gemeente ook mee ingestapt. Het is belangrijk dat ook op het vlak van woonvormen stappen gezet worden.

Ik heb nog één vraag, voorzitter, over de opmerking van Embuild Vlaanderen. Zij hebben gesignaleerd dat er toch wel wat problemen zijn met betrekking tot de verdichting in de steden. Er loopt een studie bij uw collega’s van het Departement Omgeving maar we zien in de praktijk dat er toch heel wat projectontwikkelaars nu niet overgaan tot de verdichting, enerzijds vanwege de kostprijs, maar anderzijds vanwege andere zaken die achterlopen op het vlak van energie, wegen, enzovoort. Dat zijn bevoegdheden van uw collega’s maar daar knelt het schoentje toch wel nog een beetje. Dat is wel belangrijk in het kader van vraag en aanbod in onze centrumsteden en in potentiële verdichtingsgebieden. Mijn vraag is dan ook hoe u van plan bent om dat kader in de toekomst eventueel verder te vervullen, of u de prijsopdrijvende effecten ziet van die zones waar verdichting mogelijk is en hoe u kijkt als bevoegde minister van Wonen naar het opdelen van woningen in die zones in de toekomst. 

Mevrouw Smeyers heeft het woord.

Dank u wel, voorzitter.

Heel kort nog. Collega De Vroe stelt regelmatig de vraag om de vinger aan de pols te houden wat de woningprijzen betreft. Minister, u hebt de markt en het spel van vraag en aanbod niet in de hand maar wat u wel in de hand hebt en ook doet, is het beleid daarop aanpassen. Het gaat hier heel specifiek over jonge mensen maar, zoals notaris Bart Van Opstal ook al heeft gezegd, blijkt dat jonge mensen onder de 30 jaar toch weinig hinder ondervinden van die inflatie en van de lichte stijging van de prijzen. U hebt het beleid zodanig aangepast dat het mogelijk moet blijven voor jonge mensen om een eigen woning te verwerven. Dat hebt u gedaan, minister, met de verlaging van de registratierechten en dat werpt dus duidelijk ook zijn vruchten af.

Niet alleen wordt het mogelijk om een eigen woning te verwerven maar het moet ook, zoals u zegt, minister, draaglijk blijven. Ik vind het altijd heel vriendelijk van u, minister, dat u waarschuwt bij iedere tussenkomst hierover dat het inderdaad draaglijk moet zijn en dat jonge mensen zeer goed moeten afwegen of ze die maandelijkse aflossing gedurende heel veel jaren zien zitten en of dat past in hun bestedingspatroon.

Dit is een weerkerende waarschuwing als antwoord op de weerkerende vraag van collega De Vroe. Ik denk dat we geen voorbarige conclusies hierover moeten trekken. De vinger aan de pols houden is één, maar we zullen op basis van de Woonsurvey die binnen twee jaar, in 2024, verwacht wordt conclusies op lange termijn kunnen trekken. Dank u wel.

De heer Veys heeft het woord.

Dank u wel, voorzitter. Het is een zeer belangrijke vraag die gesteld wordt omdat heel veel mensen zich zorgen maken. Het ging er gisteren ook nog over in de plenaire vergadering. Het is niet evident op de woonmarkt. We hebben hier elk jaar een hoorzitting met de Nationale Bank die zeer interessant is, maar we zien ook elk jaar dat de situatie er niet beter op wordt. Ik heb nog geen enkele collega de conclusie weten trekken dat het beleid er toe leidt dat het betaalbaarder wordt. Dat is natuurlijk wel een vraag die heel veel Vlamingen zich stellen. 

Het ging daarnet al even over de verhouding tussen vraag en aanbod. Uit berichtgeving in de kranten dit weekend blijkt dat 855.000 Belgen 2 of meer woningen bezitten. Dat betekent dus dat van de 5 miljoen eigenaars in ons land 17 procent meer dan 1 woning bezit. De heer van Opstal van de Notariskoepel zegt, ik citeer hem even, dat “het kopen van een of meerdere woningen, zeker net na de coronacrisis, in de lift zat en dat het nog steeds doorleeft. Er is sprake van een stijgende lijn, vooral van eigenaars die meer dan 2 woningen bezitten.” Ook de heer Van Gompel van KBC – ik geloof dat u een fan bent van die man, minister – geeft aan dat de stap van 1 naar 2 eigendommen niet vaker wordt gezet dan vroeger en dat we vaker de stap zien van 2 naar 3 of meer panden.

U zegt altijd dat we voorzichtig moeten zijn met het ingrijpen op de woonmarkt en dat de impact daarvan niet altijd ligt waar je dat wilt. U hebt ooit gezegd dat een verlaging van de prijs voor de ene groep mogelijk kan zorgen voor een verhoging bij de andere. U pleit daarom altijd voor een uitbreiding van het aanbod. De Vooruitfractie is het ermee eens dat meer aanbod een goede zaak is. Dat is een van de sleutels om de situatie op het terrein beter te maken. Een andere sleutel is een versnelling in de sociale woningbouw. Ik stel voor dat we dat debat een andere keer voeren. Maar dat is een heel essentieel element om het verschil te kunnen maken.

We zagen ook bij de Nationale Bank dat er meer woningen bij komen dan dat er gezinnen bij komen. Met andere woorden, de scheve eigendomsverdeling in ons land heeft ook wel een impact op de betaalbaarheid. We zien dus dat dat bijkomend aanbod voor een deel gewoonweg wordt opgekocht door mensen die al een woning hebben. Als die investeerders komen concurreren met jonge gezinnen die een eerste woning willen kopen, gaan de prijzen verder omhoog. Ik denk dat het belangrijk is om vanuit de Vlaamse overheid ook die jonge kopers te beschermen. Ik citeer nogmaals de heer Van Gompel van KBC: “Dat maakt de toegang tot de markt voor een groep veelal jonge gezinnen of alleenstaanden moeilijker en de druk op de prijzen blijft zo vrij hoog. In zekere zin kan je spreken van een marktverstoring.”

Minister, we hebben met Vooruit hier al een opkoopbescherming naar het Nederlands model voorgesteld, waarbij je mensen verplicht om te domiciliëren, om zo een wapen te geven aan de lokale besturen tegen die speculatie. Ik weet al dat u daar niet in gelooft. Maar we horen heel vaak dat u wel gelooft in de markt, ook al zien we hier wekelijks dat die niet werkt om betaalbaar wonen te realiseren. Daarom heb ik voor u de volgende vragen.

Met welk beleid wilt u het prijsopdrijvend effect van eigenaars die meerdere woningen opkopen tegengaan? Hebben we tout court zicht op de eigendomssituatie? Weten we hoeveel mensen vijf, zes, zeven of acht panden hebben? Wordt dat goed gemonitord vanuit Vlaanderen? Ik vermoed dat u zult antwoorden met Wonen in Eigen Streek (WIES), het voorstel dat u maandag met minister Weyts gedaan hebt. Tot gisteren hebben we daar geen antwoord op gekregen. Hoeveel woningen zullen er dan effectief worden gebouwd? Ik ben benieuwd met welke beleidsmaatregelen u het prijsopdrijvend effect van eigenaars die meerdere woningen opkopen, wenst tegen te gaan.

Minister Diependaele heeft het woord.

Ik doe trouwens niet aan idolatrie, ik ben geen fan van wie dan ook, en mocht ik dat al zijn, dan gaan we hier niet in de commissie bespreken van wie. Dat is niet bepaald een econoom, om het zo te zeggen.

Maar mijnheer Veys en blijkbaar ook de heer Van Gompel, jullie vergeten dat we wel degelijk al iets gedaan hebben aan de concurrentie tussen jonge gezinnen – of laat het ons eerste kopers noemen, het zijn niet altijd jonge mensen – en mensen die tweede, derde eigendommen hebben, die een investeringspand kopen. Want de verlaging van 6 naar 3 procent is betaald met een verhoging van 10 naar 12 procent. Dat is heel belangrijk. We vergeten dat voortdurend aan te brengen. Dat was natuurlijk specifiek om de eerste kopers meer kans te geven om de eigen inbreng zo laag mogelijk te houden, om dus sneller in de koopmarkt te kunnen stappen, maar ook om die concurrentie van die investeerders of die beleggers op de vastgoedmarkt een beetje te vertragen.

U zult het me niet kwalijk nemen dat ik dit herhaal, ik ben absoluut voor elke vorm van belastingverlaging, maar soms is het goed om eens een keer aan de knoppen te draaien om te proberen om de evenwichten op de markt bij te sturen, zonder die markt helemaal te verstoren. Dit is een heel goede maatregel geweest. Er zijn nog altijd mensen … (Opmerkingen van Maxim Veys)

Dat heeft wel effect gehad. Ik kom er straks nog op terug.

Deze week zei nog iemand dat ze dat niet zo leuk vonden. Ik heb dat verdedigd. Van 10 naar 12 procent is wel een goede maatregel. Investeerders worden daarmee afgeremd om in concurrentie te treden met de eerste kopers.

Het effect daarvan is er wel degelijk. We hebben zojuist gezien dat jonge gezinnen nog altijd aan de bak komen, dat die zelfs verhoudingsgewijs iets meer doen. Vanwaar geen effect? Natuurlijk is er wel effect. Maar de grootste impact op de koopmarkt is iets wat ik niet in de hand heb en daar kun je niet omheen: de rente. Net gisteren kwam het signaal. Wat moet er macro-economisch gezien gebeuren als je met een veel te hoge inflatie zit – wat een absolute bedreiging voor onze welvaart is? Om die aan te pakken zou de Europese Centrale Bank (ECB) de rente moeten laten stijgen. Daar hebben ze wat lang mee gewacht, daardoor is de inflatie nog veel meer gestegen. Maar goed, ik wil nog een zeker vraagteken zetten in die discussie omdat het moeilijk in te schatten is welke impact de oorlog natuurlijk gehad heeft, dat kon je moeilijk voorspellen. In elk geval moesten ze die rente laten verhogen. Sinds gisteren en eergisteren zien we dat die hopelijk aan het aftoppen is. Dan is het misschien minder nodig om daar nog heel hard – zoals in de Verenigde Staten, daar zitten ze al aan 6 tot 7 procent – op in te zetten. Dan denk ik dat het hier in Vlaanderen of in Europa wel degelijk nog altijd redelijk gaat blijven, dat die rente de vastgoedmarkt niet te veel verstoort.

Bijkomend, voor alle duidelijkheid: ik heb er geen cijfers van, maar we weten dat het aantal mensen die op de verhuurmarkt een woning aanbiedt voornamelijk mensen zijn die een of twee woningen hebben. Het zijn niet de grootgrondbezitters, niet de bedrijven die daar achter zitten. We zien wel dat de markt daar wat verschuift, maar het overgrote deel van de verhuurmarkt zijn kleine aanbieders. Dat zal inderdaad dikwijls zijn door mensen die gespaard hebben en die een belegging kopen, dus de kopers die van 10 naar 12 procent zijn gegaan. Dikwijls zijn het ook mensen die gewoon een woning of twee woningen geërfd hebben. In die zin moet je opletten met de verwijzing naar grootgrondbezitters. Bijvoorbeeld in Nederland is dat wel veelal het geval en zeker in Duitsland. Kijk maar wat er in Berlijn gebeurd is. Daar gaat het voornamelijk om heel grote bedrijven.

Mevrouw De Vroe, we onderhouden heel hard het contact met de banken, trouwens niet alleen voor de vastgoedmarkt, maar ook vanuit Financiën en Begroting is dat belangrijk omdat banken, samen met de notarissen, de eerste voelsprieten zijn van wat er op die markt gebeurt. Zeker banken zien bijvoorbeeld terugbetalingsproblemen. Zij zien ook wat er met ondernemingen gebeurt. Wij houden daar heel graag de vinger aan de pols.

U hebt een paar vragen gesteld, zeer terechte en begrijpelijke vragen, met een heel grote impact op de woningmarkt. Ze gaan echter vooral over Omgeving. Ik begrijp de vragen goed, maar naast de rente zal Omgeving en heel het vergunningenbeleid de grootste impact hebben op onze woningmarkt.

Als ik praat met ontwikkelaars, als we daar input van krijgen, van belangenorganisaties of wat dan ook, dan blijft het een zeer aantrekkelijke markt voor aanbieders, en dat is een goede zaak. De heer Veys zei het ook: we hebben dat aanbod nodig. De overheid probeert te sturen richting het juiste aanbod, richting de meer bescheiden woningen. Maar het blijft een zeer aantrekkelijke markt voor aanbieders, ondernemers en ontwikkelaars, ook wat de prijzen betreft.

In het opdelen, de kleinere woonvormen, zien we een evolutie. De lokale besturen hebben daar een grote impact op. Ze kunnen met hun stedenbouwkundige verordeningen normen opleggen om te zorgen dat het meer richting die kleine woningen gaat.

Het is in elk geval een ruimere discussie rond Omgeving.

Mevrouw De Vroe heeft het woord.

Minister, ik dank u. Het is belangrijk om inderdaad de vinger aan de pols te houden bij onze verkoopmarkt. Ik leg toch nog even onze verhuurmarkt voor. Ik heb het al uitgelegd, het hangt een beetje aan elkaar vast, het is belangrijk om te zien dat het aanbod niet te fel zal inkrimpen bij die verhuurders die effectief maar één of twee woningen hebben. We moeten daar zeker de vinger aan de pols houden. Dank om de contacten met de banken goed te onderhouden en op te volgen. We gaan daar ongetwijfeld hier op terugkomen.

Tot slot, de lokale besturen kunnen inzake de nieuwe woonvormen de verordeningen vastleggen. In de praktijk, als iemand met een concept van tiny house naar een gemeente stapt, weten ze vaak niet waarin of waaraf. De regelgeving is zeer urgent. Daar zullen we samen aan verder werken.